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發(fā)布時間：
2024-07-30 15:13:52
作者：
圣運律師
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拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)上調(diào)，拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：（一）被征收房屋價值的補(bǔ)償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補(bǔ)償；（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎勵辦法，對被征收人給予補(bǔ)助和獎勵。《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條

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一、拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)上調(diào)

拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：

（一）被征收房屋價值的補(bǔ)償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補(bǔ)償；

（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎勵辦法，對被征收人給予補(bǔ)助和獎勵。

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第八條為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)的其他公共利益的需要。

一、什么情形下市縣級人民政府能作出房屋征收決定

縣級人民政府做出房屋征收決定主要有這幾點：（1）國防和外交的需要；（2）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；（3）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；（4）由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；（5）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城改建的需要；（6）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

二、知曉房屋征收的法律真諦

房屋征收的前提條件是征收補(bǔ)償費用的足額到位。征收補(bǔ)償費用在作出征收補(bǔ)償決定前應(yīng)當(dāng)足額到位、專戶存儲、專款專用。征收補(bǔ)償費用的足額到位，是保障房屋征收實施工作順利進(jìn)行的前提條件，也是保護(hù)被征收人利益的重要前提。足額到位，是指用于征收補(bǔ)償?shù)牡呢泿拧嵨锏臄?shù)量應(yīng)當(dāng)符合征收補(bǔ)償方案的要求，能夠保證全部被征收人得到依法補(bǔ)償和妥善安置。

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第八條規(guī)定，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

二、錦州拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是多少，拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

錦州拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是多少，拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

一、拆遷房屋最低貨幣補(bǔ)償價格標(biāo)準(zhǔn)拆遷房屋實行貨幣補(bǔ)償?shù)模a(bǔ)償金額應(yīng)當(dāng)按照被拆遷房屋所處區(qū)位的新建普通商品房市場價格，結(jié)合被拆遷房屋的成新、結(jié)構(gòu)、樓層、朝向、布局、公攤等因素評估確定。拆遷當(dāng)事人協(xié)商一致的，依照其約定。拆遷房屋的最低貨幣補(bǔ)償價格，按照被拆遷房屋所處區(qū)位新建普通商品房市場評估價格的90%計算。

二、搬家補(bǔ)助費標(biāo)準(zhǔn)住宅搬遷補(bǔ)助費為每戶350元，需要周轉(zhuǎn)過渡的，應(yīng)計算2次搬家補(bǔ)助費。非住宅按照實際發(fā)生的費用計算。

三、經(jīng)營性補(bǔ)助費標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)被拆遷房屋用途(如辦公、公益、生產(chǎn)、商貿(mào)等)和區(qū)位的不同，經(jīng)營性補(bǔ)助費按建筑面積每月30-50元/平方米補(bǔ)償。實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，當(dāng)事人雙方有合同約定的從其約定，無合同約定和實行貨幣補(bǔ)償?shù)陌?0個月計算給予一次性補(bǔ)助。

四、委托拆遷費標(biāo)準(zhǔn)政府投資及公益性拆遷項目，委托拆遷費按建筑面積每平方米30元計取;商業(yè)開發(fā)拆遷項目，由拆遷人與委托拆遷單位協(xié)商議定。

五、《青島市房屋拆遷補(bǔ)償安置若干規(guī)定》(青政發(fā)〔2021〕33號)與本規(guī)定不一致的，按照本規(guī)定執(zhí)行。對于集體土地房屋的征遷補(bǔ)償，適用《青島市區(qū)土地征購補(bǔ)償安置暫行規(guī)定》，具體應(yīng)由國土資源局給予解釋。青島19站小百科：房屋建筑面積計算規(guī)則

1、計算全部建筑面積的范圍a)永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計算建筑面積;多層房屋按各層建筑面積的總和計算。b)房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等其高度在2.20m以上部位計算建筑面積。c)穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20m以上的，按其水平投影面積計算。d)樓梯間、電梯(觀光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。e)房屋天面上，屬永久性建筑，層高2.20m以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.20m以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。f)挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。g)屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。h)與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。i)房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。j)地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.20m以上的，按其外墻(不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻)外圍水平投影面積計算。k)有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算。l)玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算。m)屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。)依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.20m以上部位的外圍水平面積計算。o)有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計算建筑面積。

三、拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整：上海給出的啟示

為了進(jìn)一步推進(jìn)全市舊區(qū)改造，今年2月，上海市政府第4號文要求積極探索舊區(qū)改造新機(jī)制。除了事前征詢制度之外，上海還出臺了數(shù)磚頭加套型保底制度，即居住房屋的拆遷補(bǔ)償安置，將以被拆除房屋市場評估價為基礎(chǔ)，增加一定價格補(bǔ)貼和套型面積補(bǔ)貼。套型補(bǔ)貼主要是針對缺乏煤衛(wèi)設(shè)施的住戶，而對補(bǔ)償安置后居住仍然困難的被拆遷人，納入住房保障解決。（4月9日《人民日報》）

上海市提高拆遷戶補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，存在一個背景：2000年開始，上海為了加速國際化大都市的建設(shè)步伐，著力于舊城區(qū)改造，動拆遷工作不斷推進(jìn)。2003年前，每年動拆遷達(dá)8～10萬戶。但是，2003年全國發(fā)生數(shù)起動拆遷的極端事件，中央下令禁止強(qiáng)遷，尤其是長三角地區(qū)南京的自焚案，對上海影響甚大。因此，隨后的幾年，上海不得不放慢動拆遷的速度。2008年，全市僅完成61萬平方米舊區(qū)改造，是新世紀(jì)最少的一次。

截止目前，上海中心城區(qū)內(nèi)尚有約800萬平方米的舊區(qū)改造需要完成。而許多市民一方面幾乎人人愿意改造舊區(qū)、改善住房；但另一方面，在拆遷補(bǔ)償和拆遷安置問題上，市民與政府或開發(fā)商總談不攏。這頗讓政府感到很頭疼。

那么，上海市政府提高拆遷戶補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，究竟是明智之舉，還是權(quán)宜之計呢？我認(rèn)為，這個辦法很好，是遲來的正義。因為在拆遷補(bǔ)償問題上，以往不少地方政府和開發(fā)商都犯了一個同樣的錯誤，就是想當(dāng)然地認(rèn)為舊房子比新房子便宜。他們覺得按照產(chǎn)權(quán)調(diào)換的原則，在此地拆掉一所舊房子，在彼地（通常是郊區(qū)）再賠償原戶主相等面積的新房子，已經(jīng)很厚待拆遷戶了，他們憑啥還不愿意搬遷？

其實不然。首先，人非草木，一間房子住久了必然會產(chǎn)生感情，尤其是祖屋，可以寄托對先人的懷念。再加上和睦的鄰里關(guān)系，許多人并不愿離開。第二，舊城區(qū)住戶大多是中低收入者，一旦搬家，勢必要淘汰一些舊家具，而購買新家具和裝修，對于他們是一大筆額外負(fù)擔(dān)。第三，有的老屋開著鋪面或出租，一旦搬新家了，這些收入也就沒有了。第四，原住所一般位于城市商業(yè)中心區(qū)域，生活便利，而新住所則大多位置偏遠(yuǎn)，居者將面臨交通、生活、工作等種種不便，反而會增大了生活成本。因此，在寸土寸金的上海等大中城市，舊居被拆者獲得更高的政府補(bǔ)償款其實并不過分，至少地方政府和開發(fā)商不會因此虧本。

最近幾年，伴隨著城市的大拆大建，關(guān)于所謂釘子戶的事件各地都出現(xiàn)了不少，讓一些地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)商頭痛不已。其實，絕大多數(shù)的居民都是講道理的，之所以產(chǎn)生拆遷釘子戶，其根源就在于開發(fā)商的利潤最大化與原住居民損失最小化之間產(chǎn)生了矛盾。要破解這個矛盾，只需開發(fā)商遵循等價交換的商業(yè)規(guī)則，同意在利潤上做一點小小的讓步，而不能動輒利用行政權(quán)力壓制拆遷戶接納他們并不情愿接受的虧本方案。而這點，恰恰是上海市政府提高拆遷戶補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，給予我們的積極啟示。

惠州提高房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是什么

《規(guī)定》明確，征拆集體房屋，除了可置換補(bǔ)償外，新增全額貨幣補(bǔ)償和部分貨幣補(bǔ)償加部分房屋置換辦式，并對“住改商”房屋的補(bǔ)償、搬遷補(bǔ)償、過渡期安置補(bǔ)償、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)茸鞒雒鞔_的規(guī)定。

“《規(guī)定》具體、詳細(xì)，可操作性強(qiáng)，并且能減少與村民的摩擦。”市國土局征地服務(wù)中心主任孫＊智昨日接受記者采訪時稱，2013年市政府出臺第86號令《惠州市加強(qiáng)建設(shè)項目征地拆遷管理規(guī)定》，對征收土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)作出具體規(guī)定，但對房屋的補(bǔ)償表述相對含糊；另一方面，目前征拆集體房屋，包括“住改商”房屋的標(biāo)準(zhǔn)普遍都是1000多元／，“住改商”住房被拆遷人往往因標(biāo)準(zhǔn)太低而抵觸，種種因素疊加影響，使得政府在征拆時處于被動局面，群眾意見也很大。

隨著惠州城市建設(shè)項目增多，征地拆遷也增多，當(dāng)前亟需有具體、可操作的規(guī)定解決上述問題。他表示，市國土局多次組織調(diào)研，征集多部門、縣區(qū)意見后方才形成《規(guī)定》，基本上，過去征收工作中遇到的上述問題能在當(dāng)中找到對應(yīng)解決辦法。

他同時表示，《規(guī)定》適用于惠城區(qū)，將其作為試點推開，之后其他縣區(qū)可以參考《規(guī)定》，并結(jié)合各自實際情況制定符合其實際的、可操作的標(biāo)準(zhǔn)。

《規(guī)定》內(nèi)容

每戶可置換不多于240安置房

《規(guī)定》同時對置換的房屋面積作了限制，即每戶可置換不少于45，不多于240建筑面積的安置房。被拆遷房屋超過240的部分，按被拆遷房屋的評估價值與所選擇安置房的評估市場價值之間的差價給予貨幣補(bǔ)償。但對于違法建（構(gòu)）筑物，《規(guī)定》態(tài)度明確，“一律不予獲得補(bǔ)償”。

“住改商”房屋按評估市場價值60％補(bǔ)償

在補(bǔ)償方面，“住改商”房屋參照同區(qū)位國有出讓商業(yè)用地房屋評估其市場價值，并按評估市場價值的60％給予補(bǔ)償。而沒有取得合法、有效的工商營業(yè)執(zhí)照，但在征地預(yù)公告發(fā)布之前，已持續(xù)經(jīng)營12個月以上且在征地預(yù)公告發(fā)布之日和之前仍在經(jīng)營的房屋，參照同區(qū)位國有出讓商業(yè)用地房屋評估其市場價值，并按評估市場價值的60％給予補(bǔ)償。

“原來的作法是‘住改商’按臨街房子補(bǔ)償，補(bǔ)償價在1700～1900元／，價格是比較低的。”孫＊智稱，今后按市場價值來補(bǔ)償，將使這部分房屋的補(bǔ)償價格得到提高，“我們計算過，規(guī)定實施的話，按市場評估基本能做到2000元至3000多元／的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。”

每戶可獲均為12元／的搬遷補(bǔ)助和過渡期安置補(bǔ)助

根據(jù)《規(guī)定》，拆遷人需按12元／的標(biāo)準(zhǔn)支付搬遷補(bǔ)助，按符合居住使用條件的被拆遷房屋建筑面積計算，每戶不足500元的按500元補(bǔ)助。而選擇置換且需要搬遷兩次的，按置換房屋的建筑面積給予二次搬遷補(bǔ)助，其在安置房建成后通知交付使用時支付。

過渡期安置補(bǔ)助費方面，被拆遷人自行解決過渡期住房的，選擇貨幣補(bǔ)償或置換補(bǔ)償，標(biāo)準(zhǔn)均為每月12元／，每戶每月不足700元的按700元補(bǔ)助。不同的是選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模梢淮涡匝a(bǔ)助6個月。而選擇房屋置換的，從從搬遷騰空房屋之日開始補(bǔ)償，至安置房通知交付使用之日后90日止，補(bǔ)助款每6個月支付一次。

首層商鋪每月補(bǔ)助停產(chǎn)停業(yè)損失費用40～100元／

經(jīng)營性房屋的停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償方面，首層商鋪每月為40～100元／，二樓及以上為每月20～50元／的標(biāo)準(zhǔn)，給予被拆遷人一次性6個月的停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償。工業(yè)、倉儲用房的停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為每月8～15元／，同樣也是一次性給予6個月補(bǔ)償。

被拆遷房屋的承租人也可獲得賠償。征地預(yù)公告發(fā)布之前已簽訂的房屋租賃合同，征地預(yù)公告發(fā)布之日仍在實際生產(chǎn)經(jīng)營，并根據(jù)拆遷實施單位的要求，按時搬遷騰空房屋的承租人，將給予承租人一次性6個月的停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償。

根據(jù)《規(guī)定》，被拆遷人在規(guī)定期限內(nèi)簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議并搬遷騰空房屋，以及選擇一次性貨幣補(bǔ)償?shù)模疬w人將給予限時搬遷獎勵金和貨幣補(bǔ)償獎勵金。

四、拆遷、停產(chǎn)、停工補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整情況

（一）非住宅房屋停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償評估的計算公式為：停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費＝（用于生產(chǎn)經(jīng)營的非住宅房屋的月租金＋月凈利潤修正系數(shù)＋員工月生活補(bǔ)助）停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償期限：

1、用于生產(chǎn)經(jīng)營的非住宅房屋的月租金是指被征收房屋停產(chǎn)停業(yè)期間平均每月的市場月租金，由房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)評估確定。

2、月凈利潤是指生產(chǎn)經(jīng)營者利用被征收房屋，在停產(chǎn)停業(yè)期間每月平均能夠獲取的稅后凈利潤。月凈利潤按征收決定發(fā)布前12個月的損益表確定。無法根據(jù)損益表確定的根據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營者在征收決定發(fā)布前12個月實際繳納的企業(yè)所得稅推算。

3、修正系數(shù)基準(zhǔn)值為1，根據(jù)使用被征收房屋的生產(chǎn)經(jīng)營運行狀況和市場預(yù)期進(jìn)行修正，修正調(diào)整幅度不得超過20％。

4、員工月生活補(bǔ)助是指生產(chǎn)經(jīng)營者在停產(chǎn)停業(yè)期間，每月支付給員工的基本生活保障補(bǔ)助，員工月生活補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)按征收決定發(fā)布前上個月的北京市最低工資標(biāo)準(zhǔn)計算。員工數(shù)量以生產(chǎn)經(jīng)營者在征收決定發(fā)布前12個月繳納社會保險的月平均人數(shù)計算。生產(chǎn)經(jīng)營者憑房屋征收決定相關(guān)證明到區(qū)縣社會保險經(jīng)（代）辦機(jī)構(gòu)開具參保人數(shù)證明。

（二）用住宅房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營活動，按照實際經(jīng)營面積每平方米給予800元至3000元一次性停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費，具體標(biāo)準(zhǔn)由各區(qū)縣房屋征收部門結(jié)合本地區(qū)實際情況確定。

停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是什么

停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償范圍一般限于直接經(jīng)濟(jì)損失，具體包括被征收人的利潤損失和因搬遷產(chǎn)生的費用，對間接損失和其他費用則不予賠償。

企業(yè)的利潤以其提供的稅務(wù)部門核準(zhǔn)的納稅證明為依據(jù)，兼顧同業(yè)同類生產(chǎn)經(jīng)營行業(yè)市場收益情況予以確認(rèn)。

注意：企業(yè)的利潤既有生產(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)生的利潤，也有投資產(chǎn)生的利潤，投資產(chǎn)生的利潤通常不受停產(chǎn)停業(yè)的影響。因此，停產(chǎn)停業(yè)利潤損失一般是指企業(yè)主營業(yè)務(wù)的利潤損失。

對因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定；具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市制定。

據(jù)此，法律只是列舉了兩種考量因素，而將制定具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的權(quán)利賦予了地方，因而實踐中由于地域差別以及實際情況的不同，具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也不一致。

例如：根據(jù)房屋面積計算，根據(jù)經(jīng)營收入、利潤等因素計算，根據(jù)被征收房屋的總體價值的一定比例計算，由被拆遷人提供相關(guān)材料證明停產(chǎn)停業(yè)損失的數(shù)額，并與拆遷人協(xié)商確定，由雙方委托的評估機(jī)構(gòu)依法評估來確定等，具體計算方法要視各地的規(guī)定而定。