在最高法審理的案例【（2020）最高法行申4319號(hào)】和【（2018）最高法行申5425號(hào)】中，對(duì)于無證建筑，做出詳細(xì)闡述，明確了三個(gè)重要焦點(diǎn)：

第一，無證房屋是否屬于違建必須由有關(guān)部門依法進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理，不能一刀切認(rèn)定；

第二，房屋無證原因不歸咎于被拆遷人的，不宜認(rèn)定為違建；

第三，在行政機(jī)關(guān)沒有充分證據(jù)證明被拆除的無證房屋屬于違法建筑的情況下，應(yīng)當(dāng)將該房屋視為合法建筑，依法予以行政賠償。

【認(rèn)定違建必須要經(jīng)過調(diào)查】

征收范圍內(nèi)的房屋往往情況復(fù)雜，尤其是城中村或舊城區(qū)，存在大量因歷史原因未依法辦理產(chǎn)權(quán)登記或者未依法辦理審批許可手續(xù)的建筑，對(duì)于此類建筑，政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理，并應(yīng)就此在行政訴訟中承擔(dān)相關(guān)舉證責(zé)任。

以圣運(yùn)律師代理的一起江蘇無證房拆遷案例為例：張先生的房屋因?yàn)樾藿ü繁患{入征收范圍內(nèi)，根據(jù)安置方案，張先生拿到的部分貨幣補(bǔ)償按照遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)格3000元每平折算的，部分無證的房屋部分直接按照違建標(biāo)準(zhǔn)，每平600元。

在補(bǔ)償談不攏的節(jié)骨眼，張先生的房子還被強(qiáng)制拆除了。

接收委托后，辦案律師抓住征地手續(xù)不全以及違建認(rèn)定瑕疵的關(guān)鍵點(diǎn)，提起系列訴訟程序，最終張先生獲得了合理補(bǔ)償，比初始多拿到2套房子和100多萬元。

拆遷項(xiàng)目中，對(duì)被拆遷人補(bǔ)償利益影響最大的，絕對(duì)是房屋建筑的合法性問題。房子證件不齊全甚至諸證皆無，是非常容易被認(rèn)定違建拆除的，我們至少要明確以下兩點(diǎn)：

一是入戶實(shí)地調(diào)查取證是必需的，不能人沒來現(xiàn)場(chǎng)就“隔空”定性；二是責(zé)令限期拆除決定這樣的法定查處違建文書是要做的，不能僅憑口頭說辭就給房屋扣上違建的大帽子。

實(shí)踐中不少粉絲咨詢，無證房拆遷，能按照周邊市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)償嗎？只要是合法建筑，是有可能的。以最高法裁定書【（2018）最高法行申5425號(hào)】為例，在行政機(jī)關(guān)沒有充分證據(jù)證明被拆除的無證房屋屬于違法建筑的情況下，應(yīng)當(dāng)將該房屋視為合法建筑，依法予以行政賠償。行政賠償?shù)捻?xiàng)目、數(shù)額不得少于被征收人通過合法征收補(bǔ)償程序獲得的征收補(bǔ)償項(xiàng)目、數(shù)額。

在圣運(yùn)律師代理的云南一起案例中，張先生的房屋因?yàn)槔吓f進(jìn)行拆除翻新并未辦理相關(guān)建設(shè)手續(xù)，但是他仍然保留了原有的產(chǎn)權(quán)證明。房屋被納入征收范圍后，直到補(bǔ)償協(xié)商階段，征收方才提出張先生的無證房是違建并實(shí)施了拆除，二審法院在判決中提出，這明顯存在拆違代征的嫌疑，并以此確認(rèn)拆除違法，張先生有獲得國(guó)家賠償?shù)臋?quán)利。最終法院根據(jù)實(shí)際損失以及應(yīng)當(dāng)獲得的安置權(quán)益，判決賠償損失437萬。

【律師說法】