一、改造升級,也要國有土地上房屋征收嗎

一、改造升級,也要國有土地上房屋征收嗎

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十七條：實施房屋征收應當先補償、后搬遷。作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予補償后，被征收人應當在補償協(xié)議約定或者補償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設單位參與搬遷活動。

第二十八條：被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行。

城中村改造拆遷補償是否應參照國有土地拆遷標準

“城中村”拆遷補償標準要參照國有土地上房屋征收補償標準

狹義上，“城中村”中房屋所在土地性質雖為集體土地，但是仍要參照《國有土地上房屋征收與補償條例》進行補償。根據(jù)《最高人民法院關于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問題的規(guī)定》第12條第2款的規(guī)定：征收農(nóng)村集體土地時未就被征收土地上的房屋及其他不動產(chǎn)進行安置補償?shù)模a償安置時房屋所在的區(qū)域已經(jīng)納入城市規(guī)劃區(qū)的，那么土地權利人請求參照執(zhí)行國有土地上房屋征收補償標準的，人民法院一般應當應予支持，但應當扣除已經(jīng)取得的土地補償費。

“城中村”的土地所有權狀態(tài)分析

“城中村”土地所有權一般會比較復雜，有以下三種情況：

第一種情況，土地性質屬于國有土地，即土地被國家全部征用，農(nóng)民不再享有集體土地所有權，村已經(jīng)被城市完全包圍，原農(nóng)民已全部轉為居民，只是保留著農(nóng)村傳統(tǒng)的生活習慣。這是通常所說的廣義上的“城中村”，它經(jīng)過改造已融入城市之中，不再是“城中村”改造的對象。

第二種情況，土地性質兼有國有土地和集體土地，即土地大部分被征用，較常見是承包耕地、集體建設用地、村集體未分配地，土地的所有權屬于國家所有，像農(nóng)村宅基地等部分土地仍屬于集體所有，但原農(nóng)民未轉為居民。

第三種情況，土地性質為集體土地，但已列入城市框架范圍，土地全部仍屬于集體所有。后兩種村的情形是狹義上的“城中村”，是通常所說的要改造的“城中村”。

“城中村”改造常見“政府主導，市場運作”方式

常見的商品房開發(fā)供地模式為：第一步，政府征收土地；第二步，政府負責平整土地；第三步，政府將土地掛牌出讓；第四部，開發(fā)商通過招拍掛獲得土地使用權，最后辦齊手續(xù)，施工建設。

2009年住建部就提出“政府主導，市場運作”的改造方式。此后，國家接連發(fā)布政策吸引市場資金參與“城中村”改造。“城中村”改造已經(jīng)突破了《國有土地上房屋征收與補償條例》中關于實施征收必須以公共利益為前提要件。因此，各地方政府多制定地方性規(guī)章、地方性政策來規(guī)范“城中村”改造征收補償事宜，客觀上，也為專業(yè)的房屋拆遷律師介入案件提供了介入條件和爭取空間。

“城中村”拆遷補償方式有房屋置換和貨幣補償兩種

拆遷補償有兩種方式：首先就是房屋置換，相同地段最低拆一換一；其次就是貨幣補償，最低標準是周邊房地產(chǎn)市場價。被征收人選擇房屋產(chǎn)權調換的，市、縣級人民政府應當提供用于產(chǎn)權調換的房屋，并與被征收人計算、結清被征收房屋價值與用于產(chǎn)權調換房屋價值的差價。因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產(chǎn)權調換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條規(guī)定，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產(chǎn)價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。

二、改建土地征收 ?

法律分析：

征收過程中，為了提高被征收人的居住條件，優(yōu)化被征收人的居住環(huán)境，征收方會對舊城區(qū)進行房屋征收，以改變舊城區(qū)的面貌。

法律依據(jù)：

《中華人民共和國土地管理法》 第二條 中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。全民所有，即國家所有土地的所有權由國務院代表國家行使。任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地使用權可以依法轉讓。國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償。國家依法實行國有土地有償使用制度。但是，國家在法律規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥國有土地使用權的除外。

三、改建土地征收

法律分析：征收過程中，為了提高被征收人的居住條件，優(yōu)化被征收人的居住環(huán)境，征收方會對舊城區(qū)進行房屋征收，以改變舊城區(qū)的面貌。

法律依據(jù)：《中華人民共和國土地管理法》 第二條 中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。全民所有，即國家所有土地的所有權由國務院代表國家行使。任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地使用權可以依法轉讓。國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償。國家依法實行國有土地有償使用制度。但是，國家在法律規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥國有土地使用權的除外。

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內(nèi)容審核：范美華律師

來源：中國法院網(wǎng)-改造升級,也要國有土地上房屋征收嗎，