一、無證住改非是否可按商業(yè)用房補償

無證“住改非”是否可按商業(yè)用房補償

“住改非”是指在國家所有或集體所有的土地上所建造的房屋，其房屋所有權(quán)證上載明的用途為住宅，但是改變住宅房屋為商鋪進行經(jīng)營。在拆遷過程中，若其依法取得了營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證等經(jīng)營手續(xù)，符合經(jīng)營用房的條件，可被認定屬于非住宅房屋，也就可以向拆遷人主張房屋拆遷補償款與停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費，并要求按照經(jīng)營用途提高補償標準。

然而無證的“住改非”是否適用這樣的標準呢?根據(jù)我國《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的相關(guān)規(guī)定，08年以后建設(shè)且未取得相關(guān)手續(xù)的房屋屬于違章建筑，不應被認定為合法房屋，也就不涉及是否可按商業(yè)用房的標準進行補償?shù)膯栴};而這之前建設(shè)的房屋由于歷史問題未取得房產(chǎn)證，可能屬于合法房屋，符合條件仍應按商業(yè)用房的標準進行補償。

簽訂房屋拆遷補償協(xié)議應該注意什么

一、對當前形勢要有清醒的認識

任何一個舊城改造項目都經(jīng)過了當?shù)卣牧㈨?、?guī)劃、批準，是取的了當?shù)卣脑S可，特別是現(xiàn)在提倡優(yōu)化政務(wù)環(huán)境的大前提下，政府對開發(fā)商提務(wù)的服務(wù)比較全面，比較到位。在這種情況下，沒有物殊的關(guān)系，沒有特殊的背景，沒有特殊的能力，不要對項目本身提出任何的質(zhì)問，從法律角度講，項目的開發(fā)是不會存在任何問題的。所以明智的選擇應該是順其自然，作好心里、物質(zhì)、經(jīng)濟、過渡用房的準備。

二、對拆遷項目的補償安置政策要有全面的掌握

按照《國務(wù)院城鎮(zhèn)房屋拆遷管理條例》的有關(guān)規(guī)定，任何一個拆遷項目都有一個詳盡的拆遷補償安置政策，這個政策會通過公開的途徑，以不同的方式告知所在區(qū)域的拆遷戶，對于送上門的有關(guān)拆遷補償安置政策，切不可不予理睬，正確的態(tài)度是認真研習有關(guān)政策，積極爭取自身的合法利益。

三、要有一個平和的心態(tài)

房屋要拆遷，這是個人無法改變的現(xiàn)實，在這個現(xiàn)實面前情緒會變的復雜，但一定要理智，不要心存當“釘子戶”的想法，首先是不要低估當?shù)卣龊貌疬w工作的能力和信心，其次是不要以身試法，按照法律的規(guī)定對于達不成拆遷補償協(xié)議的被拆遷戶，可以采取行政手段或法律手段強制拆除，特別是重慶的“釘子戶”曝光后，在拆遷工作中，特別是在要采取行政或法律手段時會更加果斷，不會拖而不決。

四、要充分利用現(xiàn)有的政策，努力爭取拆遷補償?shù)睦孀畲蠡?

拆遷無情，操作有情。拆遷工作人員既是政策的執(zhí)行者，就必然要按政策辦事，被拆遷戶在這一點上有必要尊重拆工作人員的人格，不要對拆遷工作人員漫罵、甚至人身攻擊，正確的做法是積極與拆遷工作人員配合，強調(diào)拆遷前后的困難，提出自已的想法和要求，力爭取的拆遷工作人員的理解，采取人性化操作，用足用活政策，爭取自已在拆遷中利益最大大化。

五、認真閱讀拆遷補償安置協(xié)議，防止協(xié)議陷阱

對于拆遷補償

該內(nèi)容由 張勝云律師 和 律說律答 共創(chuàng)回答

二、非經(jīng)營性房改中的住房如何補償

本文探討了“以房轉(zhuǎn)業(yè)”過程中房屋拆遷補償?shù)南嚓P(guān)問題。針對“房改非房”性質(zhì)的認定和補償,多數(shù)地方按照住宅房屋和非住宅房屋的加權(quán)平均價值確定被拆遷的住宅房屋用于商業(yè)用途。然而,有些地方規(guī)定房改不能享受商品房補償政策。在這種情況下,被拆遷的沿街非住宅建筑可以按經(jīng)營年限進行評估,以經(jīng)營房屋性質(zhì)評估價格與住宅房屋性質(zhì)權(quán)數(shù)之和作為實際經(jīng)營部分的補償價格。對于非沿街住宅改為非住宅的情況,則采用住宅評估價加營業(yè)補

法律分析

在“以房轉(zhuǎn)業(yè)”過程中，對于原國有或集體所有的土地上的房屋，若房屋所有權(quán)證上載明的用途為居住，但改為經(jīng)營并取得營業(yè)執(zhí)照，則需依法辦理稅務(wù)登記證等業(yè)務(wù)手續(xù)。鑒于其普遍性，以及商品房與住宅拆遷補償標準的差異，如何對這類房屋進行補償是拆遷中不可避免的問題。2003年9月19日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于認真做好城市房屋拆遷工作維護社會穩(wěn)定的緊急通知》（國辦發(fā)〔2003〕42號），其中明確要求各地對“以房養(yǎng)非”的，要根據(jù)經(jīng)營狀況、經(jīng)營年限和納稅情況給予適當補償。根據(jù)《城市房屋拆遷估價指導意見》（建設(shè)部建房房[2003]234號），被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋所有權(quán)證和權(quán)屬檔案記載為準；各地對被拆遷房屋的性質(zhì)、面積有特別規(guī)定的，按照規(guī)定執(zhí)行；拆遷人與被拆遷人協(xié)商確定被拆遷房屋的性質(zhì)、面積的，可以根據(jù)協(xié)商結(jié)果進行評估。結(jié)合實踐中的地方性法規(guī)，對“房改非房”性質(zhì)的認定和補償一般存在以下幾種情況：

（1）多數(shù)地方按照住宅房屋和非住宅房屋的加權(quán)平均價值，確定被拆遷的住宅房屋用于商業(yè)用途，只要是在依法取得拆遷通知書前幾年（具體年份、不同地點）發(fā)放的營業(yè)手續(xù)、稅務(wù)登記證和納稅記錄，與營業(yè)場所標明的房屋所有權(quán)證、法定營業(yè)手續(xù)和稅務(wù)登記證一致，且補償金額按照同類房屋住宅和非住宅估價金額的平均值確定。（2）有地方規(guī)定，房改不能享受商品房補償政策。一些地方規(guī)定，在拆遷通知公告前，已經(jīng)經(jīng)營一段時間以上的，可以提供營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、稅務(wù)發(fā)票等有效證件，并能按時簽訂拆遷補償協(xié)議的，可以享受補償商品房政策。當?shù)匾灿斜硎觯麄兛梢韵硎苌唐贩垦a償政策，對房屋的實際使用進行補償。（3）商品房估價的前提一般都是一樣的，即取得營業(yè)執(zhí)照、繼續(xù)經(jīng)營并在一定時期內(nèi)納稅。對沿街非住宅建筑，按經(jīng)營年限進行評估，以經(jīng)營房屋性質(zhì)評估價格與住宅房屋性質(zhì)權(quán)數(shù)之和作為實際經(jīng)營部分的補償價格；對非沿街住宅改為非住宅的，按經(jīng)營年限進行拆遷補償實際經(jīng)營部分采用住宅評估價加營業(yè)補貼的方式確定，營業(yè)補貼標準按經(jīng)營年限確定。（4）一定時點后，房改未按居住性質(zhì)全額補償。一些地方性法規(guī)規(guī)定，對正在經(jīng)營的房屋拆遷，應當根據(jù)其合法經(jīng)營狀況、經(jīng)營年限和納稅情況給予適當補償，而具體操作要以房改時間為準，浮動房屋評估價值標準，但這一前提必須改變它必須在某個時間節(jié)點之前，而在這個時間節(jié)點之后，除道路一層的房屋外，所有的房屋都要按照標準進行評估和補償房子的性質(zhì)。（5）采用混合標準，街道樓層被拆遷人實際營業(yè)面積參照同地段市場評估價進行補償；其他區(qū)域被拆遷人實際營業(yè)面積按房屋評估價的數(shù)倍進行補償。第二，普通住宅的拆遷補償和非住宅的拆遷補償有什么區(qū)別。根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第十八條規(guī)定，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當優(yōu)先保障住房。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。第十九條被征收房屋的價值補償不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋同類房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法進行評估確定。

對被征收房屋評估價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復核評估。對復核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格鑒定專家委員會申請鑒定。

房屋征收評估辦法由國務(wù)院住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中應當向社會征求意見。第二十一條被征收人可以選擇貨幣補償或者房屋產(chǎn)權(quán)交換。被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)交換的，由市、縣級人民政府提供房屋進行產(chǎn)權(quán)交換，并計算結(jié)算被征收房屋價值與與被征收人交換產(chǎn)權(quán)的房屋價值之間的差額。

因舊城區(qū)改建被征收個人住宅，被征收人選擇在改建區(qū)域內(nèi)交換房屋產(chǎn)權(quán)的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府提供原房屋重建區(qū)域或附近區(qū)域。

拓展延伸

拆遷補償標準是指在房屋拆遷過程中，對于被拆遷房屋的補償標準。對于非經(jīng)營性房改房屋，由于其性質(zhì)與普通居民房屋不同，因此拆遷補償標準也存在一定的規(guī)定。

根據(jù)《中華人民共和國拆遷補償條例》的規(guī)定，拆遷人應當對被拆遷房屋給予補償，其中包括房屋價值、拆遷安置費、停產(chǎn)停業(yè)損失等。對于非經(jīng)營性房改房屋，其拆遷補償標準相對較低，主要考慮到其居住性質(zhì)和特殊用途。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理拆遷補償安置案件具體應用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，拆遷人對于被拆遷的非經(jīng)營性房改房屋，應當根據(jù)當?shù)氐氖袌鰞r格、房屋品質(zhì)等因素綜合評估，給予相應的拆遷補償。

總之，拆遷補償標準對于被拆遷的非經(jīng)營性房改房屋具有一定的規(guī)定。在拆遷過程中，拆遷人應當根據(jù)房屋性質(zhì)、拆遷政策等因素，合理評估拆遷補償標準，確保被拆遷人的合法權(quán)益得到充分保障。

結(jié)語

在“以房轉(zhuǎn)業(yè)”過程中，對于原國有或集體所有的土地上的房屋，若房屋所有權(quán)證上載明的用途為居住，但改為經(jīng)營并取得營業(yè)執(zhí)照，則需依法辦理稅務(wù)登記證等業(yè)務(wù)手續(xù)。由于商品房與住宅拆遷補償標準的差異，拆遷中如何對這類房屋進行補償是不可避免的問題。針對這個問題，2003年9月19日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于認真做好城市房屋拆遷工作維護社會穩(wěn)定的緊急通知》，其中明確要求各地對“以房養(yǎng)非”的，要根據(jù)經(jīng)營狀況、經(jīng)營年限和納稅情況給予適當補償。根據(jù)《城市房屋拆遷估價指導意見》，被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋所有權(quán)證和權(quán)屬檔案記載為準，拆遷人與被拆遷人協(xié)商確定被拆遷房屋的性質(zhì)、面積的，可以根據(jù)協(xié)商結(jié)果進行評估。在實踐中，對“房改非房”性質(zhì)的認定和補償存在多種情況，多數(shù)地方按照住宅房屋和非住宅房屋的加權(quán)平均價值，確定被拆遷的住宅房屋用于商業(yè)用途，只要是在依法取得拆遷通知書前幾年發(fā)放的營業(yè)手續(xù)、稅務(wù)登記證和納稅記錄，與營業(yè)場所標明的房屋所有權(quán)證、法定營業(yè)手續(xù)和稅務(wù)登記證一致，且補償金額按照同類房屋住宅和非住宅估價金額的平均值確定。同時，普通住宅的拆遷補償和非住宅的拆遷補償也存在差異，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當優(yōu)先保障住房，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

法律依據(jù)

鄉(xiāng)村振興促進法(2021-04-29)\t第三十八條\t國家建立健全農(nóng)村住房建設(shè)質(zhì)量安全管理制度和相關(guān)技術(shù)標準體系，建立農(nóng)村低收入群體安全住房保障機制。建設(shè)農(nóng)村住房應當避讓災害易發(fā)區(qū)域，符合抗震、防洪等基本安全要求。

縣級以上地方人民政府應當加強農(nóng)村住房建設(shè)管理和服務(wù)，強化新建農(nóng)村住房規(guī)劃管控，嚴格禁止違法占用耕地建房；鼓勵農(nóng)村住房設(shè)計體現(xiàn)地域、民族和鄉(xiāng)土特色，鼓勵農(nóng)村住房建設(shè)采用新型建造技術(shù)和綠色建材，引導農(nóng)民建設(shè)功能現(xiàn)代、結(jié)構(gòu)安全、成本經(jīng)濟、綠色環(huán)保、與鄉(xiāng)村環(huán)境相協(xié)調(diào)的宜居住房。

國有土地上房屋征收與補償條例(2011-01-21)\t第二條\t為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權(quán)人(以下稱被征收人)給予公平補償。

國有土地上房屋征收與補償條例(2011-01-21)\t第一條\t為了規(guī)范國有土地上房屋征收與補償活動，維護公共利益，保障被征收房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益，制定本條例。

三、無證“住改非”是否可按商業(yè)用房補償

無證“住改非”是否可按商業(yè)用房補償

“住改非”是指在國家所有或集體所有的土地上所建造的房屋，其房屋所有權(quán)證上載明的用途為住宅，但是改變住宅房屋為商鋪進行經(jīng)營。在拆遷過程中，若其依法取得了營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證等經(jīng)營手續(xù)，符合經(jīng)營用房的條件，可被認定屬于非住宅房屋，也就可以向拆遷人主張房屋拆遷補償款與停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費，并要求按照經(jīng)營用途提高補償標準。

然而無證的“住改非”是否適用這樣的標準呢?根據(jù)我國《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的相關(guān)規(guī)定，08年以后建設(shè)且未取得相關(guān)手續(xù)的房屋屬于違章建筑，不應被認定為合法房屋，也就不涉及是否可按商業(yè)用房的標準進行補償?shù)膯栴};而這之前建設(shè)的房屋由于歷史問題未取得房產(chǎn)證，可能屬于合法房屋，符合條件仍應按商業(yè)用房的標準進行補償。

簽訂房屋拆遷補償協(xié)議應該注意什么

一、對當前形勢要有清醒的認識

任何一個舊城改造項目都經(jīng)過了當?shù)卣牧㈨?、?guī)劃、批準，是取的了當?shù)卣脑S可，特別是現(xiàn)在提倡優(yōu)化政務(wù)環(huán)境的大前提下，政府對開發(fā)商提務(wù)的服務(wù)比較全面，比較到位。在這種情況下，沒有物殊的關(guān)系，沒有特殊的背景，沒有特殊的能力，不要對項目本身提出任何的質(zhì)問，從法律角度講，項目的開發(fā)是不會存在任何問題的。所以明智的選擇應該是順其自然，作好心里、物質(zhì)、經(jīng)濟、過渡用房的準備。

二、對拆遷項目的補償安置政策要有全面的掌握

按照《國務(wù)院城鎮(zhèn)房屋拆遷管理條例》的有關(guān)規(guī)定，任何一個拆遷項目都有一個詳盡的拆遷補償安置政策，這個政策會通過公開的途徑，以不同的方式告知所在區(qū)域的拆遷戶，對于送上門的有關(guān)拆遷補償安置政策，切不可不予理睬，正確的態(tài)度是認真研習有關(guān)政策，積極爭取自身的合法利益。

三、要有一個平和的心態(tài)

房屋要拆遷，這是個人無法改變的現(xiàn)實，在這個現(xiàn)實面前情緒會變的復雜，但一定要理智，不要心存當“釘子戶”的想法，首先是不要低估當?shù)卣龊貌疬w工作的能力和信心，其次是不要以身試法，按照法律的規(guī)定對于達不成拆遷補償協(xié)議的被拆遷戶，可以采取行政手段或法律手段強制拆除，特別是重慶的“釘子戶”曝光后，在拆遷工作中，特別是在要采取行政或法律手段時會更加果斷，不會拖而不決。

四、要充分利用現(xiàn)有的政策，努力爭取拆遷補償?shù)睦孀畲蠡?

拆遷無情，操作有情。拆遷工作人員既是政策的執(zhí)行者，就必然要按政策辦事，被拆遷戶在這一點上有必要尊重拆工作人員的人格，不要對拆遷工作人員漫罵、甚至人身攻擊，正確的做法是積極與拆遷工作人員配合，強調(diào)拆遷前后的困難，提出自已的想法和要求，力爭取的拆遷工作人員的理解，采取人性化操作，用足用活政策，爭取自已在拆遷中利益最大大化。

五、認真閱讀拆遷補償安置協(xié)議，防止協(xié)議陷阱

對于拆遷補償安置協(xié)議，如果采取勝貨幣補償?shù)模欢ㄒ鞔_貨幣數(shù)額，付款方式，付款地點、是否一次性付清等;如果是采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，一定要明確被調(diào)換房屋的位置、樓層、面積、朝向、是否裝修等。

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內(nèi)容審核：楊建峰律師

來源：頭條-無證住改非是否可按商業(yè)用房補償，