摘 要：杭州市在實(shí)施《浙江省城市房地產(chǎn)拆遷價(jià)格評估暫行辦法》的過程中，由于其配套標(biāo)準(zhǔn)對土地性質(zhì)為行政劃撥的房地產(chǎn)的拆遷評估沒有明確地價(jià)修正要求，因此，造成拆遷人、被拆遷人和估價(jià)師間的認(rèn)識分歧，本文對此進(jìn)行了分析。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);拆遷;評估;地價(jià)

一、浙江省拆遷評估實(shí)施條例概述

浙江省于2002年6月28日正式出臺了《浙江省城市房地產(chǎn)拆遷價(jià)格評估暫行辦法》(以下簡稱《辦法》)，該辦法規(guī)定，就一個(gè)拆遷項(xiàng)目，房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)提出不少于兩家房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)名單，并說明其資質(zhì)、信譽(yù)等情況，供被拆遷人選擇;拆遷評估應(yīng)當(dāng)由拆遷人委托，對于被拆遷的住宅或安置用房的貨幣補(bǔ)償金額，由房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)以政府公布的貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)為基本依據(jù)，結(jié)合該房屋具體區(qū)位、建筑結(jié)構(gòu)、建筑面積、成新、層次、朝向、裝修及其它因素評估確定，其公式為：

被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額=[房屋貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)×區(qū)位差價(jià)系數(shù)×(1+層次差價(jià)率)×(1+朝向差價(jià)率)×(1+其他因素差價(jià)率)-同類房屋的重置價(jià)格+被拆遷房屋的重置價(jià)格×成新率]×建筑面積

安置用房評估金額=[房屋貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)×區(qū)位差價(jià)系數(shù)×(1+層次差價(jià)率)×(1+朝向差價(jià)率)×(1+其他因素差價(jià)率)-同類房屋的重置價(jià)格+安置房屋的重置價(jià)格×成新率]×建筑面積

房屋貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)由市、縣房屋拆遷管理部門會同價(jià)格、國土資源、規(guī)劃等行政管理部門按照當(dāng)?shù)厣弦荒甓韧惖囟巍⑼愑猛拘陆ǚ课莸氖袌銎骄鶅r(jià)格確定，報(bào)同級人民政府批準(zhǔn)，并在每年3月底前公布。

上一年度的各類房屋的重置價(jià)格以及房屋具體區(qū)位、建筑結(jié)構(gòu)、成新、層次、朝向等因素的確定方法或其變動幅度，房屋裝修和附屬物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也由市、縣房屋拆遷管理部門會同有關(guān)部門制訂，報(bào)同級人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。

對于不能用上述方法進(jìn)行拆遷評估的商業(yè)、辦公、工業(yè)及其他房屋，適用市場比較法。因缺乏足夠的市場成交案例不能采用市場比較法時(shí)，適用成本法。

二、杭州市拆遷評估現(xiàn)狀概述

杭州市于2002年開始實(shí)施新的《杭州市城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，并于2002年3月份公布了杭州市區(qū)2002年度城市房屋拆遷住宅房屋貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)，但是由于浙江省的《辦法》至2002年6月底才出臺。因此，杭州市針對《辦法》的有關(guān)配套標(biāo)準(zhǔn)于2002年8月9日才正式公布并開始執(zhí)行。在該配套標(biāo)準(zhǔn)中規(guī)定了房屋具體區(qū)位差價(jià)系數(shù)和其他因素差價(jià)率由房地產(chǎn)估價(jià)師在±10%幅度內(nèi)根據(jù)實(shí)際勘察測定，并同時(shí)公布了《杭州市房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)》、《房屋成新率標(biāo)準(zhǔn)》、《層次差價(jià)率標(biāo)準(zhǔn)》、《朝向差價(jià)率標(biāo)準(zhǔn)》和《附屬物補(bǔ)償價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)》。由于拆遷評估的滯后，使得2002年拆遷工作相應(yīng)減緩，杭州市(不包括蕭山、余杭兩區(qū))2001年全年共審批城市房屋拆遷許可證142件，拆除房屋建筑面積154.28萬m2，2002年頒發(fā)城市房屋拆遷許可證88個(gè)，拆除房屋建筑面積110萬m2，其中包括單位擴(kuò)建、技改拆遷50萬m2.

杭州市拆遷辦公室根據(jù)杭州市的實(shí)際情況，要求在杭州市從事拆遷評估的評估機(jī)構(gòu)有具備三級(包括三級)以上評估資質(zhì)。自從2002年8月杭州解放路延伸拓寬改造拆遷項(xiàng)目首次實(shí)行新的拆遷評估辦法至2003年4月份，杭州市已經(jīng)累計(jì)拆遷80萬m2.

三、拆遷評估中涉及的地價(jià)問題

由于拆遷工作的復(fù)雜性，通過一段時(shí)間的拆遷評估實(shí)踐，深切感到無論是《辦法》還是相關(guān)配套標(biāo)準(zhǔn)，有很多方面有待繼續(xù)完善和細(xì)化，同時(shí)，各估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師對《辦法》和配套標(biāo)準(zhǔn)的理解和執(zhí)行上也亟需統(tǒng)一和規(guī)范，本文只對拆遷評估中涉及的地價(jià)問題進(jìn)行分析思考。

(一)住宅拆遷評估中的地價(jià)問題

在城市住宅(國有土地)拆遷評估中，存在兩種土地性質(zhì)的房屋，一種是土地性質(zhì)為行政劃撥的住宅，另一種是土地性質(zhì)為出讓的住宅(出讓地塊上建造的住宅和劃撥土地上住宅經(jīng)過轉(zhuǎn)讓后土地性質(zhì)改變?yōu)槌鲎?。由于《辦法》中貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)的的定義是：當(dāng)?shù)厣弦荒甓韧惖囟巍⑼愑猛拘陆ǚ课莸氖袌銎骄鶅r(jià)格，而杭州市從1995年以后，房地產(chǎn)開發(fā)用地都采取出讓方式供地，因此，貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)應(yīng)該是一個(gè)土地性質(zhì)為出讓的房價(jià)，然而《辦法》和配套標(biāo)準(zhǔn)中都沒有明確對土地性質(zhì)為劃撥的住宅的價(jià)格修正，因此，在估價(jià)師之間存在是否要對土地性質(zhì)為劃撥的住宅在評估時(shí)扣減土地出讓金的爭論。如果要扣減，如何扣減?如果不扣減，就存在兩方面的疑問：其一在二手房市場上，劃撥土地住宅買方需要補(bǔ)繳土地出讓金，因此，土地性質(zhì)為劃撥的住宅和土地性質(zhì)為出讓的住宅在二手房市場上其價(jià)格有明顯差異，那么，在拆遷評估時(shí)，兩者同等對待，顯然不合理;其二為如果統(tǒng)一按照出讓土地價(jià)格評估補(bǔ)償，那么開發(fā)商就存在這樣的疑問，既然我按照土地出讓性質(zhì)對拆遷的房屋進(jìn)行了補(bǔ)償，那么根據(jù)國家土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓的法律規(guī)定，該地塊剩余使用年限內(nèi)的權(quán)利與義務(wù)一并轉(zhuǎn)移，國家不應(yīng)該再次收取土地出讓金，最多補(bǔ)足改變用途、增加容積率和延長土地使用年限之間的差額。

盡管估價(jià)師之間存在上述分歧，但是由于群體效應(yīng)和在評估機(jī)構(gòu)選擇是由被拆遷人投票選舉這種機(jī)制之下，杭州市對土地性質(zhì)為劃撥的住宅在拆遷評估時(shí)都沒有扣減土地出讓金。

(二)非住宅拆遷評估中的地價(jià)問題

在非住宅的拆遷評估中，地價(jià)主要牽涉到以下問題：

1、不同土地使用權(quán)類型房屋拆遷的地價(jià)問題

在杭州市拆遷評估中，國有土地主要體現(xiàn)為三種類型：出讓、劃撥和租賃。對于出讓土地上的拆遷房屋，由于其收益權(quán)、處分權(quán)等比較明確，因此，估價(jià)師、拆遷人和被拆遷人之間理解較統(tǒng)一，按照市場比較法或其他評估方法評估其剩余使用年限內(nèi)的市場價(jià)格即可;對于劃撥土地上的拆遷房屋，盡管其實(shí)際收益權(quán)(特別是出租收益)、處分權(quán)與法律規(guī)定相去甚遠(yuǎn)，但在性質(zhì)認(rèn)定上比較明確;分歧最大的是租賃土地上的拆遷房屋，根據(jù)土地租賃合同，租期一般在八年以內(nèi)，且租賃條款規(guī)定，租賃期屆滿，甲方(杭州市國土資源局)有權(quán)收回該宗地的使用權(quán)，地上建筑物及附屬物所有權(quán)也由甲方依法取得，土地使用者應(yīng)依照規(guī)定辦理土地使用權(quán)注銷登記手續(xù)，交還土地使用證。乙方(承租方)如需繼續(xù)使用該宗地，需在期滿之日前360日向甲方提出續(xù)期申請書，并在獲準(zhǔn)續(xù)期后確定新的租賃年限和年租金及其他條件，重新簽訂租賃合同，辦理土地使用權(quán)變更手續(xù)。[page]

由于這種情況大部分原來是行政劃撥土地，后來因?yàn)楦闹啤⒅亟M等產(chǎn)權(quán)變動或其他原因，土地性質(zhì)由劃撥轉(zhuǎn)變?yōu)樽赓U，其中也有部分是通過拍賣流通方式取得規(guī)劃舊城改造范圍內(nèi)的房產(chǎn)時(shí)核發(fā)的土地證。因此，被拆遷方認(rèn)為應(yīng)該按照劃撥土地上的房地產(chǎn)進(jìn)行評估，而拆遷人認(rèn)為既然是租賃土地，就應(yīng)該按照剩余土地租賃年限和建筑物及其他附屬物現(xiàn)值進(jìn)行評估。經(jīng)過向杭州市國土資源局咨詢，答復(fù)如果不拆遷，承租人可以不斷續(xù)租，所以應(yīng)該等同于行政劃撥土地，這種解釋與租賃合同規(guī)定的租賃期屆滿，甲方(杭州市國土資源局)有權(quán)收回該宗地的使用權(quán)，地上建筑物及附屬物所有權(quán)也由甲方依法取得相矛盾，不能說服拆遷人　2、劃撥土地使用權(quán)類型房屋拆遷的地價(jià)問題

對于劃撥土地上的拆遷房屋，其拆遷價(jià)格評估時(shí)，需要扣除土地出讓金，但是在具體扣除項(xiàng)目上存在以下問題：

(1) 扣除項(xiàng)目

杭州市宗地價(jià)格分成三大塊：土地開發(fā)成本、大市政配套費(fèi)和級差地租，分別占評估地價(jià)的45%、35%和20%，杭州市規(guī)定，行政劃撥土地轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋兀枰a(bǔ)繳大市政配套費(fèi)和級差地租，因此，劃撥土地房地產(chǎn)在拆遷評估時(shí)應(yīng)扣除大市政配套費(fèi)和級差地租基本沒有異議，但被拆遷人(也有估價(jià)師)指出如果企業(yè)改制，只要補(bǔ)繳級差地租就可以把行政劃撥土地轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋兀S著國家經(jīng)濟(jì)改革的不斷深入，只要假以時(shí)日，總可以享受上述政策，既然如此，拆遷人就應(yīng)該補(bǔ)償由于強(qiáng)制拆遷對被拆遷人造成的享受政策優(yōu)惠方面的損失，也就是劃撥土地房地產(chǎn)在拆遷評估時(shí)應(yīng)只扣除級差地租。

(2) 如何扣除

從理論上講，劃撥土地房地產(chǎn)在拆遷評估時(shí)可以采用土地開發(fā)成本加上建筑物現(xiàn)值和先算出出讓地塊上房地一體的市場價(jià)格，再扣除大市政配套費(fèi)和級差地租的方法，但問題是拆遷評估對象的所在區(qū)域很難用市場比較法等直接得到現(xiàn)狀使用條件下地塊在出讓性質(zhì)條件下的毛地地價(jià)，因此估價(jià)技術(shù)路線大多采用先用市場比較法、收益法評估出土地為出讓性質(zhì)下的市場價(jià)格，然后根據(jù)剩余法算出出讓性質(zhì)下的地價(jià)，求出土地開發(fā)成本，再加上建筑物現(xiàn)值得到拆遷評估價(jià)格。在實(shí)際操作中，有以下幾種處理方式：

①直接扣減方式

先用市場比較法、收益法評估出土地為出讓性質(zhì)下的市場價(jià)格，然后直接乘以80%或70%等系數(shù)后得到的結(jié)果作為拆遷評估價(jià)格。其依據(jù)為杭州市地價(jià)成本為房價(jià)(出讓土地)的36%-45%，因此，劃撥性質(zhì)房地產(chǎn)應(yīng)扣減的大市政配套費(fèi)和級差地租為：房價(jià)×36%×55%=房價(jià)×20%，拆遷評估價(jià)格=房價(jià)×80%.這種方式優(yōu)點(diǎn)是簡單方便，但缺點(diǎn)是房價(jià)中的地價(jià)成本難以把握，結(jié)果粗糙，精確度差。

②套用重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)扣減

根據(jù)公式：

房地產(chǎn)總價(jià)=地價(jià)+建筑物現(xiàn)值=地價(jià)+建筑物重置價(jià)格×成新率

地價(jià)=房地產(chǎn)總價(jià)-建筑物重置價(jià)格×成新率

拆遷評估價(jià)格=(房地產(chǎn)總價(jià)-建筑物重置價(jià)格×成新率)×45%+建筑物重置價(jià)格×成新率

建筑物重置價(jià)格和成新率套用杭州市房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)和房屋成新率標(biāo)準(zhǔn)，該方式房地產(chǎn)總價(jià)中地價(jià)與建筑物現(xiàn)值之間的劃分明顯不合理。

③用成本法倒算測算地價(jià)

根據(jù)成本法公式：

新建房地產(chǎn)價(jià)格=地價(jià)+建筑物建造成本+管理費(fèi)用+利息+利潤+銷售稅費(fèi)

建筑物建造成本可細(xì)化為前期費(fèi)用、建安成本、小區(qū)配套費(fèi)、政府規(guī)費(fèi)等。

由于管理費(fèi)用、利息、利潤、銷售稅費(fèi)由地價(jià)和建筑物建造成本兩者共同產(chǎn)生，因此，上述項(xiàng)目可細(xì)分為管理費(fèi)用1、利息1、利潤1、銷售稅費(fèi)1和管理費(fèi)用2、利息2、利潤2、銷售稅費(fèi)2，分別代表由地價(jià)和建筑物建造成本產(chǎn)生的項(xiàng)目，把它們之和計(jì)為A1和A2，則上述公式可寫為：

新建房地產(chǎn)價(jià)格=地價(jià)+A1+建筑物建造成本+A2

舊有房地產(chǎn)價(jià)格=地價(jià)+A1+(建筑物建造成本+A2)×成新率

地價(jià)=舊有房地產(chǎn)總價(jià)-A1-(建筑物建造成本+A2)×成新率

拆遷評估價(jià)格=[房地產(chǎn)總價(jià)-A1-(建筑物建造成本+A2)×成新率]×45%+A1+(建筑物建造成本+A2)×成新率

(*)其中房地產(chǎn)總價(jià)是用市場比較法、收益法等評估得到的土地性質(zhì)為出讓的價(jià)格。

四、完善拆遷項(xiàng)目中地價(jià)評估的思考

出現(xiàn)上述分歧和疑問的主要原因是房地產(chǎn)拆遷評估和土地出讓價(jià)格評估之間的脫節(jié)，假設(shè)開發(fā)法是房地產(chǎn)開發(fā)用地出讓中最重要的評估方法之一，用其評估得到的在新規(guī)劃條件指標(biāo)下的毛地價(jià)，實(shí)際就是政府收取的大市政配套費(fèi)和級差地租，公式為：

新規(guī)劃條件指標(biāo)下的毛地價(jià)=房地產(chǎn)銷售總價(jià)-拆遷成本-建筑物建造成本-管理費(fèi)用-利息-利潤-銷售稅費(fèi)

拆遷成本包括拆遷補(bǔ)償費(fèi)和舊有建筑物拆除及場地清理費(fèi)用。因此，無論是出讓土地、劃撥土地還是租賃土地，只要拆遷價(jià)格評估時(shí)所考慮的項(xiàng)目與土地出讓價(jià)格評估中拆遷補(bǔ)償費(fèi)所包含的項(xiàng)目相一致，則得到的拆遷評估價(jià)格是合理和公平的。因此，為了完善拆遷評估，應(yīng)采取以下措施：

1、國土資源局組織土地管理、法律等相關(guān)方面的領(lǐng)導(dǎo)、專家對租賃土地的性質(zhì)進(jìn)行商討，明確租賃土地與行政劃撥土地之間的異同，并發(fā)文公示。

2、杭州市國土資源局、房管局會同土地估價(jià)師協(xié)會、房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會對土地出讓價(jià)格評估中拆遷補(bǔ)償費(fèi)所包含的項(xiàng)目和拆遷價(jià)格評估時(shí)所考慮的項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)范明確，使兩者內(nèi)涵和外延相一致。

3、對于被拆遷住宅的貨幣補(bǔ)償金額的評估，為了體現(xiàn)評估的合理公平性，應(yīng)該區(qū)分土地性質(zhì)為出讓和行政劃撥的住宅之間的差異，劃撥土地住宅的評估價(jià)格可以參照房改房上市交易需要補(bǔ)繳的土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行修正。

4、對于土地性質(zhì)為行政劃撥的非住宅的評估，土地估價(jià)師協(xié)會、房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會可組織若干資深估價(jià)師對不同區(qū)域內(nèi)(可以按照土地級別劃分)不同用途的非住宅的地價(jià)/房價(jià)比進(jìn)行測算，其結(jié)果報(bào)市政府批準(zhǔn)后參照執(zhí)行;或者按照③中的公式(*)計(jì)算。

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內(nèi)容審核：王蘭律師

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