一、拆遷估價(jià)的方法主要有哪些

《國有土地上房屋征收評估辦法》規(guī)定，注冊房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)估價(jià)對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評估。被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場法進(jìn)行評估；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益，應(yīng)當(dāng)選用收益法進(jìn)行評估；被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行評估?？梢酝瑫r(shí)選用兩種以上評估方法進(jìn)行評估的，應(yīng)當(dāng)選用兩種以上評估方法評估，并對各種評估方法的測算結(jié)果進(jìn)行核驗(yàn)和比較分析后，合理確定評估結(jié)果。

二、房屋拆遷評估依據(jù)1、因拆遷造成停業(yè)損失：補(bǔ)償拆遷款的5%

因征收非住宅房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的，按被征收房屋價(jià)值的5%進(jìn)行補(bǔ)償，如果被征收人認(rèn)為損失超過5%的，可由選定的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)對停產(chǎn)停業(yè)損失進(jìn)行評估，并按照評估結(jié)果予以補(bǔ)償。而以前關(guān)于停產(chǎn)停業(yè)的損失補(bǔ)償，是按被拆遷人上年度的平均工資水平，對被拆遷范圍內(nèi)直接從事生產(chǎn)經(jīng)營的在冊人員，補(bǔ)償6個(gè)月費(fèi)用。

承租人補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)提高10%

征收直管公房、自管公房的補(bǔ)助款，支付給承租人，承租人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，給予承租人90%補(bǔ)償，給予被征收人10%補(bǔ)償。原拆遷政策是補(bǔ)償承租人80%,補(bǔ)償產(chǎn)權(quán)人10%.

2、被征地的村或者村民小組建制撤銷的補(bǔ)償安置：

（1）可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇與貨幣補(bǔ)償金額同等價(jià)值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。

（2）貨幣補(bǔ)償金額計(jì)算公式為：（被拆除房屋建安重置單價(jià)結(jié)合成新+同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價(jià)+價(jià)格補(bǔ)貼）×被拆除房屋的建筑面積。

（3）被拆除房屋評估如選用重置法的，按重置單價(jià)結(jié)合成新，由征地單位委托具有房屋拆遷評估資格的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估；同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價(jià)及價(jià)格補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，由被拆除房屋所在地的市、縣人民政府根土地市場的實(shí)際情況制定并公布。

3、被征地的村或者村民小組建制不撤銷的補(bǔ)償安置：

（1）對未轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)戶籍的被拆遷人應(yīng)當(dāng)按下列規(guī)定予以補(bǔ)償安置：

（2）具備易地建房條件的區(qū)域，可以在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的村或居民點(diǎn)范圍內(nèi)申請宅基地新建住房，并獲得相應(yīng)的貨幣補(bǔ)償；

（3）貨幣補(bǔ)償金額計(jì)算公式為：（被拆除房屋建安重置單價(jià)結(jié)合成新+價(jià)格補(bǔ)貼）×被拆除房屋的建筑面積；被拆遷人使用新宅基地所需的費(fèi)用，由建設(shè)單位支付給被征地的村或者村民小組。被拆遷人申請宅基地新建房屋的審批程序，按照國家和當(dāng)?shù)剞r(nóng)村住房建設(shè)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

（4）不具備易地建房條件的區(qū)域，可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇與貨幣補(bǔ)償金額同等價(jià)值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。被拆遷人不得再申請宅基地新建住房。其原則應(yīng)當(dāng)是使被拆遷人的居住水平不因拆遷而降低。

4、房屋拆遷補(bǔ)償及安置費(fèi)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)：

房屋拆遷貨幣補(bǔ)償=合法擁有房產(chǎn)評估價(jià)格+房屋裝修裝飾商定補(bǔ)償金額（或經(jīng)評估確定的房屋裝修裝飾補(bǔ)償金額）；

房屋拆遷補(bǔ)償差價(jià)=合法擁有房產(chǎn)評估價(jià)格+房屋裝修裝飾商定補(bǔ)償金額或經(jīng)評估確定的房屋裝修裝飾補(bǔ)償金額）-被拆遷人獲得調(diào)換產(chǎn)權(quán)的房屋的評估價(jià)格；

（被拆遷人或承租人）房屋拆遷安置費(fèi)=搬遷補(bǔ)助費(fèi)+沒有提供周轉(zhuǎn)房情況下的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)+超過過渡期限的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)+非住宅房屋因停產(chǎn)、停業(yè)造成的損失賠償費(fèi)。

法律依據(jù)：

拆遷補(bǔ)償管理?xiàng)l例第四十一條：被拆遷房屋和產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋需要估價(jià)的，應(yīng)當(dāng)由具有相應(yīng)的房地產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)的拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行。涉案被拆遷房屋依法需要另行估價(jià)的，按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。同一拆遷項(xiàng)目的被拆遷房屋的估價(jià)與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的估價(jià)應(yīng)當(dāng)委托同一估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行。

第四十二條：拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開、透明，采取拆遷當(dāng)事人投票或者抽簽等方式確定，由市、縣（市）房屋拆遷主管部門監(jiān)督實(shí)施。拆遷當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)與確定的拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)簽訂拆遷估價(jià)委托合同，并自合同簽訂之日起10日內(nèi)將合同報(bào)房屋拆遷主管部門備案。拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓或者變相轉(zhuǎn)讓受委托的估價(jià)業(yè)務(wù)。

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