在實(shí)踐中,一部分人的房屋由于歷史或者其他的原因沒有辦理相應(yīng)的建房手續(xù),此后若這些房屋因某一項(xiàng)目涉及征收,相關(guān)部門就可能因?yàn)榉课莸臒o
在最高法審理的案例【(2020)最高法行申4319號(hào)】和【(2018)最高法行申5425號(hào)】中,對(duì)于無證建筑,做出詳細(xì)闡述,明確了三個(gè)重要焦點(diǎn):
第一,無證房屋是否屬于違建必須由有關(guān)部門依法進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理,不能一刀切認(rèn)定;
第二,房屋無證原因不歸咎于被拆遷人的,不宜認(rèn)定為違建;
第三,在行政機(jī)關(guān)沒有充分證據(jù)證明被拆除的無證房屋屬于違法建筑的情況下,應(yīng)當(dāng)將該房屋視為合法建筑,依法予以行政賠償。
【認(rèn)定違建必須要經(jīng)過調(diào)查】
征收范圍內(nèi)的房屋往往情況復(fù)雜,尤其是城中村或舊城區(qū),存在大量因歷史原因未依法辦理產(chǎn)權(quán)登記或者未依法辦理審批許可手續(xù)的建筑,對(duì)于此類建筑,政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理,并應(yīng)就此在行政訴訟中承擔(dān)相關(guān)舉證責(zé)任。
以圣運(yùn)律師代理的一起江蘇無證房拆遷案例為例:張先生的房屋因?yàn)樾藿ü繁患{入征收范圍內(nèi),根據(jù)安置方案,張先生拿到的部分貨幣補(bǔ)償按照遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)格3000元每平折算的,部分無證的房屋部分直接按照違建標(biāo)準(zhǔn),每平600元。
在補(bǔ)償談不攏的節(jié)骨眼,張先生的房子還被強(qiáng)制拆除了。
接收委托后,辦案律師抓住征地手續(xù)不全以及違建認(rèn)定瑕疵的關(guān)鍵點(diǎn),提起系列訴訟程序,最終張先生獲得了合理補(bǔ)償,比初始多拿到2套房子和100多萬元。
拆遷項(xiàng)目中,對(duì)被拆遷人補(bǔ)償利益影響最大的,絕對(duì)是房屋建筑的合法性問題。房子證件不齊全甚至諸證皆無,是非常容易被認(rèn)定違建拆除的,我們至少要明確以下兩點(diǎn):
一是入戶實(shí)地調(diào)查取證是必需的,不能人沒來現(xiàn)場(chǎng)就“隔空”定性;二是責(zé)令限期拆除決定這樣的法定查處違建文書是要做的,不能僅憑口頭說辭就給房屋扣上違建的大帽子。
實(shí)踐中不少粉絲咨詢,無證房拆遷,能按照周邊市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)償嗎?只要是合法建筑,是有可能的。以最高法裁定書【(2018)最高法行申5425號(hào)】為例,在行政機(jī)關(guān)沒有充分證據(jù)證明被拆除的無證房屋屬于違法建筑的情況下,應(yīng)當(dāng)將該房屋視為合法建筑,依法予以行政賠償。行政賠償?shù)捻?xiàng)目、數(shù)額不得少于被征收人通過合法征收補(bǔ)償程序獲得的征收補(bǔ)償項(xiàng)目、數(shù)額。
在圣運(yùn)律師代理的云南一起案例中,張先生的房屋因?yàn)槔吓f進(jìn)行拆除翻新并未辦理相關(guān)建設(shè)手續(xù),但是他仍然保留了原有的產(chǎn)權(quán)證明。房屋被納入征收范圍后,直到補(bǔ)償協(xié)商階段,征收方才提出張先生的無證房是違建并實(shí)施了拆除,二審法院在判決中提出,這明顯存在拆違代征的嫌疑,并以此確認(rèn)拆除違法,張先生有獲得國(guó)家賠償?shù)臋?quán)利。最終法院根據(jù)實(shí)際損失以及應(yīng)當(dāng)獲得的安置權(quán)益,判決賠償損失437萬。
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