為維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，并推動(dòng)城市的舊城改造工作，確保商服用房拆遷補(bǔ)償評(píng)估結(jié)果的客觀、公正，估價(jià)人員、相關(guān)管理部門(mén)與行業(yè)協(xié)會(huì)需要做好如下幾點(diǎn)：

1、重視商服用房拆遷補(bǔ)償評(píng)估的評(píng)估方法

⑴ 盡可能地采用多種評(píng)估方法。

⑵ 評(píng)估采用市場(chǎng)比較法時(shí)，必須有3個(gè)以上可比實(shí)例。可比實(shí)例必須是經(jīng)得起核查的實(shí)例，而不是估價(jià)人員杜撰的假例。

⑶ 報(bào)告采用收益法評(píng)估時(shí)，應(yīng)審查年凈收益的可靠性，報(bào)酬率、資本化率的準(zhǔn)確性以及收益年限的正確性。

年凈收益確定的主要依據(jù)應(yīng)該是估價(jià)對(duì)象及其類(lèi)似商服用房的出租合同中約定的市場(chǎng)租金。

報(bào)酬率與資本化率最好采用市場(chǎng)提取法求取，即采用同類(lèi)用途商服用房客觀租金、售價(jià)、收益年限、收益值等數(shù)據(jù)計(jì)算得出的報(bào)酬率和資本化率。因?yàn)橥ㄟ^(guò)市場(chǎng)提取法得出的上述參數(shù)具備較強(qiáng)的客觀性與說(shuō)服力。

出讓土地上的商服用房，其收益年限應(yīng)定為土地出讓年限與已用年限之差。由于土地屬于劃撥的商服用房的交易價(jià)格應(yīng)為補(bǔ)交出讓金后的價(jià)格，而商服用房所用土地出讓金補(bǔ)交年限一般為40年，所以土地屬于劃撥的商服用房拆遷評(píng)估中的收益年限，也應(yīng)定為40年。

⑷ 采用成本法、路線價(jià)法評(píng)估時(shí)，應(yīng)關(guān)注地價(jià)評(píng)估方法的正確性與地價(jià)對(duì)應(yīng)的年限、建筑物重置價(jià)格的內(nèi)涵及求取方式、建筑物成新率的確定方式等。

⑸提倡在條件允許的情況下多運(yùn)用路線價(jià)法。在采用路線價(jià)法評(píng)估土地屬于劃撥的商服用房拆遷補(bǔ)償價(jià)格時(shí)，土地使用年限也應(yīng)定為40年。

⑹除屬于在建工程的商服用房的拆遷補(bǔ)償價(jià)格，可以按照拆遷商服用房原規(guī)定用途，采取假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行評(píng)估之外，其他類(lèi)型與性質(zhì)的商服用房拆遷補(bǔ)償價(jià)格的評(píng)估由于不能改變其當(dāng)期用途，因此不應(yīng)采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法。

2、各地政府或行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)定期發(fā)布各類(lèi)商服用房報(bào)酬率和資本化率的標(biāo)準(zhǔn)值。

3、各地政府應(yīng)加強(qiáng)依法對(duì)商服用房出租征收房產(chǎn)稅、收益金的工作，并對(duì)商服用房轉(zhuǎn)讓征收增值稅。這不僅可以增加政府的財(cái)政收入，減少國(guó)有資產(chǎn)的流失，增加政府基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、廉租房建設(shè)、舊城改造等投資能力，而且可以降低商服用房產(chǎn)權(quán)人、承租人對(duì)商服用房拆遷收益過(guò)高的心理預(yù)期。

當(dāng)前商服用房拆遷補(bǔ)償中所出現(xiàn)的糾紛，既有估價(jià)人員對(duì)有關(guān)理論、方法理解不一致的原因，也有估價(jià)人員業(yè)務(wù)水平不高的原因，還有由于長(zhǎng)期沒(méi)有依法對(duì)商服用房產(chǎn)權(quán)人、承租人出租、轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓征收房產(chǎn)稅、收益金、增值稅，從而導(dǎo)致商服用房產(chǎn)權(quán)人、承租人對(duì)商服用房拆遷的補(bǔ)償預(yù)期過(guò)高的原因等等。對(duì)于造成這些問(wèn)題的各種原因，我們應(yīng)分門(mén)別類(lèi)地研究解決。

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