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詳解“協(xié)議拆遷”：這背后的陷阱，老百姓可要注意了！

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    2018-03-22 09:36:40

  • 作者：

    圣運(yùn)律師

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南寧市銀海大道銀海華廷小區(qū)，有約2000平方米的土地被南寧地鐵二號(hào)線（金象站）項(xiàng)目征收，包括地上附著物在內(nèi)

詳解“協(xié)議拆遷”：這背后的陷阱，老百姓可要注意了！

    “協(xié)議拆遷”作為一個(gè)新的拆遷詞匯，逐漸進(jìn)入廣大民眾的視野，尤其是在北京拆遷地區(qū)，近幾年出現(xiàn)頻繁。但是，這種新的拆遷方式合法嗎，到底對(duì)我們拆遷人利大于弊還是弊大于利，這背后的陰謀又是什么？
 
什么是協(xié)議拆遷
 
      圣運(yùn)律師首先需要向大家明確的是協(xié)議拆遷不是我們通常所說的征地拆遷協(xié)議，這完全是兩個(gè)不同的協(xié)議，兩種不同的拆遷方式。征地拆遷是法律明確規(guī)定的方式，《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》詳細(xì)規(guī)定了征地拆遷的程序，即先確定獲得征地審批，發(fā)布征地公告，簽訂征地補(bǔ)償安置協(xié)議，其中涉及房屋拆遷的，還要取得拆遷許可證，并且，對(duì)于房屋的征收拆遷必須遵循“先補(bǔ)償后搬遷”的原則，所以說，獲得拆遷許可證，拆遷人與被拆遷人簽訂房屋征收補(bǔ)償安置協(xié)議是進(jìn)行合法征地拆遷不可逾越的一步。
      而協(xié)議拆遷的程序其實(shí)正好與之相反。協(xié)議拆遷是指拆遷方在未取得拆遷許可證的情況下，與房屋所有權(quán)人簽訂協(xié)議，約定被拆遷人按期搬離、拆遷方給予補(bǔ)償。需要要注意的是，雖然協(xié)議拆遷不需要政府部門的介入，但是實(shí)踐中通常有政府部門介入，主導(dǎo)簽約活動(dòng)。用一句話來概括的話，協(xié)議拆遷即使在政府未依法作出征收決定和補(bǔ)償決定的情況下，建設(shè)單位在政府部門的協(xié)調(diào)下與房屋所有權(quán)人達(dá)成拆除房屋與給予補(bǔ)償?shù)膮f(xié)議。
 
協(xié)議拆遷是否合法？
 
      之所以出現(xiàn)協(xié)議拆遷，其實(shí)不難得出，這是拆遷方為了降低成本、節(jié)約審批時(shí)間、提高建設(shè)進(jìn)程的一種手段，通過直接與房屋所有權(quán)人簽訂協(xié)議的方式，跨越了征地預(yù)審、拆遷許可證、公告等一系列的繁瑣手續(xù)，為拆遷方節(jié)省了不少時(shí)間。但是，“法無明文規(guī)定即禁止”，既然法律沒有規(guī)定協(xié)議拆遷，那么這就是違法的。我們廣大被證收人一定要做到心中有數(shù):法律之所以規(guī)定征地拆遷要事先報(bào)批、發(fā)布公告、簽訂補(bǔ)償協(xié)議、聽證等措施，就是為了使民眾能夠監(jiān)督政府、監(jiān)督拆遷方，防止腐敗，以維護(hù)被拆遷人的合法利益。
 
（1）協(xié)議拆遷不是拆遷，也不是征收。盡管在實(shí)踐中，政府部門常常介入到協(xié)議拆遷中，實(shí)際上，協(xié)議拆遷從頭到尾也不是一項(xiàng)拆遷。這種拆遷往往是開發(fā)商進(jìn)行的一種商業(yè)性拆遷，并不是單純?yōu)榱斯娎妫@就產(chǎn)生了這樣一個(gè)問題，協(xié)議的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是什么？《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》是以公共利益為前提的，說到這里，圣運(yùn)律師思考，商業(yè)性占地，為了一己之私拆除房屋，我們是否還要接受同樣的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。
（2）協(xié)議拆遷屬于違法拆遷。正如上文所說，協(xié)議拆遷已經(jīng)違反了法律規(guī)定的拆遷方式。說到底，不過是拆遷方與政府權(quán)力相互尋租的產(chǎn)物。在協(xié)議拆遷下，政府能夠獲得更多的土地出讓金，拆遷方取得土地也不再收到程序的約束，為其開辟另一條用地的隱蔽渠道。
 
協(xié)議拆遷背后的兩大陷阱，老百姓要留心了
 
陷阱一：協(xié)議拆遷屬于民事協(xié)議，不能提起行政之訴
 
      協(xié)議拆遷中，廣大被拆遷人最為關(guān)注的還是拆遷補(bǔ)償款，但是，這其中的拆遷補(bǔ)償協(xié)議并非行政協(xié)議，而屬于民事協(xié)議，這就導(dǎo)致了協(xié)議拆遷是很難起訴政府的，盡管政府參與了協(xié)商。而且作為拆遷人的開發(fā)商很容易違約且違約成本低，到時(shí)候，被拆遷的老百姓就苦了，找開發(fā)商沒有錢，找村委會(huì)，要不就是解散了，要不就是拆遷辦公室一夜消失，訴訟成本又很高，處于弱勢(shì)地位的被拆遷戶往往就認(rèn)命了，所以，老百姓在協(xié)議拆遷前，一定要謹(jǐn)慎，不合理、不能保證補(bǔ)償款到賬千萬不要簽字。
      圣運(yùn)律師提示大家，按照法律規(guī)定的征地拆遷程序簽訂的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議屬于行政協(xié)議，當(dāng)政府或者拆遷方違反“先補(bǔ)償 后搬遷”原則時(shí)，被拆遷人可以提起行政之訴，請(qǐng)求法院確認(rèn)其違法。并且，起訴后，政府實(shí)際履行的可能性也比較大，不至于基于資金等問題的缺乏導(dǎo)致補(bǔ)償款遲遲不到賬。
 
陷阱二：協(xié)議拆遷提高補(bǔ)償款可能性很低  相關(guān)政府部門雖然掌控權(quán)局但難起訴
 
      行政拆遷的拆遷方一般是政府等行政部門，如果出了問題，比如征地拆遷中有些程序存在瑕疵，或者基于項(xiàng)目不能拖延進(jìn)度等原因而主動(dòng)找被拆遷人協(xié)商而提高補(bǔ)償款，其次，政府部門也不想被告上法庭，因?yàn)橥谡鞯夭疬w中會(huì)出現(xiàn)這樣那樣的程序違法情況，迫于壓力，政府也會(huì)妥協(xié)。
      而協(xié)議拆遷就不一樣了，協(xié)議拆遷由于雙方都是平等的民事主體，很難起訴政府，在拆遷中也容易出現(xiàn)拆遷方威逼利誘使得被拆遷人不得不簽字的情況，這時(shí)候的協(xié)議又是民事協(xié)議，是在雙方協(xié)商一致的情況下簽訂的，就很難提高補(bǔ)償款，導(dǎo)致被拆遷人的利益無法得到真正的維護(hù)，甚至是損害。
 
      圣運(yùn)律師在這里提醒大家，協(xié)議拆遷并不一個(gè)專業(yè)的、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)摹⒎戏梢?guī)定的詞匯，也不是合法的拆遷方式，所以遇到這種拆遷方式，廣大老百姓一定要留個(gè)心眼兒，不要隨便簽字，遇到拆遷方暴力拆遷時(shí)，要報(bào)警走法律程序，必要的時(shí)候，請(qǐng)專業(yè)律師，幫助大家如何爭(zhēng)取合法權(quán)益、要回補(bǔ)償款甚至提高補(bǔ)償款。
 
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