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一、房屋拆遷作價(jià)補(bǔ)償審批表2025,律所實(shí)務(wù)丨在他人宅基地上建房房屋權(quán)屬探究

      近期筆者接到咨詢:在他人宅基地上建造的房屋碰到拆遷，該房屋拆遷款應(yīng)當(dāng)歸誰(shuí)。就上述問(wèn)題，筆者查詢相關(guān)資料，梳理如下:
      問(wèn)題背景
      隨著國(guó)家新農(nóng)村建設(shè)優(yōu)惠政策推行和大力支持農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展，我國(guó)農(nóng)村宅基地經(jīng)濟(jì)價(jià)值得到一定程度提高，也正是因此有關(guān)農(nóng)村宅基地的糾紛也大量增加。宅基地因?yàn)槠渫恋匦再|(zhì)以及相關(guān)審批性質(zhì)的特殊性，在現(xiàn)實(shí)生活中出現(xiàn)了借用他人名義申請(qǐng)宅基地、在他人宅基地上建造房屋、和他人出資合建房屋、出資翻新他人宅基地上房屋等一系列的現(xiàn)象，此時(shí)該房屋的權(quán)屬問(wèn)題至關(guān)重要。結(jié)合上述筆者提及的咨詢，本文通過(guò)梳理相關(guān)案例及相關(guān)法律規(guī)定，主要就“在他人宅基地上建造房屋房屋權(quán)屬”這一問(wèn)題進(jìn)行探究。
      目前關(guān)于該問(wèn)題存在的觀點(diǎn)
      目前關(guān)于在他人宅基地上建房房屋的權(quán)屬問(wèn)我要存在兩種觀點(diǎn):
      第一種觀點(diǎn)認(rèn)為在他人宅基地上建房對(duì)房屋權(quán)屬雙方有約定的按約定處理無(wú)約定房屋所有權(quán)歸宅基地使用人所有，宅基地使用人應(yīng)當(dāng)賠付建房人建造房屋的相關(guān)費(fèi)用。該觀點(diǎn)主要基于最高人民法院關(guān)于貫徹落實(shí)《中華人民共和國(guó)民法通則》若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)第八十六條規(guī)定:“非產(chǎn)權(quán)人在使用他人的財(cái)產(chǎn)上增添附屬物，財(cái)產(chǎn)所有人同意增添，并就財(cái)產(chǎn)返還時(shí)附屬物如何處理有約定的，按約定辦理;沒(méi)有約定又協(xié)商不成，能夠拆除的，可以責(zé)令拆除，不能拆除的，也可以折價(jià)歸財(cái)產(chǎn)所有人;造成財(cái)產(chǎn)所有人損失的，應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任。”根據(jù)該規(guī)定，在他人宅基地上所建房屋的歸屬，應(yīng)當(dāng)區(qū)分兩種情況處
      理:一種是在他人宅基地上建房，已征得宅基地使用人同意，并且雙方對(duì)房屋所有權(quán)的歸屬有約定的，應(yīng)按約定處理;另一種情況是在他人宅基地上建房，雙方對(duì)房屋所有權(quán)問(wèn)題沒(méi)有做出約定，經(jīng)協(xié)商未達(dá)成一致的，房屋所有權(quán)應(yīng)歸宅基地使用人所有，同時(shí)宅基地使用人應(yīng)當(dāng)賠付建房人建造房屋的相關(guān)費(fèi)用。該種處理方式主要是遵循民法自愿原則，當(dāng)事人雙方有約定按約定，沒(méi)有約定由宅基地使用權(quán)人取得房屋所有權(quán)。
      另一種觀點(diǎn)認(rèn)為在他人宅基地上建造房屋，該房屋的所有權(quán)應(yīng)當(dāng)直接歸宅基地使用權(quán)人所有。【1】該種觀點(diǎn)主要依據(jù)民法中的添附原理，認(rèn)為非宅基地使用權(quán)人與宅基地使用人合伙在宅基地上建造房屋，實(shí)際增加了宅基地房屋的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，形成一種添附 。因此，應(yīng)當(dāng)由宅基地使用權(quán)人取得房屋的所有權(quán)，房屋建造人可以依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第八百九十六條不當(dāng)?shù)美囊?guī)定要求宅基地使用權(quán)人給與相應(yīng)的補(bǔ)償。
      案例分析
      為探究上述觀點(diǎn)，筆者查閱了目前在網(wǎng)絡(luò)流傳較為廣泛的幾個(gè)案例，其中包括:
      1.周某清訴王某喜、王某銀所有權(quán)確認(rèn)案(2016)新2323民初1202號(hào)民事判決
      王某喜、王某銀系周某清的舅舅。1995年，周某清在呼圖壁縣園戶村鎮(zhèn)園戶村二組申請(qǐng)了一塊宅基地。同年4月24日，呼圖壁縣園戶村鎮(zhèn)人民政府給周某清頒發(fā)了新村規(guī)字第0120129號(hào)村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃許可證，建設(shè)地點(diǎn)為園戶村二隊(duì)大佛寺東側(cè)。因該宅基地閑置，王某喜、王某銀與周某清父母周某和王某花商量后，分別于1996年和1998年在該宅基地上出資修建了磚木結(jié)構(gòu)房屋 2011年1月23日，周某、王某花與新疆中天銀投房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司呼圖壁縣分公司簽訂了房屋拆遷安置補(bǔ)償合同。王某喜、王某銀作為原告起訴要求確認(rèn)拆遷安置補(bǔ)償合同無(wú)效。(2011)呼民初字第961號(hào)民事判決駁回王某喜、王某銀的訴訟請(qǐng)求、(2012)昌中民一終字第156號(hào)民事判決予以維持。另查，王某喜、王某銀均不是園戶村的村民。庭審中，周某清認(rèn)可其宅基地上磚木結(jié)構(gòu)房屋為王某喜、王某銀出資修建，同意通過(guò)評(píng)估作價(jià)向王某喜、王某銀補(bǔ)償，但是王某喜、王某銀不同意對(duì)房屋評(píng)估作價(jià)補(bǔ)償其出資。
      該案件的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是“在他人名下的宅基地建房，房屋的所有權(quán)歸土地使用權(quán)人所有還是歸房屋建造人所有”。法院認(rèn)為，房屋與宅基地的使用權(quán)是不可分離的，只能為同一人所享有，土地上建造建筑物需經(jīng)一定程序批準(zhǔn)，并以取得土地使用權(quán)為前提，所以土地使用權(quán)的取得是取得建筑物所有權(quán)的基礎(chǔ)。在他人享有使用權(quán)的宅基地上建造房屋，就發(fā)生了動(dòng)產(chǎn)(建筑材料)與不動(dòng)產(chǎn)(土地)的附合，根據(jù)民法原理，附合物歸屬應(yīng)依照“附合后的新財(cái)產(chǎn)歸不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人，原動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人可取得與其動(dòng)產(chǎn)相當(dāng)?shù)难a(bǔ)償”之原則，由土地使用權(quán)人取得房屋所有權(quán)。
      2.陳宏軍與吳岳龍、吳舟所有權(quán)確認(rèn)糾紛案件(2015)舟定岑民初字第16號(hào)判決
      原告陳宏軍母親吳建設(shè)與被告吳岳龍系姐弟關(guān)系，被告吳岳龍與被告吳舟系父子關(guān)系。2003年，因原告已到結(jié)婚年齡但未能獲批宅基地，吳建設(shè)與被告吳岳龍商議，以吳岳龍名義審批宅基地，用于原告建造婚房。后吳建設(shè)以被告吳岳龍名義到相關(guān)部門辦理審批手續(xù)(私人建房規(guī)劃許可審批表、農(nóng)村私人建房用地呈報(bào)表中“現(xiàn)有在冊(cè)人口”一欄記載為吳岳龍、吳舟)，獲批鄰村東方村周家一處宅基地，并于2004年在該處宅基地上建造房屋(現(xiàn)門牌號(hào)碼為“舟山市定海區(qū)雙橋街道橋頭施社區(qū)東方周家60號(hào)”)，該房屋建成后一直由原告居住使用。2014年11月4日，倆被告與原告及原告妻子毛賽紅簽訂“農(nóng)村宅基地調(diào)解協(xié)議”，后因原告未能滿足被告提出的補(bǔ)償要求，協(xié)議雙方未到相關(guān)部門辦理土地使用權(quán)變更登記。原告要求法院確認(rèn)上述房屋歸原告所有并判令被告協(xié)助原告辦理房屋及土地更名手續(xù)。
      該案件的爭(zhēng)議焦點(diǎn)同樣為“在他人名下的宅基地上建房，房屋歸土地使用權(quán)人所有還是歸房屋建設(shè)者所有”。法院認(rèn)為，農(nóng)村宅基地的所有權(quán)歸集體，宅基地使用權(quán)的主體是特定的農(nóng)村居民，宅基地使用權(quán)不同于一般的物權(quán)，只能由宅基地使用權(quán)人行使，在行使收益或處分權(quán)利的時(shí)候，是受到嚴(yán)格限制的，轉(zhuǎn)讓宅基地的使用權(quán)必須符合特定的條件，不符合特定條件轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)的行為，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效。法院認(rèn)為房屋所有權(quán)不能脫離宅基地單獨(dú)設(shè)立，建房人要求確認(rèn)房屋歸其所有，不予支持。宅基地使用權(quán)人自愿將其審批獲得的宅基地交由建房人建房，在地上建筑物尚存的情況下，要求返還宅基地使用權(quán)也不符合客觀實(shí)際。
      上述兩個(gè)案例，均駁回了建房人要求確認(rèn)房屋的所有權(quán)的請(qǐng)求。
      法律分析
      在“他人宅基地上建造房屋房屋歸屬”問(wèn)題上，目前我國(guó)法律并未對(duì)此做出明確的規(guī)定，相關(guān)的裁判案例也相對(duì)較少，但是實(shí)務(wù)中他人宅基地上建造房屋的糾紛屢見(jiàn)不鮮。但是從上述觀點(diǎn)及案例可以看出:目前我國(guó)司法實(shí)踐中對(duì)宅基地上房屋所有權(quán)人的認(rèn)定，基本上認(rèn)為應(yīng)遵循“房地一體”原則，土地使用權(quán)及房屋所有權(quán)為完整的權(quán)利，不可分離，因此房屋權(quán)屬應(yīng)以審批手續(xù)、宅基地證書(shū)上登記的人員為準(zhǔn)。【2】在他人宅基地上建房的，房屋應(yīng)歸宅基地使用權(quán)人所有，由宅基地使用權(quán)人支付房屋建造人對(duì)價(jià)或給予補(bǔ)償。而這種做法的依據(jù)主要采用的是民法中的“添附原則”以及不當(dāng)?shù)美姆颠€原則。
      但上述觀點(diǎn)是否符合現(xiàn)實(shí)狀況及合理，仍然值得商榷。有部分學(xué)者認(rèn)為，雖然此次《民法典》物權(quán)編相較于原《物權(quán)法》新增了添附的規(guī)定，【3】似乎為建筑物添附于土地的觀點(diǎn)提供了實(shí)證法上的依據(jù)，但是在我國(guó)物權(quán)法立法中，房屋被當(dāng)作獨(dú)立于土地的不動(dòng)產(chǎn)來(lái)對(duì)待，【4】因此土地權(quán)利人無(wú)法依據(jù)添附原則取得房屋的所有權(quán)，在我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)體系之下，添附原則不適用于處理房屋和土地之間的關(guān)系。【5】
      上述兩種觀點(diǎn)，第一種觀點(diǎn)主張尊重雙方當(dāng)事人之間合意，這種做法確實(shí)契合了民法的精神，遵循當(dāng)事人自愿原則，但是卻有可能違背法律行政法規(guī)的強(qiáng)制性效力規(guī)定，根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定，只有農(nóng)村居民可以申請(qǐng)宅基地，取得宅基地的使用權(quán)，城鎮(zhèn)居民是無(wú)法取得宅基地使用權(quán)的，但是如果按照當(dāng)事人之間的合意，農(nóng)村居民將宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給城鎮(zhèn)居民，將違背法律規(guī)定，該轉(zhuǎn)讓行為應(yīng)當(dāng)歸于無(wú)效，也可能違反農(nóng)村居民“一戶一宅”原則的規(guī)定。【6】
      而第二種觀點(diǎn)相比較第一種觀點(diǎn)，看起來(lái)更加符合我國(guó)現(xiàn)行法律的規(guī)定，可以在一定程度上保證農(nóng)村居民享有宅基地的使用權(quán)，保持宅基地使用權(quán)的穩(wěn)定，宅基地使用權(quán)人按照不當(dāng)?shù)美瓌t補(bǔ)償房屋建造人，也是民法公平原則的體現(xiàn)，符合民法的精神。但帶來(lái)問(wèn)題在于，尤其是雙方對(duì)房屋權(quán)屬有過(guò)約定、或者通過(guò)交易買斷了宅基地使用權(quán)、借名建房等情形下，雙方反而陷入更多的糾紛之中，且不利于市場(chǎng)交易及社會(huì)秩序的穩(wěn)定。
      結(jié)論:兩種觀點(diǎn)的司法適用緩和
      通過(guò)上述觀點(diǎn)及案例梳理，我們看到:在我國(guó)，在土地上建造建筑物須經(jīng)一定程序批準(zhǔn)，并以取得土地使用權(quán)為前提條件，所以土地使用權(quán)的取得是取得建筑物所有權(quán)的基礎(chǔ)。在他人享有使用權(quán)的土地上建造房屋，建造人并不能取得建筑物的產(chǎn)權(quán)，但是否就必然應(yīng)由宅基地使用權(quán)人取得房屋所有權(quán)?筆者認(rèn)為該觀點(diǎn)也值得商榷，但筆者認(rèn)為，對(duì)于建房人想要通過(guò)司法確認(rèn)房屋所有權(quán)，法院也應(yīng)不予支持。而對(duì)于雙方對(duì)房屋權(quán)屬有過(guò)約定、通過(guò)交易買賣宅基地使用權(quán)、借名建房等情形，建房人可以考慮通過(guò)協(xié)議、不當(dāng)?shù)美申P(guān)系向法院提出請(qǐng)求。法院在裁判此類案件時(shí)，還應(yīng)合理考量建造房屋成本、拆遷補(bǔ)償款多少，在盡量遵循雙方意思自治及利益平衡基礎(chǔ)上作出裁判。
      據(jù)此，在他人宅基地上建造房屋拆遷，我們傾向于認(rèn)為房屋拆遷款補(bǔ)償主體是宅基地使用權(quán)人，但拆遷補(bǔ)償款應(yīng)結(jié)合雙方約定，按照民法的添附原則以及公平原則，由宅基地使用權(quán)人給與房屋建造人補(bǔ)償。

二、在別人宅基地建房子權(quán)屬問(wèn)題

法律分析：無(wú)論當(dāng)事人對(duì)在他人宅基地上修建房屋所有權(quán)有無(wú)約定，該房屋都應(yīng)歸宅基地使用權(quán)人所有(集體成員內(nèi)部的轉(zhuǎn)讓除外)。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)民法典》

第三百六十二條 宅基地使用權(quán)的定義，宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。

第三百六十三條 宅基地使用權(quán)取得、行使和轉(zhuǎn)讓的法律適用，宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理的法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。

三、在他人宅基地上建房所有權(quán)歸屬 最高法

法律主觀：一般情況下，在他人所有的宅基地上建房不可以取得房屋所有權(quán)。房屋所有權(quán)與宅基地的使用權(quán)不可分離，應(yīng)歸屬于同一人。因此在他人享有使用權(quán)的土地上建造房屋的，房屋所有權(quán)仍然歸土地使用權(quán)人享有。

法律客觀：《土地管理法》第六十二條農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區(qū)，縣級(jí)人民政府在充分尊重農(nóng)村村民意愿的基礎(chǔ)上，可以采取措施，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)保障農(nóng)村村民實(shí)現(xiàn)戶有所居。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃，不得占用永久基本農(nóng)田，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。編制鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌并合理安排宅基地用地，改善農(nóng)村村民居住環(huán)境和條件。

四、在他人宅基地建造的房屋所有權(quán)歸屬

法律分析：宅基地使用權(quán)人和擬在宅基地上修建房屋的出資人之間如果沒(méi)有約定該房屋的所有權(quán)歸屬問(wèn)題,毫無(wú)疑問(wèn),該房屋的所有權(quán)應(yīng)當(dāng)歸屬于宅基地使用權(quán)人。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)土地管理法》

第十一條 農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營(yíng)、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營(yíng)、管理。

第十二條 土地的所有權(quán)和使用權(quán)的登記，依照有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記的法律、行政法規(guī)執(zhí)行。

依法登記的土地的所有權(quán)和使用權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。

五、宅基地糾紛律師

法律分析：宅基地糾紛沒(méi)有威脅到人身以及財(cái)產(chǎn)安全的話，一般是不能報(bào)警處理的，宅基地糾紛的處理方法具體有以下幾種：協(xié)商解決，人民調(diào)解，行政解決，訴訟解決。

法律依據(jù)：《律師服務(wù)收費(fèi)管理辦法》 第九條 實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)的律師服務(wù)收費(fèi)，由律師事務(wù)所與委托人協(xié)商確定。律師事務(wù)所與委托人協(xié)商律師服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)考慮以下主要因素：

（一）耗費(fèi)的工作時(shí)間；

（二）法律事務(wù)的難易程度；

（三）委托人的承受能力；

（四）律師可能承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任；

（五）律師的社會(huì)信譽(yù)和工作水平等。

六、在他人宅基地上建房，誰(shuí)取得房屋所有權(quán)

因在他人宅基地上建房，建筑用房的材料（動(dòng)產(chǎn)）與他人的宅基地

(不動(dòng)產(chǎn)）發(fā)生附合，所建房屋的所有權(quán)應(yīng)歸宅基地使用權(quán)人所有。取得所有權(quán)的一方應(yīng)返還因取得他人之物所有權(quán)所新增的利益。

從民法角度講，這個(gè)問(wèn)題涉及添附物的所有權(quán)歸屬問(wèn)題。添附是一種附合、混合的通稱，是指不同所有人的財(cái)產(chǎn)或勞動(dòng)成果結(jié)合在一起而形成一種新的財(cái)產(chǎn)，據(jù)此確定新的所有權(quán)歸屬。依據(jù)民法的添附理論，不論何種情形的添附，都使原物的形態(tài)發(fā)生變化而成為新物，并且增加了物的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。在此種情形下，或不能恢復(fù)原狀，或雖可恢復(fù)原狀但在經(jīng)濟(jì)上是不合理、不合算的，因而不應(yīng)恢復(fù)原狀，而由一方當(dāng)事人取得新形成的物的所有權(quán)。添附的結(jié)果，使一方所有權(quán)擴(kuò)大，而另一方所有權(quán)喪失，這樣顯然對(duì)于喪失所有權(quán)的一方是不公平的。《民法典》規(guī)定：“沒(méi)有合法根據(jù)，取得不當(dāng)利益，造成他人損失的，應(yīng)當(dāng)將取得的不當(dāng)利益返還受損失的人。”因此，從公平的原則出發(fā)，因添附而受到損失的一方當(dāng)事人可以要求獲得利益的一方返還其所得的利益。在發(fā)生添附時(shí)，失去所有權(quán)的當(dāng)事人向取得所有權(quán)的當(dāng)事人請(qǐng)求返還利益，適用法律關(guān)于不當(dāng)?shù)美囊?guī)定，即雙方當(dāng)事人之間形成不當(dāng)?shù)美畟年P(guān)系，損失的一方有權(quán)請(qǐng)求得到利益的一方返還其所得的利益。當(dāng)然，此利益的返還不是返還原物及孳息，而是返還因取得他人之物所有權(quán)所新增利益。

【法律依據(jù)】

《中華人民共和國(guó)民法典》第九百八十五條，得利人沒(méi)有法律根據(jù)取得不當(dāng)利益的，受損失的人可以請(qǐng)求得利人返還取得的利益，但是有下列情形之一的除外：

（一）為履行道德義務(wù)進(jìn)行的給付；

（二）債務(wù)到期之前的清償；

（三）明知無(wú)給付義務(wù)而進(jìn)行的債務(wù)清償。

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投稿：鄒汐

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