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城中村改造,無(wú)證房怎么補(bǔ)償,城中村改造,無(wú)證房怎么補(bǔ)償?:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

  • 發(fā)布時(shí)間:

    2024-07-06 21:56:42
  • 作者:

    圣運(yùn)律師
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城中村改造,無(wú)證房怎么補(bǔ)償,1、祖業(yè)產(chǎn)目前,城市里國(guó)有土地上的房屋仍然存在祖業(yè)產(chǎn),五、六十年代遺留下來(lái)的,雖然沒(méi)有證件,但是它們是合法存在的,應(yīng)當(dāng)予以補(bǔ)償。2、歷史原因七十年代到九十年代建造的房屋,由于當(dāng)時(shí)的法律制度不完善,也沒(méi)有形成完備的

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一、城中村改造,無(wú)證房怎么補(bǔ)償

1、祖業(yè)產(chǎn)

目前,城市里國(guó)有土地上的房屋仍然存在祖業(yè)產(chǎn),五、六十年代遺留下來(lái)的,雖然沒(méi)有證件,但是它們是合法存在的,應(yīng)當(dāng)予以補(bǔ)償。

2、歷史原因

七十年代到九十年代建造的房屋,由于當(dāng)時(shí)的法律制度不完善,也沒(méi)有形成完備的登記制度,因此,這段時(shí)間內(nèi)建造的房屋沒(méi)有證件,所以,這段期間內(nèi)建造的房屋也是應(yīng)當(dāng)予以補(bǔ)償?shù)摹?

3、農(nóng)村房屋

農(nóng)村房屋大部分沒(méi)有房產(chǎn)證,只有集體建設(shè)使用證,甚至,有些地區(qū)什么證件也沒(méi)有,全村的村民也基本都沒(méi)有證件。但是,這類房屋是村集體根據(jù)人口和住房情況申請(qǐng)批準(zhǔn)的建房,并且已經(jīng)居住多年,因此,也應(yīng)當(dāng)予以補(bǔ)償。

4、城中村房屋

這類房屋時(shí)隨著城市的發(fā)展,將農(nóng)村集體土地上的房子包圍在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)。對(duì)于這類房子,只要是依法建設(shè)的,即使沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證也應(yīng)當(dāng)按照正常的房屋予以補(bǔ)償。

房屋拆遷補(bǔ)償方式有哪些

1、貨幣補(bǔ)償作為主要方式。理由如下:

(1)貨幣補(bǔ)償操作簡(jiǎn)單,且一次性了斷,不會(huì)產(chǎn)生延長(zhǎng)過(guò)渡期限、被拆遷人或使用人不能及時(shí)回遷等后續(xù)問(wèn)題;

(2)貨幣補(bǔ)償更方便被拆遷人選擇住房,不受地點(diǎn)等方面的限制;

(3)避免因安置用房質(zhì)量不好而使拆遷雙方產(chǎn)生矛盾;

(4)更好地體現(xiàn)新《條例》的立法思想,即有條件實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)模M可能實(shí)行貨幣補(bǔ)償。新《條例》規(guī)定了拆遷貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)確定的基本原則——等價(jià)有償,采取的辦法是根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素,以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估的辦法確定。

2、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式。

新《條例》中的“產(chǎn)權(quán)調(diào)換”是拆遷人用自己建造或購(gòu)買的產(chǎn)權(quán)房屋與被拆遷房屋進(jìn)行調(diào)換產(chǎn)權(quán),并按拆遷房屋的評(píng)估價(jià)和調(diào)換房屋的市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行結(jié)算調(diào)換差價(jià)的行為。也就是說(shuō)以易地或原地再建的房屋,和被拆除房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)交換,被拆遷人失去了被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán),調(diào)換之后擁有調(diào)換房屋的產(chǎn)權(quán)。產(chǎn)權(quán)調(diào)換是房屋拆遷補(bǔ)償安置的方式之一,其特點(diǎn)是以實(shí)物形態(tài)來(lái)體現(xiàn)拆遷人對(duì)被拆遷人的補(bǔ)償。無(wú)論是居住房屋還是非居住房屋均可采用產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方法,但排除了非公益事業(yè)房屋的附屬物。

3、結(jié)合型補(bǔ)償方式

顧名思義,這種補(bǔ)償方式就是指既給貨幣補(bǔ)償又給產(chǎn)權(quán)置換。

由于我國(guó)城市化進(jìn)程與其他諸多客觀因素,導(dǎo)致房?jī)r(jià)和地價(jià)的虛高,因此造成了諸多不能夠單單用貨幣補(bǔ)償或者產(chǎn)權(quán)置換解決的問(wèn)題,所以就出現(xiàn)了貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)置換相結(jié)合的補(bǔ)償方式。

需要注意的是,對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償,不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值,由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的,可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的,可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。

二、城中村改造征收補(bǔ)償?shù)停瑹o(wú)證房、違建房零補(bǔ)償?

最高法曾在《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問(wèn)題的規(guī)定》中解釋:征收農(nóng)村集體土地時(shí)未就被征收土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行安置補(bǔ)償?shù)模a(bǔ)償安置時(shí)房屋所在的區(qū)域已經(jīng)納入城市規(guī)劃區(qū)的,那么土地權(quán)利人請(qǐng)求按照?qǐng)?zhí)行國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的,人民法院一般應(yīng)當(dāng)應(yīng)予支持,但應(yīng)當(dāng)扣除已經(jīng)取得的土地補(bǔ)償費(fèi)。

對(duì)已經(jīng)轉(zhuǎn)為國(guó)有土地的,一般會(huì)提供貨幣補(bǔ)償或是產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種方試。

1、選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?

根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第17條規(guī)定,作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括;(一)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償;(二)

因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償;(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

對(duì)于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條規(guī)定,對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償,不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。

最高人民法院曾不止一次的說(shuō)過(guò),城中村房子拆遷,如果是貨幣補(bǔ)償方式,可以參照《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定,爭(zhēng)取不得低于同地段的類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)。簡(jiǎn)單通俗點(diǎn)來(lái)講就是房子結(jié)構(gòu)、年限差不多的房子的市場(chǎng)價(jià)格。

2、選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的

產(chǎn)權(quán)調(diào)換必須是拆一還一的原則,這也是最低的標(biāo)準(zhǔn)。但各地在實(shí)踐過(guò)程中其補(bǔ)償不盡相同,有的地方是按照1:1.2,有的則是按照1:1.5。但選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的,得根據(jù)各地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況進(jìn)行調(diào)整。如果低于1:1的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),那顯然是不合理的。

其次,政府也可以結(jié)合實(shí)際情況設(shè)置拆遷獎(jiǎng)勵(lì),但老百姓應(yīng)當(dāng)要注意,如果獎(jiǎng)勵(lì)設(shè)置過(guò)高,甚至是高于房屋價(jià)值的的獎(jiǎng)勵(lì),就要保持清醒了,很有可能這些獎(jiǎng)勵(lì)本身就是合理補(bǔ)償中的一部分。因此凱諾律師建議大家,對(duì)于拆遷高獎(jiǎng)勵(lì)的誕生,一定要拿自己的實(shí)際情況來(lái)作一個(gè)衡量,看看是否能夠滿足原有生活水平不被降低。

“無(wú)證不等于違建:無(wú)證房是否能夠獲得補(bǔ)償必須要經(jīng)過(guò)相關(guān)部門的認(rèn)定。認(rèn)定為合法建筑的,應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償;認(rèn)定為違法建筑的,不給予補(bǔ)償。”

一、以下幾種情況,無(wú)證房也可以獲得全額補(bǔ)償

1、歷史存留的房屋。一些建筑形成于70年代,或是更早,在當(dāng)時(shí)只需要相關(guān)的建房許可證就可建房,如果以現(xiàn)行法規(guī)定為依據(jù)將其歸為違章建筑,這顯然是不合理的。此類無(wú)證房屋應(yīng)給予全額補(bǔ)償。

2、農(nóng)村的房屋和城市中的農(nóng)建房。最開(kāi)始因法制不夠健全導(dǎo)致建房管理較松,對(duì)產(chǎn)權(quán)方面沒(méi)有明確的規(guī)定,因此農(nóng)村有很多無(wú)證房。此類無(wú)證房屋不等于違章建筑,即使沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證明,在拆遷的時(shí)候依舊可以拿到全額補(bǔ)償。

3、房屋建造的時(shí)候是合法的,但沒(méi)有合法產(chǎn)權(quán)證明,是由于不可歸咎于其自身的歷史遺留問(wèn)題造成的,且如果被拆遷人在上述房屋內(nèi)已長(zhǎng)期生活居住,應(yīng)當(dāng)?shù)玫胶戏ㄑa(bǔ)償安置。

三、城中村改造,無(wú)證房怎么補(bǔ)償?

可能由于歷史遺留的問(wèn)題,沒(méi)有辦理房產(chǎn)證、土地證或因?yàn)楫?dāng)?shù)靥厥庠驘o(wú)法辦理相關(guān)的權(quán)屬證明在大部分農(nóng)村及較偏遠(yuǎn)地區(qū)目前來(lái)說(shuō)仍然是一種較為普遍的現(xiàn)象。從法律意義上來(lái)說(shuō),無(wú)證房屋和違法房屋是兩種完全不同的法律概念。無(wú)證房屋面臨拆遷的情形并不少見(jiàn),也是因?yàn)檫@樣很容易就產(chǎn)生糾紛。隨著城市的發(fā)展,將農(nóng)村集體土地上的房子包圍在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)。對(duì)于這類房子,只要是依法建設(shè)的,即使沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證也應(yīng)當(dāng)按照正常的房屋予以補(bǔ)償。

拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞剑梢詫?shí)行貨幣補(bǔ)償,也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換,還可以選擇貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)置換相結(jié)合的補(bǔ)償方式。

作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括:

1、被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償;

2、因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償;

3、因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法,對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

一、房屋拆遷的程序是什么?

1、調(diào)查核實(shí)。

拆遷人收到征地批文后,首先要到派出所、房管站抄錄征地范圍內(nèi)的常住人口,以及全部房產(chǎn)情況,按表格逐一登記,并上門大量核實(shí)。

2、逐戶走訪。

拆遷人應(yīng)成立拆遷小組,對(duì)所有的被拆遷人逐戶走訪,全面進(jìn)行宣傳接觸,了解被拆遷人的拆遷安置愿望。

3、編制拆遷計(jì)劃。

根據(jù)調(diào)查核實(shí)的情況以及國(guó)家、地方有關(guān)拆遷的法律規(guī)定,及時(shí)編制拆遷計(jì)劃和拆遷方案,確定拆遷時(shí)間、拆遷步驟和拆遷形式。

4、申請(qǐng)拆遷。

拆遷人持有關(guān)的國(guó)家批文、拆遷計(jì)劃和拆遷方案,向當(dāng)?shù)夭疬w主管部門提出申請(qǐng)。經(jīng)申查批準(zhǔn)并領(lǐng)到拆遷許可證后,方可進(jìn)行拆遷。

5、發(fā)出拆遷公告。

拆遷許可證一經(jīng)批準(zhǔn)發(fā)放,拆遷主管機(jī)關(guān)應(yīng)將拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等以公告或其他形式予以公布,同時(shí)應(yīng)作好房屋拆遷的宣傳、解釋工作。

6、簽訂協(xié)議。

在公告規(guī)定的時(shí)限內(nèi),拆遷人與被拆遷人應(yīng)按國(guó)家和本地區(qū)關(guān)于安置、補(bǔ)償?shù)挠嘘P(guān)規(guī)定在自愿、有償?shù)幕A(chǔ)上簽訂協(xié)議書(shū)。協(xié)議應(yīng)明確補(bǔ)償辦法和數(shù)額、安置面積和地點(diǎn)、搬遷過(guò)渡方式和時(shí)限以及違約責(zé)任等。協(xié)議經(jīng)雙方同意,可送拆遷主管機(jī)關(guān)備案和公證機(jī)關(guān)公證。

7、實(shí)施拆遷。

被拆遷人搬遷后,拆遷人應(yīng)及時(shí)在批準(zhǔn)的拆遷范圍和期限內(nèi)實(shí)施拆遷。

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