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當前評估中存在的問題和不足？當前評估中存在的問題：今日在線強拆評估法律咨詢

發(fā)布時間：
2024-06-27 09:47:30
作者：
圣運律師
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當前評估中存在的問題，商服用房也稱經(jīng)營用房，包括商店(商鋪、商場、市場等)、餐館(酒家、茶館、咖啡館等)、旅館(飯店、招待所等)和娛樂場所(歌舞廳、卡拉OK廳等)的用房。商服用房拆遷補償價格需要依據(jù)評估機構評估出的市場價格確定。當前商服用

當前評估中存在的問題和不足？當前評估中存在的問題：今日在線強拆評估法律咨詢

商服用房也稱經(jīng)營用房，包括商店(商鋪、商場、市場等)、餐館(酒家、茶館、咖啡館等)、旅館(飯店、招待所等)和娛樂場所(歌舞廳、卡拉OK廳等)的用房。

商服用房拆遷補償價格需要依據(jù)評估機構評估出的市場價格確定。當前商服用房拆遷補償糾紛頻發(fā)。為促進城市舊城改造的順利進行，維護拆遷當事人的合法權益，有必要對商服用房拆遷補償價格的評估進行認真研究。　商服用房拆遷補償評估，當前普遍存在著如下問題：

1、評估方法單一，采用市場法時使用的比較實例過少

一些評估報告僅采用一種評估方法進行評估。在采用市場比較法時，要求最少應有3個以上可比實例，而一些評估報告僅有1個可比實例。這樣的評估報告難免偏失，難以達到客觀與公正。

2、參數(shù)賦值欠嚴格與不科學

任何一種評估方法都要求估價人員依據(jù)經(jīng)驗對相關參數(shù)予以判斷與賦值。如市場比較法中需要根據(jù)委估對象與可比實例的交易日期、交易狀況、區(qū)域因素、本身因素等確定相關修正系數(shù)；在收益法中，需要推定年凈收益、年報酬率、資本化率等；在成本法中，需要推定樓面地價、建筑物重置價值、成新率等要；在路線法中，需要推定路線價、建筑物重置價值等。不少評估報告在確定相關修正系數(shù)和推定相關參數(shù)時，沒有闡述確定和推定時的依據(jù)，或者對于有關的依據(jù)闡述不充分、不詳細，并存在著欠嚴格和不科學的現(xiàn)象。這樣的評估結果難以達到客觀與公正。

3、可比實例有杜撰之嫌

有些評估報告采用市場比較法評估時，可比實例沒有用房單位的具體名稱、用房的坐落位置，僅用A、B、C等代號表示。這樣的比較案例，存在杜撰之嫌，評估結論也缺乏說服力。

4、路線價法運用不夠與路線價求取欠規(guī)范

在舊城改造中，商服用房的拆遷量往往很大，此時，路線價法是一種較為適宜的評估方法。這種方法在求取單層商服用房樓面地價時效率很高。只要路線區(qū)段、深度指數(shù)等參數(shù)選擇適當，路線價法求取的評估價值一般是客觀的。但當前路線價法運用不廣泛。偶有評估報告中運用路線價法，但路線價的求取也存在著欠規(guī)范的現(xiàn)象。

5、采用收益法評估劃撥土地商服用房時收益年限無統(tǒng)一標準

采用收益法評估劃撥土地商服用房收益值時，有的報告把收益年限定為40年，有的報告把收益年限定為建筑物尚可使用年限。有的估價人員認為劃撥土地可用無限年，于是將收益年限定為無限年；有的估價人員認為劃撥土地商服用房收益年限不能超過商服用房出讓土地的最高年限，于是將收益年限定為40年；有的估價人員認為商服用房建筑物耐用年限結束、重新建造商服用房時，開發(fā)商不可能再獲得劃撥土地，只能以政府出讓、開發(fā)商受讓方式獲得土地，因此決定商服用房建筑物耐用年限結束時收益年限也結束。對收益年限不一致的觀點，必然得出不同的評估結果。

6、假設開發(fā)法的不適當應用

在目前商服用房的拆遷評估中，存在著不適當應用假設開發(fā)法的問題。

假設開發(fā)法是評估房地產(chǎn)未來假設用途與假設環(huán)境前提下的價值。如果在采用該方法評估需拆遷的商服用房時，采用了預期價值更高的假設用途與假設環(huán)境前提，則評估結果中將包括其改變了原用途、原環(huán)境以及追加投資后的增值。而由于這部分增值是因不動產(chǎn)原用途和原環(huán)境被改變而產(chǎn)生的，因此這部分增值屬于改變商服用房原用途與原環(huán)境的國家或追加投資者，并不屬于需拆遷商服用房的產(chǎn)權人、承租人。

所以，在商服用房拆遷價格評估中使用假設開發(fā)法是有條件的。