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升值了！今年，農民的宅基地和農房更值錢了！

發布時間：
2020-02-10 14:23:02
作者：
圣運律師
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新《土地管理法》在今年1月1日已經實施，新實施的土地管理法，將農民土地權益大寫，農民將迎來土地征收制度、宅基地制度、集體土地入市這

升值了！今年，農民的宅基地和農房更值錢了！

    新《土地管理法》在今年1月1日已經實施，新實施的土地管理法，將農民土地權益“大寫”，農民將迎來土地征收制度、宅基地制度、集體土地入市這三方面利好！圣運律師事務所主任王有銀律師為大家進行詳細講解。

按照新規：

    集體經營性建設用地可以直接入市，打開了農民財產性收入的大門。

    征地補償方面，新法改變了以年產值倍數法來確定土地補償費和安置補助費的做法，按區片綜合地價進行補償。

   允許已經進城落戶的農村村民自愿有償退出宅基地，但地方政府不能強迫農民退出。

    完善了土地征收程序，政府征地前要與被征地農民協商，把原來的批后公告改為了批前公告，跟農民簽訂協議后才能提出辦理征地申請，辦理征地的審批手續，必要時組織召開聽證會。

……

一土地征收制度方面，明確了征收土地補償的基本原則，農民補償更有保障。

新變化：新《土地管理法》首次明確了土地征收補償的基本原則是——“保障被征地農民原有生活水平不降低，長遠生計有保障”，主要作出以下調整：

1以區片綜合地價取代原來的土地年產值倍數法
2刪除了原《土地管理法》中“土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前3年平均年產值的30倍”的規定
3在原來的土地補償費、安置補償費、地上附著物三項基礎上增加了農村村民住宅補償和社會保障費，從法律上為被征地農民構建了更加完善的保障體系
4綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產值、土地區位、土地供求關系、人口以及經濟社會發展水平等因素，由當地省政府制定區片綜合地價，并且至少每三年調整或者重新公布一次

    王有銀律師表示，新《土地管理法》首次將2004年國務院28號文件提出的“保障被征地農民原有生活水平不降低、長遠生計有保障”的補償原則上升為法律規定，并以區片綜合地價取代原來的年產值倍數法，在原來的土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費的基礎上，增加農村村民住宅補償費用和將被征地農民社會保障費用的規定，從法律上為被征地農民構建更加完善的保障機制。

二、宅基地改革，增加農民收入

新變化：以前，我國農村宅基地制度的基本特征是無償取得、一戶一宅、面積法定、限制轉讓。但隨著青壯年進城，不少農村宅基地大量閑置，問題開始凸顯。今年，從確權登記頒證到村民自治管理再到宅基地自愿有償退出路徑，宅基地制度改革取得積極進展。

宅基地制度改革通過解決歷史遺留問題，有效滿足了農民的多元化居住需求。農房抵押、有償退出、流轉等制度設計，增加了農民的財產性收入。這次法律提出允許已經進城落戶的農村村民自愿有償退出宅基地。如果農民不愿意退出宅基地，地方政府不能強迫其退出宅基地，必須是在自愿有償的基礎上。

三、農村集體建設用地將順利入市，對補償有重大影響

新變化：新《土地管理法》刪除了原法第43條關于“任何單位和個人進行建設，需要使用土地，必須使用國有土地”的規定，允許集體經營性建設用地在符合規劃、依法登記，并經本集體經濟組織三分之二以上成員或者村民代表同意的條件下，通過出讓、出租等方式交由集體經濟組織以外的單位或者個人直接使用。同時，使用者取得集體經營性建設用地使用權后還可以轉讓、互換或者抵押。

    王有銀律師表示，這一規定是重大的制度突破，它結束了多年來集體建設用地不能與國有建設用地同權同價同等入市的二元體制，為推進城鄉一體化發展掃清了制度障礙，是新《土地管理法》最大的亮點。

    在實踐中，一般收回國有土地使用權的補償標準要遠遠大于征收集體土地，也就是常說的工業價值大于農業價值的“剪刀差”。以我國東南部某市為例，集體土地一畝補償大概十幾萬，而國有土地的補償標準經常上千萬。《土地管理法》修訂后，集體建設用地如果實現同權同價同等入市，在條件允許的情況下，根據土地的實際用途，有望大大提高補償額度。

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