一、現房買賣需注意什么？

網友問：期房存在的問題很多，冒的風險很大。如果是現房呢？木已成舟，應該注意什么呢？補充條款里應著重強調哪項呢？

答：

現房買賣相對于期房而言，交易的風險較小，但同樣需要注意以下問題：

1、簽約前要求開發(fā)商提供現房的大產權證的原件及土地使用權證原件，并加以認真核實，以注意其是否存在抵押等情況；

2、要注意約定開發(fā)商辦理小產權分割的具體期限及相應的違約責任；

3、對于設立了抵押的現房或土地，要求開發(fā)商出具抵押權人同意銷售的書面函件，或約定辦理抵押注銷的期限及相應的責任；

4、要求開發(fā)商提供竣工驗收備案表及房屋的實測數據等。

一、有按揭房必須有房產證嗎

1、根據建設部《商品房銷售管理辦法》，要求開發(fā)商應當在商品房交付使用之日起60日內，將需要由開發(fā)商提供的辦理房屋權屬登記的資料，報送房屋所在地房地產行政主管部門。否則開發(fā)商違約，業(yè)主拿產權證的時間會拖后。按照“城市房地產開發(fā)經營管理條例”以及“城市商品房預售管理辦法”的規(guī)定，預售合同購房人應當自商品房交付使用之日起90日內辦理房產證；現房購房人自銷售合同簽訂之日起90日內辦理房產證。

2、房產證的取得時間，則首先要看您與開發(fā)商簽訂的合同，房產證的辦理首先以合同約定為準，需要查看合同內對此是如何約定的，如果超出合同規(guī)定的辦理時間，開發(fā)商應該承擔相關的違約責任。

所以，無論是現房或期房，又或是哪種付款方式，都是可以有房產證的。

二、期房交房流程是什么？

1.期房開發(fā)商以書面形式通知購房者在約定時間內對房屋進行驗收交接。

2.期房業(yè)主持入住通知要求的證件及其他相關資料，在入住通知要求的期限內到期房房地產開發(fā)企業(yè)指定的地點，查驗期房房地產開發(fā)企業(yè)依法應當取得的書面文件。

3.關注面積問題，索要《面積實測表》，向期房開發(fā)商了解公攤面積大小及組成。

4.期房業(yè)主請專業(yè)人員對房屋質量仔細檢查，記錄問題并詳細填寫驗房單。

5.房地產開發(fā)企業(yè)對期房存在的質量問題逐項予以修復或作出修復書面承諾并經買受人查驗同意后，雙方根據期房面積實測技術報告結算房款。

6.買受人向期房房地產開發(fā)企業(yè)交納期房買賣合同或期房預售合同約定的其他費用。

7.業(yè)主簽署《期房驗收交接單》，從房地產開發(fā)企業(yè)或房地產開發(fā)企業(yè)指定的第三方處領取期房鑰匙。

8.業(yè)主向期房房地產開發(fā)企業(yè)依法選定的前期物業(yè)管理企業(yè)交納物業(yè)管理費，并辦理期房物業(yè)管理的相關手續(xù)。

《城市房地產管理法》第四十五條商品房預售，應當符合下列條件：

(一)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

(二)持有建設工程規(guī)劃許可證；

(三)按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；

(四)向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

商品房預售人應當按照國家有關規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。

商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設。

二、現房出售樓盤注意什么

1、交易房屋是否在租：

有些現房在轉讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產。因為我國包括大部分國家均認可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。

2、土地情況是否清晰：

現房交易中買受人應注意土地的使用性質，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利；還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。

一、樓盤現房出售如何操作

1、在選房過程中，如果所出售的是現房，您可以直觀地看到房屋的結構．戶型，但如果是期房則只能夠以戶型圖來作為選房的依據了。

2、您向開發(fā)商或代理商支付一定數額的訂金并簽訂房地產認購書。

3、如果您選擇的是一次性付款方式的話，可以根據開發(fā)商要求分幾次付清全部房款，開發(fā)商向您開具付清全部樓款發(fā)票。

4、如果您選擇的是按揭貸款的話，那么您應交付一定成數（一般不少于2成）的首期款，并簽署正式的房地產買賣合同（現售或預售）。

5、在開發(fā)商取得竣工驗收證明書后會向您發(fā)放入伙通知書，要求您在接到通知書之日起若干天之內若無異議，即可入住。

6、由開發(fā)商到有關部門交納稅費（通常稅費是由開發(fā)商向您提前代收），辦理房地產證。二手房的交易流程：先簽訂房地產買賣合同（當地房地產交易中心可買到）。

二、現房買賣的程序

1、訂立買賣合同：房產買賣雙方通過接洽協(xié)商，對所交易房產的坐落位置．產權狀況及銷售價格達成共識之后，買賣雙方即要簽訂一份正式的房產買賣合同。

2、接受房地產交易管理部門的審查：房產交易雙方向房產所在地房產交易管理部門辦理申請手續(xù)后，管理部門要查驗有關的證件，審查產權，要到現場作必要的調查，并由估價人員對交易的房產進行估價。

3、立契過戶，繳納稅費：房地產交易管理部門根據產權性質和購買對象，按審批權限申報有關負責人審核批準后，經辦人將通知買賣雙方辦理立契手續(xù)。買賣雙方在契約上簽名蓋章，并向房地產交易管理部門繳納手續(xù)費和有關稅費。

4、辦理產權轉移過戶手續(xù)：房屋買賣雙方經房地產交易所辦理買賣過戶手續(xù)后，買方應持房地產交易所發(fā)給的房產買賣契約，到房屋所在地房地產產權管理部門辦理房屋產權和土地使用權轉移登記，換取新的房產證。

三、購買現房需要注意什么

購買現房需要注意以下三點：

1、開發(fā)商是否有取得房屋銷售資格，是否具備相關資質；

2、現房是否已經通過竣工驗收；

3、現房的供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施是否完成。

法律依據：

《商品房銷售管理辦法》第三條

商品房銷售包括商品房現售和商品房預售。

本辦法所稱商品房現售，是指房地產開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。

本辦法所稱商品房預售，是指房地產開發(fā)企業(yè)將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。

第七條

商品房現售，應當符合以下條件：

（一）現售商品房的房地產開發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產開發(fā)企業(yè)資質證書；

（二）取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件；

（三）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（四）已通過竣工驗收；

（五）拆遷安置已經落實；

（六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；

（七）物業(yè)管理方案已經落實。

購買拆遷安置房需要注意什么

購買拆遷安置房的注意事項如下：

1、明確房屋的土地類型及性質

要注意是集體土地還是國有土地，如果是集體土地上的非集體組織成員，用于非自住目的，建議慎重，因為此類土地上的房屋，集體組織成員的權益才會受到保護。如果是非集體組織成員，再拆遷的話可能不會得到任何賠償。

2、明確房屋對安置的拆遷對象有無限制或政策補貼

特別是現在的“城中村”改造，由村集體組織建造的，對安置對象有明確限制。

3、房屋的權利人

確定房屋是獨有還是共同所有，如果是家庭成員共有，購房協(xié)議的出賣方，一定要是全體共有人的真實意思，且均應在協(xié)議上簽字或有授權委托書。

4、相關費用的繳納

這類房屋大多涉及土地取得類型由劃撥變更為出讓，過戶涉及土地出讓金的補繳。

相關法律規(guī)定：

《土地管理法》第二十七條

房地產開發(fā)項目的設計、施工，必須符合國家的有關標準和規(guī)范。 房地產開發(fā)項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用。

購買安置房需要注意什么呢

購買安置房需要注意調查清楚拆遷前的產權性質;一定要辦理公證手續(xù)，以免日收出現糾紛;明確房屋對安置的拆遷對象有無限制或政策補貼;房屋的權利人;相關費用的繳納。

《城市房地產管理法》第六十條：房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書。 法律另有規(guī)定的，依照有關法律的規(guī)定辦理。

法律依據：

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內容審核：王學棉律師

來源：臨律-現房買賣需注意什么？，