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山東泰安:城中村改造是村民自治?法院:強(qiáng)拆違法!,城中村改造如何補(bǔ)償:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

  • 發(fā)布時(shí)間:

    2024-07-10 14:55:34
  • 作者:

    圣運(yùn)律師
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山東泰安:城中村改造是村民自治?法院:強(qiáng)拆違法!,案情簡(jiǎn)介陳某在山東省泰安市xx村有房屋一處。2017年4月,當(dāng)?shù)卣M織城中村改造,拆遷部門以陳某父親有兩套房屋為由,拒絕對(duì)陳某房屋作出補(bǔ)償。 2019年10月16日,陳某房屋被街道辦組織工

山東泰安:城中村改造是村民自治?法院:強(qiáng)拆違法!,城中村改造如何補(bǔ)償:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

一、山東泰安:城中村改造是村民自治?法院:強(qiáng)拆違法!

案情簡(jiǎn)介

陳某在山東省泰安市xx村有房屋一處。2017年4月,當(dāng)?shù)卣M織城中村改造,拆遷部門以陳某父親有兩套房屋為由,拒絕對(duì)陳某房屋作出補(bǔ)償。 2019年10月16日,陳某房屋被街道辦組織工作人員強(qiáng)行拆除,屋內(nèi)物品、院內(nèi)樹木全部毀壞。陳某不服,以街道辦為被告提起訴訟。

案件審理過程

陳某向法院提交了《土地房產(chǎn)所有證存根》,證明其宅基地和房屋為祖上遺留合法財(cái)產(chǎn);《房屋贈(zèng)與協(xié)議》證明房屋系贈(zèng)與取得;《征收土地公告》證明其房屋所在地已被納入征收范圍,此外,陳某還提交了房屋被拆除前后的照片,證明其房屋已經(jīng)被拆除。

街道辦主張,涉案建筑屬于違法建設(shè),是占用集體土地用于養(yǎng)雞的雞舍,未經(jīng)村委會(huì)同意。

法院經(jīng)審理查明,原告主張涉案房屋系于98年翻建,并由其一家居住使用。村委會(huì)主張涉案房屋于2000年左右建成。2018年9月11日辦事處向原告父親農(nóng)村商業(yè)銀行打款45547.04元,2019年10月16日原告房屋被強(qiáng)行拆除。庭審中辦事處自認(rèn)房屋由其拆除。

法院觀點(diǎn)

首先,涉案房屋由原告父親翻建而來,由原告一家居住使用,原告與涉案房屋具有利害關(guān)系,現(xiàn)涉案房屋被拆除,原告有權(quán)提起本案行政訴訟。

其次,辦事處自認(rèn)對(duì)涉案房屋實(shí)施了拆除行為,且拆除前未與涉案房屋的權(quán)利人簽訂拆遷協(xié)議,單方以地上附屬物補(bǔ)償款的欄目打款給原告,結(jié)合村委會(huì)的陳述,應(yīng)認(rèn)定辦事處系涉案房屋的拆除主體。

最后,正當(dāng)程序原則是行政機(jī)關(guān)依法行政應(yīng)當(dāng)遵循的原則。辦事處對(duì)涉案房屋實(shí)施拆除,未依照《中華人民共和國(guó)行政強(qiáng)制法》的相關(guān)規(guī)定,履行催告、給予當(dāng)事人陳述和申辯的權(quán)利、制作強(qiáng)制執(zhí)行決定并進(jìn)行公告、限期當(dāng)事人自行拆除等法定程序,應(yīng)認(rèn)定其實(shí)施的拆除行為程序違法。

案件總結(jié)

房屋征收往往涉及到復(fù)雜的法律程序,但是正因?yàn)槌绦蚨嗪臅r(shí)長(zhǎng),很多拆遷部門認(rèn)為房屋被征收人不接受其提出的補(bǔ)償金額就是影響了拆遷進(jìn)度,就要直接實(shí)施強(qiáng)拆,這都屬于違法行為,如果給被征收人造成了損失,應(yīng)當(dāng)進(jìn)行賠償。所以,如果您也遇到了房屋征收,一定要留意是否有合法的征地公告,是否有合法的征地批準(zhǔn)文件,如果沒有任何合法的征地文件,也沒有拿到合理補(bǔ)償就被強(qiáng)拆了房屋,一定要及時(shí)通過訴訟程序進(jìn)行維權(quán)。

二、城中村改造涉及哪些法律問題

城中村改造所涉法律問題主要圍繞政府、房地產(chǎn)開發(fā)商和村民三方主體展開。

村民的主要利益訴求是:原有的土地、住房能否得到合理補(bǔ)償,失房失地后如何安排就業(yè)、養(yǎng)老等。

房地產(chǎn)開發(fā)商的主要利益訴求是:該類拆遷涉及利益復(fù)雜、變數(shù)多,過高的交易成本會(huì)使其在投資改造中的預(yù)期收益難以保障。

政府的主要利益訴求是:盡力避免財(cái)政壓力,保證市場(chǎng)、社會(huì)穩(wěn)定。

這三類相互沖突的利益訴求主要受下列制度化要素的影響:

1、土地資源的非商品性與非市場(chǎng)化征用。我國(guó)憲法第10條所規(guī)定的差別化土地所有權(quán)、土地產(chǎn)權(quán)的變更形式,導(dǎo)致了城市擴(kuò)容土地所有權(quán)的非市場(chǎng)化征用,使得城中村失地農(nóng)民的合理收益被限制乃至低價(jià)剝奪。

2、產(chǎn)權(quán)關(guān)系模煳的村集體經(jīng)濟(jì)。城郊農(nóng)村社區(qū)集體經(jīng)濟(jì)的突出特征是產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明晰,廣大村民雖擁有所有權(quán),但該收益的具體支配和使用則被壟斷于少數(shù)村干部手中,導(dǎo)致所有權(quán)與使用權(quán)、知情權(quán)脫節(jié)。

3、封閉的村(居)建設(shè)與城鄉(xiāng)分割的管理模式。城市社區(qū)由街道辦事處管理,管理的一切費(fèi)用由政府財(cái)政承擔(dān),前者具有統(tǒng)一規(guī)劃、開放式流動(dòng)格局,統(tǒng)一建設(shè)與管理;而村社區(qū)則由村民委員會(huì)管理,管理的一切費(fèi)用由村集體承擔(dān),以村為單位,視人口、財(cái)力而采取不同程度的封閉建設(shè),管理上往往各自為政。

一、2022最新城中村改造政策

推進(jìn)城中村改造要實(shí)現(xiàn)建筑形態(tài)改造與社會(huì)形態(tài)改造的有機(jī)結(jié)合,以人為本,科學(xué)規(guī)劃,可持續(xù)推進(jìn)我國(guó)城中村改造。

1、打破行政區(qū)劃藩籬,實(shí)現(xiàn)多種安置并行。按照政府主導(dǎo)、區(qū)域統(tǒng)籌原則,建議在今后城中村改造建設(shè)中,采取大分散、小集中的安置方式,依據(jù)改造村莊實(shí)際特點(diǎn),因地制宜,將原址安置、異地安置、合并安置等方式相結(jié)合,必要時(shí)可打破行政區(qū)劃限制,跨區(qū)域安置村民,確保村民利益的實(shí)現(xiàn)。

2、拓寬融資渠道,加大監(jiān)管扶持力度。首先,逐步完善城改項(xiàng)目手續(xù),對(duì)安置先行的城改項(xiàng)目進(jìn)行聯(lián)合預(yù)審。其次,對(duì)房企的資質(zhì)和實(shí)力進(jìn)行前期審查;對(duì)部分高息借貸的房企,要跟蹤調(diào)查;對(duì)違法建設(shè)的房企,要加大處罰力度。再次,擴(kuò)大區(qū)級(jí)政府融資平臺(tái),加大銀企合作力度。最后,前置商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃聽證程序,積極扶持城改項(xiàng)目,吸引更多優(yōu)質(zhì)商家和社會(huì)資本。

3、村民有序參與建設(shè),實(shí)現(xiàn)多方互惠共贏。有序引導(dǎo)村民參與城中村改造附屬工程建設(shè),變村民的被動(dòng)拆遷為村民的主動(dòng)建設(shè),豐富村民參加城中村建設(shè)形式,讓廣大村民在主動(dòng)建設(shè)中真正感受到城中村建設(shè)的意義;暢通村民訴求表達(dá)渠道,有疏有堵,正確對(duì)待村民的合理訴求,推動(dòng)城改工作順利進(jìn)行,實(shí)現(xiàn)互惠共贏。

4、大力加強(qiáng)教育引導(dǎo),確保真正融入城市。積極教育引導(dǎo)村民培育正確的財(cái)富觀、就業(yè)觀,大力支持村民自主創(chuàng)業(yè)和發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì);給予村民職業(yè)培訓(xùn)、專業(yè)指導(dǎo)以及稅費(fèi)減免等優(yōu)惠政策,積極幫助村民提高勞動(dòng)技能;通過集中歸并、資產(chǎn)量化、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)等形式,變村民為股民,實(shí)現(xiàn)集體資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變股權(quán),讓村民持久合理地分享到城鎮(zhèn)化過程中土地增值的收益,真正融入城市。

三、城中村改造如何補(bǔ)償

法律分析:根據(jù)國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例,城中村拆遷補(bǔ)償方式包括貨幣補(bǔ)償和調(diào)換房屋,村民可以自由選擇。

補(bǔ)償方式有兩種:

如果選擇貨幣補(bǔ)償,補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。這個(gè)市場(chǎng)價(jià)格由選出的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照相關(guān)規(guī)范評(píng)估確定。

如果選擇調(diào)換房屋,底線是調(diào)換面積在同等地段“拆一還一”,各地區(qū)根據(jù)生活水平不同會(huì)在此基礎(chǔ)上增加系數(shù)補(bǔ)貼。同時(shí),征收部門要結(jié)清被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)。

法律依據(jù):《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

第十七條 作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括:(一)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償;(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償;(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法,對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

第十九條 對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償,不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值,由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的,可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的,可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。房屋征收評(píng)估辦法由國(guó)務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定,制定過程中,應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公開征求意見。

第二十一條 被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償,也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的,市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋,并與被征收人計(jì)算、結(jié)清被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)。因舊城區(qū)改建征收個(gè)人住宅,被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的,作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。

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