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集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是怎么樣的,經(jīng)營(yíng)性集體建設(shè)用地征地補(bǔ)償存在得問題是什么?:今日征拆法律知識(shí)更新

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    2025-01-20 13:42:26
  • 作者:

    圣運(yùn)律師
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集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是怎么樣的,集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是怎么樣的,一、營(yíng)性建設(shè)用地征地補(bǔ)償《土地管理法》第四十八條規(guī)定:征收土地應(yīng)當(dāng)給予公平、合理的補(bǔ)償,保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障。征收土地應(yīng)當(dāng)依法及

集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是怎么樣的,經(jīng)營(yíng)性集體建設(shè)用地征地補(bǔ)償存在得問題是什么?:今日征拆法律知識(shí)更新

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一、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是怎么樣的,集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是怎么樣的

一、營(yíng)性建設(shè)用地征地補(bǔ)償

《土地管理法》第四十八條規(guī)定:征收土地應(yīng)當(dāng)給予公平、合理的補(bǔ)償,保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障。

征收土地應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補(bǔ)償費(fèi)用,并安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用。

征收農(nóng)用地的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市通過制定公布區(qū)片綜合地價(jià)確定。制定區(qū)片綜合地價(jià)應(yīng)當(dāng)綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產(chǎn)值、土地區(qū)位、土地供求關(guān)系、人口以及經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平等因素,并至少每三年調(diào)整或者重新公布一次。

征收農(nóng)用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),由省、自治區(qū)、直轄市制定。對(duì)其中的農(nóng)村村民住宅,應(yīng)當(dāng)按照先補(bǔ)償后搬遷、居住條件有改善的原則,尊重農(nóng)村村民意愿,采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補(bǔ)償?shù)确绞浇o予公平、合理的補(bǔ)償,并對(duì)因征收造成的搬遷、臨時(shí)安置等費(fèi)用予以補(bǔ)償,保障農(nóng)村村民居住的權(quán)利和合法的住房財(cái)產(chǎn)權(quán)益。

縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)將被征地農(nóng)民納入相應(yīng)的養(yǎng)老等社會(huì)保障體系。被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用主要用于符合條件的被征地農(nóng)民的養(yǎng)老保險(xiǎn)等社會(huì)保險(xiǎn)繳費(fèi)補(bǔ)貼。被征地農(nóng)民社會(huì)保障費(fèi)用的籌集、管理和使用辦法,由省、自治區(qū)、直轄市制定。

二、一般建設(shè)用地征地補(bǔ)償?shù)木唧w流程是什么

1、公告

依照法定程序批準(zhǔn)征收土地后,由被征收土地所在地的市、縣人民政府公告,將批準(zhǔn)征地機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)文號(hào)、征收土地的用途、范圍、面積以及征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、農(nóng)業(yè)人員安置辦法和辦理征地補(bǔ)償?shù)钠谙薜龋诒徽魇胀恋厮诘剜l(xiāng)(鎮(zhèn))、村予以公告。

2、登記

被征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人在公告規(guī)定期限內(nèi)到公告指定的人民政府土地行政主管部門辦理征地補(bǔ)償?shù)怯洝?

3、公告、征地補(bǔ)償方案

市、縣人民政府土地行政主管部門根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的征收土地方案,會(huì)同有關(guān)部門擬訂征地補(bǔ)償、安置方案,在被征收土地所在地的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村予以公告,聽取被征收土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民的意見。征地補(bǔ)償安置方案報(bào)市、縣人民政府批準(zhǔn)后,由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實(shí)施。

4、爭(zhēng)議的處理

對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有爭(zhēng)議的,由縣級(jí)以上地方人民政府協(xié)調(diào);協(xié)調(diào)不成的,由批準(zhǔn)征收土地的人民政府裁決。爭(zhēng)議不影響征地方案的實(shí)施。

5、補(bǔ)償費(fèi)用的支付

土地補(bǔ)償費(fèi)歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有;地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)歸地上附著物及青苗所有者所有。安置補(bǔ)助費(fèi)專款專用,根據(jù)需要安置人員的安置情況支付。

二、經(jīng)營(yíng)性集體建設(shè)用地征地補(bǔ)償存在得問題是什么?

要不要將集體建設(shè)用地產(chǎn)生的盈利抵扣補(bǔ)償款。在征地拆遷評(píng)估中,土地估價(jià)機(jī)構(gòu)一般只對(duì)地上建筑物、構(gòu)筑物、附屬物進(jìn)行評(píng)估,土地是按照農(nóng)用地的不同種類(水田、旱地、林地等)直接確定征地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的。但是,在深圳,大量存在著農(nóng)民自建廠房出租營(yíng)利的現(xiàn)象,此時(shí)土地已不再是農(nóng)用地,已經(jīng)轉(zhuǎn)化為集體建設(shè)

在征地拆遷評(píng)估中,土地估價(jià)機(jī)構(gòu)一般只對(duì)地上建筑物、構(gòu)筑物、附屬物進(jìn)行評(píng)估,土地是按照農(nóng)用地的不同種類(水田、旱地、林地等)直接確定征地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的。但是,在深圳,大量存在著農(nóng)民自建廠房出租營(yíng)利的現(xiàn)象,此時(shí)土地已不再是農(nóng)用地,已經(jīng)轉(zhuǎn)化為集體建設(shè)用地,是一種事實(shí)上的建設(shè)用地。對(duì)于這種集體建設(shè)用地的征地補(bǔ)償是否應(yīng)當(dāng)考慮其經(jīng)營(yíng)收益的問題,政府目前的規(guī)定是不予考慮。理由主要是這些廠房沒有辦理規(guī)劃批準(zhǔn)手續(xù),土地也沒經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)變用途,是違章建筑。我認(rèn)為,這些廠房的出現(xiàn)是有其歷史原因的,對(duì)于這種集體建設(shè)用地的征地補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)適當(dāng)考慮其經(jīng)營(yíng)收益問題。理由如下:

1、《土地管理法》第

59、60、61條規(guī)定,農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可以使用鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地興辦企業(yè),或者與其他單位、個(gè)人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營(yíng)等形式共同興辦企業(yè)。

2、在深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)展很長(zhǎng)一段時(shí)間里,政府曾下了很大力氣招商引資,鼓勵(lì)農(nóng)民、其他外來人員與集體經(jīng)濟(jì)組織合作建設(shè)廠房等基礎(chǔ)設(shè)施,吸引外商興辦“三來一補(bǔ)”企業(yè)。這些廠房等基礎(chǔ)設(shè)施對(duì)深圳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是有貢獻(xiàn)的,這些土地轉(zhuǎn)變?yōu)榧w建設(shè)用地是得到政府默許的。

3、這些廠房的興建都是經(jīng)過村、鎮(zhèn)有關(guān)部門批準(zhǔn)的,在當(dāng)時(shí),這種批準(zhǔn)是有效的,因?yàn)槌鞘幸?guī)劃管理部門還沒有管到這里來。直到現(xiàn)在,也沒有要求強(qiáng)制清拆,只是要求完善手續(xù)。在廠房里面開辦的工廠也辦理了營(yíng)業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記,并且正常經(jīng)營(yíng),這種土地轉(zhuǎn)變?yōu)榧w建設(shè)用地實(shí)際上已得到社會(huì)的認(rèn)可。

4、在政府頒布的征地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)中,果園林木的補(bǔ)償是考慮了林木預(yù)期若干年經(jīng)濟(jì)收益的,被拆遷人比較容易接受。興建廠房,投資更大,預(yù)期經(jīng)濟(jì)收益也更大,但在征地拆遷補(bǔ)償中卻完全不予考慮,確實(shí)讓被拆遷人很難接受。在征地拆遷實(shí)際中,對(duì)這樣的問題很難使被拆遷人心服口服。

總之,對(duì)經(jīng)營(yíng)性的集體建設(shè)用地,應(yīng)當(dāng)區(qū)別不同情況適當(dāng)參考收益狀況進(jìn)行評(píng)估,予以補(bǔ)償,比較合情合理。

三、集體土地建設(shè)用地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

法律分析:1、征用耕地的,土地補(bǔ)償費(fèi)為該耕地被征用前三年年產(chǎn)值6倍以上10倍以下;征用其他土地的,土地補(bǔ)償費(fèi)為鄰近耕地前三年平均年產(chǎn)值的5至6倍;被征用土地上的青苗,能計(jì)算產(chǎn)值的,按產(chǎn)值補(bǔ)償,不能計(jì)算產(chǎn)值的給予合理補(bǔ)償;被征用土地上的建筑物、構(gòu)筑物等地上附著物的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)參照市場(chǎng)價(jià)格予以合理補(bǔ)償。

2、征用耕地的,每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的4至6倍,但每公頃被征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi),最高不超過該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的15倍。征用有收益的其他土地,安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為鄰近耕地前三年平均年產(chǎn)值的4至6倍,征用無收益的土地,不支付安置補(bǔ)助費(fèi)。

3、支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi),尚不能使用需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的,經(jīng)省人民政府批準(zhǔn),可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。但土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)總和不得超過該土地被征用前三年平均年產(chǎn)值的30倍。

法律依據(jù):《集體合同規(guī)定》

第三十二條 集體協(xié)商任何一方均可就簽訂集體合同或?qū)m?xiàng)集體合同以及相關(guān)事宜,以書面形式向?qū)Ψ教岢鲞M(jìn)行集體協(xié)商的要求。

一方提出進(jìn)行集體協(xié)商要求的,另一方應(yīng)當(dāng)在收到集體協(xié)商要求之日起20日內(nèi)以書面形式給以回應(yīng),無正當(dāng)理由不得拒絕進(jìn)行集體協(xié)商。

第三十四條 集體協(xié)商會(huì)議由雙方首席代表輪流主持,并按下列程序進(jìn)行:

(一)宣布議程和會(huì)議紀(jì)律;

(二)一方首席代表提出協(xié)商的具體內(nèi)容和要求,另一方首席代表就對(duì)方的要求作出回應(yīng);

(三)協(xié)商雙方就商談事項(xiàng)發(fā)表各自意見,開展充分討論;

(四)雙方首席代表歸納意見。達(dá)成一致的,應(yīng)當(dāng)形成集體合同草案或?qū)m?xiàng)集體合同草案,由雙方首席代表簽字。

第三十六條 經(jīng)雙方協(xié)商代表協(xié)商一致的集體合同草案或?qū)m?xiàng)集體合同草案應(yīng)當(dāng)提交職工代表大會(huì)或者全體職工討論。

職工代表大會(huì)或者全體職工討論集體合同草案或?qū)m?xiàng)集體合同草案,應(yīng)當(dāng)有三分之二以上職工代表或者職工出席,且須經(jīng)全體職工代表半數(shù)以上或者全體職工半數(shù)以上同意,集體合同草案或?qū)m?xiàng)集體合同草案方獲通過。

四、集體土地房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是怎樣的

集體土地房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)如下:1、被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償;2、因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償;3、因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

法律依據(jù):《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條 作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括:

(一)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償;

(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償;

(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法,對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

五、集體土地征收后土地性質(zhì)

法律分析:所謂土地征收,系地方政府根據(jù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展等公共利益需要,依照法律、法規(guī)規(guī)定的權(quán)限和程序,報(bào)經(jīng)國(guó)務(wù)院或者省人民政府批準(zhǔn),將農(nóng)民集體所有的土地征為國(guó)家所有,并依法、合理予以補(bǔ)償和安置的行為。我國(guó)的土地性質(zhì)有兩種。一種是國(guó)有土地,另一種是農(nóng)民集體所有的土地。農(nóng)村土地經(jīng)過國(guó)家征收,由農(nóng)村集體所有土地,變?yōu)閲?guó)有土地。所以,農(nóng)村土地征收后,土地性質(zhì)發(fā)生了改變。

法律依據(jù):《中華人民共和國(guó)土地管理法》 第四十七條 征收土地的,按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償。征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi),為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi),按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù),按照被征收的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是,每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi),最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。

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投稿:岑霖

內(nèi)容審核:陳博揚(yáng)律師

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