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一、房屋征收不清楚怎么辦2025,房屋產權不清晰怎么辦京康卜凡律師釜底抽薪狀告征收公告勝訴

房屋產權不清晰維權困難怎么辦？北京京康律師事務所主任、西北政法大學物權與土地制度研究所聯席所長、西北政法大學法治學院特聘教授史西寧主任律師用一個案例告訴大家。

勝訴案情

李先生居住在山東省某縣某府家屬院，生活雖不算富足，但比上不足比下有余，隨著所在縣城的發展，很快所在家屬院也即將被征收，并且當地征收部門已經張貼了《某縣人民政府房屋征收公告》。然而李先生卻開心不起來，因為所在的家屬院由于歷史原因情況較為復雜，沒有房產證，產權歸屬也一直處在爭議之中，征收公告的附件《某縣人民政府某縣家屬院房屋征收補償公告》列明的補償標準比周邊房價低非常多。

李先生為此失眠了數夜，后通過快手平臺聯系了北京京康律師事務所史西寧主任律師團隊的卜凡律師，細致分析了李先生的情況后，卜凡律師制定了專業詳細的維權計劃，也告知了李先生每一步存在的風險點，李先生被其專業負責的態度所打動，決定委托卜凡律師進行維權。

京康律師庭審風采

卜凡律師針對本案拆遷房屋產權不明晰的特點，決定直接對征收公告發起進攻，在庭審中，卜凡律師指出：首先，《國有土地上房屋征收與補償條例》第九條規定:“依照本條例第八條規定確需征收房屋的各項建設活動，應當符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃。保障性安居工程建設、舊城區改建，應當納入市、縣級國民經濟和社會發展年度計劃。制定國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃，應當廣泛征求社會公眾意見，經過科學論證。”本案中，被某縣人民政府提交的《關于某縣家屬院片區征收改造項目相關情況說明》《關于某縣 2022 年國民經濟和社會發展計劃執行情況與 2023 年計劃(草案)的報告》《某縣國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和 2035 年遠景目標綱要》等證據能夠證明，案涉征收項目符合國民經濟和社會發展規劃，并已納入某縣國民經濟和社會發展年度計劃，但不能證明案涉征收項目符合土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃，故案涉征收項目不符合《國有土地上房屋征收與補償條例》第九條相關規定，被告某縣人民政府作出被訴房屋征收決定公告的主要證據不足。

卜凡律師同時指出，根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第十條規定:“房屋征收部門擬定征收補償方案，報市、縣級人民政府。市、縣級人民政府應當組織有關部門對征收補償方案進行論證并予以公布征求公眾意見。征求意見期限不得少于 30日。”本案中，被告某縣人民政府未提交相應證據證明征收補償方案經過有關部門論證，被告某縣人民政府作出被訴房屋征收決定公告的程序不合法。

判決結果

最終法院判決確認被告某縣人民政府作出的某征發[2022]第 003 號《某縣人民政府房屋征收決定公告》及其附件《某縣人民政府老縣府家屬院片區國有土地上房屋征收與補償安置方案》違法!

史主任提醒

拆遷是一個長期斗爭，需要全面專業的知識，需要對全局的把控，需要對法條的合理運用。即使一個有著多年訴訟經驗的律師，也在不斷地學習和更新，才能在一個案件中冷靜地分析并作出正確的判斷。而對于非法學的人來說，這是一個龐大的課題，不能僅靠短時間的惡補可以達到的。所以在遇到任何拆遷問題的時候不妨問問律師，在律師的指導下進行專業維權。

二、開發商價格欺詐仲裁判決書

趙xx不服鄭州市中原區物價局處罰決定書一案一審行政判決書原告趙xx，男，37歲。

被告鄭州市中原區物價局，住所地鄭州市桐柏北路109號。

第三人**集團xx有限公司**路店，住所地鄭州市中原區建設路118號。

原告趙xx不服被告鄭州市中原區物價局2009年2月19日對第三人**集團xx有限公司**路店作出的中原價檢處[2009]001號當場處罰決定書，于2009年6月26日向本院提起行政訴訟。本院于2009年8月24日作出(2009)中行初字第170號行政裁定，以原告的起訴已超過訴訟時效為由駁回原告趙xx的起訴。趙xx不服提起上訴。鄭州市中級人民法院于2009年11月7日作出(2009)鄭行初字第248號行政裁定，撤銷本院2009年8月24日作出的(2009)中行初字第170號行政裁定，指令本院繼續審理本案。本院于2010年3月10日重新立案，于2010年3月15日向被告送達了起訴狀副本及應訴通知書。因**集團xx有限公司**路店(以下簡稱**路店)與本案有法律上的利害關系，本院追加其為第三人參加訴訟。本院依法組成合議庭，于2010年3月31日公開開庭審理了本案，本案現已審理終結。

被告中原區物價局于2009年2月19日對第三人**路店作出中原價檢處[2009]001號當場處罰決定書。其主要內容為：你單位于2008年11月7-18日存在國家計委《禁止價格欺詐行為的規定》15號令第六條第(五)項的價格欺詐的違法行為。根據《中華人民共和國行政處罰法》第三十三條、《中華人民共和國價格法》第十四、四十條及《價格違法行為行政處罰規定》第五條的規定，決定對你單位給予罰款玖元。被告于2010年3月25日向本院提供了作出被訴具體行政行為的證據、依據：1、鄭州市物價局《行政復議決定書》【2009】2號，證明我局中原價檢處【2009】001號當場處罰決定書認定事實清楚，適用依據正確，程序合法，鄭州市物價局予以維持;2、鄭州市物價局《行政復議決定書》【2009】2號送達回證，證明原告趙xx于2009年6月5日收到了鄭州市物價局《行政復議決定書》【2009】2號;3、《申訴書》，證明我局接到并受理原告的投訴;4、原告趙xx投訴時提供**路店的小票、該店的商品標價簽各一張;5、我局辦理原告投訴事項的工作人員陳某的檢查證件、執法證件，證明其具備執法資格;6、我局辦理原告投訴事項的工作人員李某的檢查證件、執法證件，證明其具備執法資格;7、中原區物價局《檢查登記表》，記載了檢查情況;8、中原區物價局《調查詢問筆錄》，記載了我局檢查人員詢問案件當事人的情況;9、中原區物價局《提取證據材料登記表》，記載了我局檢查人員辦案時提取的證據目錄;10、**路店商品的銷售明細表;11、中原區物價局提取的**路店的銷售數量報表;12、中原區物價局提取的**路店《顧客接待登記表》;證據7-12證明我局的執法行為和過程;13、中原區物價局中原價檢處【2009】001號《當場處罰決定書》，證明我局對**路店作出了行政處罰;14、中原區物價局《送達回證》，證明**路店收到了中原價檢處【2009】001號《當場處罰決定書》;15、通話內容文字記錄及錄音光盤，證明我局告知了原告趙xx投訴辦理結果及原告趙xx拒領**路店的退款、賠償;16、中原區物價局中原價檢處【2008】051號《當場處罰決定書》，證明**路店曾有過價格違法行為;17、處罰依據是《禁止價格欺詐行為的規定》第六條、《中華人民共和國行政處罰法》第三十三條、《中華人民共和國價格法》第十四條、第四十條、《價格違法行為行政處罰規定》第五條。

原告趙xx訴稱，2008年11月12日，原告在建設店看到某品牌商標被標稱原價129元現價79元，受其影響即進行購買。付款后，原告發現又被實際收取價款79.9元。原告認為該商品涉嫌虛構原價、虛假打折，應當依法處罰，即于2008年11月15日向被告申請請求處罰。被告于2009年3月2日作出當場處罰決定。原告認為被告認定事實不清，適用法律錯誤，請求撤銷被告的中原價檢處[2009]001號當場處罰決定書。

被告中原區物價局辯稱，原告趙xx于2008年12月23日向我局舉報**路店存在價格違法行為，我局依法受理并派出檢查組進行檢查。檢查人員通過調查取證，發現該店2008年11月7日至11月18日某品牌印花被銷售價格由129元調整為79元，實際收款價格為79.9元，超出標價0.9元，共出售2條。該行為屬于《禁止價格欺詐行為的規定》第六條第(五)項“降價銷售所標識的折扣商品或者服務，其折扣幅度與實際不符的價格欺詐行為”，原告所稱的“虛構原價”的價格違法行為經調查并不存在。被查單位承認存在此事實，并表示愿意主動退回多收的1.8元，當日已退還另一顧客0.9元。2009年2月25日，我局工作人員通知原告反饋檢查處理結果并請他前往**路店領取退款0.9元和賠償，原告表示拒絕領取。針對被查單位，我們依據《中華人民共和國價格法》第十四條第(四)項以及《價格違法行為行政處罰規定》第五條規定對**路店處以5倍的罰款，由于**路店已主動退還多收價款，不存在“沒收違法所得”問題。同時，因為整個案件的檢查情況符合《中華人民共和國行政處罰法》第三十三條可以當場作出行政處罰決定的情況，檢查人員按照簡易程序當場制作了處罰決定書。我局處理原告舉報**路店涉嫌價格違法的案件程序合法、適用法律得當，請求人民法院駁回原告的訴訟請求。

第三人**路店述稱，我們多收兩個0.9元價款屬錯誤收取，而不是價格欺詐。我們發現后及時進行更正并退還，不應受到行政處罰。原告起訴已經超過15日的起訴期，人民法院應當依法駁回原告的起訴。

經庭審質證，本院對以下證據作如下確認：原告對被告提供的證據1-6的真實性無異議;證據7不具有真實性和合法性，根據《河南省價格行政執法程序規定》第十一條規定，提取的證據包括帳本、財務報表和原始憑證、單據等資料，第十二條規定，查清事實后應當制作檢查登記表，本案中被告在制作檢查登記表前沒有提取應當查明的相關事實，也沒有顯示第十二條第二項第三人的概況;證據8從證據本身看被告不是對第三人的詢問，被詢問人也沒有取得第三人的委托和授權，不具有合法性;證據9-11不符合《河南省價格行政執法程序規定》第十一條的規定，也沒有相關人員簽字與原件核對無誤，不具備真實性;證據12是第三人自己制作的，不具有真實性;證據13當場處罰決定有多處錯誤：①沒有告知第三人享有的陳述和申辯權;②所涉及的法律沒有具體的條款;③沒按照《價格法》的規定沒收違法所得;④沒有按照《行政處罰法》的規定同時責令改正違法行為;⑤被告所引用的價格的規定是虛假打折，被告也沒有任何證據證明第三人是打折;⑥本案是經消費者投訴，按照《河南省價格處罰程序規定》第二條的規定應屬一般程序，并非簡易程序;⑦被告對第三人作出5倍的處罰沒有法律依據;⑧被告對第三人作出9元的處罰沒有事實依據;⑨沒有對第三人價格標簽上沒有標明降價原因的規定作出處理決定;⑩第三人價格標簽上所顯示生產場地是香港，實際是江蘇，被告沒有對第三人虛標產地的違法行為作出處理;證據14不能證明是向第三人送達的送達回證;證據15的真實性無異議，但物價局給退**路店多收的錢沒有法律依據;證據16需要被告出示原件才能確認，同時即使第三人曾經有過價格違法行為，尚不導致第三人應受5倍的處罰;證據17被告沒有在法定期限內提交，不能作為認定案件的依據。第三人對被告提供的證據的真實性無異議，認為這些證據證實了第三人錯誤操作多收0.9元，并且及時糾正，退還了多收價款，證明原告所主張的一定要對第三人處罰的要求和被告所作出的行政處罰并不符合《行政處罰法》的立法本意，也不符合被告所調查核實的案件事實。原告與第三人沒有向本院提供證據。對被告提供的證據1-6原告、第三人無異議，本院予以采納;證據7-17本院結合庭審筆錄、質證意見予以采納。

經審理查明，2008年12月23日，原告向被告提供申訴書及小票，投訴第三人**路店標稱原價129元現價79元，實際收取79.9元的行為違反了《價格法》和《禁止價格欺詐違法行為規定》中虛構原價、虛假打折、折扣不符等規定，應當依法處罰。2009年2月19日，被告派出兩名執法人員到第三人**路店進行檢查。第三人打印出2008年9月份某品牌印花被銷售明細，證明原價129元。2008年11月7日至11月18日銷售數量2條，現售價79.9元。被告執法人員制作了調查詢問筆錄、檢查登記表、提取證據材料登記表等。當日，被告執法人員制作當場處罰決定書，向第三人進行了送達。原告不服，向鄭州市物價局申請行政復議。鄭州市物價局于2009年6月12日作出【2009】2號行政復議決定，維持被告作出的中原價檢處【2009】001號當場處罰決定書。原告仍不服，向本院提起訴訟。

本院認為，實施行政處罰必須以事實為依據，與違法行為的事實、性質、情節以及社會危害程序相當。實施行政處罰，糾正違法行為，應當堅持處罰與教育相結合，教育公民、法人或者其他組織自覺守法。本案被告認定第三人多收消費者兩個0.9元存在國家計委《禁止價格欺詐行為的規定》第六條第(五)項規定的“降價銷售所標示的折扣商品或者服務，其拆扣幅度與實際不符的”價格欺詐行為，定性有誤。第三人的行為違反的應為《中華人民共和國價格法》第十三條規定的“經營者不得在標價之外加價出售商品，不得收取任何未予標明的費用”的行為，且屬于違法行為輕微。被告卻在當場處罰決定中給予了五倍即罰款9元的處罰，其處罰決定不符合行政處罰法規定的處罰原則。本案系原告趙xx作為消費者進行投訴、舉報引起的案件，依照國家計委制定的《價格行政處罰程序規定》第十條的規定應予立案，適用行政處罰的一般程序，被告卻適用簡易程序，當場作出處罰決定。被告也未按照《中華人民共和國行政處罰法》第二十三條的規定，責令第三人改正違法行為。被告作出的行政處罰違反行政處罰法的程序規定。被告作出的當場處罰決定適用的《中華人民共和國價格法》第十四條有八項、第四十條有二款、《價格違法行為行政處罰規定》第五條有二款，被告當場處罰適用法條未具體到款項。故被告作出的中原價格處【2009】001號當場處罰決定應予撤銷。依照《中華人民共和國行政訴訟法》第五十四條第(二)項第2目、第3目之規定，判決如下：

撤銷中原區物價局2009年2月19日作出的中原價格處【2009】001號當場處罰決定書。

案件受理費50元，由被告中原區物價局負擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內提起上訴，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數遞交上訴狀副本，上訴于河南省鄭州市中級人民法院。

審判長荊xx

審判員李xx

人民陪審員程xx

二○一○年四月二十日

書記員王xx

第三人的行為違反的應為《中華人民共和國價格法》第十三條規定的“經營者不得在標價之外加價出售商品，不得收取任何未予標明的費用”的行為，是屬于違法行為。

四、北京房屋質量糾紛

房屋質量糾紛有三種處理方法，分別是找開發商協商、向有關部門投訴、仲裁或向人民法院起訴。如果發現質量問題，首先找開發商，因為購房者與開發商有著直接的合同關系；若開發商不予解決、或對開發商的解決不滿意，當事人可以向有關部門投訴；如果上述途徑都不能解決，可以根據法律規定和自己的實際情況起訴。法律依據：《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》 第十條 因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任;出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。《商品房屋租賃管理辦法》 第七條 房屋租賃當事人應當依法訂立租賃合同。房屋租賃合同的內容由當事人雙方約定，一般應當包括以下內容：(一)房屋租賃當事人的姓名(名稱)和住所;(二)房屋的坐落、面積、結構、附屬設施，家具和家電等室內設施狀況;(三)租金和押金數額、支付方式;(四)租賃用途和房屋使用要求;(五)房屋和室內設施的安全性能;(六)租賃期限;(七)房屋維修責任;(八)物業服務、水、電、燃氣等相關費用的繳納;(九)爭議解決辦法和違約責任;(十)其他約定。房屋租賃當事人應當在房屋租賃合同中約定房屋被征收或者拆遷時的處理辦法。建設(房地產)管理部門可以會同工商行政管理部門制定房屋租賃合同示范文本，供當事人選用。

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投稿：呂安婉

內容審核：馮興元教授