開發商代征地必須有哪些手續

一、建設用地預審

市國土資源局根據《建設項目用地預審管理辦法》(國土資源部27號令，1日起施行)，對征地項目進行建設用地預審。審查項目用地是否符合土地利用總體規劃，是否符合國家供地政策，是否符合用地標準和土地利用年度計劃指標等情況，自受理預審申請之日起20日內出具預審意見。

二、發布征地通告

《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》(國發[2004]28號)明確要求，在征地依法報批前，國土資源部門要將擬征地的用途、位置、補償標準、安置途徑告知被征地農民;要將被征地農民知情、確認的有關材料作為征地報批的必備材料。征地項目預審通過的，市國土資源局發布征地通告，將預征收土地用途、面積、補償標準和安置途徑等告知被征地村和村民，維護被征地農民的知情權。通告后，在擬征收土地上搶栽、搶種、搶建的地上附著物和青苗不列入補償范圍。

三、開展征地調查

開展征地調查是征地前的重要基礎性工作。市國土資源部門(征地拆遷工作機構)會同被征收土地的所有權人和有關部門深入被征地村、被征地地塊，對擬征收土地的四至邊界、權屬、地類、面積等現狀和被征地村的農業人口、勞動力、耕地面積等情況進行全面調查核實，對征地拆遷范圍內的被征地拆迂戶用地面積逐戶勘測核實，對房屋面積、結構及其他地上附著物等情況認真搞好登記。將調查資料、數據整理成冊，掌握第一手資料，做好擬定征地報批“一書兩方案”的準備工作。

四、確認征地調查結果

征地調查結果與被征地村、村民和地上附著物產權人共同確認。

五、組織征地聽證

9日，國土資源部發布《國土資源聽證規定》(國土資源部22號令，1日起施行)。要求各地在征地依法報批前，國土資源部門送達《聽證告知書》，告知被征地村、村民和其他權利人對擬征收土地補償標準、安置途徑有申請聽證的權利。當事人申請聽證的，莊當在告知后5個工作日內向市國土資源局提出書面申請。

六、征地組卷報批

市國土資源局按省、市有關報件要求，組織申報材料，上報營口市國土資源局和省國土資源廳。省國土資源廳在14個工作日內辦結，下達經省政府批準的《實施規劃用地批復》。

七、兩公告一登記

1999年施行的新《土地管理法》對建設用地審批制度進行了重大改革，在征地程序中確立了“兩公告一登記”制度。為了規范征地公告工作，保護被征地村、村民或者其他權利人的合法權益，保障經濟建沒用地，22日國土資源部發布了10號令《征用土地公告辦法》(1日起施行)。在征地過程中，市國土資源局始終認真履行兩公告一登記，切實維護被征地單位和群眾的合法權益。

1、征收土地公告

在收到用地批復文件之日起10個二作日內，市政府發布《征收土地公告》，告知征地事宜及辦理征地拆遷補償登記的期限、地點。

2、征地拆遷補償登記

被征地村、村民或者其他權利人應當在征收土地公告規定的期限內持有關證明材料到巾土地儲備交易中心辦理征地拆迂補償登記手續。被征地村、村民或者其他權利人未如期辦理征地拆遷補償登記手續的，其補償內容以市國土資源部門的調查結果為準。

3、征地拆遷補償安置方案公告

市國土資源局根據省政府批準的征地方案，在征收土地公告之日起45日內以被征地所有權人為單位擬訂征地拆迂補償安置方案，簽訂《征地拆迂補償安置協議》，發布征地第二次公告，即《征地拆遷補償安置方案公告》，告知被征地四至范圍內的土地所有權人和土地使用權人對方案內容如有不同意見或者要求聽讓的，在征地拆遷補償安置方案公告之日起l0個工作日內以書面形式送達市國土資源局。為落實房屋等地上附著物的補償，市國土資源局委托有資質的評估機構進行現場實地評估，對房屋等地上附著物做市場價格訐估，評估結果出來后，逐戶下發征妯.拆迂補償告知，將補償結論連同分戶評估表發至被征地拆遷戶手中。而后，市國土資源部門會同有關部門走訪協商補償事宜。在下發的征地拆遷補償告知中還明確被征地拆遷戶的權利，如對各項補償單價和補償金額持有異議的，可在規定的期限內提交重新評估的書面申請，由該戶自行選定有資質的評估機構，市國土資源局與該戶共同委托該評估機構另行評估。

八、實施征地拆遷補償安置方案

征地拆遷補償安置方案經市政府批準后，按法律規定的時限(3個月內)向被征地村和村民及時支付征地拆遷補償安置費用。

九、交付土地

征地拆遷補償安置費按規定到位后，被征地村和村民及時交付土地。在規定的期限內，不領取征地拆遷補償安置費的，市國土資源局可將征地拆遷補償安置費提存至市公證處，辦理提存后，即視為對當事人予以了依法補償安置。當事人拒不交付土地的，由市國土資源局下達《限期交付土地決定書》，當事人逾期不履行的，市國土資源局將依據《遼寧省實施<中華人民共和國土地管理法)辦法》規定之規定，申請人民法院強制執行。當事向人民法院提起訴訟的，應當在知道作出具體行政行為之日起3個月內提出。

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內容審核：趙正群律師

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