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淺析集體土地征用補償標準，集體土地征地補償標準是怎樣的:今日征拆法律知識更新

發布時間：
2025-01-17 14:30:23
作者：
圣運律師
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淺析集體土地征用補償標準,淺析集體土地征用補償標準,一、問題的提出依照現行法律，如果集體土地遵循合法的途徑被國家征用，相關補償費用包括耕地補償費、安置補償費以及地上附著物的青苗補償費。其中，土地補償費為該耕地征用前3年平均年產值的6-10倍

淺析集體土地征用補償標準，集體土地征地補償標準是怎樣的:今日征拆法律知識更新

一、淺析集體土地征用補償標準,淺析集體土地征用補償標準

一、問題的提出

依照現行法律，如果集體土地遵循合法的途徑被國家征用，相關補償費用包括耕地補償費、安置補償費以及地上附著物的青苗補償費。其中，土地補償費為該耕地征用前3年平均年產值的6-10倍，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征用前3年平均年產值的30倍。對這種人為降低的補償標準，學者們大都持批評態度，認為“土地補償費以農地收益來計算并不能反映土地的真實價值，被征用人的利益在土地征用中沒有得到應有的體現”，農民作為土地所有者，僅僅是獲得了一些“撫慰性”的補償;“按照我國東部地區一般耕地年產值800元左右計算，每畝土地補償費至多2萬元，僅相當于普通公務員一年的工資收入，根本不能體現土地的實際價值，損害了原土地所有人的經濟利益……改革開放以來低價征用農民的土地，至少使農民蒙受了2萬億元的損失”。而對于產生這一問題的原因，學者們也大都認為是因為現行征地補償標準的計算方法不符合市場經濟原則，土地價值人為背離市場價值。因此“征用集體土地應該體現市場機制和經濟規律的原則，即要以土地所有權市場價格為參考來確定征地補償費用，……這樣才能體現市場經濟的公平性。”毫無疑問，學者們在這一問題上的研究是卓有成效的，結論也是正確的，但是另一方面，將集體土地征用補償標準問題的研究僅僅局限于補償標準數額上的提高，也是不全面的。整體來看，我國集體土地征用補償制度的一個顯著特點是對失地農民選擇貨幣補償為主的方式，一次性發放安置補償費，讓農民自謀職業。這種“一次性”方式沒有照顧到失地農民的長遠利益和預期收益，沒有考慮到土地出讓后的增值收益，更加導致失地農民的生活沒有保障。所以，如何完善土地補償標準和方式，將農村土地作為資本化的資源進行合理配置，反映土地的實際價值，確保失地農民獲得長遠的土地收益來保障生活，就成為一個更加復雜的問題。對于這一問題，筆者擬用“未來性”這個詞加以概括，并對此展開討論。

二、未來性的概念及其依據

(一)未來性的概念解釋

集體土地征用補償標準的未來性，是與補償標準的一次性和現有價值相對應的一個概念，包含了兩個層次的含義：其一，土地征用不僅補償被征土地現有的價值，而且考慮補償土地可預期、可預見的未來價值，即充分考慮土地的可增值性;其二，改變單一的一次性貨幣補償的方式，關注失地農民今后的生計和長遠利益，致力于建立適合我國農村的社會保障體系。這兩層含義是相輔相成的。另外，在理解上，應該區分“現有價值”和“現實價值”。筆者認為這兩個概念是不同的。現實價值的外延更廣，包括了土地的現有價值，并且包括土地可預期的的未來價值。

(二)未來性構想的理論與現實依據

1.法律的公平原則。政府在征用農民的土地后，通過劃撥和出讓的方式轉讓給使用方，在這一過程中，國家獲取巨額的差價。調查資料顯示，滬寧高速的土地補償費僅8000元/畝，而其在香港的上市的土地市值高達20萬元/畝;在京珠線征地時，征地補償費為7萬/畝。而一般的耕地征地補償費為5-6萬/畝，但土地的實際價值起碼30萬元/畝，……江蘇溧陽市，征地補償費到農民手中僅2萬元/畝，而政府再行轉讓時，土地使用費一般為8-10萬元/畝。農用地轉變為建設用地、集體土地轉變為國有土地后所產生的增值利益全部被國家拿走，土地征用在某種程度上成為國家獲利的工具。這實際上是對農民利益的剝奪，是不公平的，應該通過制度設計讓被征地的農民分享這一未來的可預期收入。

2.保護農民的期待權。土地由于其特殊的性質，其收益具有長期性。在正常的社會經濟和自然條件下，一塊土地可以不斷的產生新的收益。假如這塊地被國家征收，即使農民得到一部分補償，但是往往這種補償不能彌補農民對土地未來持續收益的預期，尤其當農民對土地投入了大量資金進行改良時，這種預期就表現的更為突出。

3.替代集體土地的社會保障功能。在我國農村，集體土地，尤其是耕地的一個顯著特點是承載了農村的社會保障職能。我國目前尚未在農村建立社會保障體系，所以土地的糧食產出功能就理所當然的成為了農民最直接的社會保障。只要有土地在，起碼可以保證有飯吃，這就是中國農民的土地情節。相反，一旦國家將土地征用，農民雖可得到一筆補償費，但立即面臨著謀生的壓力，沒有土地的農民如何保證最低的生活水平是征用制度的最大難題。所以，立法者在設計土地征用制度時，就應該考慮到這一現實因素，關注失地農民的未來生計，用新的制度設計替代原有的土地保障功能，以穩定社會。

4.國外的立法例。土地補償標準包括未來增值或者關注被征用者的長期收益在世界上一些國家的土地立法上已經得到了體現。根據美國財產法，合理補償是指賠償所有者財產的公平市場價格，包括財產的現有價值和財產未來盈利的折扣價格。日本于1951年公布《土地收用法》，規定土地征收按照既照顧公共利益又尊重私人所有權的原則，政府用租稅和這些事業的利用費形成的公共財源來賠償。

三、未來性理念的實現——積極探索新的補償方式

總體來看，要實現土地補償標準的未來性要求，就是要拋棄單一貨幣(且不完全)補償的政策。在市場機制的基礎上，以失地農民的“收益權”為立足點，將原來的土地物質產出轉化為長遠的財產收益權利，讓土地征用給農民帶來一系列連續的收益流，并最終實現以下目標：平衡國家、集體、個人對土地增值部分的分配;保證被征地農民的生活水平不降低，也就是使被征地農民所得到的保障至少等同于擁有土地時的保障。要實現上述目標，在現有的補償方式下是行不通的，必需要積極探索新的集體土地征用補償方式。筆者查閱了一些資料，總結了近年來在各地實踐推行并獲得良好效果的新補償方式，記述如下：

(一)債券或股權補償

對于綜合效益周期長，收益穩定的重點能源、交通、水利等基礎設施建設征地補償，可以發放一定數量的土地債券作為補償，或者以土地補償費參與入股經營。這種方式可以使農民不致因為喪失土地使用權而同時失去土地權益權，延續了農民和土地的關系，有效的保障了所有人的根本利益。

江蘇泰州海陵區實行“村民所有，鄉鎮代管”的模式，成立了鄉(鎮)農村集體資產管理辦公室，具體負責本鄉(鎮)征地補償費的管理。具體措施有：工業生產規模較小的鄉鎮，由管理辦公室統一把補償費存入銀行，每年按利息分給被征地農民;地理位置優越的城市近郊鄉(鎮)村，經鄉(鎮)或村批準后，從征地補償安置費中拿出部分資金，用于本集體經濟組織發展“生產”，年底進行收益分紅;工業生產有一定規模的鄉(鎮)村，費用則由農村集體資產管理辦公室統一管理，用于發展再生產。江蘇蘇州市吳中區胥口鎮的土地合作社，具有代表性：對本鎮農村建設用地范圍內的農民承包的土地，將土地承包經營權量化為股份，以每畝一股不低于1萬元折價入股，每年依照內部章程進行紅利分配。合作社類似公司法人，農民折價入股的土地，由合作社委托鎮土地流轉中心開發經營。開發經營后的土地由受托方按協議每年支付給合作社一定收益，合作社實行保底紅利分配和效益浮動紅利分配二段分配方法。初期個人保底紅利每年每股不低于500元，個人股權可以繼承、贈與，經鎮相關部門批準可以轉讓，但不得退股提取現金。

(二)社會保險安置

建立社會保障機制，即為被征地農業人口購買養老保險和醫療保險，并將其養老、就業、醫療納入城鎮居民社會保障體系。這對于農民來說，相當于以土地換社保。目前，不少地方就已從土地補償費、安置補助費、集體土地有償使用收入，政府土地招標拍賣掛牌出讓收益中一定比例，用于為農民辦理養老與醫療保險。

浙江省在新近出臺的《關于加快建立被征地農民社會保障制度的通知》中明確提出了實施被征地農民社會保障，一般可先實行基本生活保障方式;也可實行基本生活保障與社會保障相結合的辦法;少數地方有條件的，還可直接納入城鎮社保體系。同時規定：被征地農民參加基本生活保障和基本養老保險所需資金由政府、村(組)集體經濟組織、個人共同出資籌集。政府承擔部分不低于保障資金總額的30%，村(組)集體經濟組織和個人承擔70%，從土地補償費、征地安置補助費中列支和抵交。

(三)留地安置

留地安置是按照被征土地的面積的一定比例設置留用地，供失地農民按城市規劃要求開發、經營。留用地經營所得收入，用于發展集體經濟和改善失地農民生活。

江蘇省蘇州市采取了這種方法。留用地作為征地后對集體經濟組織的補償方式之一，為支持被征地的農村集體經濟組織和村民從事生產經營，在規劃確定的建設用地范圍內，根據需要安置的農業人口，依照留用地所在地的土地級差收益和人均年收入1000元的標準，核發留用地指標。留用地可以是國有土地也可以是集體土地。對于位置安排、確定標準、權屬管理、審批手續、開發經營、收益分配及相關扶持政策等方面都是由政府以文件的形式進行全面的規范。溫州、佛山、順德等地也采取了這種方式。

(四)信用支持

《慈溪市土地征用補償管理辦法》在信貸支持上面進行了有益的探索，創設了土地征用補償權利質押貸款，即在土地被依法征用的農民選擇分年支取土地征用補償金后，為緩解遠期按年分次支取和即期需要資金的矛盾，由信用社向失地農民發放的，并以借款人的土地征用補償權利為質押的一種貸款方式。其特點在于：1、對象是被征用的土地在信用社的轄區內已取得土地征用分年補償權利，且在信用社開立個人存款結算帳戶的具有民事行為能力的農民。2、用途必須限制于失地農民合法的生產經營和建房、嫁娶和教育等生活需求。3、還款方式上，設計出“貸款一次發放、本息分期歸還、每期還款額度小于每期可支取補償金額的方案”。4、貸款期限一般為10年，最長不超過50年。采用這一制度，農民選擇分期支取土地補償金后，如果按期支取，可以保障其生活需要;如果趁機創業的話，憑此可向信用社申請貸款，而且在歸還貸款本息后，仍可正常支取補償款。

二、集體土地征地補償標準是怎樣的

集體土地征地補償標準：

1、土地法修正草案明確單獨補償農村村民住宅。草案規定，征收農民集體所有土地補償安置的具體辦法，由國務院制定。依照國務院制定的具體辦法，省、自治區、直轄市可以規定補償安置的具體標準。

2、先補償再征地，土地法修正草案取消30倍上限。

3、明確征地應按市場價格補償。根據草案，征地補償不再按以往的土地產值為標準計算。土地補償標準既考慮原有用途年產值因素，又要綜合考慮土地區位、供求關系、經濟社會發展水平等各類因素，特別是被征地農民社會保障的因素。住房和地上附著住的補償，則應當遵循市場原則。最終補償目的要達到保證被征地農民原有生活有改善、長遠生計有保障的效果。

4、草案將補償內容由三項改為五項。在現行“土地補償、安置補助和青苗地上附著物補償”基礎上，把住宅從地上附著物中單列出來，并新加了社會保障的補償。

5、在住房保障方面。將對城市規劃區內的被征地農民提供該國有土地上的房屋，無法提供的按照市場價給予貨幣補償；城市規劃區外則安排宅基地重建住房并按照新建房屋成本給予補償。

6、社保方面。將在補償資金中增加社保補貼資金，記入被征地農民養老保險個人賬戶。

7、草案還對征地程序作出原則性規定。必須依照合法、公正、公開的原則制定嚴格的程序”，并明確，“補償資金不落實的，不得批準和實施征地。

8、此次修改土地管理法是征地補償制度改革第一步，草案已授權國務院就征地補償安置制定具體辦法。依據現行《土地管理法》，農村集體建設用地不能直接交易，只能通過國家向農民征地，成為國有土地后再轉入市場。失地農民往往無法正常分享土地增值收益，客觀上形成了政府與民爭利的局面。

9、如果對土地管理法中土地征收的補償標準作了修改，具體會提高多少征收補償？征收補償應該會提高到現在補償值的至少10倍。在土地管理法修正案中，如果將征收補償提高10倍，農民一畝地能拿到60萬的征收補償。農村集體土地或集體土地上房屋的征收，比國有土地上房屋征收復雜很多，包括城鄉接合部、鄉鎮、新城等大量的土地都是集體土地。按照目前的土地管理法，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產值的30倍。也就是說，一畝地一般征收補償不超過6萬元，折合到每平方米補償不足100塊錢。

10、綜合考慮多方面因素，草案將土地管理法第四十七條修改為：征收農民集體所有的土地，應當依照合法、公正、公開的原則制定嚴格的程序，給予公平補償，保證被征地農民原有生活有改善、長遠生計有保障，維護被征地農民的合法權益；征地補償包括土地補償，被征地農民的安置補助與社會保障費用，農村村民住宅補償，以及其他地上附著物補償和青苗補償；征收農民集體所有土地補償安置的具體辦法，由國務院規定。依照國務院制定的具體辦法，省、自治區、直轄市可以規定補償安置的具體標準。

11、未來，土地管理法還可能進行更多的修訂，改革后農民可稱為農村集體土地交易的主體，通過稅收調節的方式，使部分土地收益成為地方財政收入。

三、集體土地征地補償標準是如何的

集體土地征地補償標準：

2、先補償再征地，土地法修正草案取消30倍上限。

5、在住房保障方面。將對城市規劃區內的被征地農民提供該國有土地上的房屋，無法提供的按照市場價給予貨幣補償;城市規劃區外則安排宅基地重建住房并按照新建房屋成本給予補償。

6、社保方面。將在補償資金中增加社保補貼資金，記入被征地農民養老保險個人賬戶。

7、草案還對征地程序作出原則性規定。必須依照合法、公正、公開的原則制定嚴格的程序”，并明確，“補償資金不落實的，不得批準和實施征地。

9、如果對土地管理法中土地征收的補償標準作了修改，具體會提高多少征收補償?征收補償應該會提高到現在補償值的至少10倍。在土地管理法修正案中，如果將征收補償提高10倍，農民一畝地能拿到60萬的征收補償。農村集體土地或集體土地上房屋的征收，比國有土地上房屋征收復雜很多，包括城鄉接合部、鄉鎮、新城等大量的土地都是集體土地。按照目前的土地管理法，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產值的30倍。也就是說，一畝地一般征收補償不超過6萬元，折合到每平方米補償不足100塊錢。

10、綜合考慮多方面因素，草案將土地管理法第四十七條修改為：征收農民集體所有的土地，應當依照合法、公正、公開的原則制定嚴格的程序，給予公平補償，保證被征地農民原有生活有改善、長遠生計有保障，維護被征地農民的合法權益;征地補償包括土地補償，被征地農民的安置補助與社會保障費用，農村村民住宅補償，以及其他地上附著物補償和青苗補償;征收農民集體所有土地補償安置的具體辦法，由國務院規定。依照國務院制定的具體辦法，省、自治區、直轄市可以規定補償安置的具體標準。

11、未來，土地管理法還可能進行更多的修訂，改革后農民可稱為農村集體土地交易的主體，通過稅收調節的方式，使部分土地收益成為地方財政收入。

【本文關聯的相關法律依據】

《中華人民共和國土地管理法》第四十八條：征收土地應當給予公平、合理的補償，保障被征地農民原有生活水平不降低、長遠生計有保障。

征收土地應當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農民的社會保障費用。

征收農用地的土地補償費、安置補助費標準由省、自治區、直轄市通過制定公布區片綜合地價確定。制定區片綜合地價應當綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產值、土地區位、土地供求關系、人口以及經濟社會發展水平等因素，并至少每三年調整或者重新公布一次。

征收農用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補償標準，由省、自治區、直轄市制定。對其中的農村村民住宅，應當按照先補償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償等方式給予公平、合理的補償，并對因征收造成的搬遷、臨時安置等費用予以補償，保障農村村民居住的權利和合法的住房財產權益。

縣級以上地方人民政府應當將被征地農民納入相應的養老等社會保障體系。被征地農民的社會保障費用主要用于符合條件的被征地農民的養老保險等社會保險繳費補貼。被征地農民社會保障費用的籌集、管理和使用辦法，由省、自治區、直轄市制定。

《中華人民共和國土地管理法實施條例》第二十五條：征收土地方案經依法批準后，由被征收土地所在地的市、縣人民政府組織實施，并將批準征地機關、批準文號、征收土地的用途、范圍、面積以及征地補償標準、農業人員安置辦法和辦理征地補償的期限等，在被征收土地所在地的鄉（鎮）、村予以公告。

被征收土地的所有權人、使用權人應當在公告規定的期限內，持土地權屬證書到公告指定的人民政府土地行政主管部門辦理征地補償登記。

市、縣人民政府土地行政主管部門根據經批準的征收土地方案，會同有關部門擬訂征地補償、安置方案，在被征收土地所在地的鄉（鎮）、村予以公告，聽取被征收土地的農村集體經濟組織和農民的意見。征地補償、安置方案報市、縣人民政府批準后，由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實施。對補償標準有爭議的，由縣級以上地方人民政府協調；協調不成的，由批準征收土地的人民政府裁決。征地補償、安置爭議不影響征收土地方案的實施。

征收土地的各項費用應當自征地補償、安置方案批準之日起3個月內全額支付。

《中華人民共和國土地管理法實施條例》第二十六條：土地補償費歸農村集體

四、集體土地房屋補償標準有哪些

一、集體土地房屋補償標準有哪些1、集體土地房屋補償標準一般如下：（1）集體土地房屋征收補償費，以被拆遷房屋的結構和折舊程度劃檔；（2）集體土地房屋征收周轉補償費，以臨時居住條件劃檔；（3）集體土地房屋征收獎勵性補償費，由當地人民政府根據本地實際情況和國家法律政策確定。2、法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：（一）被征收房屋價值的補償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；（三）因征收房屋造成的停產停業損失的補償。市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。二、集體土地房屋可以買賣嗎集體土地上建的房子是可以進行買賣的，不過只有本村的人才可以買賣，外來的人是沒有權利的，購買這樣的房子也沒有多大的價值。在房屋與土地的關系上，現普遍采取房地一體主義的原則，即房屋的所有權與其所附著的土地的所有權或者使用權同時移轉，只有這樣才能保證房屋的所有權人在房屋使用過程中不會因房屋所附著的土地歸屬于其他人而引致紛爭。

五、集體土地征地補償怎么分配

一、集體土地征地補償怎么分配1、集體土地征地補償分配如下：（1）土地補償費歸集體所有，應面向本集體經濟組織的所有成員分配；（2）安置補助費歸土地承包人所有，應面向承包期內失地的土地承包人分配；（3）青苗及地上附著物補償費歸經營種植者和附著物權利人所有，應由村集體召開村民會議討論決定分配。2、法律依據：《土地管理法實施條例》第二十六條需要征收土地，縣級以上地方人民政府認為符合《土地管理法》第四十五條規定的，應當發布征收土地預公告，并開展擬征收土地現狀調查和社會穩定風險評估。征收土地預公告應當包括征收范圍、征收目的、開展土地現狀調查的安排等內容。征收土地預公告應當采用有利于社會公眾知曉的方式，在擬征收土地所在的鄉（鎮）和村、村民小組范圍內發布，預公告時間不少于十個工作日。自征收土地預公告發布之日起，任何單位和個人不得在擬征收范圍內搶栽搶建；違反規定搶栽搶建的，對搶栽搶建部分不予補償。土地現狀調查應當查明土地的位置、權屬、地類、面積，以及農村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的權屬、種類、數量等情況。社會穩定風險評估應當對征收土地的社會穩定風險狀況進行綜合研判，確定風險點，提出風險防范措施和處置預案。社會穩定風險評估應當有被征地的農村集體經濟組織及其成員、村民委員會和其他利害關系人參加，評估結果是申請征收土地的重要依據。二、集體土地的征收程序是什么集體土地的征收程序如下：1、提出用地申請、擬定征用土地的方案；2、報送同級人民政府審核后，以書面形式公告；3、根據征用土地方案和征地補償登記情況擬定征地補償、安置方案，并予公告；4、落實征地補償、安置資金；5、交付土地。