商服用房也稱經(jīng)營用房，包括商店(商鋪、商場、市場等)、餐館(酒家、茶館、咖啡館等)、旅館(飯店、招待所等)和娛樂場所(歌舞廳、卡拉OK廳等)的用房。

商服用房拆遷補(bǔ)償價(jià)格需要依據(jù)評估機(jī)構(gòu)評估出的市場價(jià)格確定。當(dāng)前商服用房拆遷補(bǔ)償糾紛頻發(fā)。為促進(jìn)城市舊城改造的順利進(jìn)行，維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，有必要對商服用房拆遷補(bǔ)償價(jià)格的評估進(jìn)行認(rèn)真研究。　商服用房拆遷補(bǔ)償評估，當(dāng)前普遍存在著如下問題：

1、評估方法單一，采用市場法時(shí)使用的比較實(shí)例過少

一些評估報(bào)告僅采用一種評估方法進(jìn)行評估。在采用市場比較法時(shí)，要求最少應(yīng)有3個以上可比實(shí)例，而一些評估報(bào)告僅有1個可比實(shí)例。這樣的評估報(bào)告難免偏失，難以達(dá)到客觀與公正。

2、參數(shù)賦值欠嚴(yán)格與不科學(xué)

任何一種評估方法都要求估價(jià)人員依據(jù)經(jīng)驗(yàn)對相關(guān)參數(shù)予以判斷與賦值。如市場比較法中需要根據(jù)委估對象與可比實(shí)例的交易日期、交易狀況、區(qū)域因素、本身因素等確定相關(guān)修正系數(shù)；在收益法中，需要推定年凈收益、年報(bào)酬率、資本化率等；在成本法中，需要推定樓面地價(jià)、建筑物重置價(jià)值、成新率等要；在路線法中，需要推定路線價(jià)、建筑物重置價(jià)值等。不少評估報(bào)告在確定相關(guān)修正系數(shù)和推定相關(guān)參數(shù)時(shí)，沒有闡述確定和推定時(shí)的依據(jù)，或者對于有關(guān)的依據(jù)闡述不充分、不詳細(xì)，并存在著欠嚴(yán)格和不科學(xué)的現(xiàn)象。這樣的評估結(jié)果難以達(dá)到客觀與公正。

3、可比實(shí)例有杜撰之嫌

有些評估報(bào)告采用市場比較法評估時(shí)，可比實(shí)例沒有用房單位的具體名稱、用房的坐落位置，僅用A、B、C等代號表示。這樣的比較案例，存在杜撰之嫌，評估結(jié)論也缺乏說服力。

4、路線價(jià)法運(yùn)用不夠與路線價(jià)求取欠規(guī)范

在舊城改造中，商服用房的拆遷量往往很大，此時(shí)，路線價(jià)法是一種較為適宜的評估方法。這種方法在求取單層商服用房樓面地價(jià)時(shí)效率很高。只要路線區(qū)段、深度指數(shù)等參數(shù)選擇適當(dāng)，路線價(jià)法求取的評估價(jià)值一般是客觀的。但當(dāng)前路線價(jià)法運(yùn)用不廣泛。偶有評估報(bào)告中運(yùn)用路線價(jià)法，但路線價(jià)的求取也存在著欠規(guī)范的現(xiàn)象。

5、采用收益法評估劃撥土地商服用房時(shí)收益年限無統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)

采用收益法評估劃撥土地商服用房收益值時(shí)，有的報(bào)告把收益年限定為40年，有的報(bào)告把收益年限定為建筑物尚可使用年限。有的估價(jià)人員認(rèn)為劃撥土地可用無限年，于是將收益年限定為無限年；有的估價(jià)人員認(rèn)為劃撥土地商服用房收益年限不能超過商服用房出讓土地的最高年限，于是將收益年限定為40年；有的估價(jià)人員認(rèn)為商服用房建筑物耐用年限結(jié)束、重新建造商服用房時(shí)，開發(fā)商不可能再獲得劃撥土地，只能以政府出讓、開發(fā)商受讓方式獲得土地，因此決定商服用房建筑物耐用年限結(jié)束時(shí)收益年限也結(jié)束。對收益年限不一致的觀點(diǎn)，必然得出不同的評估結(jié)果。

6、假設(shè)開發(fā)法的不適當(dāng)應(yīng)用

在目前商服用房的拆遷評估中，存在著不適當(dāng)應(yīng)用假設(shè)開發(fā)法的問題。

假設(shè)開發(fā)法是評估房地產(chǎn)未來假設(shè)用途與假設(shè)環(huán)境前提下的價(jià)值。如果在采用該方法評估需拆遷的商服用房時(shí)，采用了預(yù)期價(jià)值更高的假設(shè)用途與假設(shè)環(huán)境前提，則評估結(jié)果中將包括其改變了原用途、原環(huán)境以及追加投資后的增值。而由于這部分增值是因不動產(chǎn)原用途和原環(huán)境被改變而產(chǎn)生的，因此這部分增值屬于改變商服用房原用途與原環(huán)境的國家或追加投資者，并不屬于需拆遷商服用房的產(chǎn)權(quán)人、承租人。

所以，在商服用房拆遷價(jià)格評估中使用假設(shè)開發(fā)法是有條件的。

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內(nèi)容審核：趙明媛律師

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