吉林省吉林市的某物資經(jīng)銷處，因開展棚戶區(qū)改造項(xiàng)目被納入征收范圍。在征收程序開展的過程中，縣征收經(jīng)辦中心作出選定評估機(jī)構(gòu)的實(shí)施方案，并召開選定大會，確定改造項(xiàng)目的評估機(jī)構(gòu)。后縣政府便依據(jù)該評估機(jī)構(gòu)出具的評估報(bào)告作出了房屋征收補(bǔ)償決定。但是該份評估報(bào)告中不僅沒有評估師的簽字，沒有附帶評估事項(xiàng)的說明，而且該物資經(jīng)銷處的負(fù)責(zé)人還發(fā)現(xiàn)該評估報(bào)告明顯遺漏了單位的財(cái)產(chǎn)，所給出的評估價(jià)格也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場價(jià)。因此，陸先生以該征收補(bǔ)償決定存在事實(shí)不清、程序違法、評估機(jī)構(gòu)的選定程序和適用依據(jù)不合法、評估價(jià)格明顯不合理為由，將縣政府訴至法院，請求判決撤銷上述房屋征收補(bǔ)償決定。

人民法院一審認(rèn)為，被訴房屋征收補(bǔ)償決定依據(jù)的評估報(bào)告從形式要件看，分別存在沒有評估師簽字，未附帶設(shè)備、資產(chǎn)明細(xì)或者說明，未標(biāo)注或者釋明被征收人申請復(fù)核評估的權(quán)利等不符合法定要求的形式問題；從實(shí)體內(nèi)容看，在對被征收的附屬物評估和資產(chǎn)、設(shè)備評估上均存在評估漏項(xiàng)的問題。上述評估報(bào)告明顯缺乏客觀性、公正性，不能作為被訴房屋征收補(bǔ)償決定的合法依據(jù)。遂判決撤銷被訴房屋征收補(bǔ)償決定，責(zé)令縣政府于60日內(nèi)重新作出行政行為?？h政府不服提起上訴，吉林省高級人民法院二審以與一審相同的理由判決駁回上訴、維持原判。

在上述案件中，我們不難發(fā)現(xiàn)該經(jīng)銷處最終對補(bǔ)償決定不服，就是因?yàn)檠a(bǔ)償決定所依據(jù)的評估報(bào)告存在不合法不合理的情形。今天，北京圣運(yùn)律師就向大家分析一下，在該案例中，評估報(bào)告出現(xiàn)的違法點(diǎn)。

第一、評估報(bào)告中沒有簽章。根據(jù)我國《國有土地上房屋征收評估辦法》第十七條的規(guī)定，評估機(jī)構(gòu)在完成評估后應(yīng)當(dāng)出具整體評估報(bào)告以及分戶評估報(bào)告，并且評估報(bào)告中應(yīng)當(dāng)由負(fù)責(zé)房屋證書評估項(xiàng)目的兩名以上注冊房地產(chǎn)估價(jià)師簽字，并加蓋房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)公章，不得以印章代替簽字。在最高法發(fā)布的典型案例中，涉案評估機(jī)構(gòu)所出具的評估報(bào)告沒有評估師的簽字，這意味著該份評估報(bào)告系屬無效。而征收部門依據(jù)無效的評估報(bào)告作出征收補(bǔ)償決定明顯是不合法不合理的。

第二、評估事項(xiàng)不準(zhǔn)確。評估機(jī)構(gòu)在征收補(bǔ)償環(huán)節(jié)所起到的作用不僅僅是出具一個(gè)令征收部門滿意或者令被征收人滿意的補(bǔ)償數(shù)據(jù)，更重要的是尊重被征收人的財(cái)產(chǎn)，讓最終的補(bǔ)償金額有一個(gè)合理合法的依據(jù)。因此，很具我國《國有土地上房屋征收評估辦法》的規(guī)定，評估機(jī)構(gòu)在進(jìn)行評估時(shí)不僅要考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、使用權(quán)等影響因素對被征收房屋的價(jià)值進(jìn)行評估。而且對未達(dá)成合意的附屬物，評估機(jī)構(gòu)也應(yīng)將其納入評估機(jī)構(gòu)，其中包括但不限于：被征收房屋內(nèi)裝飾裝修價(jià)值，機(jī)器設(shè)備、物資等搬遷費(fèi)用，以及停產(chǎn)停業(yè)等損失等等。而在本案中，評估機(jī)構(gòu)在有意無意中遺漏了很多被征收人財(cái)務(wù)，依據(jù)這種評估報(bào)告對被征收人進(jìn)行補(bǔ)償是非常不合理的。

第三、評估價(jià)值與房屋價(jià)值存在出入。為了能夠盡量合理合法的對被征收人房屋價(jià)值作出判斷，我國相關(guān)法律確定了多種評估方法，包括市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法，這樣能夠方便評估師依據(jù)實(shí)際情況選用不同的評估辦法。由于不同評估方法得出的結(jié)果可能存在較大出入，對此，我國法律同時(shí)規(guī)定，若與被征收房屋類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場法評估，若被征收房屋或者與其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評估，若被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評估。這樣不僅方便評估師，而且能夠令被評估人對評估報(bào)告更加信服。

圣運(yùn)提示

評估并不是我們?nèi)粘Ｉ钪谐Ｒ姷氖虑椋虼撕芏嗯笥褜υu估報(bào)告的組成并不了解。因此，圣運(yùn)律師提醒大家，評估報(bào)告應(yīng)當(dāng)是由封面、目錄、致委托方函、估價(jià)師聲明、估價(jià)的假設(shè)和限制條件、估價(jià)結(jié)果報(bào)告、估價(jià)技術(shù)報(bào)告、附件八個(gè)部分組成。大家若正在經(jīng)歷評估程序，可以在拿到評估報(bào)告后核對一下評估報(bào)告是否存在問題。若存在問題大家可以要求評估機(jī)構(gòu)給出解釋或者向房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。