一、舊城改造與新區(qū)開發(fā)的基本要求

舊城改造和新區(qū)開發(fā)必須做到統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、配套建設(shè)的要求。

舊城改造和新區(qū)開發(fā)都必須遵循統(tǒng)一規(guī)劃的原則，也就是說，要把新區(qū)開發(fā)和舊城改造納入城市規(guī)劃的整體中綜合考慮，使新區(qū)開發(fā)和舊城改造的布局合理，也使整個(gè)城市的布局趨向合理。

因地制宜，包含三層意思，一要結(jié)合本地區(qū)實(shí)際情況，實(shí)事求是地制定發(fā)展戰(zhàn)略和部署，切不可一刀切；二要從經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展的階段出發(fā)，既有一定的前瞻性，又避免貪大求洋、搞不切實(shí)際的大廣場(chǎng)、寬馬路，片面追求政績(jī)；三要注意保持地方特色，利用地勢(shì)地貌，塑造城市風(fēng)格。

配套建設(shè)，就是要經(jīng)過科學(xué)論證，廣泛聽取人民群眾和專家意見，制定出合理的、可行的、系統(tǒng)的配套方案并嚴(yán)格實(shí)施，使基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施與主體建筑同步建設(shè)，完善城市功能，提升城市環(huán)境與承載能力。

舊城改造的特殊性

無論是哪個(gè)國家、哪個(gè)地區(qū)，在城市的發(fā)展進(jìn)程中恐怕都沒有辦法回避新陳代謝這個(gè)問題。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是原始驅(qū)動(dòng)力，它就像是投入湖中的石子，人們的生產(chǎn)方式、生活方式、以及人類所創(chuàng)造的文化都像是湖水被石子激起的漣漪，受這顆石子的影響而發(fā)生改變。這種發(fā)展以量變漸漸積累至質(zhì)變的形式不斷前進(jìn)，當(dāng)新與舊在城市形態(tài)這個(gè)層面上相撞，舊城改造這個(gè)問題就是非解決不可的問題了，加之全球的文化交融使古老的傳統(tǒng)文化變得那么不合時(shí)宜，老舊的城區(qū)和建筑是那么有礙市容。左鄰右舍庭院式的交流成為記憶，取而代之的是使人隔墻卻不相識(shí)的高層建筑；繁華熙攘的農(nóng)貿(mào)集市變?yōu)檫^去，取而代之的是貨柜整齊的大超市。建筑的變化給人們的生活帶來極大的影響，建筑的生死可以直接影響到文化的生死，亦或是文化上的妄自菲薄導(dǎo)致了歷史建筑被無情地覆滅。

舊城改造項(xiàng)目的特殊性，其實(shí)是顯而易見的，畢竟舊城的改造項(xiàng)目不可能是在像白紙一樣的土地上進(jìn)行，舊城改造項(xiàng)目設(shè)計(jì)的自由度也要比新區(qū)開發(fā)低很多、難很多。舊城改造難以避免地會(huì)遇到如下這些問題：棄什么?留什么?在寸土寸金的時(shí)代，物質(zhì)文化遺產(chǎn)重要還是城市的經(jīng)濟(jì)效益重要?

綜上所述，舊城改造項(xiàng)目之所以特殊就是因?yàn)椋?

一、它牽扯到城市的記憶能否留存，牽扯到大批的極具藝術(shù)價(jià)值的舊建筑能否留存，也牽扯到城市還能否帶著她自身的個(gè)性繼續(xù)存在。城市記憶關(guān)乎人們的精神世界，經(jīng)濟(jì)效益關(guān)乎人們的物質(zhì)世界。

二、舊城改造項(xiàng)目耗費(fèi)的財(cái)力、物力、人力較之新城開發(fā)都要多，具體的實(shí)施過程中難免會(huì)出現(xiàn)快刀斬亂麻式的大拆大建。

三、舊城改造項(xiàng)目最為核心的幾個(gè)問題在于：如何保護(hù)歷史建筑風(fēng)貌，如果是沒有歷史建筑的舊城該如何對(duì)待舊的建筑；如何審視一座城市的歷史文脈；如何做到新舊相接、融合。這些也是舊城改造項(xiàng)目最為困難的地方。

安藤忠雄談及舊城改造曾說過：歷史建筑改建，最主要的是一種歷史感。設(shè)計(jì)、施工過程中，最重要的就是，既有的東西盡量讓它保存著，盡量不要去破壞。因?yàn)檫@也牽涉到環(huán)保的問題。改建有意思的地方在于你可以讓一座建筑重生，用一些可以循環(huán)利用的材料進(jìn)一步地去完善它，讓它變得更美好更有意思。建筑可以不從破壞開始，而從留存、留續(xù)上想辦法，做出更好的東西，是非常好的一個(gè)概念。對(duì)于舊城改造項(xiàng)目，在制定舊城改造策劃方案時(shí)，無論是決策者、開發(fā)商還是設(shè)計(jì)者都應(yīng)該有一種歷史感，一種對(duì)歷史的尊重和讓舊城重生的態(tài)度。

二、舊城改造是什么

法律分析：舊城改造是指局部或整體地、有步驟地改造和更新老城市的全部物質(zhì)生活環(huán)境，以便根本改善其勞動(dòng)、生活服務(wù)和休息等條件。既反映城市的發(fā)展過程，城市空間規(guī)劃組織以及建筑和社會(huì)福利設(shè)施的完善過程；又表示物質(zhì)成果，反映當(dāng)時(shí)的建筑和福利設(shè)施狀況。舊城改造是個(gè)不間斷的過程，取決于城市的發(fā)展方向和速度。

法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》 第二百四十三條 為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和組織、個(gè)人的房屋以及其他不動(dòng)產(chǎn)。

征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補(bǔ)償費(fèi)用，并安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。

征收組織、個(gè)人的房屋以及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予征收補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。

任何組織或者個(gè)人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用。

三、舊城改造與新區(qū)開發(fā)的區(qū)別

(一)舊城改造

舊城是城市在長(zhǎng)期歷史發(fā)展演變過程中逐步形成的進(jìn)行政治、經(jīng)濟(jì)、文化、社會(huì)活動(dòng)的居民集聚區(qū)。舊城改造是指按照城市規(guī)劃的原則和要求，對(duì)城市舊城的布局、結(jié)構(gòu)及各項(xiàng)設(shè)施進(jìn)行保護(hù)、利用、充實(shí)和更新。一般來說，城市的舊城往往記載了城市在各個(gè)不同歷史階段的發(fā)展軌跡和優(yōu)秀的文化傳統(tǒng)，同時(shí)也積累了歷史遺留下來的種種弊端和缺陷。很多城市的舊城都不同程度存在著布局混亂、住宅舊陋、居住擁擠、交通阻塞、環(huán)境污染、市政公用設(shè)施不配套等問題，阻礙了城市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展。這就要求我們按照統(tǒng)一的規(guī)劃，在保護(hù)好優(yōu)秀歷史文化遺產(chǎn)和傳統(tǒng)風(fēng)貌的同時(shí)，根據(jù)各城市實(shí)際情況和存在主要矛盾，對(duì)舊城區(qū)進(jìn)行有計(jì)劃、有步驟、有重點(diǎn)的改造、充實(shí)和更新。

《城市規(guī)劃法》第二十七條規(guī)定，舊城改造應(yīng)遵循加強(qiáng)維護(hù)、合理利用、調(diào)整布局、逐步改善的原則，統(tǒng)一規(guī)劃，分期實(shí)施。

城市舊城改造最終目標(biāo)是要改善環(huán)境質(zhì)量、交通運(yùn)輸和生活居住條件，加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)，提高城市綜合功能。改造的重點(diǎn)是對(duì)危房集中、設(shè)施簡(jiǎn)陋、交通阻塞、污染嚴(yán)重的地區(qū)進(jìn)行綜合整治，通過成片拆除重建或局部調(diào)整改建的方法，使各項(xiàng)設(shè)施逐步配套完整。

舊城改造應(yīng)當(dāng)同城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和工業(yè)企業(yè)技術(shù)改造緊密結(jié)合，改善用地結(jié)構(gòu)，優(yōu)化城市布局。要按照規(guī)劃遷出有嚴(yán)重危害和污染環(huán)境的項(xiàng)目，充分利用騰出和閑置的土地，擴(kuò)展和增加居住、文化、體育、綠化等活動(dòng)場(chǎng)地，加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)，改善城市環(huán)境與市容景觀，提高城市的綜合功能。

城市舊城，特別是歷史文化名城和少數(shù)民族地區(qū)城市的舊城改造應(yīng)當(dāng)充分體現(xiàn)傳統(tǒng)風(fēng)貌、民族特點(diǎn)和地方特點(diǎn)。市、縣人民政府應(yīng)采取有效措施，切實(shí)保護(hù)具有重要?dú)v史意義、革命紀(jì)念意義、文化藝術(shù)和科學(xué)價(jià)值的文物古跡和風(fēng)景名勝；有選擇地保護(hù)一定數(shù)量代表城市傳統(tǒng)風(fēng)貌的街區(qū)、建筑物和構(gòu)筑物，劃定保護(hù)區(qū)和建設(shè)控制地區(qū)。

舊城改造的目的，是合理使用土地和優(yōu)化功能配置，單純地更新建筑并不能解決舊城中存在的影響城市功能的弊病，只有調(diào)整歷史形成的已不能適應(yīng)現(xiàn)代化城市發(fā)展客觀要求的城市土地使用狀況，才是舊城改造的根本。

舊城改造后的效果除體現(xiàn)在土地使用、城市功能等方面外，空間環(huán)境景觀也是一個(gè)重要的方面。建筑由舊變新，提高了建筑的容積率，提高了空間的利用率，提高了居住容量，改善居住條件，這即為舊城改造的環(huán)境效益。

城市的開發(fā)建設(shè)最后要看效益如何，這個(gè)效益是經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一體。舊城改造同樣也要看三個(gè)效益。舊城改造中的三個(gè)效益的綜合效益不是三者的平均分配，而要結(jié)合各類城市、各個(gè)改造地段的具體條件，進(jìn)行具體的協(xié)調(diào)和平衡。

(二)新區(qū)開發(fā)

新區(qū)開發(fā)是指按照城市總體規(guī)劃，在城市現(xiàn)有建成區(qū)以外一定地段，進(jìn)行集中成片、綜合配套的開發(fā)建設(shè)活動(dòng)。新區(qū)開發(fā)是隨著城市經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展、城市規(guī)模擴(kuò)大，為了滿足城市日益增長(zhǎng)的生產(chǎn)、生活需要，逐步實(shí)現(xiàn)城市不同階段發(fā)展目標(biāo)而推進(jìn)的城市開發(fā)活動(dòng)，它是城市建設(shè)和發(fā)展的重要組成部分。

《城市規(guī)劃法》第二十六條規(guī)定，新區(qū)開發(fā)的主要原則是應(yīng)當(dāng)合理利用城市現(xiàn)有設(shè)施。根據(jù)這一原則，我們?cè)谶M(jìn)行新區(qū)選址、安排大中型工業(yè)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)盡量依托現(xiàn)有市區(qū)或現(xiàn)有中小城鎮(zhèn)進(jìn)行建設(shè)，充分考慮利用城市現(xiàn)有設(shè)施的可能性。同時(shí)，為了控制大城市規(guī)模，防止市區(qū)人口過度膨脹，還應(yīng)有計(jì)劃、有重點(diǎn)地開發(fā)建設(shè)衛(wèi)星城鎮(zhèn)，將新建的大中型工業(yè)項(xiàng)目盡量安排在衛(wèi)星城鎮(zhèn)。通過提高衛(wèi)星城鎮(zhèn)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)施水平，以及各種優(yōu)惠政策，提高衛(wèi)星城鎮(zhèn)的吸引力，促使市區(qū)的工業(yè)和人口向外疏散。

新區(qū)開發(fā)的內(nèi)容一般包括以下幾個(gè)方面：

1、新區(qū)的開發(fā)建設(shè)

新區(qū)的開發(fā)建設(shè)主要是為了解決城市建成區(qū)內(nèi)由于歷史原因或發(fā)展過快而形成的布局混亂、密度過高、負(fù)荷過重等弊端，或?yàn)榱吮容^完整地保護(hù)古城的完整風(fēng)貌，在建成區(qū)外圍進(jìn)行集中成片的開發(fā)建設(shè)，以達(dá)到疏散和降低舊區(qū)人口密度、調(diào)整緩解舊區(qū)壓力、完善改造舊區(qū)環(huán)境的目的。

2、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的建設(shè)

經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)是隨著我國經(jīng)濟(jì)體制改革和對(duì)外開放政策的實(shí)施而出現(xiàn)的一種特定經(jīng)濟(jì)區(qū)，它建設(shè)在城市的特定地區(qū)，通過提供優(yōu)惠政策，創(chuàng)造良好的投資環(huán)境，達(dá)到吸引外資、引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)和進(jìn)行橫向經(jīng)濟(jì)協(xié)作的目的。

3、衛(wèi)星城鎮(zhèn)的開發(fā)建設(shè)

衛(wèi)星城鎮(zhèn)的開發(fā)建設(shè)主要是為了有效地控制大城市市區(qū)的人口和用地規(guī)模，按照總體規(guī)劃要求，將市區(qū)需要搬遷的項(xiàng)目或新建的大中型項(xiàng)目安排到周圍的小城鎮(zhèn)去，有計(jì)劃、有重點(diǎn)地開發(fā)建設(shè)這些小城鎮(zhèn)，逐步形成以大城市為中心的、比較完善的城鎮(zhèn)體系。

4、新工礦區(qū)的開發(fā)建設(shè)

新工礦區(qū)的開發(fā)建設(shè)，是指國家和地方政府根據(jù)礦產(chǎn)資源開發(fā)和加工需要，在城市郊區(qū)或郊縣建設(shè)大、中型工礦企業(yè)，并逐步形成相對(duì)獨(dú)立的工礦區(qū)。

一、城市房屋拆遷之前要進(jìn)行哪些審批？

依據(jù)我國相關(guān)法律的規(guī)定，對(duì)城市房屋進(jìn)行拆遷之前，需要審批的項(xiàng)目是比較多的，包括項(xiàng)目立項(xiàng)的審批、用地規(guī)劃的審批、拆遷補(bǔ)償方案的審批等。

相關(guān)法律規(guī)定

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

第九條依照本條例第八條規(guī)定，確需征收房屋的各項(xiàng)建設(shè)活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)符合國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃。保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建，應(yīng)當(dāng)納入市、縣級(jí)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展年度計(jì)劃。

制定國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)廣泛征求社會(huì)公眾意見，經(jīng)過科學(xué)論證。

第十條房屋征收部門擬定征收補(bǔ)償方案，報(bào)市、縣級(jí)人民政府。

市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對(duì)征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。

第十一條市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)將征求意見情況和根據(jù)公眾意見修改的情況及時(shí)公布。

因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合本條例規(guī)定的，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會(huì)，并根據(jù)聽證會(huì)情況修改方案。

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內(nèi)容審核：張小華律師

來源：頭條-舊城改造與新區(qū)開發(fā)的基本要求，