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　　青島市房屋專項維修資金管理辦法2025全文

　　(2025年1月16日青島市人民政府令第307號公布 自2025年3月1日起施行)

　　第一章 總 則

　　第一條 為了加強對房屋專項維修資金的管理，保障房屋共用部位、共用設施設備的維修和正常使用，維護房屋專項維修資金所有者的合法權益，根據有關法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。

　　第二條 本市行政區域內房屋專項維修資金(以下簡稱維修資金)的交存、賬戶管理、使用等活動以及相關監督管理工作，適用本辦法。

　　第三條 本辦法所稱維修資金，是指專項用于房屋共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造的資金。

　　第四條 維修資金管理遵循專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督的原則。

　　第五條 市、區(市)人民政府加強對維修資金管理工作的領導，建立與維修資金管理工作相適應的保障機制。

　　街道辦事處(鎮人民政府)按照職責，做好維修資金管理的相關工作。

　　第六條 市維修資金主管部門負責全市維修資金管理的指導和監督，并具體負責市南區、市北區、李滄區、嶗山區、黃島區、城陽區維修資金的歸集、賬戶管理和使用監管。

　　市南區、市北區、李滄區、嶗山區、黃島區、城陽區維修資金主管部門負責本轄區維修資金的使用申請受理、方案審核等日常管理工作。

　　即墨區、膠州市、平度市、萊西市維修資金主管部門按照規定負責本轄區維修資金的歸集、賬戶管理和使用管理。

　　財政、自然資源和規劃、住房城鄉建設、應急、市場監管、大數據、消防救援等部門，按照各自職責做好維修資金管理的相關工作。

　　第七條 市維修資金主管部門應當建立全市維修資金管理信息系統，并納入物業管理綜合信息平臺，為業主提供公示、查詢、線上表決等服務。

　　第二章　交 存

　　第八條 住宅和非住宅房屋業主應當按照規定交存維修資金，但一個業主所有且與其他房屋不具有共用部位、共用設施設備的除外。

　　屬于出售公有住房的，售房單位和購房人應當按照規定交存維修資金。

　　第九條 維修資金主管部門應當根據管理服務效能、資金保值增值等因素，按照國家、省有關規定確定商業銀行作為維修資金的專戶管理銀行，并開立維修資金專戶。

　　開立維修資金專戶，應當以物業管理區域為單位設賬，按照房屋戶門號設分戶賬;未劃定物業管理區域的，以幢為單位設賬，按照房屋戶門號設分戶賬。

　　第十條 商品房(含保障性住房、拆遷安置房，下同)應當按照所擁有房屋的建筑面積交存首期維修資金。配備電梯的房屋按照建筑安裝工程每平方米造價的8%交存首期維修資金;未配備電梯的房屋或者配備電梯但未設地下車庫的底層房屋，按照建筑安裝工程每平方米造價的5%交存首期維修資金。

　　市維修資金主管部門應當參照市住房城鄉建設主管部門公布的房屋建筑安裝工程造價相關指標確定首期維修資金的具體交存標準，并適時調整。

　　第十一條 商品房的購房人應當在辦理房屋交易合同網簽時足額交存維修資金。截至竣工交付尚未售出的商品房，由建設單位交存首期維修資金。

　　業主交存維修資金時，區(市)維修資金主管部門應當核實業主適用的維修資金交存標準。

　　第十二條 出售公有住房的，購房人應當在簽訂公有住房出售合同時，按照售房款的2%交存首期維修資金;售房單位應當在收到售房款后，按照多層房屋售房款的20%、高層房屋售房款的30%，從售房款中一次性提取首期維修資金。

　　第十三條 房屋所有權轉讓時，業主應當向受讓人說明維修資金交存和結余情況，該房屋分戶賬中結余的維修資金隨房屋所有權同時過戶。

　　第十四條 業主大會成立前，維修資金由維修資金主管部門代行管理。

　　業主大會成立后，經業主大會依法決定，可以選擇自行管理或者代行管理維修資金。選擇自行管理的，業主大會應當建立維修資金管理制度，并接受維修資金主管部門的指導和監督。

　　第十五條 出售公有住房的維修資金，應當由售房單位或者管理單位核對維修資金本金、利息，按照房屋戶門號設分戶賬后，移交至房屋所在地維修資金主管部門管理。

　　第十六條 業主房屋賬戶內的維修資金余額不足首期交存額30%的，維修資金主管部門應當向業主委員會、業主發送預警提示，相關業主應當及時續交。

　　已成立業主大會的，續交方案由業主大會依法決定。未成立業主大會的，續交方案由業主依法共同決定，必要時可以申請房屋所在地的街道辦事處(鎮人民政府)給予指導。

　　第十七條 下列資金應當按照規定轉入維修資金：

　　(一)維修資金的存儲利息;

　　(二)維修資金的增值收益;

　　(三)利用房屋共用部位、共用設施設備進行經營的，業主所得收益，但業主大會另有決定的除外;

　　(四)共用設施設備報廢后回收的殘值;

　　(五)其他按照規定應當轉入的資金。

　　第十八條 已出售商品房未建立維修資金的，業主應當按照國家、省有關規定補建維修資金。

　　第三章　使 用

　　第十九條 維修資金應當用于房屋共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造，不得挪作他用。

　　下列費用不得從維修資金中列支：

　　(一)依法應當由建設單位或者施工單位承擔的房屋共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用;

　　(二)依法應當由相關專業經營單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數據傳輸等設施設備和管線的維修、養護費用;

　　(三)根據物業服務合同約定，應當由物業服務人承擔的維修和養護費用;

　　(四)規劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等專有部分的維修費用;

　　(五)依法應當由當事人承擔的因人為損壞房屋共用部位、共用設施設備所需的修復費用。

　　第二十條 商品房共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用分攤，有約定的，按照其約定;沒有約定或者約定不明確的，應當按照下列規定分攤：

　　(一)全體業主共有的共用部位、共用設施設備，由全體業主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同承擔;

　　(二)單幢房屋內業主共有的共用部位、共用設施設備，由該幢房屋內全體業主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同承擔;

　　(三)一個單元內業主共有的共用部位、共用設施設備，由單元內業主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同承擔;一個單元內一側房屋業主共有的共用部位、共用設施設備，由該側房屋的業主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同承擔;

　　(四)相鄰業主共有的共用部位、共用設施設備，由相鄰業主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同承擔。

　　業主分戶賬中的維修資金余額不足以支付所分攤費用的，差額部分由該業主承擔。

　　已售公有住房之間以及已售公有住房與商品房之間共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用分攤，按照國家、省和市有關規定執行。

　　第二十一條 維修資金可以用于臨時發生的房屋共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造，由業主一次投票表決一個項目使用維修資金;也可以用于能夠提前預見、以延長房屋使用壽命為目的的維修、更新和改造，由業主一次投票表決多個項目且不超過連續2年的維修資金使用計劃。

　　第二十二條 使用維修資金對房屋共用部位、共用設施設備進行維修、更新和改造的，由業主委員會組織實施，或者委托物業服務人組織實施;未成立業主委員會的，由相關業主組織實施，或者委托物業服務人組織實施。

　　第二十三條 使用維修資金的，應當編制使用方案，明確維修、更新和改造的項目內容、工程預算、涉及房屋戶門號以及戶數、組織方式和驗收方式等內容。

　　第二十四條 維修資金實行自行管理的，其使用按照下列程序辦理：

　　(一)業主委員會或者物業服務人編制使用方案，并將使用方案在小區內顯著位置進行公示，公示時間不少于5日;

　　(二)使用方案應當由有利害關系的專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，并經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意;

　　(三)業主委員會或者物業服務人將使用方案、表決結果等材料報維修資金主管部門。材料齊全的，維修資金主管部門應當自受理之日起3個工作日內進行備案;

　　(四)業主委員會或者物業服務人到專戶管理銀行辦理維修資金劃轉手續，組織工程施工、驗收等工作;

　　(五)維修、更新和改造后，業主委員會或者物業服務人應當在小區內顯著位置公示工程驗收情況、工程費用的結算以及分攤情況等，公示時間不少于5日。

　　第二十五條 維修資金實行代行管理的，其使用按照下列程序辦理：

　　(一)業主委員會、物業服務人或者相關業主編制使用方案，并將使用方案在小區內顯著位置進行公示，公示時間不少于5日;

　　(二)使用方案應當由有利害關系的專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，并經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意;

　　(三)業主委員會、物業服務人或者相關業主將維修資金使用方案、表決結果等材料報維修資金主管部門。材料齊全的，維修資金主管部門應當自受理之日起5個工作日內進行審核;

　　(四)維修資金主管部門通知專戶管理銀行劃轉不超過預算資金70%的維修資金;也可以按照合同約定，根據工程進度劃轉維修資金;

　　(五)業主委員會、物業服務人或者相關業主組織工程施工、驗收等工作;

　　(六)工程竣工驗收合格后，業主委員會、物業服務人或者相關業主向維修資金主管部門申請劃轉工程尾款;

　　(七)維修、更新和改造后，業主委員會、物業服務人或者相關業主應當在小區內顯著位置公示工程驗收情況、工程費用的結算以及分攤情況等，公示時間不少于5日。

　　第二十六條 業主大會會議可以采用集體討論、書面征求意見或者互聯網征求意見的形式表決維修資金使用。

　　第二十七條 房屋共用部位、共用設施設備發生下列危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的緊急情形之一，需要立即進行維修、更新和改造的，可以申請應急使用維修資金：

　　(一)屋頂、外墻嚴重滲漏的;

　　(二)電梯發生故障影響正常使用的;

　　(三)消防設施發生故障影響正常使用的;

　　(四)建筑外立面裝飾和公共構件嚴重脫落松動的;

　　(五)玻璃幕墻炸裂的;

　　(六)排水管道堵塞或者爆裂，影響正常使用的;

　　(七)危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的其他緊急情形。

　　第二十八條 維修資金實行自行管理的，應急使用按照下列程序辦理：

　　(一)物業服務人或者相關業主發現緊急情況后，立即報告業主委員會，由業主委員會及時現場核實;涉及電梯、消防設施故障的，由相關專業機構出具意見;

　　(二)業主委員會或者物業服務人提出應急使用方案，報維修資金主管部門。材料齊全的，維修資金主管部門應當自受理之日起2個工作日內進行備案;

　　(三)業主委員會或者物業服務人到專戶管理銀行辦理維修資金劃轉手續，組織工程施工、驗收等工作;

　　(四)維修、更新和改造后，業主委員會或者物業服務人應當在小區內顯著位置公示工程驗收情況、工程費用的結算以及分攤情況等，公示時間不少于5日。

　　第二十九條 維修資金實行代行管理的，應急使用按照下列程序辦理：

　　(一)業主委員會、物業服務人或者相關業主發現緊急情況后，立即報告街道辦事處(鎮人民政府)，由街道辦事處(鎮人民政府)及時組織現場查勘;涉及電梯、消防設施故障的，由相關專業機構出具意見;

　　(二)業主委員會、物業服務人或者相關業主提出應急使用方案，報維修資金主管部門。材料齊全的，維修資金主管部門應當自受理之日起3個工作日內進行審核;

　　(三)業主委員會、物業服務人或者相關業主組織工程施工、驗收等工作;

　　(四)工程竣工驗收合格后，業主委員會、物業服務人或者相關業主向維修資金主管部門申請劃轉維修資金;也可以按照合同約定，根據工程進度申請劃轉維修資金;

　　(五)維修、更新和改造后，業主委員會、物業服務人或者相關業主應當在小區內顯著位置公示工程驗收情況、工程費用的結算以及分攤情況等，公示時間不少于5日。

　　第三十條 發生本辦法第二十七條規定的緊急情形，業主委員會、物業服務人或者相關業主未按照規定對房屋共用部位、共用設施設備進行維修、更新和改造的，經居(村)民委員會協調后仍未采取措施排除險情的，可以由街道辦事處(鎮人民政府)按照第二十九條規定的程序組織代修，代修費用依法從維修資金中列支。

　　發生本辦法第二十七條規定的緊急情形，不及時排除險情，將嚴重危及人身安全、房屋使用安全和公共安全，業主委員會、物業服務人或者相關業主先行墊付資金對房屋共用部位、共用設施設備進行維修、更新和改造的，按照規定經工程竣工驗收合格和公示后，可以依法申請從維修資金中列支。

　　第三十一條 維修資金使用按照規定實行工程造價審核、工程監理等第三方監督服務。

　　市維修資金主管部門應當制定維修資金使用的具體規定，并向社會公布。

　　第三十二條 維修資金劃轉應當通過轉賬結算，不得支取現金。

　　第三十三條 鼓勵探索建立維修保險制度。經業主依法共同決定，可以依法使用維修資金購買房屋共用部位、共用設施設備保險。

　　第四章 監督管理

　　第三十四條 維修資金主管部門應當會同住房城鄉建設等部門建立公共數據共享，共同做好維修資金收交工作。

　　第三十五條 房屋滅失的，房屋分戶賬中結余的維修資金應當返還業主;出售公有住房的售房單位提取的維修資金結余部分，應當返還售房單位，或者按照售房單位財務隸屬關系，收繳同級國庫。

　　第三十六條 維修資金主管部門應當加強對維修資金專戶管理銀行協議履行情況的監督評價，定期與專戶管理銀行核對維修資金賬目，每年向社會公示維修資金收支、增值收益等。

　　第三十七條 維修資金主管部門應當建立維修資金查詢制度，公開查詢渠道，接受業主對維修資金交存、使用、增值收益和賬面余額的查詢，并接受社會監督。

　　第三十八條 在確保維修資金安全和正常使用的前提下，維修資金主管部門可以按照國家和省有關規定，結合房屋建成年代、維修資金使用量和資金流動性等因素，將維修資金用于購買國債或者短期、中長期組合存款。

　　維修資金增值收益應當按照年度轉入業主維修資金分戶賬。

　　第三十九條 維修資金主管部門應當按照規定定期對維修資金管理情況開展財務審計，并依法接受財政部門的財務監督和審計部門的審計監督。

　　第五章 法律責任

　　第四十條 對違反本辦法規定的行為，法律、法規、規章已經規定法律責任的，從其規定。

　　第四十一條 維修資金主管部門、街道辦事處(鎮人民政府)和其他有關部門工作人員在維修資金管理工作中濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，由相關部門依法給予處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第六章 附 則

　　第四十二條 本辦法下列用語的含義：

　　房屋共用部位，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢房屋內業主或者結構相連的不同樓幢房屋業主共有的部位。主要包括房屋的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

　　共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由房屋業主共有的附屬設施設備。主要包括電梯、天線、照明、消防設施、單元門、避雷設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

　　第四十三條 本辦法自2025年3月1日起施行。2011年11月18日青島市人民政府公布的《青島市房屋專項維修資金管理辦法(試行)》(青島市人民政府令第215號)同時廢止。

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