企業(yè)拆遷房屋和土地補償標準,企業(yè)拆遷房屋和土地補償標準,房屋建筑物補償費分為國有土地和集體土地。根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》的有關規(guī)定，國有土地上房屋的補償費不得低于周邊同類房地產(chǎn)價格。商業(yè)性質(zhì)或辦公性質(zhì)或宿舍性質(zhì)，如屬商業(yè)性質(zhì)，參
房屋建筑物補償費分為國有土地和集體土地。根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》的有關規(guī)定，國有土地上房屋的補償費不得低于周邊同類房地產(chǎn)價格。商業(yè)性質(zhì)或辦公性質(zhì)或宿舍性質(zhì)，如屬商業(yè)性質(zhì)，參照周邊同類商業(yè)地產(chǎn)市場價格。寫字樓參照周邊寫字樓市場價格，如為住宿，參照周邊住宅房地產(chǎn)市場價格。一言以蔽之，它指的是周邊同類房地產(chǎn)市場的價格。
一、營業(yè)房拆遷補償比普通房屋拆遷補償多多少？
營業(yè)房拆遷補償比普通房屋拆遷補償多因為營業(yè)所造成的損失的補償費用，依據(jù)國相關法律的規(guī)定，房屋拆遷補償?shù)臉藴适前幢徽魇辗课蓊愃品康禺a(chǎn)的市場價格確定的，所以營業(yè)房比住宅補償高多少，要依據(jù)拆遷地同類房屋的價值而定。
相關法律規(guī)定
《國有土地上房屋征收與補償條例》
第十九條對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。
對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。
房屋征收評估辦法由國務院住房城鄉(xiāng)建設主管部門制定，制定過程中，應當向社會公開征求意見。
第二十條房地產(chǎn)價格評估機構由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。
房地產(chǎn)價格評估機構應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預。
二、國有土地征收補償1．5倍的依據(jù)
國有土地上房屋征收補償按低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格補償，不是按附近房價的1．5倍賠償。
補償標準是按類似于當?shù)胤康禺a(chǎn)市場價格來確定補償價格。這類似于市場價就是以與被征收房屋相同區(qū)位三家房地產(chǎn)公司十二個月內(nèi)銷售價格加權平均，得到市場價格，再減去當?shù)胤康禺a(chǎn)平均理論造價，得到土地價格，這土地價格就是被征收房屋的土地補償價，然后再加上被征收房屋的重置價格，（即重建被征收房的當?shù)卦靸r），減折舊就是房屋的實體補償價，還要加過渡費、搬家費、附屬物補償、裝飾補償、各項補貼獎勵等構成整個補償。
實際補償時是要由專業(yè)評估機構進行評估的，要在被征收地塊找一個樣板房，或虛擬一個樣板房用類比的方法進行評估，比樣板房好的房子就要加價，比樣板房差的就減價，還要用各種系數(shù)修正，比如層高系數(shù)，朝向系數(shù)，周邊環(huán)境系數(shù)，獨門獨院系數(shù)，房屋結構系數(shù)等，這樣通過修正后就能將各種房屋的補償價格評估計算出來。以上內(nèi)容僅以參考，具體的國有土地房屋拆遷問題請以當?shù)卣邽闇省?
【本文關聯(lián)的相關法律依據(jù)】
《中華人民共和國土地管理法》第四十八條規(guī)定：“征收土地應當給予公平、合理的補償，保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長遠生計有保障。 征收土地應當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農(nóng)民的社會保障費用。 征收農(nóng)用地的土地補償費、安置補助費標準由省、自治區(qū)、直轄市通過制定公布區(qū)片綜合地價確定。制定區(qū)片綜合地價應當綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產(chǎn)值、土地區(qū)位、土地供求關系、人口以及經(jīng)濟社會發(fā)展水平等因素，并至少每三年調(diào)整或者重新公布一次。 征收農(nóng)用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補償標準，由省、自治區(qū)、直轄市制定。對其中的農(nóng)村村民住宅，應當按照先補償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農(nóng)村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償?shù)确绞浇o予公平、合理的補償，并對因征收造成的搬遷、臨時安置等費用予以補償，保障農(nóng)村村民居住的權利和合法的住房財產(chǎn)權益。 縣級以上地方人民政府應當將被征地農(nóng)民納入相應的養(yǎng)老等社會保障體系。被征地農(nóng)民的社會保障費用主要用于符合條件的被征地農(nóng)民的養(yǎng)老保險等社會保險繳費補貼。被征地農(nóng)民社會保障費用的籌集、管理和使用辦法，由省、自治區(qū)、直轄市制定。”
法律分析：企業(yè)拆遷補償費用主要分為以下四個方面：拆遷資產(chǎn)補償費用、停產(chǎn)停業(yè)損失、拆遷補償費用、拆遷獎勵費用。
一、拆遷資產(chǎn)補償費用
包括：無法搬遷的土地、房屋、建筑物和地上附著物，以及確因搬遷而發(fā)生損失的機器設備而生的補償?shù)取?/p>
二、停產(chǎn)停業(yè)損失
包括實際經(jīng)營損失、預期經(jīng)營損失。
三、拆遷補償費用
包括搬遷前期費用和搬遷過程中發(fā)生的停工費用、機器設備調(diào)試修復費用以及物資的拆卸、包裝和運輸、解聘員工補償費等費用。
四、拆遷獎勵費用
基于拆遷政策發(fā)生的獎勵費用，包括速遷費、拆遷獎勵費等。
法律依據(jù)：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》
第八條 有下列情形之一的，免征土地增值稅:(一)納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的;(二)因國家建設需要依法征收、收回的房地產(chǎn)。
《國有土地上房屋征收與補償條例》
第二十三條 對因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。由于各地的情況不一樣，這部分的補償也有很大的差別，但是在地域相同的情況下，停產(chǎn)停業(yè)損失也有可能不同，停產(chǎn)停業(yè)損失包括哪些、如何計算，都是律師可以爭取的，彈性比較大，是企業(yè)拆遷過程中很重要的一部分補償。
法律分析：(1)房屋補償費，用于補償被拆遷房屋所有權人的損失，以被拆遷房屋的結構和折舊程度劃檔，按平方米單價計算。(2)周轉(zhuǎn)補償費，用于補償被拆遷房屋住戶臨時居住房或自找臨時住處的不便，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼。(3)獎勵性補償費，用于鼓勵被拆遷房屋住戶積極協(xié)助房屋拆遷或主動放棄一些權利如自愿遷往郊區(qū)或不要求拆遷單位安置住房，房屋拆遷補償費的各項標準由當?shù)厝嗣裾鶕?jù)本地的實際情況和國家有關法律政策加以確定，拆建單位必須嚴格執(zhí)行，不得任意更改。被拆遷人除了應得的房屋補償費以外，還可得到：搬家補償費;設備遷移費;過度期內(nèi)的臨時安置補助費。
法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條：作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：(一)被征收房屋價值的補償；(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。第十八條：征收個人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當優(yōu)先給予住房保障。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。
法律分析：被征收拆遷人，應當獲得的補償，在相關法律中被明確規(guī)定為：(一)被征收房屋價值的補償；(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。以及市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。
法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條
作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：(一)被征收房屋價值的補償;(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。
法律分析：國有土地的補償費用是參照市場價格。土地補償費用，根據(jù)高院幾個指導案例的相關判例決定的，收回未到期的國有土地的，對于用益物權的補償標準，可以參照國有土地周邊類似國有土地的市場價格。集體土地的補償標準分為土地的補償費、安置補助費和地上附著物的費用。土地補償費一般是歸土地的所有權人，也就是村集體。安置補助費要根據(jù)土地的用地性質(zhì)來確定，比如，有的是集體企業(yè)改制過來的，有的是純租賃的集體土地，是不一樣的。
法律依據(jù)：《中華人民共和國國有土地上房屋征收與補償條例》第二十二條 房地產(chǎn)評估機構由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定方式確定。評估是征收前的法定程序。
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