2024年撫州市住宅區(qū)物業(yè)管理條例最新全文

　　(2018年7月31日撫州市第四屆人民代表大會常務(wù)委員會第十三次會議通過 2018年9月30日江西省第十三屆人民代表大會常務(wù)委員會第六次會議批準)

　　目 錄

　　第一章 總則

　　第二章 住宅區(qū)配套設(shè)施的規(guī)劃與建設(shè)

　　第三章 業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會

　　第四章 物業(yè)管理服務(wù)

　　第五章 物業(yè)的使用和維護

　　第六章 法律責(zé)任

　　第七章 附則

　　第一章 總則

　　第一條 為了規(guī)范住宅區(qū)物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和《江西省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本條例。

　　第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅區(qū)物業(yè)管理活動及其監(jiān)督管理工作適用本條例。

　　本條例所稱住宅區(qū)，是指按照城市、鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)的居民集中居住區(qū)。

　　本條例所稱物業(yè)管理，是指住宅區(qū)業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、委托其他管理人或者自行對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護住宅區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

　　第三條 市、縣(區(qū))人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)和社區(qū)治理體系，推動建立社會化、市場化的物業(yè)管理機制，鼓勵采用新技術(shù)、新方法提高物業(yè)管理水平。

　　市、縣(區(qū))人民政府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)本行政區(qū)域物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作以及重大物業(yè)管理糾紛應(yīng)對工作，建立健全物業(yè)管理的監(jiān)督管理協(xié)調(diào)機制和重大物業(yè)管理糾紛應(yīng)急處理機制。

　　具有行政管理職能的開發(fā)區(qū)管理委員會按照市人民政府的規(guī)定，承擔(dān)前兩款規(guī)定的職責(zé)。

　　第四條 市、縣(區(qū))人民政府房地產(chǎn)主管部門，以及具有行政管理職能的開發(fā)區(qū)管理委員會所屬房地產(chǎn)職能部門是本轄區(qū)物業(yè)管理主管部門，負責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

　　城市管理、建設(shè)、規(guī)劃、價格、公安、人防、民政、消防、環(huán)境保護、市場監(jiān)督管理、不動產(chǎn)登記等部門以及供水、供電、供氣、通信、有線電視等公用事業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，依法做好物業(yè)管理的相關(guān)管理和服務(wù)工作。

　　第五條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對本轄區(qū)物業(yè)管理活動承擔(dān)下列職責(zé)：

　　(一)會同縣(區(qū))物業(yè)管理主管部門具體指導(dǎo)、監(jiān)督所轄區(qū)域內(nèi)的住宅區(qū)業(yè)主依法成立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會;

　　(二)指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會及其成員依法開展活動;

　　(三)指導(dǎo)、組織未成立業(yè)主大會的住宅區(qū)業(yè)主討論決定其公共管理事務(wù);

　　(四)依法調(diào)解處理物業(yè)管理、物業(yè)使用矛盾糾紛;

　　(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

　　居(村)民委員會應(yīng)當(dāng)協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府依法開展物業(yè)管理的相關(guān)工作。

　　第六條 對物業(yè)管理活動中的違法行為，業(yè)主委員會、業(yè)主或者物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向物業(yè)管理主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及其他有關(guān)部門投訴。

　　物業(yè)管理主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及其他有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)自收到投訴之日起七個工作日內(nèi)予以處理，并告知投訴人;屬于其他部門、單位職責(zé)的，應(yīng)當(dāng)及時轉(zhuǎn)交有關(guān)部門或者單位，并告知投訴人。

　　物業(yè)管理主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、其他有關(guān)部門、居(村)民委員會及其工作人員，不依法履行物業(yè)管理相關(guān)工作職責(zé)的，業(yè)主委員會、業(yè)主或者物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向上級機關(guān)、主管部門或者監(jiān)察機關(guān)反映情況，或者投訴舉報。

　　第七條 審計機關(guān)對縣(區(qū))物業(yè)管理主管部門代管的物業(yè)質(zhì)量保修金、住宅專項維修資金、首次業(yè)主大會籌備經(jīng)費的歸集、管理和撥付，應(yīng)當(dāng)定期進行審計監(jiān)督。

　　第八條 市、縣(區(qū))精神文明建設(shè)工作機構(gòu)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理工作納入精神文明創(chuàng)建和文明行為促進工作考核內(nèi)容。

　　第九條 物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)加強行業(yè)建設(shè)，依法制定和組織實施自律性規(guī)范，組織業(yè)務(wù)培訓(xùn)，宣傳物業(yè)管理法律法規(guī)，協(xié)助調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。

　　第二章 住宅區(qū)配套設(shè)施的規(guī)劃與建設(shè)

　　第十條 規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)將下列基礎(chǔ)設(shè)施和配套公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)要求，按照國家規(guī)定列入住宅區(qū)建設(shè)項目的規(guī)劃條件：

　　(一)停放汽車的車位、車庫;

　　(二)摩托車、自行車、電動自行車停車場，以及電動自行車充電場所;

　　(三)社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施和社區(qū)管理服務(wù)設(shè)施;

　　(四)全民健身設(shè)施;

　　(五)物業(yè)管理用房。

　　住宅區(qū)建設(shè)項目土地使用權(quán)出讓前，規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)會同房地產(chǎn)主管部門對列入規(guī)劃的車位、車庫等配套設(shè)施的建設(shè)數(shù)量、位置、首次權(quán)屬登記等事項提出書面意見，并由國土資源主管部門將其作為住宅區(qū)建設(shè)項目國有土地使用權(quán)出讓合同的約定內(nèi)容。

　　規(guī)劃主管部門在住宅區(qū)建設(shè)項目規(guī)劃許可過程中，應(yīng)當(dāng)審查住宅區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和配套公共服務(wù)設(shè)施的設(shè)計指標及其具體部位。

　　第十一條 住宅區(qū)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定配建停放汽車的車位、車庫，集中停放摩托車、自行車、電動自行車的停車場，以及電動自行車充電場所。

　　住宅區(qū)內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的地上停車庫以及不屬于人民防空工程的地下停車位，建設(shè)單位依法取得專有部分權(quán)屬登記后，方能出售、出租，并應(yīng)當(dāng)首先滿足本住宅區(qū)業(yè)主需求。

　　已建成住宅區(qū)的停車場所、電動自行車充電場所不能滿足業(yè)主需要，且有可用場地的，由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)后修建。

　　第十二條 新建住宅區(qū)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃設(shè)計要求在出入口、主要通道和主要公用設(shè)施區(qū)域、公共電梯等場所，安裝視頻監(jiān)控圖像信息系統(tǒng)。

　　鼓勵已建成住宅區(qū)參照前款規(guī)定安裝視頻監(jiān)控圖像信息系統(tǒng)。

　　第十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將住宅區(qū)內(nèi)驗收合格的供水、供電、供氣、有線電視等公用事業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備及其施工圖紙，移交給相關(guān)經(jīng)營單位維護管理。經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)接收相關(guān)設(shè)施設(shè)備，負責(zé)維修、養(yǎng)護，確保其安全運轉(zhuǎn)和正常使用。

　　第三章 業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會

　　第十四條 建設(shè)單位交付房屋，應(yīng)當(dāng)查驗業(yè)主身份，收存業(yè)主簽署的本人及緊急狀況聯(lián)系人的聯(lián)系方式確認書。非業(yè)主的物業(yè)使用人入住住宅區(qū)，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記本人姓名、性別、工作單位，并提交其簽署的本人及緊急狀況聯(lián)系人的聯(lián)系方式確認書。

　　前款所稱的聯(lián)系方式，包括手機短信、電子郵件、信函等。業(yè)主或者物業(yè)使用人變更聯(lián)系方式的，應(yīng)當(dāng)及時告知建設(shè)單位、業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　不得泄露、擅自使用業(yè)主或者物業(yè)使用人個人信息。

　　第十五條 住宅區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，房屋出售并交付的建筑物總面積達到百分之五十以上的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)向物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出召開首次業(yè)主大會的書面報告。街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)會同縣(區(qū))物業(yè)管理主管部門組建業(yè)主大會籌備組，組織召開首次業(yè)主大會會議并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。經(jīng)指導(dǎo)仍未成立業(yè)主大會的，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)、組織業(yè)主討論決定住宅區(qū)公共管理事務(wù)。

　　業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。

　　第十六條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在申請不動產(chǎn)權(quán)屬首次登記前，籌集首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費，并存入縣(區(qū))物業(yè)管理主管部門設(shè)立的專門賬戶。

　　首次業(yè)主大會籌備組成立后，由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府向縣(區(qū))物業(yè)管理主管部門申請撥付籌備經(jīng)費。籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議上向全體業(yè)主公布籌備經(jīng)費的使用情況，確保專款專用。籌備經(jīng)費的結(jié)余部分，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會的決定用于物業(yè)管理。

　　第十七條 業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主可以委托他人或者推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)事先征求其所代表的業(yè)主意見，并在業(yè)主大會會議上如實反映業(yè)主意見。

　　業(yè)主大會會議可以采用集體討論形式，也可以采用手機短信、電子郵件、即時通信軟件等電子數(shù)據(jù)形式以及其他書面征求意見形式。業(yè)主大會會議表決結(jié)果應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公示。

　　第十八條 業(yè)主大會作出決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。其中，決定下列事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意：

　　(一)籌集和使用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金;

　　(二)依法決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施。

　　臨時管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則可以約定，依法召開的業(yè)主大會符合下列條件之一的，逾期未參加投票的業(yè)主的投票權(quán)數(shù)，計入已表決的多數(shù)方：

　　(一)對依法應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意的事項，已表決的多數(shù)方專有部分建筑面積和人數(shù)，達到建筑物總面積的過半數(shù)和業(yè)主總?cè)藬?shù)的過半數(shù)的;

　　(二)對其他事項，已表決的多數(shù)方專有部分建筑面積和人數(shù)，達到參加投票業(yè)主的專有部分建筑面積總數(shù)的過半數(shù)和參加投票業(yè)主人數(shù)的過半數(shù)的。

　　臨時管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則約定前款表決規(guī)則的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在售房時向物業(yè)買受人提示該表決規(guī)則，業(yè)主大會籌備組或者業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會會議召開前向業(yè)主提示該表決規(guī)則，如實記錄業(yè)主參加投票情況，并公示因逾期未參加投票而計入已表決多數(shù)方的業(yè)主名單。

　　第十九條 業(yè)主大會籌備組中的業(yè)主代表，以及業(yè)主委員會成員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

　　(一)具有完全民事行為能力;

　　(二)熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強，公道正派，廉潔自律，具有一定的組織能力和文化水平;

　　(三)遵守有關(guān)法律、法規(guī)，遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約或者臨時管理規(guī)約，不存在損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法搭建、破壞房屋外觀等損害業(yè)主共同利益或者侵害其他業(yè)主合法權(quán)益的行為;

　　(四)不存在拖欠物業(yè)服務(wù)費用、住宅專項維修資金以及應(yīng)當(dāng)負擔(dān)的物業(yè)管理其他相關(guān)費用的行為;

　　(五)本人、配偶以及直系親屬未在本物業(yè)服務(wù)企業(yè)中任職，也不存在向其銷售商品、承攬業(yè)務(wù)等其他利害關(guān)系。

　　鼓勵符合條件的社區(qū)居民委員會成員通過法定程序兼任業(yè)主委員會成員。

　　第二十條 業(yè)主委員會成員有下列情形之一的，其成員資格自行終止，由業(yè)主委員會在住宅區(qū)顯著位置公示并告知其本人：

　　(一)不具備業(yè)主身份的;

　　(二)不具備完全民事行為能力，或者因疾病等原因喪失履行職務(wù)能力的;

　　(三)以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的;

　　(四)法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

　　第二十一條 業(yè)主委員會成員有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)決定中止其成員資格，在住宅區(qū)顯著位置公示，并提請下一次業(yè)主大會會議終止其成員資格：

　　(一)本人、配偶以及直系親屬在本物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職，或者存在向其銷售商品、承攬業(yè)務(wù)等其他利害關(guān)系的;

　　(二)利用其成員資格，索取或者收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有關(guān)單位、個人的財物、報酬，或者謀取可能妨礙公正履行職務(wù)的其他利益的;

　　(三)無正當(dāng)理由三次不參加業(yè)主委員會會議的;

　　(四)拖欠物業(yè)服務(wù)費用、住宅專項維修資金以及應(yīng)當(dāng)負擔(dān)的物業(yè)管理其他相關(guān)費用的;

　　(五)在住宅區(qū)違法搭建，非法侵占業(yè)主共有部位、設(shè)施設(shè)備及場地，以及存在其他損害業(yè)主共同利益或者侵害其他業(yè)主合法權(quán)益行為的;

　　(六)存在不適合繼續(xù)擔(dān)任業(yè)主委員會成員的其他情形的。

　　業(yè)主委員會未按照前款規(guī)定中止相關(guān)成員資格的，物業(yè)所在地的縣(區(qū))物業(yè)管理主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府調(diào)查核實后，應(yīng)當(dāng)責(zé)令該成員暫停履行職務(wù)。

　　擬被中止資格或者暫停履行職務(wù)的成員可以進行申辯，但是在業(yè)主委員會作決定時應(yīng)當(dāng)回避。

　　第四章 物業(yè)管理服務(wù)

　　第二十二條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。建設(shè)單位出售新建房屋之前應(yīng)當(dāng)制定臨時管理規(guī)約，在售房時向物業(yè)買受人明示前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時管理規(guī)約，并由物業(yè)買受人書面確認。建設(shè)單位簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同、制定的臨時管理規(guī)約，不得損害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

　　建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同和制定臨時管理規(guī)約之日起十日內(nèi)，向物業(yè)所在地的縣(區(qū))物業(yè)管理主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

　　第二十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中，明示其所交付物業(yè)的共用部位場所、共用設(shè)施設(shè)備的配置和建設(shè)標準。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)與建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的縣(區(qū))物業(yè)管理主管部門監(jiān)督下，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行承接查驗并作記錄。對前期物業(yè)承接查驗中發(fā)現(xiàn)的問題，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時整修，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)復(fù)驗并作記錄。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在住宅區(qū)顯著位置公示承接查驗情況和建設(shè)單位整修情況，并書面報告縣(區(qū))物業(yè)管理主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

　　前期物業(yè)承接查驗的費用，由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。沒有約定或者約定不明的，由建設(shè)單位承擔(dān)。

　　第二十四條 前期物業(yè)承接查驗時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)管理用房和下列資料，并將相關(guān)資料報送物業(yè)所在地的縣(區(qū))物業(yè)管理主管部門存檔：

　　(一)規(guī)劃、竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、人防工程、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;

　　(二)共用設(shè)施設(shè)備的清單及安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料、出廠資料;

　　(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;

　　(四)業(yè)主名冊及業(yè)主聯(lián)系方式確認書;

　　(五)物業(yè)管理所必需的其他資料。

　　第二十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供下列基本服務(wù)項目：

　　(一)電梯、消防設(shè)施、人防工程、防雷裝置、視頻監(jiān)控圖像信息系統(tǒng)等特殊設(shè)施設(shè)備的安全運行、校驗檢修、維護保養(yǎng)，公共照明等其他共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用管理、維修養(yǎng)護;

　　(二)公共綠地、草木及綠化設(shè)施的養(yǎng)護、管理;

　　(三)環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔;

　　(四)疏散通道和消防車通道管理、車輛行駛和停放秩序管理;

　　(五)住宅區(qū)進出人員和車輛管理，保衛(wèi)值班及定期巡邏，監(jiān)控視頻實時監(jiān)視并留存圖像信息十五日以上;

　　(六)對物業(yè)裝修的管理，對物業(yè)使用中違反禁止規(guī)定的行為進行告知、勸阻、報告，對物業(yè)使用糾紛進行調(diào)解;

　　(七)物業(yè)維修、改造費用的賬務(wù)管理;

　　(八)物業(yè)檔案和物業(yè)服務(wù)、財務(wù)檔案的保管與查詢服務(wù);

　　(九)治安和消防等安全防范、公共秩序維護等事項的協(xié)助管理服務(wù)。

　　第二十六條 前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)載明物業(yè)服務(wù)項目和質(zhì)量要求、收費項目和收費標準、物業(yè)服務(wù)不符合要求的違約責(zé)任。

　　共用電梯、公共照明、消防設(shè)施、視頻監(jiān)控、公共綠地、公共道路等共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維修、養(yǎng)護、管理費用，以及住宅區(qū)內(nèi)公共環(huán)境清潔費用、安全保衛(wèi)費用，應(yīng)當(dāng)納入物業(yè)服務(wù)收費標準，不得要求另行分攤。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同或者物業(yè)服務(wù)合同有效期內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出調(diào)整物業(yè)服務(wù)項目、質(zhì)量要求或者收費項目、收費標準的，應(yīng)當(dāng)將其與業(yè)主委員會協(xié)商草擬的調(diào)整方案在住宅區(qū)顯著位置公示三十日，經(jīng)依法召開業(yè)主大會獲得專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后，與業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務(wù)變更協(xié)議。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同或者物業(yè)服務(wù)變更協(xié)議簽訂之日起十日內(nèi)，向物業(yè)所在地的縣(區(qū))物業(yè)管理主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案，并在顯著位置公示。

　　第二十七條 前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同依法解除或者終止的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在十日內(nèi)書面告知物業(yè)所在地的縣(區(qū))物業(yè)管理主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，并在住宅區(qū)顯著位置公示。

　　第二十八條 前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同依法解除或者終止的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的要求退出物業(yè)管理區(qū)域，移交物業(yè)管理用房等業(yè)主共有財物以及相關(guān)資料，不得以物業(yè)管理中的債權(quán)債務(wù)糾紛未解決等為由拒絕退出、拒絕移交。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會或者新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理交接的，交接各方應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)電梯、消防、監(jiān)控等共用設(shè)施設(shè)備的使用維護現(xiàn)狀予以確認。業(yè)主委員會或者新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將交接情況報送物業(yè)所在地的縣(區(qū))物業(yè)管理主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

　　第二十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出后，業(yè)主大會未選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，也未實行業(yè)主自行管理的，物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)、組織業(yè)主做好住宅區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、公共照明等工作，相關(guān)費用由業(yè)主承擔(dān)。

　　街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)、組織召開業(yè)主大會，選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，或者實行業(yè)主自行管理。

　　第三十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得有下列行為：

　　(一)擅自改變住宅區(qū)內(nèi)公共建筑、物業(yè)管理用房以及其他共用部位場所和共用設(shè)施設(shè)備的用途;

　　(二)擅自占用或者擅自允許他人占用住宅區(qū)內(nèi)道路、綠地、場地等共用部位場所和共用設(shè)施設(shè)備開辦停車場、設(shè)置廣告、開展經(jīng)營等活動，損害業(yè)主共同利益;

　　(三)騙取、挪用或者侵占住宅專項維修資金;

　　(四)將住宅區(qū)內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托或者轉(zhuǎn)交給其他單位或者個人;

　　(五)前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同終止前，擅自停止物業(yè)管理;

　　(六)違反合同約定或者法律、法規(guī)規(guī)定，擅自增加收費項目、提高收費標準，或者重復(fù)收費;

　　(七)未按照合同約定和法律、法規(guī)規(guī)定履行物業(yè)維護、管理義務(wù);

　　(八)招用不符合國務(wù)院《保安服務(wù)管理條例》規(guī)定條件的人員擔(dān)任保安員，或者對保安員疏于管理、教育和培訓(xùn);

　　(九)接受供水、供電等單位委托代收供水、供電等費用時，向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用;

　　(十)非法限制業(yè)主進出住宅區(qū)、樓棟，騷擾、恐嚇、打擊報復(fù)業(yè)主，或者對業(yè)主實施暴力、擅自停水停電等侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為;

　　(十一)法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。

　　第三十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將下列信息在住宅區(qū)顯著位置公示并及時更新：

　　(一)營業(yè)執(zhí)照、項目負責(zé)人的基本情況及聯(lián)系方式、服務(wù)人員基本情況、本企業(yè)物業(yè)服務(wù)電話、物業(yè)管理主管部門受理投訴舉報的電話;

　　(二)物業(yè)服務(wù)項目和質(zhì)量要求，物業(yè)服務(wù)收費項目、收費標準和收費方式;

　　(三)電梯、消防、人防、監(jiān)控等專項設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)單位名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式等;

　　(四)物業(yè)修繕、裝修和使用過程中的結(jié)構(gòu)變動等安全事項;

　　(五)物業(yè)服務(wù)費用以及業(yè)主應(yīng)當(dāng)負擔(dān)的物業(yè)管理其他相關(guān)費用的收支情況;

　　(六)受業(yè)主大會委托代管的住宅專項維修資金使用情況，代管的利用物業(yè)共用部位場所和共用設(shè)施設(shè)備所得收益的收支情況;

　　(七)法律、法規(guī)規(guī)定及物業(yè)服務(wù)合同約定應(yīng)當(dāng)公示的其他信息。

　　第三十二條 建設(shè)單位保留權(quán)屬或者尚未交付業(yè)主的住宅區(qū)物業(yè)，由建設(shè)單位承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費用以及應(yīng)當(dāng)負擔(dān)的物業(yè)管理其他相關(guān)費用。住宅區(qū)物業(yè)交付業(yè)主后發(fā)生的物業(yè)服務(wù)相關(guān)費用，由業(yè)主承擔(dān)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定和法律、法規(guī)規(guī)定提供物業(yè)服務(wù)，不得以部分業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費用、不配合管理等為由減少服務(wù)內(nèi)容或者降低服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反合同約定或者法律、法規(guī)規(guī)定，擅自增加物業(yè)服務(wù)收費項目或者提高收費標準、重復(fù)收費的，業(yè)主有權(quán)拒絕。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定和法律、法規(guī)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以存在開發(fā)建設(shè)遺留問題、物業(yè)空置、未享受物業(yè)服務(wù)或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)等理由拒交物業(yè)服務(wù)相關(guān)費用。

　　第三十三條 業(yè)主、物業(yè)使用人未按照合同約定交納物業(yè)服務(wù)費用以及應(yīng)當(dāng)負擔(dān)的物業(yè)管理其他相關(guān)費用，或者未按照法律、法規(guī)規(guī)定和業(yè)主大會決定交存住宅專項維修資金，經(jīng)書面催繳逾期不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會可以在住宅區(qū)顯著位置予以公示。

　　經(jīng)書面催繳，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以請求街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居(村)民委員會組織調(diào)解，按照約定申請仲裁，或者依法提起民事訴訟。

　　第三十四條 未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人的，業(yè)主可以共同決定自行管理。業(yè)主大會決定自行管理的，應(yīng)當(dāng)對下列事項作出決定并在住宅區(qū)顯著位置公示：

　　(一)自行管理的執(zhí)行機構(gòu)或者執(zhí)行人員;

　　(二)自行管理的內(nèi)容、收費項目和標準、管理期限;

　　(三)聘請專業(yè)機構(gòu)維修養(yǎng)護電梯等特殊設(shè)施設(shè)備的方案;

　　(四)財務(wù)管理、財務(wù)公開的制度;

　　(五)其他有關(guān)自行管理的事項。

　　電梯、消防、技防等涉及人身、財產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備管理，應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機構(gòu)進行維修養(yǎng)護。

　　業(yè)主共同決定實行自行管理的，應(yīng)當(dāng)接受物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居(村)民委員會的監(jiān)督和指導(dǎo)。

　　第五章 物業(yè)的使用和維護

　　第三十五條 物業(yè)保修期滿后，專有部分的維修責(zé)任由該業(yè)主承擔(dān)，全體業(yè)主共有部分的維修責(zé)任由全體業(yè)主承擔(dān)，部分業(yè)主共有部分的維修責(zé)任由部分共有的業(yè)主承擔(dān)。共有物業(yè)遭人為損壞的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)要求責(zé)任人承擔(dān)修復(fù)或者賠償責(zé)任。

　　第三十六條 住宅專項維修資金管理實行統(tǒng)一交存、專戶存儲、專款專用、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。

　　發(fā)生下列影響房屋安全使用等緊急情況的，可以采取應(yīng)急維修：

　　(一)電梯故障危及人身安全，經(jīng)電梯制造單位或者特種設(shè)備檢驗檢測機構(gòu)出具安全評估意見認定的;

　　(二)二次供水、排水系統(tǒng)中涉及的設(shè)施設(shè)備發(fā)生故障、影響使用，經(jīng)專業(yè)機構(gòu)核實并認定的;

　　(三)消防系統(tǒng)中涉及的設(shè)施設(shè)備存在安全隱患或者發(fā)生故障，經(jīng)專業(yè)機構(gòu)核實并認定的;

　　(四)屋頂、屋面、外墻面發(fā)生滲漏，或者地下室發(fā)生積水，嚴重影響業(yè)主房屋正常使用，經(jīng)專業(yè)機構(gòu)核實并認定的;

　　(五)房屋外墻存在脫落、剝落等隱患，經(jīng)專業(yè)機構(gòu)核實并認定的;

　　(六)房屋發(fā)生嚴重沉降、傾斜、開裂，嚴重危及房屋安全，經(jīng)專業(yè)機構(gòu)核實并認定的;

　　(七)發(fā)生其他緊急情況，經(jīng)專業(yè)機構(gòu)核實并認定的。

　　前款規(guī)定的緊急情況經(jīng)縣(區(qū))物業(yè)管理主管部門核查屬實，確需使用住宅專項維修資金進行應(yīng)急維修的，可以不經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。其中，住宅專項維修資金未劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料向縣(區(qū))物業(yè)管理主管部門申請列支;住宅專項維修資金已劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料向業(yè)主委員會申請列支，業(yè)主委員會審核同意的應(yīng)當(dāng)報縣(區(qū))物業(yè)管理主管部門備案。

　　申請使用住宅專項維修資金的，應(yīng)當(dāng)在住宅區(qū)顯著位置公示維修內(nèi)容及質(zhì)量要求、維修服務(wù)者、維修費用等事項，結(jié)算前應(yīng)當(dāng)聽取相關(guān)業(yè)主對維修質(zhì)量的反饋意見。

　　住宅專項維修資金的具體管理辦法，由市人民政府另行制定。

　　第三十七條 市、縣(區(qū))白蟻防治機構(gòu)負責(zé)轄區(qū)內(nèi)住宅區(qū)白蟻防治，防治工作經(jīng)費納入本級財政預(yù)算。建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會和業(yè)主應(yīng)當(dāng)配合白蟻防治機構(gòu)進行白蟻防治。

　　第三十八條 禁止在建筑內(nèi)的共用走道、樓梯間、安全出口處停放電動自行車或者為電動自行車充電。

　　第三十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行物業(yè)管理區(qū)域的消防安全責(zé)任，提供消防安全防范服務(wù)，配備消防安全管理人員，開展消防安全宣傳教育，開展消防安全巡查，消除火災(zāi)隱患，負責(zé)共用消防設(shè)施的日常維護保養(yǎng)，保障疏散通道、安全出口、消防車通道和消防登高場地暢通。

　　對未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的住宅區(qū)，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)、組織、督促業(yè)主和物業(yè)使用人加強消防安全管理、履行消防安全責(zé)任。

　　第四十條 在不影響消防安全、道路通行的前提下，經(jīng)業(yè)主大會或者其授權(quán)的業(yè)主委員會決定，可以利用住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的道路等場地施劃停車泊位，并由業(yè)主大會或者其授權(quán)的業(yè)主委員會決定是否收取停車費。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地的停車泊位，屬于業(yè)主共有。

　　利用物業(yè)共用部位場所、共用設(shè)施設(shè)備設(shè)置廣告、開展經(jīng)營等活動的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會或者其授權(quán)的業(yè)主委員會及有利害關(guān)系的業(yè)主同意，并按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。

　　業(yè)主大會或者業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將利用共有道路、共用部位場所和共用設(shè)施設(shè)備施劃停車泊位、設(shè)置廣告、開展經(jīng)營等活動的情況在住宅區(qū)顯著位置公示。

　　利用共有道路、共用部位場所和共用設(shè)施設(shè)備收取的停車費、租賃費、廣告費等經(jīng)營收益屬于全體業(yè)主共有，用于補充專項維修資金或者業(yè)主大會決定的其他事項。業(yè)主大會或者其授權(quán)的業(yè)主委員會決定委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以從中提取一定比例的管理費用，具體比例由雙方協(xié)商約定。

　　第四十一條 住宅區(qū)內(nèi)依法配建的人民防空工程，應(yīng)當(dāng)在入口處設(shè)置顯著標志。

　　禁止買賣或者變相買賣住宅區(qū)內(nèi)依法配建的人民防空工程。經(jīng)人民防空主管部門批準，人民防空工程平時用作停車位的，可以面向本住宅區(qū)業(yè)主、物業(yè)使用人出租。停車位租賃費收取方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)人民防空工程的日常維修、養(yǎng)護、管理責(zé)任及費用，使其保持良好使用狀態(tài)。

　　人民防空主管部門應(yīng)當(dāng)加強日常監(jiān)督管理，依法監(jiān)督檢查人民防空工程的平時使用和維護管理情況。

　　第四十二條 業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，并經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。

　　業(yè)主或者物業(yè)使用人裝修物業(yè)的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主、物業(yè)使用人未事先告知裝修事項，未按照本條例第十四條提交聯(lián)系方式確認書的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以禁止為其裝修的車輛、施工人員進入物業(yè)管理區(qū)域。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)裝修中的禁止行為和注意事項書面告知業(yè)主或者物業(yè)使用人，并將裝修的時間、地點等情況在所在樓棟顯著位置公示。

　　第四十三條 業(yè)主、物業(yè)使用人裝修、使用物業(yè)，禁止下列行為：

　　(一)損壞或者擅自變動房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)，以及危及房屋安全的其他行為;

　　(二)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物;

　　(三)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室(廳)、書房和廚房的上方;

　　(四)晚20時至晨8時、12時至14時在已竣工交付使用的住宅樓進行產(chǎn)生噪聲污染的室內(nèi)裝修;

　　(五)進行家庭娛樂等活動時發(fā)出嚴重干擾周圍居民生活的環(huán)境噪聲;

　　(六)存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，存放、鋪設(shè)超負荷物品，或者排放有毒、有害物質(zhì);

　　(七)損毀或者侵占共用的道路、綠地、樓道等場地部位和共用的照明、消防等設(shè)施設(shè)備，占用、阻塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道;

　　(八)亂倒垃圾，亂倒污水，高空拋物;

　　(九)違反規(guī)定飼養(yǎng)動物，影響住宅區(qū)的衛(wèi)生和業(yè)主正常生活;

　　(十)亂停車輛妨礙行人和其他車輛的正常通行;

　　(十一)法律、法規(guī)和管理規(guī)約或者臨時管理規(guī)約禁止的其他行為。

　　第四十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對住宅區(qū)內(nèi)物業(yè)裝修和使用活動進行巡查，發(fā)現(xiàn)業(yè)主或者物業(yè)使用人違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約或者臨時管理規(guī)約裝修、使用物業(yè)的行為，應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止;勸阻、制止無效的，應(yīng)當(dāng)在二十四小時內(nèi)報告業(yè)主委員會和城市管理等有關(guān)主管部門。城市管理等有關(guān)主管部門在接到報告后，應(yīng)當(dāng)依法對違法行為予以制止或者處理。

　　業(yè)主、物業(yè)使用人違反法律、法規(guī)規(guī)定和管理規(guī)約或者臨時管理規(guī)約裝修、使用物業(yè)，經(jīng)勸阻仍不改正的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會可以在住宅區(qū)顯著位置予以公示。

　　第六章 法律責(zé)任

　　第四十五條 物業(yè)管理主管部門或者其他有關(guān)行政部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居(村)民委員會的工作人員，在對物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理或者協(xié)助管理工作中濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，依法給予處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　第四十六條 建設(shè)單位違反本條例第十六條第一款規(guī)定，未按時交存首次業(yè)主大會籌備經(jīng)費的，由物業(yè)管理主管部門責(zé)令限期交存;逾期不交存的，處一萬元以上五萬元以下罰款。

　　第四十七條 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第二十三條第二款規(guī)定，未進行前期物業(yè)承接查驗、整修并作記錄的，由物業(yè)管理主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處一萬元以上十萬元以下罰款。

　　建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)承接查驗過程中惡意串通、弄虛作假，侵害業(yè)主利益的，由物業(yè)管理主管部門處五萬元以上二十萬元以下罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　第四十八條 建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第二十二條第二款、第二十六條第四款或者第二十八條第二款規(guī)定，未按時將相關(guān)材料報送備案的，由物業(yè)管理主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處五千元以上一萬元以下罰款。

　　第四十九條 違反本條例第四十三條規(guī)定，業(yè)主、物業(yè)使用人有下列行為之一的，按照下列規(guī)定給予處罰：

　　(一)損壞或者擅自變動房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)的，由建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正，處五萬元以上十萬元以下罰款;

　　(二)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物的，由規(guī)劃主管部門責(zé)令停止建設(shè);尚可采取改正措施消除影響的，限期改正;無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以并處違法搭建建筑物、構(gòu)筑物造價百分之十以下罰款;

　　(三)進行家庭娛樂等活動時發(fā)出嚴重干擾周圍居民生活的環(huán)境噪聲，或者晚20時至晨8時、12時至14時在已竣工交付使用的住宅樓進行產(chǎn)生噪聲污染的室內(nèi)裝修的，由公安機關(guān)給予警告，警告后不改正的，處二百元以上五百元以下罰款;

　　(四)違反國家規(guī)定，存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品的，由公安機關(guān)依法處罰;

　　(五)損毀或者侵占共用的道路、綠地等場地，損害業(yè)主共同利益的，由物業(yè)管理主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，處一千元以上一萬元以下的罰款;

　　(六)損毀共用的消防設(shè)施設(shè)備，或者占用、阻塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道的，由消防主管部門責(zé)令限期改正，處警告或者五百元以下罰款;

　　(七)亂倒垃圾、亂倒污水的，由環(huán)境衛(wèi)生主管部門責(zé)令改正，處二百元以下罰款;

　　(八)亂停車輛妨礙行人和其他車輛正常通行的，由城市管理行政執(zhí)法部門責(zé)令改正，拒不改正或者駕駛?cè)瞬辉诂F(xiàn)場的，對機動車駕駛?cè)颂幎陨隙僭韵铝P款，對非機動車駕駛?cè)颂幬逶陨衔迨韵铝P款。

　　第五十條 違反本條例其他規(guī)定的行為，法律、法規(guī)已有處罰規(guī)定的，從其規(guī)定。

　　第七章 附則

　　第五十一條 本條例自2019年1月1日起施行。

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內(nèi)容審核：黎雪雁律師

來源：臨律-2024年撫州市住宅區(qū)物業(yè)管理條例最新全文，