一、棚戶區(qū)改造和危房改造一樣嗎

棚戶區(qū)改造一般是我國(guó)政府為改造城鎮(zhèn)危舊住房、改善相關(guān)困難家庭住房條件而推出的一項(xiàng)民心工程，按照街道申請(qǐng)、區(qū)住建局的實(shí)地查看、市房屋安全的相關(guān)鑒定、市棚戶區(qū)改造指揮部統(tǒng)一拆遷安置的規(guī)定程序進(jìn)行。只有經(jīng)過(guò)市里組鑒定為危房的，才能進(jìn)行改造拆遷，拆遷補(bǔ)償安置辦法采用棚戶區(qū)改造拆遷補(bǔ)償安置辦法，棚戶區(qū)改造和危房改造沒(méi)有區(qū)別。

一、農(nóng)村危房改造審批流程

（一）個(gè)人申請(qǐng)

符合農(nóng)村危房改造條件的農(nóng)戶由戶主自愿向村民委員會(huì)提出書(shū)面申請(qǐng)；其他貧困戶，由村民委員會(huì)提供家庭收入的證明；住房危險(xiǎn)程度（提供整棟照片和危險(xiǎn)局部照片。照片要有固定參照物，并有戶主在危房前的正面照）；改造資金籌集情況和改造意愿的說(shuō)明，并須有戶主簽字。符合條件的農(nóng)村危房戶自己申請(qǐng)確有困難的，村委會(huì)應(yīng)協(xié)助申請(qǐng)。

（二）村級(jí)評(píng)議

村委會(huì)收到農(nóng)戶危房改造申請(qǐng)后，應(yīng)召開(kāi)村民大會(huì)或村民代表會(huì)議進(jìn)行評(píng)議。初定危房改造對(duì)象，要在村務(wù)公開(kāi)欄公示（不少于5天）。對(duì)符合改造條件且公示無(wú)異議的，填寫(xiě)《XX縣農(nóng)村危房改造申請(qǐng)書(shū)》，屬于新建房屋的，還要同時(shí)簽訂建新折舊協(xié)議，一并上報(bào)鎮(zhèn)政府。對(duì)經(jīng)評(píng)議或公示存在異議、經(jīng)復(fù)核不符合補(bǔ)助對(duì)象條件的，不予上報(bào)，并及時(shí)向申請(qǐng)人說(shuō)明原因。

（三）鎮(zhèn)級(jí)審核

鎮(zhèn)政府對(duì)村委會(huì)上報(bào)的申報(bào)材料，要采取入戶調(diào)查、鄰里訪問(wèn)、信函索證等方式，及時(shí)對(duì)申請(qǐng)人的住房和家庭經(jīng)濟(jì)等情況進(jìn)行調(diào)查核實(shí)。符合條件的，報(bào)縣政府審批；不符合條件的，退回材料，并說(shuō)明原因。審查結(jié)果要在鎮(zhèn)政府政務(wù)公開(kāi)欄進(jìn)行公示（時(shí)間不少于10天）。明顯遺漏農(nóng)村貧困危房戶的，責(zé)成村委會(huì)重新申報(bào)。

（四）縣級(jí)批準(zhǔn)

縣級(jí)政府對(duì)鎮(zhèn)政府上報(bào)的申請(qǐng)材料進(jìn)行實(shí)地復(fù)核。對(duì)符合補(bǔ)助對(duì)象條件的，予以批準(zhǔn)，并根據(jù)專(zhuān)業(yè)人員對(duì)住房危險(xiǎn)程度做出的鑒定意見(jiàn)，核定改造資助方式及標(biāo)準(zhǔn)，核定結(jié)果向社會(huì)公開(kāi)。對(duì)不符合補(bǔ)助對(duì)象條件的，不予批準(zhǔn)，并說(shuō)明原因。審批結(jié)果要在村委會(huì)和村小組進(jìn)行張榜公布。

（五）市級(jí)備案

將確定的危房改造戶名單等信息報(bào)市農(nóng)村危房改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室備案。

（六）組織實(shí)施

根據(jù)省下達(dá)的年度農(nóng)村危房改造任務(wù)和補(bǔ)助資金，結(jié)合實(shí)際，組織實(shí)施。危房改造戶具備下列條件的，可開(kāi)工建設(shè)：1．需要占用耕地的，由主管部門(mén)依照國(guó)家規(guī)定批準(zhǔn)用地；使用原有宅基地、村莊空閑地的，由鎮(zhèn)政府批準(zhǔn)建設(shè)；2．已完成施工圖設(shè)計(jì)（含簡(jiǎn)易圖）或已選定參考樣圖；3．已選定施工隊(duì)伍或建筑工匠；4．已籌集足夠的建設(shè)資金。施工隊(duì)伍或建筑工匠要按照施工圖紙、有關(guān)技術(shù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行施工，不得使用不符合工程質(zhì)量要求的建筑材料和構(gòu)件，不得偷工減料，必須保證工程質(zhì)量和施工安全。

（七）竣工驗(yàn)收

竣工驗(yàn)收危房改造竣工后，由縣級(jí)建設(shè)部門(mén)會(huì)同相關(guān)部門(mén)對(duì)翻建新建、修繕加固的住房進(jìn)行全面檢查驗(yàn)收。省、市建設(shè)部門(mén)組織人員進(jìn)行抽查。驗(yàn)收合格的，準(zhǔn)予交付使用；不合格的，責(zé)令有關(guān)單位改正，并追究相應(yīng)責(zé)任。

（八）補(bǔ)助方式

經(jīng)驗(yàn)收合格的危房改造戶，鎮(zhèn)上將完善危房改造戶的的檔案資料，按照縣級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)一卡通形式發(fā)放到危房改造戶所留卡號(hào)中。

二、我的房子不是危房，憑什么也被納入棚改？

同一個(gè)小區(qū)，僅部分樓房達(dá)到危房標(biāo)準(zhǔn)，政府要對(duì)整片小區(qū)實(shí)行棚改項(xiàng)目征收，這樣的征收決定是否合法呢？

海南省的李先生所住的小區(qū)分為公寓樓區(qū)和別墅區(qū)。

2011年，公寓樓區(qū)業(yè)主向當(dāng)?shù)卣从乘跇菂^(qū)存在嚴(yán)重安全隱患，要求當(dāng)?shù)卣M(jìn)行危房改造。當(dāng)?shù)卣?jīng)過(guò)檢驗(yàn)，小區(qū)內(nèi)確有四棟樓房安全性嚴(yán)重不達(dá)標(biāo)，須進(jìn)行整改。

2015年當(dāng)?shù)爻闪⒘伺飸魠^(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)辦公室。

2015年至2016年期間，區(qū)政府指派工作人員對(duì)前述范圍內(nèi)的房屋權(quán)屬、區(qū)位、建筑面積等情況及被征收人是否同意小區(qū)棚戶區(qū)改造、對(duì)補(bǔ)償安置的具體意見(jiàn)等方面的問(wèn)題做了摸底調(diào)查，總計(jì)90戶被征收人中，有80戶同意實(shí)施小區(qū)棚戶區(qū)改造，并提出了各自的補(bǔ)償安置意見(jiàn)。

2017年9月，區(qū)政府做出了征收決定并進(jìn)行了公告，截止到2018年6月，小區(qū)中的90戶人已經(jīng)有41戶選擇產(chǎn)權(quán)置換搬離了被征收房屋。

李先生的房屋位于別墅區(qū)，李先生認(rèn)為別墅區(qū)與公寓樓區(qū)分屬不同區(qū)域，相較于可以單獨(dú)拆除、改造的四棟危房公寓樓，別墅區(qū)并不屬于棚戶區(qū)，為何區(qū)政府要將別墅區(qū)也納入棚改的范圍？聯(lián)合其他同樣不想搬離的別墅區(qū)業(yè)主，李先生作為代表咨詢律師后，在律師的協(xié)助下，通過(guò)啟動(dòng)調(diào)查程序，李先生發(fā)現(xiàn)此次征收活動(dòng)并未納入?yún)^(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展年度計(jì)劃，也未經(jīng)人民代表大會(huì)審議通過(guò)，征收程序上也存在多處違法情況。于是，李先生向法院就政府的征收決定提起了訴訟，要求確認(rèn)該征收決定違法。

案件經(jīng)過(guò)了一審、二審均敗訴。

一審法院認(rèn)為，區(qū)政府作出255號(hào)征收決定對(duì)危房集中、整體基礎(chǔ)設(shè)施落后、多數(shù)業(yè)主同意改造的小區(qū)實(shí)施棚戶區(qū)改造，完善城市基礎(chǔ)設(shè)施，改善居民居住條件及生活環(huán)境，具有公益性質(zhì)，符合當(dāng)?shù)嘏飸魠^(qū)改造規(guī)劃，具備征收要件。區(qū)政府作出255號(hào)征收決定的依據(jù)充分，程序亦符合規(guī)定。該小區(qū)的面積不大，住宅樓和別墅均位于該小區(qū)范圍內(nèi)，部分未裝修、改建的房屋外觀陳舊。區(qū)政府基于小區(qū)棚戶區(qū)改造的整體規(guī)劃和實(shí)際建設(shè)需要，將部分不屬于危舊房屋的建筑納入改造和征收范圍，并不違反法律規(guī)定。政府通過(guò)企業(yè)墊資的形式來(lái)補(bǔ)充舊城改造資金的來(lái)源，目的仍是為了改善被征收人的居住環(huán)境、提高生活品質(zhì)。企業(yè)墊資僅是案涉項(xiàng)目的資金來(lái)源，只要房屋征收補(bǔ)償安置能夠確保被征收人獲得補(bǔ)償安置的選擇權(quán)，保證征收補(bǔ)償資金足額到位、專(zhuān)款專(zhuān)用，就不能據(jù)此否定征收的公共利益目的。

李先生不服，提起了上訴。二審法院經(jīng)審理維持了一審判決。李先生只能申請(qǐng)?jiān)賹弫?lái)維護(hù)自己的權(quán)益。

最高法院經(jīng)過(guò)審理認(rèn)為，根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第九、

十、

十一、

十二、十三條規(guī)定，征收房屋的各項(xiàng)建設(shè)活動(dòng)應(yīng)當(dāng)符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃；舊城區(qū)改建項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)納入市、縣級(jí)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展年度計(jì)劃；市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門(mén)對(duì)征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證并予以公布，征求公眾意見(jiàn)，征求意見(jiàn)期限不得少于30日，應(yīng)將征求意見(jiàn)情況和根據(jù)公眾意見(jiàn)修改的情況及時(shí)公布；作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，征收補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)當(dāng)足額到位、專(zhuān)戶存儲(chǔ)、專(zhuān)款專(zhuān)用；作出房屋征收決定后應(yīng)當(dāng)及時(shí)公告。

本案中，有檢測(cè)鑒定報(bào)告等證據(jù)足以證明被征收小區(qū)存在明顯的危舊建筑改造的必要，作為舊城區(qū)進(jìn)行改建符合公共利益。從海南省住建廳復(fù)函以及三亞市區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十三個(gè)五年規(guī)劃綱要、三亞市土地利用總體規(guī)劃等證據(jù)亦足以證明該項(xiàng)目整體上符合當(dāng)?shù)貒?guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展年度計(jì)劃的要求。但是，確實(shí)沒(méi)有證據(jù)證明區(qū)政府已將該項(xiàng)目單獨(dú)申請(qǐng)納入當(dāng)?shù)貒?guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展年度計(jì)劃，并取得其符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃的專(zhuān)項(xiàng)審批，亦未履行征收補(bǔ)償費(fèi)用足額存儲(chǔ)到專(zhuān)用賬戶的法定程序義務(wù)，存在程序違法情形。

三、危房改造和拆遷有何不同

城市危改和人們所說(shuō)的拆遷不同，主要取決于4點(diǎn)：一是拆除改造的房子確屬危房；二是原住戶要求改造住房條件；三是開(kāi)發(fā)商建設(shè)投資不能馬上盈利，所建住房標(biāo)準(zhǔn)為安居房，比商品房要低，政府在項(xiàng)目的前期投資上給予大量?jī)?yōu)惠，減免的費(fèi)用可占全部費(fèi)用的1／3多；四是居民要根據(jù)不同情況，與政府和單位共同負(fù)擔(dān)安置房費(fèi)用。用形象化的語(yǔ)言來(lái)講，危房改造項(xiàng)目是居民要拆遷的項(xiàng)目，而通常的拆遷房則是居民被拆遷的項(xiàng)目。

危改區(qū)居民的安置方法與拆遷戶不同。一般有兩種安置方式：就地安置、異地安置與貨幣補(bǔ)償相結(jié)合的方式。就地安置的，均由原住戶自行解決周轉(zhuǎn)用房；異地安置的，按危改實(shí)施辦法的規(guī)定，可以適當(dāng)增加安置面積或給予適當(dāng)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，其標(biāo)準(zhǔn)由區(qū)、縣人民政府確定。補(bǔ)償款的計(jì)算方法為：補(bǔ)償款＝經(jīng)濟(jì)適用住房均價(jià)×原建筑面積×（1＋補(bǔ)償系數(shù)），該補(bǔ)償系數(shù)一般不超過(guò)0．7，具體數(shù)值可由當(dāng)?shù)厝嗣裾_定。顯然，危改的補(bǔ)償款是用作原居住者異地安置所需，而被拆遷補(bǔ)償款則是對(duì)被拆除的非成套住宅房屋的補(bǔ)償，其計(jì)算公式為：補(bǔ)償款＝拆遷補(bǔ)償價(jià)格×原建筑面積＋經(jīng)濟(jì)適用住房均價(jià)×拆遷補(bǔ)貼面積，與危改補(bǔ)償款的算法也完全不同。

城市危舊房改造的試行辦法，實(shí)行上是在走由政府出政策，區(qū)、縣政府出面組織，由住危房的人共同投資，改善住房條件和環(huán)境的路子。

危舊房改造項(xiàng)目所建住房都是成本較低的多層普通住宅。且回遷戶較多，而被拆遷地片兒上的項(xiàng)目，如無(wú)地段上的限制，可以蓋高檔、高層建筑，不必考慮拆遷戶的回遷問(wèn)題。

一、危房改造找哪個(gè)部門(mén)

危房改造應(yīng)該找當(dāng)?shù)卣?guī)劃部門(mén)，因?yàn)槲７扛脑焓且环N政府行為，屬于政府的階段性工作，通常從政府針對(duì)危房改造都會(huì)設(shè)立臨時(shí)性的組織機(jī)構(gòu)，例如政府危房改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組或辦公室來(lái)組織實(shí)施，這類(lèi)機(jī)構(gòu)的辦公地點(diǎn)通常在住建委或新農(nóng)村建設(shè)辦公室。

1、符合農(nóng)村危房改造條件的家庭，戶主需向村民委員會(huì)提出書(shū)面申請(qǐng)，由村民委員會(huì)對(duì)該房屋認(rèn)定為危房改造對(duì)象后，再填寫(xiě)危房改造申請(qǐng)表，同時(shí)簽訂好建新拆舊協(xié)議，一起上報(bào)給鄉(xiāng)政府。

2、鄉(xiāng)政府在對(duì)申請(qǐng)危房改造的房屋調(diào)查后，符合條件的，上報(bào)給縣危房改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組進(jìn)行審批，符合條件的，將予以批準(zhǔn)，并核定好資助方式以及標(biāo)準(zhǔn)，符合條件的，材料將退回。

3、最后，當(dāng)?shù)卣鶕?jù)省、市下達(dá)的年度農(nóng)村危房改造任務(wù)和資金，結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行危房改造，改造翻新完成后再對(duì)房屋進(jìn)行全面驗(yàn)收。

法律依據(jù)：

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

第八條

為了保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定：

（一）國(guó)防和外交的需要；

（二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

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內(nèi)容審核：郭建煒律師

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