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補償款未到手土地卻已被出讓，拆遷戶應該怎么辦？

發布時間：
2020-07-22 17:15:44
作者：
圣運律師
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在集體土地和房屋征地拆遷中，很多拆遷戶的土地和房屋的征收程序還沒有完畢，就有開發商在土地上施工。通過詢問得知，該土地已經被掛牌出

補償款未到手土地卻已被出讓，拆遷戶應該怎么辦？

    在集體土地和房屋征地拆遷中，很多拆遷戶的土地和房屋的征收程序還沒有完畢，就有開發商在土地上施工。通過詢問得知，該土地已經被掛牌出讓給了開發商。在這種情況下，拆遷戶肯定會有疑問，明明補償款還沒有拿到，為什么土地就不屬于自己了呢？遇到這種情況，應該怎么辦？圣運律師為您解答！

    根據《土地管理法》、《閑置土地處置辦法》和《國土資源部關于加大限制土地處置力度的通知》等相關法律法規及文件的規定，在土地沒有依法征收完畢、土地上還有建筑物的情況下，土地是不能被依法掛牌出讓的，而且明確規定禁止“毛地”出讓，即禁止將未進行拆遷平整的土地出讓。因此，補償款未到手時，也就是說在拆遷征收行為沒有完全完成時，國土部門將屬于拆遷戶的土地掛牌出讓的行為是不合法的。

    首先，征收必須是國家出于公眾利益的需要，通過合法程序取得拆遷戶擁有的土地或者房屋。如果征收行為不合法，或者征收行為還沒有進行完畢，那么拆遷戶的土地或房屋所有權也沒有發生轉移。對于所有權沒有發生轉移的土地或房屋，政府沒有隨意處置的權利；

    其次，若拆遷戶的土地為集體土地，如果沒有通過合法的征收途徑，集體土地是不可能自己變為國有土地的，而只有國有土地才可以被掛牌出讓。對于集體土地，國土部門沒有將其掛牌出讓的權利，該行為應當予以撤銷；

    最后，根據相關法律規定，應當先補償后搬遷，即拆遷戶應當就征收問題與政府達成一致，簽訂安置補償協議或者已經收到補償款后，再將自己的土地交出或者房屋騰退，在未簽訂安置補償協議或者未收到補償款的前提下，可以不予交出土地或者騰退房屋。那么國土部門將未拆遷平整的土地公開掛牌出賣，違反了相關法律的禁止性規定。

圣運律師建議

    根據最高院的相關答復（【2009】行他字第55號《最高人民法院關于土地管理部門出讓國有土地使用權之前的拍賣行為以及與之相關的拍賣公告等行為性質的答復》、【2010】行他字第191號《最高人民法院行政審判庭關于拍沒出讓國有建設用地使用權的土地行政主管部門與競得人簽署成交確認書行為的性質問題請示的答復》等）對于國土部門作出的拍賣公告、成交確認書等屬于具體的行政行為，可以通過復議或者訴訟的救濟途徑維護自己的合法權益。

圣運律師溫馨提示

    拆遷征收程序比較復雜，相關拍賣公告、成交確認書等明確的文件的獲取也需要其他程序的輔助，雖然看似只是土地被出讓的問題，實際上可能前期征收程序就是不合法的，甚至與違法部分有關的后續程序均不合法，所以建議向專業的拆遷律師團隊進行咨詢并尋求幫助，能夠更加高效的維護自己的合法權益。

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