房屋拆遷補償的陷阱有哪些2025,拆遷補償過程出現的隱形陷阱有哪些,題主您好~拆遷補償過程中，征收方為了壓低補償，套路不斷，常見的有以下情形，供參考：01“先拆遷后補償，這是國家規定”在土地征收拆遷過程中，常常發生雙方還未就補償一事意見達成
題主您好~
拆遷補償過程中，征收方為了壓低補償，套路不斷，常見的有以下情形，供參考：
01“先拆遷后補償，這是國家規定”
在土地征收拆遷過程中，常常發生雙方還未就補償一事意見達成一致，拆遷方就強拆老百姓房屋，還美其名曰“先拆遷后補償，這是國家規定，我們按規定辦事”。
一句國家規定似乎具有了權威性，很多被拆遷人也不能再說什么，誰能輕易去和“國家規定”抗衡。殊不知，這其實是“狐假虎威”，國家確實有規定，但不是這么規定的。
法律明確規定：實施房屋征收拆遷要先補償后搬遷。這是為了充分保障被拆遷人的利益，以免房屋已被拆遷被征收方卻拿不到補償。征收雙方就房屋征收補償的各個問題達成了一致意見，然后簽訂征收補償協議，之后雙方需要依照協議的約定，對協議中確定的義務進行履行。這些事項均完成，才算是滿足了“補償在先”這一原則的要求。
不要輕易被對方一句“國家規定”嚇住。
拆遷方為了順利實施拆遷，壓低補償，肯定都希望被拆遷人盡快簽字。于是會有以下常見忽悠話術：
“早搬遷可以優先選擇置換房屋的樓層，位置，還有數萬元獎勵。”
“獎金有限，只給搬家最積極的幾戶，先到先得，越早簽錢越多。”
機不可失，失不再來，面對高額獎勵和優先選擇權的誘惑，往往就被拆遷方牽著走，容易因一時沖動，被高額獎勵誘惑，忽略了房屋本身的價值，因小失大。
其實這是一場心理戰，拆遷方利用拆遷人想拿到更多補償的心理設置“有門檻”的高額獎勵。
在拆遷過程中自己要先了解當地及周邊的政策和市場行情，對于補償心里能有一個大致的預估。
面對拆遷方的獎金誘惑，要保持冷靜，自己仔細計算或者找專業的評估機構，計算房屋的價值和生活成本。如果對方給出的補償不合理，千萬不要因為獎金誘惑草草簽字，必要時借助法律維權。
在征收拆遷過程中，拆遷方的逼拆辦法也是花樣百出，層出不窮。耐心談判不成，就只能“給點顏色看看”，軟硬皆施。斷水斷電已經是很常見的套路了。
現代社會生產生活都離不開水電，斷水斷電勢必會影響被拆遷人的基本生活需求，如果硬扛，生活成本會增加，甚至面臨停產停業，遭受巨額損失，因此被拆遷人面臨巨大的壓力很容易妥協退讓。
拆遷方斷水斷電這種行為是違法的！
任何人不管出于何種目的，都不得隨意停民水民電。遇到這種情況不要輕易妥協，一定要收集保留好證據，及時聯系專業律師，提起民事訴訟，為自己爭得主動權，如果對方斷水斷電的行為給被拆遷人造成了一定的損失，還可以申請賠償。
有些拆遷方為了達到低成本征收的目的，通常會把無證房屋以違法建筑的名義拆除，或者有些不是違建也強行說成違建，被拆遷人一聽是違建心生懼意，有時候甚至一分錢賠償都拿不到。
首先，違章建筑依法確實是要拆除的，且根據法律規定不予補償。但是如何定義違建，這并不是由拆遷方說了算，更不能對法律條文斷章取義。被拆遷人應該了解：
（1）并不是任何無證的房屋都是違法建筑；
（2）即使是違法建筑，拆除也不是唯一的處罰辦法；
（3）即使拆除違法建筑，也需要履行相應的程序，以一紙通知書就把房屋拆除了的行為肯定是違法的。
廣大被拆遷人遇到這種情況一定要提高警惕，必要時咨詢專業人士，尋求幫助。
與“以拆違促拆遷”類似，征收方還常常夸大違法性，通常表現為個人拆遷房屋沒有審批手續、企業建房沒有獲得審批等等，常出現在老舊城區或者招商引資等地帶，目的是想通過該認定擊潰拆遷戶的心理，打擊爭取合理補償的積極性、“引誘”被拆遷人簽約。
違法性認定需要結合房屋的歷史因素、法律法規來衡量，而且要遵循嚴格的認定程序。拆遷方夸大房屋違法性，很可能是恐嚇被拆遷人簽約的手段，被拆遷人千萬別吃“啞巴虧”。
法律分析：簽訂拆遷補償協議時，被拆遷人經常面臨的陷阱包括回遷存在的陷阱、協議約定不夠具體明確、五證不齊全、拆遷方未當場簽字蓋章合同被篡改等。
法律依據：《中華人民共和國土地管理法》 第四十七條 征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。
征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產值的六至十倍。征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算。需要安置的農業人口數，按照被征收的耕地數量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前三年平均年產值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前三年平均年產值的十五倍。
征收其他土地的土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準規定。
被征收土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區、直轄市規定。
征收城市郊區的菜地，用地單位應當按照國家有關規定繳納新菜地開發建設基金。
依照本條第二款的規定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的，經省、自治區、直轄市人民政府批準，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產值的三十倍。
國務院根據社會、經濟發展水平，在特殊情況下，可以提高征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準。
法律分析：
簽訂拆遷補償協議時，被拆遷人經常面臨的陷阱包括回遷存在的陷阱、協議約定不夠具體明確、五證不齊全、拆遷方未當場簽字蓋章合同被篡改等。
法律依據：
《中華人民共和國土地管理法》 第四十七條 征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。
征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產值的六至十倍。征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算。需要安置的農業人口數，按照被征收的耕地數量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前三年平均年產值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前三年平均年產值的十五倍。
征收其他土地的土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準規定。
被征收土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區、直轄市規定。
征收城市郊區的菜地，用地單位應當按照國家有關規定繳納新菜地開發建設基金。
依照本條第二款的規定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的，經省、自治區、直轄市人民政府批準，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產值的三十倍。
國務院根據社會、經濟發展水平，在特殊情況下，可以提高征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準。
拆遷補償安置協議是拆遷人與被拆遷人、房屋承租人為明確房屋拆遷補償安置中的權利義務關系而訂立的協議。這個協議的簽署并不是簽個名字那么簡單，這一紙協議可能就是你的全部家產，搞不好，你可能少拿幾十萬補償款，甚至可能會一無所有。
在現實中，很多被拆遷人稀里糊涂的就簽訂了補償協議，簽完協議才發現里面有很多對自己不利的情況，這個時候想要再反悔就非常被動了。
其實，在拆遷安置補償協議中很可能存在很多的隱形陷阱，在簽訂協議的時候一定要對自己負責，否則隨意簽訂補償協議后你將會在拆遷方不認賬、政府部門不管的煩惱中度過。
那么我們在簽訂補償協議的時候應該注意些什么隱形陷阱呢？下面拆遷律師團為大家具體分析常見的四種陷阱。
第一大隱形陷阱：簽署空白協議
如果拆遷方讓你簽署空白協議，千萬記住不能簽字。不管拆遷方說的多么誘人，給出的補償條件多么優厚，空白的協議就等于零。
如果事后拆遷方填上去的補償金額不是他所說的那樣，那么你只能啞巴吃黃蓮，因為你在補償問題上已經沒有話語權了，即使起訴到法院也很難挽回了。
第二大隱形陷阱：補償內容含糊其辭
在簽訂拆遷安置補償協議的時候一定注意有關補償的內容是否詳細約定了。
1、明確拆遷補償方式，是選擇的貨幣補償還是選擇的產權置換要明確。
2、明確補償金額，如果是貨幣補償要寫明補償多少金額，包括過渡費、搬遷費；如果是產權置換，要明確置換的位置，面積等細節。
第三大隱形陷阱：支付或交付期限故意不寫清楚
如果是貨幣補償，要明確什么時間支付補償款；如果是產權置換要明確交付安置房的期限。不要高高興興的簽訂的拆遷補償協議后遲遲拿不到錢或房。
第四大隱形陷阱：不約定違約責任條款
關于違約責任一定要明確，萬一拆遷方在約定的期限內沒有支付補償款，有或者到了期限交付不了房子，這個時候我們被拆遷人就可以根據違約責任來維權。
1、口頭承諾陷阱
實踐中，拆遷方為了達到盡快簽約，實施動工的目的，在與被拆遷人進行協商談判時，往往會開出各種極具誘惑，天花亂墜的口頭承諾，而被拆遷人由于經驗尚淺，往往信以為真，以為拆遷方的口頭承諾會得以實現，按照拆遷方的要求簽訂了拆遷補償協議，而當協議簽署完畢后，拆遷方就對此決口不提，甚至矢口否認，而這時拆遷戶才明白上當受騙，但也為時晚矣，所以對于拆遷方答應的補償必須體現在書面文字上，口頭承諾絕不可信。
2、回遷陷阱
拆遷補償有貨幣補償與產權置換之分，產權置換即保證了被拆遷人有回遷和就地安置的權利，一般在面臨舊城區改造時，被拆遷人房屋所在地段會因舊城改造而升值，故很多被拆遷人面臨拆遷時，往往選擇原地回遷而非貨幣補償。
3、空白協議陷阱
空白協議說好聽是協議，說不好聽就是一張白紙，其實簽訂空白協議的被拆遷人不是不懂里面的利害關系而傻傻的簽了字，而是在簽訂空白協議之前，受到了拆遷方的蒙蔽與誘騙，很大程度上體現在口頭承諾上，而被拆遷人以為拆遷方的口頭承諾最終都會實現在空白協議上。但是協議被拿走后，拆遷方的嘴臉就會暴露的一覽無余，他們會在上面隨意填寫補償，與之前口頭承諾的拆遷補償相差甚遠，而最終被拆遷人拿到拆遷方填寫完的協議后，方才恍然大悟，而這時即使去法院起訴也因為沒有證據很難勝訴。
一、商鋪拆遷維權技巧，怎么不吃虧
1、在征地拆遷中必須要看到拆遷協議之后，才能確定拆遷是不是合法，才能知道要索要哪些賠償。同時還有就是拆遷政策發生的獎勵費用，包括速遷費、拆遷獎勵費等。
2、拆遷房屋造成停租的，按房管部門核發的《房屋租賃證》所載明的租金標準的50%補償，直至回遷。
3、對于違建，相信很多老百姓都不是很清楚，對于拆除違章建筑以及超過批準期限的臨時建筑，不予補償；拆除未超過批準期限的臨時建筑，應當給予合理的補償。
4、對于拆遷補償的方式一般是實行貨幣補償以及產權置換，也可是兩者相結合。
5、貨幣補償的，根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定，對于評估價格有疑問的可以向相關部門反應。具體辦法由省、自治區、直轄市人民政府制定。
6、拆遷非公益事業房屋的附屬物，不作產權調換，由拆遷人給予貨幣補償。被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產權調換。產權調換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。
7、拆遷公益事業用房的，拆遷人應當依照有關法律、法規的規定和城市規劃的要求予以重建，或者給予貨幣補償。
8、拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。
9、拆遷人應當提供符合國家質量安全標準的房屋，用于拆遷安置。在過渡期限內，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應當支付臨時安置補助費；被拆遷人或者房屋承租人使用拆遷人提供的周轉房的，拆遷人不支付臨時安置補助費。
10、拆遷產權不明確的房屋，拆遷人應當提出補償安置方案，報房屋拆遷管理部門審核同意后實施拆遷。拆遷前，拆遷人應當就被拆遷房屋的有關事項向公證機關辦理證據保全。
法律分析：
拆遷中經常出現的隱形陷阱：一、拿政策說事。政策不等于法律，更不能違反法律，我國是法治國家，依法治國即依照憲法和法律來治理國家，建立法治國家最直接的目的就是要規范和限制政府權力，各級行政部門在征收土地或者房屋的過程中，要嚴格按照法律規定去作為，胡作非為超越法律允許的界限就是違法行為。在現實中，拆遷方大都會拿著一些地方政府出臺的紅頭文件或者管理辦法之類的“尚方寶劍”，以證明自己的拆遷行為是合法的，拆遷方所制定的補償是合理的，而廣大的被拆遷人則只好信之聽之，不敢反駁，其實這是錯誤的。雖然我國目前在征地拆遷領域的法律體系尚不完善，但是2011年頒布實施的《國有土地上房屋征收與補償條例》及《最高人民法院關于審理涉及農村集體土地行政 案件若干問題的規定》中就土地征收補償適用問題的規定，“征收集體土地上房屋的補償不能直接適用《國有土地上房屋征收與補償條例》，但可以參照《國有土地 上房屋征收與補償條例》的補償標準予以補償”已經設定了我國征收補償要達到市場價格這一合理標準的大綱，任何的地方政策也不能偏離法律設定的這一大綱，被拆遷人把握住這一原則就不會輕易地被征收方所牽制了。二、評估報告。依據《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條“對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。 對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。”第二十條“房地產價格評估機構由被征收人協商選定；協商不成的，通過多數決定、隨機選定 等方式確定，具體辦法由省、自治區、直轄市制定。房地產價格評估機構應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預。”的規定，無 論從評估機構的選擇還是評估結果的異議，都對被拆遷人進行了法律保護。可是在實際當中，評估報告可是讓被拆遷人吃足了苦頭，很多拆遷方直接自己就確定了評 估機構，根本不會與被拆遷人協商選定，而且拆遷方選定的評估機構也并不能保證具有相應的評估資質，評估結果更是讓被拆遷人瞠目結舌。拆遷時為了公平起見， 選定評估機構對被征收房屋按照當地市場價格進行評估本沒有問題，問題就出在具體操作中，由政府指定的評估機構，評出的價格自然是“內定的”不可能做到真正 的客觀公正。而被拆遷人若自己找一個評估機構，評出的結果，政府又不予認可。甚至有很多集體土地被征收引起的房屋拆遷，拆遷方也用評估報告來說補償，宅基 地上的一套老房子每平米才評估幾百元，而重點的被征收土地的價值卻只字不提，安置房卻又是幾千元甚至幾萬元一平米的市場價格，讓被拆遷人交差價，使得被征 收土地農民苦不堪言，這種評估本身已經偏離了合理補償的法治軌道，嚴重降低了被拆遷人的生活居住水平。所以，評估報告其實并不是補償問題的關鍵所在，這就像很多拆遷方借“拆違”強拆房屋一樣，評估報告已經成為拆遷方為了達到低成本拆遷而使用的道具。被拆遷人與其苦苦和拆遷方糾纏在評估報告是否合理的問題上，還不如在如何讓拆遷方對你提出的補償要求上做出讓步來的實惠。三、補償決定書。補償決定書是自2011年《國有土地上房屋征收與補償條例》實施后出現的概念，在這之前對應的是拆遷裁決書。房屋征收補償決定，是指國家為了公共利益的 需要，在依法征收公民房屋過程中，如房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內沒有達成補償協議的，或者被征收房屋所有權人不明確的，房屋征 收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府，由市、縣級人民政府依照有關規定、按照征收補償方案確定的價格作出的征收補償決定。征收補償決定書雖然是在規定期限內補償協議達不成時，政府進行拆遷所必須的一道手續。但決定書一旦做出，也意味著強制拆遷的大門已經打開。政 府在具備相應的手續之后，可以動用公權力對公民的房屋強制進行拆遷，這也是被拆遷人不愿意看到的。現實生活中，一些政府部門濫用公權力，在補償決定書中規 定較低的補償額，然后對公民實施強拆，造成了一系列負面影響。而集體土地上與此補償決定書相對應的則是責令限期交出土地的決定書。不管是哪一種決定書，都 會開啟強拆或者強征的大門，因此對被拆遷人來說，是個非常危險并且需要認真對待的文件。現 實中，很多被拆遷人因為長期以來與拆遷方因補償問題協商不快，自然會產生一些抵觸情緒，加上自身法律知識的缺失，對于拆遷方給自己的文件不予理睬，更不去 啟動相關的程序進行阻止，這可就掉進可無底深淵，到頭來房子被強拆了還無法說理，因為補償決定書是合法的，拆遷方啟動這個程序是受法律保護的，但是，啟動 這項程序并不是那么簡單的事情，是需要具備相應的條件，即“房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被征收房屋所有權 人不明確”，而且，作出補償決定后要在房屋征收范圍內予以公告，還要告知被征收人依法申請行政復議或依法提起行政訴訟的權利等等，如果被拆遷人對相關的法律規定不熟悉，很容易掉進陷阱，被征收方“合法地”強拆。四、安置補償協議。
法律依據：
《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條 對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。 對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。
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