評估程序違法的情形是什么，一、評估程序違法的情形是什么1、評估機構的選擇違法根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十條、《國有土地上房屋征收評估辦法》第四條規定可以明確得知：房地產價格評估機構首先要由被征收人在規定時間內協商選定；協商不成
根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十條、《國有土地上房屋征收評估辦法》第四條規定可以明確得知：房地產價格評估機構首先要由被征收人在規定時間內協商選定；協商不成的，由房屋征收部門組織被征收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。
據很多被拆遷人反應，自己家的房屋拆遷時，根本就沒有收到任何關于選擇評估機構的通知，甚至評估機構上門進行房屋評估時才知道有評估這一回事。很多時候，拆遷方為了壓低補償甚至不給補償，干預評估機構的選定，甚至不讓被拆遷人自己選定，而是采取強行硬塞評估機構的做法。這種評估報告明顯是偏向于拆遷方的。
2、未經實地查勘程序根據《國有土地上房屋征收評估辦法》第十二條規定：房地產價格評估機構應當安排注冊房地產估價師對被征收房屋進行實地查勘，調查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內外部狀況的照片等影像資料，做好實地查勘記錄，并妥善保管。
所以評估人員必須到拆遷現場，實際了解房屋的位置、周遭環境等，實際查勘房屋的外觀、建筑結構、裝修、內部設施等狀況。
但在實際的評估過程中，評估機構入戶丈量僅僅是走過場而已，全憑被拆遷人跟評估人員交談，如果被拆遷人沒有把裝修、附屬物等跟評估公司說全面，這部分的補償自然就丟失了。甚至有些評估師采用了一種閉門造車的方法。連房子都沒有見到，僅憑大腦想像就得到了評估結構，做出了評估報告。這種情況下得出的評估報告還能是合法合理的嗎？
3、評估方法錯誤問題《國有土地上房屋征收評估辦法》中明確規定，估價師應當根據評估對象和當地房地產市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。
也就是說，如果被征收房屋有類似房地產有交易案例的，應當按照評估對象的市場價格，選用市場法進行評估；被征收房屋或者其類似房地產，如果在未來會有經濟收益，就應該選用收益法評估，將被征收房屋的預計收益也算在補償中；被征收房屋如果是正在施工建設的，應當選用假設開發法評估，預計被征收房屋建成后的價值。
但在實際拆遷中，評估公司為了迎合征收部門或者為了自身操作方便，往往沒有對上述幾類評估方法進行分析，而是隨意選擇某一評估方法，進而導致評估價格嚴重偏低。
4、房屋性質、用途和建筑面積認定不準確按照 《國有土地上房屋征收與補償條例》第九條的規定：對于已經登記的房屋，其性質、用途和建筑面積，一般以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準；房屋權屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。對于未經登記的建筑，應當按照市、縣級人民政府的認定、處理結果進行評估。
在實際評估過程中，對于房屋的用途和面積，經常出現錯誤認定。例如：將商住兩用房單純認定為住宅房或商鋪，將住改非認定為住宅，也會出現未進行實際測量就直接估算面積的情況。
5、房屋區位補償價嚴重偏低按照 《國有土地上房屋征收與補償條例》的規定，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。
6、沒有依法對被拆遷房屋的裝修進行評估法律明確規定，對于被拆遷房屋的裝修價值賠償應當協商解決，協商不成的應該另行評估。但在實踐中，拆遷方大多都只對房屋進行評估，不會對裝修另外評估，這就會導致被拆遷人的裝修費用得不到合理補償。
7、未依法經注冊估價師簽字《國有土地上房屋征收評估辦法》第十七條規定：整體評估報告和分戶評估報告應當由負責房屋征收評估項目的兩名以上注冊房地產估價師簽字，并加蓋房地產價格評估機構公章。不得以印章代替簽字。
在房屋評估之后，很多被拆遷人拿到的只是一張某某評估公司的評估單，上面既沒有評估師的簽字，也沒有評估公司蓋章。這樣的不正規、不合法的評估報告是不具有法律效力的，如果被拆遷人對該評估結果有異議時很難提起相關法律程序。
8、評估機構沒有給付完整的估價報告實踐中，評估機構只提供估價結果報告，沒有提供完整的估價報告。
9、沒有依法出具分戶評估報告《國有土地上房屋征收評估辦法》第十六條明確規定：房地產價格評估機構應當按照房屋征收評估委托書或者委托合同的約定，向房屋征收部門提供分戶的初步評估結果。房屋征收部門應當將分戶的初步評估結果在征收范圍內向被征收人公示。
10、拆遷評估報告未依法送達法律規定評估報告應依法送達，一般是直接送達，被拆遷人拒收的話應留置送達，并有證明人員在場，且記錄在案；特殊情況才可以郵寄送達或公告送達。除了上述兩種情況之外，其他方式都是違法的。例如，有些拆遷方怕麻煩或者遇到被拆遷人不在家的情況時，會直接將評估報告張貼在被拆遷人的門口或者通過他人轉交，這些方式都是不合法的。
二、評估程序違法怎么處理1、在評估過程中，及時行使自己的合法權利例如：積極參與選定評估公司、配合評估人員入戶查勘、對評估報告不滿及時提起復核程序、對于評估公司采用不正當手段獲利的行為可以向有關部門舉報等。
2、在收到違法的評估報告之后，積極維護權益（1）應當自被征收房屋分戶評估報告送達之日起10日內，向房地產價格評估機構提出書面申請并指出問題，申請復核評估；
（2）對復核結果仍有異議的，應當自收到復核結果之日起10日內向被征收房屋所在地的評估專家委員會申請鑒定；
（3）鑒定意見出具后，被征收人對補償仍有異議的，可通過對房屋征收決定下發60日內申請行政復議或6個月內提起行政訴訟來維權。
三、拆遷評估程序的六個關鍵審查點被征收人應當從內容上、形式上、程序上，完整地去審核拆遷評估報告，總的來說抓住以下六個關鍵審查點：
1、評估機構的選定，應當依法與被征收人協商確定，或者通過多數決定、隨機決定的方式決定選擇。
2、評估機構應制作分戶的評估報告，房屋征收部門應當將分戶的初步評估結果在征收范圍內向被征收人公示。
3、作出評估報告的注冊評估師應當實地勘查記錄，并由被征收人確認。
4、房屋征收評估報告的有效期1年，超過則失效。
5、評估機構、評估人員應當有相應的資質，并且需要評估師親筆簽名，不得用印章替代。
6、應當向被征收人提供完整的評估報告，包括評估結果報告、評估技術報告。如果評估報告中評估對象和內容不完整，就不能準確體現被征收房屋的實際價值。
以上是北京圣運律師小編為您詳細介紹的關于評估程序違法的情形是什么的相關內容，進行評估時，一定要按照法律的相關規定來進行，從選擇評估機構開始就要公證合法，一旦出現違法情形需要及時維護自己的合法權益，若您還有什么法律疑問，歡迎咨詢北京圣運律師專業律師。
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