集群商鋪拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)最新,店面轉(zhuǎn)讓如何談價(jià),(一)弄清需求,對(duì)癥下藥。首先根據(jù)承租方的具體情況,盡量快速摸清承租方的需求,對(duì)癥下藥。比如人流量,就應(yīng)該在談判中反復(fù)強(qiáng)調(diào)人流量將對(duì)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的巨大的幫助,并以此作為說(shuō)服承租方投資的突破口。(二)找
(一)弄清需求,對(duì)癥下藥。
首先根據(jù)承租方的具體情況,盡量快速摸清承租方的需求,對(duì)癥下藥。比如人流量,就應(yīng)該在談判中反復(fù)強(qiáng)調(diào)人流量將對(duì)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的巨大的幫助,并以此作為說(shuō)服承租方投資的突破口。
(二)找到賣(mài)點(diǎn),再談價(jià)錢(qián)。
要為自己的商鋪找到賣(mài)點(diǎn)。像位置,人流,靠近高檔樓盤(pán),租金低,周?chē)纳啼伒募盒?yīng)等等,總之一定要找到1個(gè)核心賣(mài)點(diǎn)和2--3個(gè)后備核心賣(mài)點(diǎn),準(zhǔn)備好說(shuō)辭。
(三)費(fèi)用組成,做好分配。
在費(fèi)用組成方面,鋪鋪旺認(rèn)為也要做好分配。像說(shuō)自己轉(zhuǎn)店所帶來(lái)的成本損失不要開(kāi)口太多,因?yàn)榻邮帜愕甑娜瞬魂P(guān)心這個(gè),所以這個(gè)上面的費(fèi)用不宜過(guò)高。而轉(zhuǎn)讓費(fèi)可以聯(lián)系到投資上面來(lái),這樣接手方對(duì)你的整體轉(zhuǎn)讓費(fèi)就比較好接受了。
(四)正面主動(dòng),價(jià)格分析。
轉(zhuǎn)讓費(fèi)是需要正面談到,不要逃避,而且在轉(zhuǎn)讓費(fèi)的談判過(guò)程中,一定要力爭(zhēng)主動(dòng),比如主動(dòng)做價(jià)格分解、分析,要先入為主給對(duì)方建立合理的概念。
一、什么是門(mén)面轉(zhuǎn)讓
門(mén)面轉(zhuǎn)讓,是指以正當(dāng)?shù)姆椒ǎㄟ^(guò)合法途徑,將門(mén)面出租或出售給別人。以個(gè)人,團(tuán)隊(duì)的形式來(lái)獲取經(jīng)濟(jì)利益的方式。
二、門(mén)面轉(zhuǎn)讓合同簽訂
門(mén)面轉(zhuǎn)讓合同指甲乙兩方在門(mén)面在轉(zhuǎn)讓時(shí)簽訂的門(mén)面歸屬權(quán)的協(xié)議。一般這份合同會(huì)劃分好雙方權(quán)責(zé)問(wèn)題。
門(mén)面交接時(shí),甲方應(yīng)騰空非《轉(zhuǎn)讓財(cái)物交接清單》范圍內(nèi)一切設(shè)施、物品和貨物,保持門(mén)面已有裝修、裝飾、設(shè)施、設(shè)備、門(mén)窗、墻面、地面和天花板面的完好和完整,以便使用。
辦理門(mén)面交接手續(xù)時(shí),由甲、乙、丙三方共同進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收,按《轉(zhuǎn)讓財(cái)物交接清單》點(diǎn)驗(yàn)、接收有關(guān)財(cái)物,交接完畢后,甲、乙、丙三方應(yīng)共同簽署《轉(zhuǎn)讓財(cái)物交接清單》,在丙方現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督下,甲方向乙方交付門(mén)面鑰匙。門(mén)面鑰匙一經(jīng)交付,轉(zhuǎn)讓門(mén)面即告驗(yàn)收、交付完畢。
1、弄清需求,對(duì)癥下藥。
首先根據(jù)承租方的具體情況,盡量快速摸清承租方的需求,對(duì)癥下藥。比如人流量,就應(yīng)該在談判中反復(fù)強(qiáng)調(diào)人流量將對(duì)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的巨大的幫助,并以此作為說(shuō)服承租方投資的突破口。
2、找到賣(mài)點(diǎn),再談價(jià)錢(qián)。
要為自己的商鋪找到賣(mài)點(diǎn)。像位置,人流,靠近高檔樓盤(pán),租金低,周?chē)纳啼伒募盒?yīng)等等,總之一定要找到1個(gè)核心賣(mài)點(diǎn)和2--3個(gè)后備核心賣(mài)點(diǎn),準(zhǔn)備好說(shuō)辭。
3、費(fèi)用組成,做好分配。
在費(fèi)用組成方面,鋪鋪旺認(rèn)為也要做好分配。像說(shuō)自己轉(zhuǎn)店所帶來(lái)的成本損失不要開(kāi)口太多,因?yàn)榻邮帜愕甑娜瞬魂P(guān)心這個(gè),所以這個(gè)上面的費(fèi)用不宜過(guò)高。而轉(zhuǎn)讓費(fèi)可以聯(lián)系到投資上面來(lái),這樣接手方對(duì)你的整體轉(zhuǎn)讓費(fèi)就比較好接受了。
4、正面主動(dòng),價(jià)格分析。
轉(zhuǎn)讓費(fèi)是需要正面談到,不要逃避,而且在轉(zhuǎn)讓費(fèi)的談判過(guò)程中,一定要力爭(zhēng)主動(dòng),比如主動(dòng)做價(jià)格分解、分析,要先入為主給對(duì)方建立合理的概念。
一、店鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)怎么算
原房主要求的房租+現(xiàn)租主裝修費(fèi)用+現(xiàn)租主水電等開(kāi)戶安裝費(fèi)+現(xiàn)租主存貨估價(jià)。一般只計(jì)入自己投的門(mén)面裝修費(fèi),如果是從上個(gè)手上轉(zhuǎn)來(lái)的就加上原來(lái)的轉(zhuǎn)讓費(fèi)。
門(mén)面店轉(zhuǎn)讓費(fèi)有的地方也叫商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi),是一種轉(zhuǎn)讓門(mén)面(商鋪)使用權(quán)而在轉(zhuǎn)讓時(shí)一次性收取的費(fèi)用(技術(shù)上也可分期交付),看起來(lái)其用意是下家彌補(bǔ)給上家因轉(zhuǎn)讓所蒙受的損失的補(bǔ)償,一般是原承租者向繼承租者收取,有上家非法做二房東之嫌。也有房東收取的。
門(mén)面轉(zhuǎn)讓費(fèi)用的高低主要取決于原、繼承租者對(duì)門(mén)店本身獲利能力的認(rèn)知和市場(chǎng)供求關(guān)系。一些地段繁華的門(mén)店,人流量大,轉(zhuǎn)讓費(fèi)就高,而一些地段偏僻的門(mén)店,人流量小,轉(zhuǎn)讓費(fèi)就低,甚至不需要。
二、簽訂店鋪轉(zhuǎn)讓合同要注意哪些問(wèn)題呢
(一)轉(zhuǎn)讓人的基本情況
1、作為受讓人,為預(yù)防欺詐,在合同中約定,如果轉(zhuǎn)讓人是房屋的所有人,必須具有產(chǎn)權(quán)證明、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、衛(wèi)生許可證等其他相關(guān)證件;如果轉(zhuǎn)讓人不是房屋的所有人,轉(zhuǎn)讓人必須具有轉(zhuǎn)讓權(quán)。
2、在合同中約定,商鋪的基本信息,包括:商鋪的位置、實(shí)際有效使用面積、相關(guān)的配套設(shè)施等。
(二)轉(zhuǎn)讓合同之轉(zhuǎn)讓物條款
在合同中約定,轉(zhuǎn)讓物品包括店面以及現(xiàn)有的裝修、裝飾及其他所有設(shè)備。雙方應(yīng)明確所轉(zhuǎn)讓的物品,建議雙方可以擬定一份轉(zhuǎn)讓財(cái)物清單。
(三)轉(zhuǎn)讓合同之交接條款
1、在合同中約定,店面的交接時(shí)間,確定具體日期,若因一方的原因?qū)е碌昝鏌o(wú)法如期交接,應(yīng)給予另一方一定的補(bǔ)償。
2、在合同中約定店面交接時(shí),轉(zhuǎn)讓人應(yīng)騰空非轉(zhuǎn)讓財(cái)物范圍內(nèi)的一切設(shè)施、物品和貨物,保持店面已有裝修、裝飾、設(shè)施、設(shè)備、門(mén)窗、墻面、地面和天花板面的完好和完整,以便于使用。
3、在合同中約定,辦理店面交接手續(xù)時(shí),應(yīng)由雙方進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收,點(diǎn)驗(yàn)、接收有關(guān)財(cái)物。
4、在合同中約定,交接時(shí)受讓人發(fā)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓店面不符合約定的交接條件時(shí),受讓人有權(quán)拒絕交接,轉(zhuǎn)讓人應(yīng)及時(shí)整改、修復(fù),直至符合交接條件為止。
(四)轉(zhuǎn)讓合同之保證金及轉(zhuǎn)讓費(fèi)條款
1、為了盡量避免風(fēng)險(xiǎn),預(yù)防欺詐。在合同中約定,受讓人應(yīng)在合同訂立前交給轉(zhuǎn)讓人一定的保證金,應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況在轉(zhuǎn)讓物價(jià)值范圍內(nèi)決定押金的數(shù)額。
2、在合同中應(yīng)對(duì)轉(zhuǎn)讓費(fèi)進(jìn)行詳細(xì)約定。①轉(zhuǎn)讓費(fèi),包括一切的裝修、裝飾、設(shè)備及其他相關(guān)費(fèi)用。②轉(zhuǎn)讓費(fèi)的支付方式、支付時(shí)間。
(五)轉(zhuǎn)讓合同之拆遷補(bǔ)償條款
當(dāng)前由于規(guī)劃原因?qū)е碌牟疬w經(jīng)常發(fā)生,在合同中約定,轉(zhuǎn)讓店面在轉(zhuǎn)讓期內(nèi)遭遇政府拆遷或其它因素給受讓人經(jīng)營(yíng)造成影響的情形的,受讓人有權(quán)解除合同并要求轉(zhuǎn)讓人退還轉(zhuǎn)讓費(fèi)。因?yàn)檎?guī)劃,國(guó)家征用原因拆遷店面的,有關(guān)補(bǔ)償?shù)臍w屬應(yīng)進(jìn)行明確約定。
(六)轉(zhuǎn)讓合同之轉(zhuǎn)讓手續(xù)
在合同中約定,轉(zhuǎn)讓人有義務(wù)協(xié)助受讓人辦理相關(guān)變更手續(xù),受讓人要及時(shí)憑鑒定合同及其他所需證件到工商部門(mén)辦理好更名登記手續(xù)。
(七)其他事項(xiàng)
應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況對(duì)轉(zhuǎn)讓期限、轉(zhuǎn)租、違約責(zé)任、訴訟管轄地等約定清楚,以降低合同履行風(fēng)險(xiǎn)和保證合同順利履行,并盡可能保障作為受讓人的合法、合理利益。
轉(zhuǎn)店的店面大體為兩種,一種是店鋪處于盈利狀態(tài),另一種是店鋪目前尚未盈利或者微利的。兩種情況對(duì)應(yīng)的轉(zhuǎn)讓費(fèi)定價(jià)方法也完全不同。對(duì)于盈利的店鋪,在轉(zhuǎn)讓費(fèi)定價(jià)上最好控制在10-18個(gè)月的凈收益之間,在轉(zhuǎn)讓費(fèi)上還可以賺一筆。
對(duì)于尚未盈利或者微利的店鋪,可以按照剩余房租+前期投入+貨品價(jià)值+地段潛力來(lái)進(jìn)行評(píng)估。原則上盡量保本,虧損不大的情況下能出手盡快出手。一旦面臨房租到期無(wú)法續(xù)租,房東收回商鋪,將血本無(wú)歸。
除了上面兩種情況,根據(jù)店鋪的類(lèi)型也會(huì)影響轉(zhuǎn)讓費(fèi)的定價(jià),商場(chǎng)里的商鋪和臨街商鋪區(qū)別就非常大。
一、鋪面轉(zhuǎn)讓發(fā)布怎么寫(xiě)
(一)店鋪圖片首先店鋪轉(zhuǎn)讓信息中要放有店鋪的全景照和正面照,將店鋪的展示區(qū)與門(mén)面凸現(xiàn)出來(lái)。其次,無(wú)論是店內(nèi)還是店外,都要放上不同角度的圖片,圖片還需拍攝美觀,這樣也會(huì)提高信息的游覽量。
(二)店鋪的周邊環(huán)境店鋪轉(zhuǎn)讓信息中別忘了放上店鋪的周?chē)h(huán)境、停車(chē)位等圖片,這樣能夠?qū)⒌赇佒苓吷倘Φ娜肆髑闆r體現(xiàn)出來(lái),讓求租者對(duì)店鋪的內(nèi)外有個(gè)大致的認(rèn)識(shí)。
(三)廣告標(biāo)題店鋪轉(zhuǎn)讓信息中最重要的部分就是廣告的標(biāo)題,要寫(xiě)明店鋪屬于哪個(gè)行業(yè),在哪個(gè)地段和經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀,高質(zhì)量的標(biāo)題能夠吸引預(yù)覽者點(diǎn)進(jìn)網(wǎng)頁(yè)游覽轉(zhuǎn)讓信息,增大店鋪轉(zhuǎn)讓成功的幾率。
二、店鋪經(jīng)營(yíng)的職能
1、決策職能(包括計(jì)劃)
這是店鋪管理最重要的職能:決策是基于外部環(huán)境和內(nèi)部條件的現(xiàn)狀判斷,以及對(duì)未來(lái)的預(yù)期,進(jìn)而擬定若干可行方案,并從中進(jìn)行抉擇的過(guò)程。由于環(huán)境無(wú)法消除的不確定性,使得每一種抉擇都有概率不等的風(fēng)險(xiǎn)。這種抉擇取決于決策者的價(jià)值判斷和風(fēng)險(xiǎn)偏好。
2、組織職能
決策,即行動(dòng)目標(biāo)和綱領(lǐng)(計(jì)劃)一經(jīng)確立,就應(yīng)該繼之動(dòng)員店鋪所擁有的全部資源,進(jìn)行優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì),按照因事?lián)袢说脑瓌t配備有關(guān)人員,整合內(nèi)部組織力量,保障店鋪目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
3、領(lǐng)導(dǎo)職能
店鋪領(lǐng)導(dǎo)職能包括指揮、協(xié)調(diào)、激勵(lì)和溝通。店鋪目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),需要全體組織成員的投入和付出。配備在各崗位上的人員,由于個(gè)性、偏好、素養(yǎng)、價(jià)值取向的差異以及職責(zé)、地位和掌握信息量的不同,沖突的發(fā)生難以避免。這時(shí)就需要具有權(quán)威性的領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行統(tǒng)一指揮,協(xié)調(diào)行動(dòng)的步調(diào)和節(jié)奏。化解各方面的矛盾,溝通各層次的信息,增進(jìn)相互理解,激勵(lì)大家求同存異,為了共同的店鋪利益而共同努力。
4、控制職能
在計(jì)劃的執(zhí)行過(guò)程當(dāng)中,店鋪的實(shí)際行為往往會(huì)偏離或者背離預(yù)期的標(biāo)準(zhǔn)。這時(shí)就需要準(zhǔn)確定位兩者的差異,分析差異的成因并尋找應(yīng)對(duì)的具體措施,來(lái)縮小以至消除這些差異。
如果發(fā)生重大突發(fā)事件或者不可抗拒因素導(dǎo)致環(huán)境劇變,則不可有以不變應(yīng)萬(wàn)變的教條思想,當(dāng)斷則斷,及時(shí)對(duì)計(jì)劃進(jìn)行變更。
店鋪的轉(zhuǎn)讓費(fèi)根據(jù)當(dāng)事人之間的約定計(jì)算。店鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)是指承租人將房屋轉(zhuǎn)租給次承租人,次承租人需要支付的包含房租、房屋設(shè)備費(fèi)用等其它費(fèi)用,具體的都是由當(dāng)事人協(xié)商確定的。根據(jù)《民法典》第四百七十條規(guī)定,合同的內(nèi)容由當(dāng)事人約定,一般包括下列條款:(一)當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所;(二)標(biāo)的;(三)數(shù)量;(四)質(zhì)量;(五)價(jià)款或者報(bào)酬;(六)履行期限、地點(diǎn)和方式;(七)違約責(zé)任;(八)解決爭(zhēng)議的方法。 當(dāng)事人可以參照各類(lèi)合同的示范文本訂立合同。
法律分析:可以考慮在門(mén)上貼上轉(zhuǎn)讓單,這種做法宣傳的范圍不大,只有經(jīng)過(guò)的人才能看到信息,客戶資源受到限制;交給中介公司將店鋪進(jìn)行轉(zhuǎn)讓,一些相關(guān)事項(xiàng)中介都會(huì)辦理好,自己省心很多;還可以在房屋租賃網(wǎng)站上發(fā)布店鋪轉(zhuǎn)讓信息
法律依據(jù):《中華人民共和國(guó)民法典》
第四百六十九條 當(dāng)事人訂立合同,可以采用書(shū)面形式、口頭形式或者其他形式。書(shū)面形式是合同書(shū)、信件、電報(bào)、電傳、傳真等可以有形地表現(xiàn)所載內(nèi)容的形式。以電子數(shù)據(jù)交換、電子郵件等方式能夠有形地表現(xiàn)所載內(nèi)容,并可以隨時(shí)調(diào)取查用的數(shù)據(jù)電文,視為書(shū)面形式。
第四百七十一條 當(dāng)事人訂立合同,可以采取要約、承諾方式或者其他方式。
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