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干貨收藏：遇到棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，如何有效避免“雷區(qū)”！

發(fā)布時(shí)間：
2021-08-03 10:24:48
作者：
圣運(yùn)律師
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在圣運(yùn)律師代理的諸多拆遷案件中，棚戶區(qū)改造是引發(fā)拆遷的重要原因之一。棚戶區(qū)改造原本是國家推行的一項(xiàng)利民措施，卻因有的拆遷方片面

干貨收藏：遇到棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，如何有效避免“雷區(qū)”！

在圣運(yùn)律師代理的諸多拆遷案件中，棚戶區(qū)改造是引發(fā)拆遷的重要原因之一。棚戶區(qū)改造原本是國家推行的一項(xiàng)利民措施，卻因有的拆遷方片面追求項(xiàng)目進(jìn)度而引發(fā)了拆遷矛盾。圣運(yùn)律師針對(duì)拆遷戶朋友們?cè)谂飸魠^(qū)改造中遇到的種種問題進(jìn)行了梳理，結(jié)合經(jīng)典的案例，為大家詳細(xì)剖析如何才能在棚改項(xiàng)目中有效避免“雷區(qū)”，爭(zhēng)取到合理補(bǔ)償。

01棚戶區(qū)改造的違法類型！

棚戶區(qū)改造的類型分為兩種，一種針對(duì)在國有土地上建設(shè)于六七十年代的老舊小城區(qū)，還有一種城中村改造項(xiàng)目是在集體土地上的改造。有些開發(fā)商以及相應(yīng)機(jī)關(guān)，打著棚戶區(qū)改造的名義，對(duì)拆遷戶朋友的房屋進(jìn)行違法拆遷、降低補(bǔ)償，或者不給原地回遷，這些改造形式都是違法的。

02警惕這幾種不合法的“改造”陷阱！

針對(duì)棚戶區(qū)改造中的集體土地上的改造，從法律角度來看以下三種改造模式都是違法的：

第一種模式：政府發(fā)文要求村委會(huì)自行改造，村委會(huì)資金不足的情況下，有些開發(fā)商會(huì)注資進(jìn)行聯(lián)合開發(fā)。

第二種模式：政府直接發(fā)文，要求鎮(zhèn)政府或街道辦成為拆遷方。

第三種模式：由市縣級(jí)政府或者區(qū)級(jí)政府發(fā)文征收，按照國有土地上的模式要求征收。

特別注意：按照我國現(xiàn)行的《土地管理法》規(guī)定，城中村的改造，土地是集體的，要拆遷必須要對(duì)土地和房屋進(jìn)行征收。征收之后行政機(jī)構(gòu)才能夠按照《土地管理法》規(guī)定的征收程序來進(jìn)行拆遷，如果沒有經(jīng)過這套征收程序，就是不合法的。而針對(duì)集體土地的征收，只有國務(wù)院和省級(jí)人民政府才有權(quán)利按照各自的權(quán)限進(jìn)行征收。

03村委會(huì)擅自進(jìn)行棚戶區(qū)改造，違法！

按照我國《村民委員會(huì)組織法》的規(guī)定，村委會(huì)是村民自治組織，不是官僚機(jī)構(gòu)更不是權(quán)力機(jī)構(gòu)。在農(nóng)村村委會(huì)是選取代表來行使村民日常的權(quán)利，是村民授權(quán)給村委會(huì)干部來行使權(quán)利的。實(shí)踐中，遇到村委會(huì)擅自拆遷或者舊城改造，侵犯到村民的權(quán)益時(shí)，村民可以依法行使村民的權(quán)利，召開村民大會(huì)對(duì)違法行為進(jìn)行制止。

04區(qū)縣政府進(jìn)行城中村改造，違法！

城中村改造按照法定的征收程序來進(jìn)行，征收主體是國務(wù)院和省級(jí)政府，作為區(qū)縣級(jí)人民政府無權(quán)進(jìn)行征收。從我國《憲法》以及《民法典》都保護(hù)農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)權(quán)益不受侵犯來看，如果區(qū)縣政府下發(fā)相關(guān)的改造文件授權(quán)開發(fā)商或授權(quán)征收辦來拆遷都是違法的。另一種，如果在征收時(shí)區(qū)縣政府下發(fā)國有土地上征收補(bǔ)償決定也是違法的，下發(fā)征收補(bǔ)償決定是全國人大授權(quán)國務(wù)院制定的，在集體土地上參照國有土地上征收模式進(jìn)行，屬于越權(quán)違法行為。

圣運(yùn)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目經(jīng)典案例

張先生是陜西省西安市某區(qū)村民，2008年以前在村里宅基地上自建了二層樓房。幾年前，區(qū)政府聯(lián)合區(qū)管理委員會(huì)發(fā)布集體土地上棚戶區(qū)改造拆遷工作的通告（以下稱《通告》），張先生的房屋在征收范圍之列，但是征收方給的補(bǔ)償卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于拆一還一的標(biāo)準(zhǔn)，張先生因此決定委托圣運(yùn)律師幫助自己維權(quán)。

圣運(yùn)律所王有銀主任和團(tuán)隊(duì)主辦律師分析了案情后，協(xié)助張先生針對(duì)征收行為，多次申請(qǐng)政府信息公開，得知案涉房屋屬于集體土地且沒有相關(guān)征收決定后，又幫助張先生先發(fā)函給區(qū)政府，希望能協(xié)商解決，但協(xié)調(diào)無果。

王有銀律師表示，通過申請(qǐng)的信息公開，發(fā)現(xiàn)該集體土地上棚戶區(qū)改造項(xiàng)目未經(jīng)依法審批，相關(guān)法律手續(xù)不齊全，地方政府征收該項(xiàng)目所占地塊未經(jīng)國務(wù)院、陜西省人民政府依法征地審批等種種情況下徑行實(shí)施，系違法行為。辦案律師表示，案涉土地屬于集體土地，且在該《通告》作出前未曾有相應(yīng)的征收決定。案涉的違法行為正是前文中提到的常見的違法棚戶區(qū)改造行為之一。

另查明，拆遷方作出的案涉《通告》對(duì)集體土地上棚戶區(qū)改造的范圍、改造主體、改造組織部門、實(shí)施單位、拆遷期限及其他拆遷工作的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行了規(guī)定。在發(fā)布該《通告》的同時(shí)一并發(fā)布了征收補(bǔ)償安置方案，征收范圍內(nèi)的部分被征收人已按照該《通告》的要求簽訂了征收補(bǔ)償安置協(xié)議，部分房屋已被拆除。據(jù)此，《通告》包含了土地征收的具體事宜對(duì)所涉相對(duì)人及其他利害關(guān)系人設(shè)定了相應(yīng)的權(quán)利義務(wù)、具有一定的強(qiáng)制力，故該《通告》實(shí)質(zhì)為集體土地征收決定，屬于可訴的行政行為。同時(shí)，沒有證據(jù)表明涉案土地拆遷是因鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，因此在涉案土地上進(jìn)行拆遷應(yīng)轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋兀瑓^(qū)政府提供的文件均不能證明對(duì)項(xiàng)目所涉集體土地依法進(jìn)行了征收。

最終法院支持了張先生的訴訟請(qǐng)求，判決區(qū)政府作出的《通告》違法。最終，征遷方與張先生達(dá)成了補(bǔ)償協(xié)議，不僅拿了兩套房子，共計(jì)700多平，額外的貨幣補(bǔ)償更是拿了40余萬。張先生和家人對(duì)補(bǔ)償結(jié)果十分滿意，給王有銀主任團(tuán)隊(duì)專程送來錦旗和感謝信。

圣運(yùn)律師提示廣大拆遷戶朋友們，征地拆遷須嚴(yán)格按照法律程序進(jìn)行，在現(xiàn)實(shí)中，因?yàn)榉N種情況，征收方往往會(huì)在程序上出現(xiàn)疏漏。廣大拆遷戶維權(quán)時(shí)，需要認(rèn)真分析，抓住其程序違規(guī)的地方，盡力維護(hù)自己的合法權(quán)益。

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