●三大改造又來了！看看這些年拆遷領域發生了什么 | 圣運普法

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“三大改造”是什么
 
一、棚戶區——中國式貧民窟
 
      棚戶區就像是掉隊的小鴨子，這些地方的發展沒有跟上城市建設的步伐，其土地性質一般是國有土地，但也不乏涉及到集體土地的情況。但是，法律對棚戶區概念并沒有給出統一、明確的規定，參照《財政部、國家稅務總局關于棚戶區改造有關稅務政策的通知》的規定，棚戶區是指簡易結構房屋較多、建筑密度較大、房屋使用年限較長、使用功能不齊全、基礎設施簡陋的區域。用更加通俗的話來講，棚戶區一般指的是城市中歷史遺留的結構簡陋、環境擁擠臟亂的破舊簡易房屋聚集區，房屋防震抗災能力和整體衛生狀況都較差，人口密度高的區域。
       但是，需要注意的是，并不是說所有的建筑年限長、基礎設施不全的房屋就屬于棚戶區，就納入到棚戶區改造范圍，國家規定了棚戶區改造必須是基于公共利益的目的，任何以棚戶區改造而進行的商業性開發都是不允許的。有時候拆遷人可能為了提高地方政績或者GDP增長，而將不屬于棚戶區的房屋納入到棚戶區改造范圍，所以這時候被拆遷人就要睜大眼睛，仔細判斷自己的住房是否屬于棚戶區范圍，畢竟拆遷換房也屬于一次“大換血”，雖然改造的目的是改善居民生活條件，但是，關于補償款或者安置住房的時間、居住條件、就業等問題協商不一致的話，極易發生糾紛，到時候爭取合法權益可能就是一次漫長的訴訟之路。
 
二、城中村——都市里的農村
   
      城中村，顧名思義就是城市里的農村，都市里的草根，尷尬的是，它既是城市化進程的產物，也是城鎮化發展的障礙。
      城中村與棚戶區最大的區別在于其土地性質一般是集體土地。通俗來將講，城中村是在城市發展過程中被逐漸吸收納入城市規劃范圍內或被城市包圍的農村，居住環境和房屋狀況較棚戶區來說普遍更好更新，但是居民一般為原住民，仍為農村戶口。
 
三、危房改造——對農村貧困戶的關懷
 
      不同于上述兩個概念。危房改造不是由政府主動主導進行的拆遷工程，它是國家針對農村貧困戶而實施的一項補助性救濟工程，需要由符合危房改造條件的農民就自己合法擁有的住房自己申請該補助并對房屋進行改造。簡單來講，危房改造是為了改善農村貧困戶住房條件，使其過上舒適的生活而進行的補貼政策，是一項利民工程。危房改造需要符合條件的老百姓自己申請，然后領取補助金。具體條件將在下文中詳細講解。
 
“三大改造”補償標準
 
      說到拆遷，大家最關心的就是補償款問題，幸運的人一夜暴富，不幸的人“流離失所”，有人跟拆遷方死寧做“釘子戶”，有人“以暴制暴”而發生一樁樁拆除血案。圣運律師在這里提醒大家，暴力爭取合法權益、拖延拆遷時間都不是理智的爭取合法權益方式，要想獲得合理的補償，要提前了解補償標準，既不能逆來順受地接受低補償款，也不能為了獲得巨額補償款而漫天要價。
 
一、棚戶區改造補償標準
 
      棚戶區改造補償標準要不同情況區別對待，因為棚戶區改造有時候既涉及集體土地又涉及國有土地。
 
（1）棚戶區改造國有土地上房屋補償標準
      補償方式分為兩種：貨幣補償和產權置換即房屋置換
      產權置換遵循兩個原則：安置優先就近原則和“拆一還一”原則。就近原則要求在棚戶區改造中，選擇安置補償的，要優先就近安排。
      選擇貨幣補償方式的，補償標準參照《國有土地上房屋征收與補償條例》，補償的內容包括：被征收房屋的價值補償、因征收房屋造成的搬遷和臨時安置的補償、因征收房屋造成的停產停業損失的補償，需要注意的是，對于被征收房屋價值的補償不得低于房屋征收公告之日起被征收房屋類似房地產的市場價格。
（2）棚戶區改造集體土地上房屋補償標準
      棚戶區改造范圍內集體土地上的房屋是比較特殊的，因為處于棚戶區內的房屋，周邊一般是城市住房，地價高，居民生活水平也高，如果完全按照集體土地上房屋補償標準來補償的話，不但達不到改善居民生活條件的要求，甚至會降低其原有的生活水平，因此，這部分補償要參照《國有土地上房屋征收與補償條例》，參照周邊市場房地產價格，并扣除已經取得的土地補償費。
 
（二）城中村改造補償標準
 
      城中村雖然屬于集體土地的性質，但是由于其地理位置特殊，周圍都是城市房屋，地價較高，所以，各地區在制定具體的補償政策時，一般要結合《土地管理法》關于集體土地上房屋拆遷的規定，參照《國有土地上房屋征收與補償條例》的規定進行補償。具體來說，城中村補償包括以下幾個方面：
（1）宅基地置換補償。被拆遷人可以選擇貨幣補償也可以選擇產權置換，特殊情況下，采取兩者相結合的方式。
（2）拆遷安置補償。選擇回遷補償方式時，在回遷之前被拆遷人需要自己尋找住房，這段時間的生活補償包括兩個方面：臨時安置費補償和搬遷費補償。
（3）停產停業損失補償、房屋及附屬物、裝修損失賠償及拆遷獎勵。
 
 
（三）危房改造適用對象及補助標準
 
（1）“人”的范圍
      確定無房戶為農村危房改造補助對象的，必須是經濟上最困難的農戶，即屬分散供養五保戶、低保戶、貧困殘疾人家庭或其他貧困戶，且沒有自己的住房、長期借住村集體房屋或私房。五保戶、低保戶、因災倒房戶且屬于貧困農戶的，必須經縣級民政部門認定，貧困殘疾人家庭、其他貧困戶必須經縣扶貧辦認定。
（2）危房的范圍
      凡列為農村危房改造補助對象的，其居住的房屋，必須是按照住房城鄉建設部《農村危險房屋鑒定技術導則(試行)》鑒定為C級或D級危房;不是C、D級危房的，不能列為農村危房改造補助對象。
 
總結
      圣運律師提示大家，在三大改造中，尤其要注意的是棚戶區改造和城中村改造，盡管兩者在補償標準上不盡相同，但是它們一個共同的原則就是“不得降低被拆遷人的原有生活水平”，被拆遷人如果在上述改造中遇到補償不合理、補償過低而無法維持現有生活或者低于現有生活水平時，一定要及時尋找專業的律師為自己爭取合法權益，爭取提高補償款，維護合法權益。