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集群商鋪拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)最新，轉(zhuǎn)讓店鋪怎么談價(jià)格:今日拆遷補(bǔ)償法律在線咨詢

發(fā)布時(shí)間：
2024-12-26 22:34:04
作者：
圣運(yùn)律師
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集群商鋪拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)最新,店面轉(zhuǎn)讓如何談價(jià),（一）弄清需求，對(duì)癥下藥。首先根據(jù)承租方的具體情況，盡量快速摸清承租方的需求，對(duì)癥下藥。比如人流量，就應(yīng)該在談判中反復(fù)強(qiáng)調(diào)人流量將對(duì)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的巨大的幫助，并以此作為說(shuō)服承租方投資的突破口。（二）找

集群商鋪拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)最新，轉(zhuǎn)讓店鋪怎么談價(jià)格:今日拆遷補(bǔ)償法律在線咨詢

一、集群商鋪拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)最新,店面轉(zhuǎn)讓如何談價(jià)

（一）弄清需求，對(duì)癥下藥。

首先根據(jù)承租方的具體情況，盡量快速摸清承租方的需求，對(duì)癥下藥。比如人流量，就應(yīng)該在談判中反復(fù)強(qiáng)調(diào)人流量將對(duì)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的巨大的幫助，并以此作為說(shuō)服承租方投資的突破口。

（二）找到賣(mài)點(diǎn)，再談價(jià)錢(qián)。

要為自己的商鋪找到賣(mài)點(diǎn)。像位置，人流，靠近高檔樓盤(pán)，租金低，周?chē)纳啼伒募盒?yīng)等等，總之一定要找到1個(gè)核心賣(mài)點(diǎn)和2－－3個(gè)后備核心賣(mài)點(diǎn)，準(zhǔn)備好說(shuō)辭。

（三）費(fèi)用組成，做好分配。

在費(fèi)用組成方面，鋪鋪旺認(rèn)為也要做好分配。像說(shuō)自己轉(zhuǎn)店所帶來(lái)的成本損失不要開(kāi)口太多，因?yàn)榻邮帜愕甑娜瞬魂P(guān)心這個(gè)，所以這個(gè)上面的費(fèi)用不宜過(guò)高。而轉(zhuǎn)讓費(fèi)可以聯(lián)系到投資上面來(lái)，這樣接手方對(duì)你的整體轉(zhuǎn)讓費(fèi)就比較好接受了。

（四）正面主動(dòng)，價(jià)格分析。

轉(zhuǎn)讓費(fèi)是需要正面談到，不要逃避，而且在轉(zhuǎn)讓費(fèi)的談判過(guò)程中，一定要力爭(zhēng)主動(dòng)，比如主動(dòng)做價(jià)格分解、分析，要先入為主給對(duì)方建立合理的概念。

一、什么是門(mén)面轉(zhuǎn)讓

門(mén)面轉(zhuǎn)讓，是指以正當(dāng)?shù)姆椒ǎㄟ^(guò)合法途徑，將門(mén)面出租或出售給別人。以個(gè)人，團(tuán)隊(duì)的形式來(lái)獲取經(jīng)濟(jì)利益的方式。

二、門(mén)面轉(zhuǎn)讓合同簽訂

門(mén)面轉(zhuǎn)讓合同指甲乙兩方在門(mén)面在轉(zhuǎn)讓時(shí)簽訂的門(mén)面歸屬權(quán)的協(xié)議。一般這份合同會(huì)劃分好雙方權(quán)責(zé)問(wèn)題。

門(mén)面交接時(shí)，甲方應(yīng)騰空非《轉(zhuǎn)讓財(cái)物交接清單》范圍內(nèi)一切設(shè)施、物品和貨物，保持門(mén)面已有裝修、裝飾、設(shè)施、設(shè)備、門(mén)窗、墻面、地面和天花板面的完好和完整，以便使用。

辦理門(mén)面交接手續(xù)時(shí)，由甲、乙、丙三方共同進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收，按《轉(zhuǎn)讓財(cái)物交接清單》點(diǎn)驗(yàn)、接收有關(guān)財(cái)物，交接完畢后，甲、乙、丙三方應(yīng)共同簽署《轉(zhuǎn)讓財(cái)物交接清單》，在丙方現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督下，甲方向乙方交付門(mén)面鑰匙。門(mén)面鑰匙一經(jīng)交付，轉(zhuǎn)讓門(mén)面即告驗(yàn)收、交付完畢。

二、轉(zhuǎn)讓店鋪怎么談價(jià)格

1、弄清需求，對(duì)癥下藥。

2、找到賣(mài)點(diǎn)，再談價(jià)錢(qián)。

3、費(fèi)用組成，做好分配。

4、正面主動(dòng)，價(jià)格分析。

一、店鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)怎么算

原房主要求的房租＋現(xiàn)租主裝修費(fèi)用＋現(xiàn)租主水電等開(kāi)戶安裝費(fèi)＋現(xiàn)租主存貨估價(jià)。一般只計(jì)入自己投的門(mén)面裝修費(fèi)，如果是從上個(gè)手上轉(zhuǎn)來(lái)的就加上原來(lái)的轉(zhuǎn)讓費(fèi)。

門(mén)面店轉(zhuǎn)讓費(fèi)有的地方也叫商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)，是一種轉(zhuǎn)讓門(mén)面（商鋪）使用權(quán)而在轉(zhuǎn)讓時(shí)一次性收取的費(fèi)用（技術(shù)上也可分期交付），看起來(lái)其用意是下家彌補(bǔ)給上家因轉(zhuǎn)讓所蒙受的損失的補(bǔ)償，一般是原承租者向繼承租者收取，有上家非法做二房東之嫌。也有房東收取的。

門(mén)面轉(zhuǎn)讓費(fèi)用的高低主要取決于原、繼承租者對(duì)門(mén)店本身獲利能力的認(rèn)知和市場(chǎng)供求關(guān)系。一些地段繁華的門(mén)店，人流量大，轉(zhuǎn)讓費(fèi)就高，而一些地段偏僻的門(mén)店，人流量小，轉(zhuǎn)讓費(fèi)就低，甚至不需要。

二、簽訂店鋪轉(zhuǎn)讓合同要注意哪些問(wèn)題呢

（一）轉(zhuǎn)讓人的基本情況

1、作為受讓人，為預(yù)防欺詐，在合同中約定，如果轉(zhuǎn)讓人是房屋的所有人，必須具有產(chǎn)權(quán)證明、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、衛(wèi)生許可證等其他相關(guān)證件；如果轉(zhuǎn)讓人不是房屋的所有人，轉(zhuǎn)讓人必須具有轉(zhuǎn)讓權(quán)。

2、在合同中約定，商鋪的基本信息，包括：商鋪的位置、實(shí)際有效使用面積、相關(guān)的配套設(shè)施等。

（二）轉(zhuǎn)讓合同之轉(zhuǎn)讓物條款

在合同中約定，轉(zhuǎn)讓物品包括店面以及現(xiàn)有的裝修、裝飾及其他所有設(shè)備。雙方應(yīng)明確所轉(zhuǎn)讓的物品，建議雙方可以擬定一份轉(zhuǎn)讓財(cái)物清單。

（三）轉(zhuǎn)讓合同之交接條款

1、在合同中約定，店面的交接時(shí)間，確定具體日期，若因一方的原因?qū)е碌昝鏌o(wú)法如期交接，應(yīng)給予另一方一定的補(bǔ)償。

2、在合同中約定店面交接時(shí)，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)騰空非轉(zhuǎn)讓財(cái)物范圍內(nèi)的一切設(shè)施、物品和貨物，保持店面已有裝修、裝飾、設(shè)施、設(shè)備、門(mén)窗、墻面、地面和天花板面的完好和完整，以便于使用。

3、在合同中約定，辦理店面交接手續(xù)時(shí)，應(yīng)由雙方進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收，點(diǎn)驗(yàn)、接收有關(guān)財(cái)物。

4、在合同中約定，交接時(shí)受讓人發(fā)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓店面不符合約定的交接條件時(shí)，受讓人有權(quán)拒絕交接，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)及時(shí)整改、修復(fù)，直至符合交接條件為止。

（四）轉(zhuǎn)讓合同之保證金及轉(zhuǎn)讓費(fèi)條款

1、為了盡量避免風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)防欺詐。在合同中約定，受讓人應(yīng)在合同訂立前交給轉(zhuǎn)讓人一定的保證金，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況在轉(zhuǎn)讓物價(jià)值范圍內(nèi)決定押金的數(shù)額。

2、在合同中應(yīng)對(duì)轉(zhuǎn)讓費(fèi)進(jìn)行詳細(xì)約定。①轉(zhuǎn)讓費(fèi)，包括一切的裝修、裝飾、設(shè)備及其他相關(guān)費(fèi)用。②轉(zhuǎn)讓費(fèi)的支付方式、支付時(shí)間。

（五）轉(zhuǎn)讓合同之拆遷補(bǔ)償條款

當(dāng)前由于規(guī)劃原因?qū)е碌牟疬w經(jīng)常發(fā)生，在合同中約定，轉(zhuǎn)讓店面在轉(zhuǎn)讓期內(nèi)遭遇政府拆遷或其它因素給受讓人經(jīng)營(yíng)造成影響的情形的，受讓人有權(quán)解除合同并要求轉(zhuǎn)讓人退還轉(zhuǎn)讓費(fèi)。因?yàn)檎?guī)劃，國(guó)家征用原因拆遷店面的，有關(guān)補(bǔ)償?shù)臍w屬應(yīng)進(jìn)行明確約定。

（六）轉(zhuǎn)讓合同之轉(zhuǎn)讓手續(xù)

在合同中約定，轉(zhuǎn)讓人有義務(wù)協(xié)助受讓人辦理相關(guān)變更手續(xù)，受讓人要及時(shí)憑鑒定合同及其他所需證件到工商部門(mén)辦理好更名登記手續(xù)。

（七）其他事項(xiàng)

應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況對(duì)轉(zhuǎn)讓期限、轉(zhuǎn)租、違約責(zé)任、訴訟管轄地等約定清楚，以降低合同履行風(fēng)險(xiǎn)和保證合同順利履行，并盡可能保障作為受讓人的合法、合理利益。

三、店鋪轉(zhuǎn)讓如何定價(jià)

轉(zhuǎn)店的店面大體為兩種，一種是店鋪處于盈利狀態(tài)，另一種是店鋪目前尚未盈利或者微利的。兩種情況對(duì)應(yīng)的轉(zhuǎn)讓費(fèi)定價(jià)方法也完全不同。對(duì)于盈利的店鋪，在轉(zhuǎn)讓費(fèi)定價(jià)上最好控制在10－18個(gè)月的凈收益之間，在轉(zhuǎn)讓費(fèi)上還可以賺一筆。

對(duì)于尚未盈利或者微利的店鋪，可以按照剩余房租＋前期投入＋貨品價(jià)值＋地段潛力來(lái)進(jìn)行評(píng)估。原則上盡量保本，虧損不大的情況下能出手盡快出手。一旦面臨房租到期無(wú)法續(xù)租，房東收回商鋪，將血本無(wú)歸。

除了上面兩種情況，根據(jù)店鋪的類(lèi)型也會(huì)影響轉(zhuǎn)讓費(fèi)的定價(jià)，商場(chǎng)里的商鋪和臨街商鋪區(qū)別就非常大。

一、鋪面轉(zhuǎn)讓發(fā)布怎么寫(xiě)

（一）店鋪圖片首先店鋪轉(zhuǎn)讓信息中要放有店鋪的全景照和正面照，將店鋪的展示區(qū)與門(mén)面凸現(xiàn)出來(lái)。其次，無(wú)論是店內(nèi)還是店外，都要放上不同角度的圖片，圖片還需拍攝美觀，這樣也會(huì)提高信息的游覽量。

（二）店鋪的周邊環(huán)境店鋪轉(zhuǎn)讓信息中別忘了放上店鋪的周?chē)h(huán)境、停車(chē)位等圖片，這樣能夠?qū)⒌赇佒苓吷倘Φ娜肆髑闆r體現(xiàn)出來(lái)，讓求租者對(duì)店鋪的內(nèi)外有個(gè)大致的認(rèn)識(shí)。

（三）廣告標(biāo)題店鋪轉(zhuǎn)讓信息中最重要的部分就是廣告的標(biāo)題，要寫(xiě)明店鋪屬于哪個(gè)行業(yè)，在哪個(gè)地段和經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀，高質(zhì)量的標(biāo)題能夠吸引預(yù)覽者點(diǎn)進(jìn)網(wǎng)頁(yè)游覽轉(zhuǎn)讓信息，增大店鋪轉(zhuǎn)讓成功的幾率。

二、店鋪經(jīng)營(yíng)的職能

1、決策職能（包括計(jì)劃）

這是店鋪管理最重要的職能：決策是基于外部環(huán)境和內(nèi)部條件的現(xiàn)狀判斷，以及對(duì)未來(lái)的預(yù)期，進(jìn)而擬定若干可行方案，并從中進(jìn)行抉擇的過(guò)程。由于環(huán)境無(wú)法消除的不確定性，使得每一種抉擇都有概率不等的風(fēng)險(xiǎn)。這種抉擇取決于決策者的價(jià)值判斷和風(fēng)險(xiǎn)偏好。

2、組織職能

決策，即行動(dòng)目標(biāo)和綱領(lǐng)（計(jì)劃）一經(jīng)確立，就應(yīng)該繼之動(dòng)員店鋪所擁有的全部資源，進(jìn)行優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)，按照因事?lián)袢说脑瓌t配備有關(guān)人員，整合內(nèi)部組織力量，保障店鋪目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

3、領(lǐng)導(dǎo)職能

店鋪領(lǐng)導(dǎo)職能包括指揮、協(xié)調(diào)、激勵(lì)和溝通。店鋪目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，需要全體組織成員的投入和付出。配備在各崗位上的人員，由于個(gè)性、偏好、素養(yǎng)、價(jià)值取向的差異以及職責(zé)、地位和掌握信息量的不同，沖突的發(fā)生難以避免。這時(shí)就需要具有權(quán)威性的領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行統(tǒng)一指揮，協(xié)調(diào)行動(dòng)的步調(diào)和節(jié)奏。化解各方面的矛盾，溝通各層次的信息，增進(jìn)相互理解，激勵(lì)大家求同存異，為了共同的店鋪利益而共同努力。

4、控制職能

在計(jì)劃的執(zhí)行過(guò)程當(dāng)中，店鋪的實(shí)際行為往往會(huì)偏離或者背離預(yù)期的標(biāo)準(zhǔn)。這時(shí)就需要準(zhǔn)確定位兩者的差異，分析差異的成因并尋找應(yīng)對(duì)的具體措施，來(lái)縮小以至消除這些差異。

如果發(fā)生重大突發(fā)事件或者不可抗拒因素導(dǎo)致環(huán)境劇變，則不可有以不變應(yīng)萬(wàn)變的教條思想，當(dāng)斷則斷，及時(shí)對(duì)計(jì)劃進(jìn)行變更。

四、店鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)怎么算

店鋪的轉(zhuǎn)讓費(fèi)根據(jù)當(dāng)事人之間的約定計(jì)算。店鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)是指承租人將房屋轉(zhuǎn)租給次承租人，次承租人需要支付的包含房租、房屋設(shè)備費(fèi)用等其它費(fèi)用，具體的都是由當(dāng)事人協(xié)商確定的。根據(jù)《民法典》第四百七十條規(guī)定，合同的內(nèi)容由當(dāng)事人約定，一般包括下列條款：（一）當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所；（二）標(biāo)的；（三）數(shù)量；（四）質(zhì)量；（五）價(jià)款或者報(bào)酬；（六）履行期限、地點(diǎn)和方式；（七）違約責(zé)任；（八）解決爭(zhēng)議的方法。當(dāng)事人可以參照各類(lèi)合同的示范文本訂立合同。

五、如何轉(zhuǎn)讓商鋪

法律分析：可以考慮在門(mén)上貼上轉(zhuǎn)讓單，這種做法宣傳的范圍不大，只有經(jīng)過(guò)的人才能看到信息，客戶資源受到限制；交給中介公司將店鋪進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，一些相關(guān)事項(xiàng)中介都會(huì)辦理好，自己省心很多；還可以在房屋租賃網(wǎng)站上發(fā)布店鋪轉(zhuǎn)讓信息

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)民法典》

第四百六十九條當(dāng)事人訂立合同，可以采用書(shū)面形式、口頭形式或者其他形式。書(shū)面形式是合同書(shū)、信件、電報(bào)、電傳、傳真等可以有形地表現(xiàn)所載內(nèi)容的形式。以電子數(shù)據(jù)交換、電子郵件等方式能夠有形地表現(xiàn)所載內(nèi)容，并可以隨時(shí)調(diào)取查用的數(shù)據(jù)電文，視為書(shū)面形式。

第四百七十一條當(dāng)事人訂立合同，可以采取要約、承諾方式或者其他方式。