房屋轉換層拆遷補償有沒有2025,土地增值稅清算扣除原則及扣除范圍,土地增值稅清算扣除原則 在土地增值稅清算中，扣除項目金額應當符合下列要求: (1)經濟業務應當是真實發生的，且是合法、相關的。 (2)扣除項目
土地增值稅清算扣除原則
在土地增值稅清算中，扣除項目金額應當符合下列要求:
(1)經濟業務應當是真實發生的，且是合法、相關的。
(2)扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須實際發生并取得合法有效憑證。
(3)納稅人的預提費用，除另有規定外，不得扣除。
(4)扣除項目金額應當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。
(5)對同一類事項，應當采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務處理規定不一致的，以稅務處理規定為準。
(6)納稅人分期開發房地產項目的，各分期項目清算方式與扣除項目金額計算分攤方法應當保持一致。
(7)納稅人支付的罰款、滯納金、資金占用費、罰息以及與該類款項相關的稅金和因逾期開發支付的土地閑置費等罰沒性質款項，不允許扣除。
土地增值稅清算扣除范圍
除以上原則外，扣除項目金額應符合下列規定:
(1)取得土地使用權所支付的金額:
1以出讓方式取得土地使用權的，地價款為納稅人所支付的土地出讓金;以行政劃撥方式取得土地使用權的，地價款為按照國家有關規定補交的土地出讓金;以轉讓方式取得土地使用權的，地價款為向原土地使用人實際支付的地價款。
2房地產開發企業因接受投資入股而取得土地使用權的(投資時暫不征收土 地增值稅的)，其土地成本以投資方取得土地使用權時所支付的金額進行確認。
3房地產開發企業因接受投資入股而取得土地使用權的(投資時征收土地增值稅的)，其土地成本以投資方以土地使用權作價入股的金額進行確認。
4納稅人為取得土地使用權所支付的契稅計入“取得土地使用權所支付的金額”準予扣除。
5對納稅人因容積率調整等原因補繳的土地出讓金及契稅，準予扣除。
問題1 取得土地使用權所支付的金額如何分攤?
房地產開發項目在取得土地使用權時，申報建設規劃含地下建筑，且將地下建筑納入項目容積率的計算范疇，并列入產權銷售的，其地下建筑物可分攤項目對應的土地成本。如交納土地出讓金的非人防地下車庫，在整個開發項目的土地使用證中會標明地下車庫的土地使用年限和起止日期，同時取得“車庫銷售許可證”，在計算地下車庫土地增值稅扣除項目時可分攤土地成本。其他不納入項目容積率計算范疇或不能提供與取得本項目土地使用權有關聯證明的地下建筑物，不得進行土地成本分攤。(湖北)
同一個清算項目，可以將取得土地使用權所支付的金額全部分攤至計入容積率部分的可售建筑面積中，對于不計容積率的地下車位、人防工程、架空層、轉換層等不計算分攤取得土地使用權所支付的金額。(廈門)
關于無產權車位分攤土地成本問題，土地成本僅在可售面積中分攤，無產權的地下車位不分攤土地成本。(新疆)
問題2政府返還土地款是否沖減取得土地使用權所支付的成本?
《關于土地增值稅有關業務問題的公告》(蘇地稅規〔2012〕1號)規定:納稅人為取得土地使用權所支付的地價款，在計算土地增值稅時，取得土地使用權支付的地價款，應以納稅人實際支付土地出讓金(包括后期補繳的土地出讓金)，減去因受讓該宗土地政府以各種形式支付給納稅人的經濟利益后予以確認。
《國家稅務總局關于土地增值稅若干具體問題的公告(征求意見稿)》關于財政返還資金的處理問題也有類似規定:地方政府、財政部門以各種名義向房地產開發項目返還土地出讓金、城市建設配套費、稅金等，在計算土地增值稅扣除項目金額時應抵減相應項目的扣除項目金額。對不能區分科目的返還資金，抵減土地出讓金。
《貴州省土地增值稅清算管理辦法》第四十七條規定，房地產開發企業以各種名義取得的政府返還款(包括土地出讓金、市政建設配套費、稅金等)，在確認扣除項目金額時應當抵減相應的扣除項目金額。房地產開發企業取得不能區分扣除項目的政府返還款應抵減“取得土地使用權所支付的金額”。
《安徽省地方稅務局土地增值稅清算管理辦法》第三十七條規定:取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。其中，取得土地使用權所支付的地價款是指納稅人依據有關土地轉讓、出讓合同、協議及其補充協議以貨幣或者其他形式支付的款項。依據有關土地轉讓、出讓合同、協議及其補充協議，政府或有關單位、部門以扶持、獎勵、補助、改制或其他形式返還、支付、撥付給納稅人或其控股方、關聯方的金額應從取得土地使用權所支付的金額中剔除。
安徽省地方稅務局解讀:該辦法依據《土地增值稅暫行條例實施細則》第五條、第七條第一款規定制定。在土地出讓、轉讓中，土地的出讓、轉讓方，依照合同將土地出讓或轉讓給受讓方，并依照合同從受讓方取得轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益;土地的受讓方，依照合同受讓土地，并將各種形式經濟利益按照合同的要求支付給出讓方或轉讓方。因此土地的出讓、轉讓和受讓以及相關經濟利益的流入、流出均應從尊重合同當事人真實意思表達。基于這一基本原則，第三十七條明確“依據有關土地轉讓、出讓合同、協議及其補充協議，政府或有關單位、部門以扶持、獎勵、補助、改制或其他形式返還、支付、撥付給納稅人或其控股方、關聯方的金額應從取得土地使用權所支付的金額中剔除”。
(2)土地征用及拆遷補償費。土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。拆遷補償費必須是真實發生和實際支出的，支付給被拆遷人的拆遷補償、拆遷(回遷)合同和簽收花名冊或簽收憑據應一一對應。
1納稅人用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房按視同銷售處理，并按照國稅發〔2006〕187號文件第三條第(一)款規定確認收入，同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。納稅人支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費;回遷戶支付給納稅人的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。
2納稅人采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發建造的，房屋價值按國稅發〔2006〕187號文件第三條第(一)款的規定計算，計入本項目的拆遷補償費;異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。
3貨幣安置拆遷的，房地產開發企業憑合法有效憑據計入拆遷補償費。
(3)前期工程費、基礎設施費應當是真實發生的，虛列的前期工程費、基礎設施費不予扣除。納稅人委托其他單位進行規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪的，提供服務的單位應當符合相關法律、法規的要求。
(4)建筑安裝工程費。建筑安裝工程費實際發生額應當與工程結(決)算報告、審計報告、工程施工合同記載的內容相符，并已取得合法有效票據。
1納稅人采用自營方式自行施工建設的，應準確核算施工人工費、材料費、機械臺班使用費等。
2納稅人在工程竣工驗收后，根據合同約定扣留的質量保證金，在清算截止日已取得建筑安裝施工企業發票的，按發票所載金額予以扣除;未取得發票的，扣留的質保金不得計算扣除。
3納稅人應確保所取得相關發票的真實性和所載金額的準確性，以及所提供建筑安裝工程費與其施工方登記的建安項目開票信息保持一致。
(5)納稅人銷售已裝修的房屋，其發生的合理的裝修費用可以計人房地產開發成本。
1納稅人銷售已裝修房屋，應當在《房地產買賣合同》或補充合同中明確約定。沒有明確約定的，其裝修費用不得計入房地產開發成本。上述裝修費用不包括納稅人自行采購或委托裝修公司購買的家用電器、可移動家具、日用品、可移動裝飾用品(如窗簾、裝飾畫等)所發生的支出。
2納稅人銷售已裝修的房屋時，隨房屋一同出售的家具、家電，如果安裝后不可移動，成為房屋的組成部分，并且拆除后影響或喪失其使用功能的，如整體中央空調、戶式小型中央空調、固定式衣柜櫥柜等，其外購成本計入開發成本予以扣除。
3納稅人在清算單位以外單獨建造樣板房的、其建造費用、裝修費用不得計入房地產開發成本。納稅人在清算單位內裝修的樣板房并作為開發產品對外轉讓的，且《房地產買賣合同》明確約定裝修價值體現在轉讓價款中的，其發生的合理的樣板房裝修費用可以計入房地產開發成本。
(6)公共配套設施費
1公共配套設施包括納稅人開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場(庫)、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊、人防等為公共事業建造，不可銷售的公共設施。
2建成后產權屬于全體業主所有的，其成本、費用可以扣除。其中“建成后產權屬于全體業主所有的”，可以按照以下原則之一確認:
A.政府相關文件中明確規定屬于全體業主所有;
B.經人民法院裁決屬于全體業主共有;
C.商品房銷售合同、協議或合同性質憑證中注明有關公共配套設施歸業主共有，或相關公共配套設施移交給業主委員會。
3建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除。
納稅人建設的公共配套設施產權無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，應當提供政府、公用事業單位書面接收文件。
納稅人建設的公共配套設施應由政府、公用事業單位接收，但因政府、公用事業單位原因不能接收或未能及時接收的，經接收單位或者政府主管部門出具書面材料證明相關設施確屬公共配套設施，且說明不接收或未及時接收具體原因的，經主管稅務機關審核確定后，其成本、費用予以扣除。
4建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。
5納稅人預提的公共配套設施費不得扣除。納稅人分期開發房地產項目但公共配套設施滯后建設的，在部分公共配套設施已建設、費用已實際發生并且已取得合法有效憑證的情況下，可按照各分期清算項目可售建筑面積占項目總可售建筑面積的比例計算清算項目可扣除的公共配套設施費，但不得超過已實際發生的金額。
6納稅人未移交的公共配套設施轉為企業自用或用于出租等商業用途時，不予扣除相應的成本、費用。
《安徽省地方稅務局土地增值稅清算管理辦法》第三十九條規定:
納稅人開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場(庫)、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊設施等，建成后產權屬于全體業主所有的，其成本、費用可以扣除;建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，在提供政府、公用事業單位書面證明后，其成本、費用可以扣除;建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。
符合下列情況之一的，可以確認為建成后產權屬于全體業主所有:
(一)商品房銷售合同、協議或合同性質憑證中注明有關公共配套設施歸業主共有，且房屋登記機構在房屋登記簿中對屬業主共有的物業服務用房等配套建筑予以記載的。
(二)商品房銷售合同、協議或合同性質憑證中未注明有關公共配套設施歸業主共有，但通過其他方式向物業買受人提供書面公示材料注明有關公共配套設施歸業主共有，且房屋登記機構在房屋登記簿中對屬業主共有的物業服務用房等配套建筑予以記截的。
(三)商品房銷售合同、協議或合同性質憑證中注明有關公共配套設施歸業主共有，或通過其他方式向物業買受人提供書面公示材料注明有關公共配套設施歸業主共有，但因客觀原因房屋登記機構未在房屋登記簿中對屬業主共有的物業服務用房等配套建筑予以記載，主管稅務機關應當調查取證予以確認。
(四)法院判決書、裁定書、調解書以及仲裁裁決書確定屬于全體業主共有的。
(7)開發間接費用。
1開發間接費是納稅人直接組織、管理開發項目實際發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。行政管理部門、財務費用或銷售部門等發生的管理費用、財務費用或銷售費用以及企業行政管理部門(總部)為組織和管理生產經營活動而發生的管理費用不得列入開發間接費。2開發間接費與納稅人的期間費用應按照現行企業會計準則或企業會計制度的規定分別核算。劃分不清、核算混亂的期間費用，全部作為房地產開發費用扣除。
(8)《土地增值稅暫行條例》等規定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計人扣除項目。
(9)與轉讓房地產有關的稅金。與轉讓房地產有關的稅金=營改增前實際繳納的營業稅、城建稅、教育費附加+營改增允許扣除的城建稅、教育費附加。地方教育附加可否扣除?要看地方政策口徑，筆者的意見是:不讓扣就有點過分了。
(10)財政部規定的其他扣除項目。對從事房地產開發的納稅人可“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和，加計20%扣除。
(11)房地產開發費用的扣除。
1財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的5%計算扣除。
2凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的10%計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照本款扣除。
3納稅人既向融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發費用計算扣除時不能同時適用以上所述兩種辦法。
4清算時已經計入房地產開發成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。
5納稅人據實列支利息支出的，應當提供貸款合同、利息結算單據或發票。
6納稅人向金融機構支付的財務咨詢費等非利息性質的款項，不得作為利息支出扣除。
7納稅人向金融機構借款，因逾期還款，金融機構收取的超過貸款期限的利息、罰息等款項，不得作為利息支出扣除。
友情提示
其他房地產開發費用，即管理費用和銷售費用以及財務費用中除利息支出外的其他費用，是應按取得土地使用權所支付的金額及房地產開發成本之和5%的比例計算扣除還是按比例與實際發生孰低原則扣除?關于這一問題有以下兩種觀點。
一種觀點認為，根據實際發生原則，應該是按孰低原則扣除，按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的5%計算扣除，指的是此項費用的扣除是孰低原則，如果實際發生額低于“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的5%，按實際發生額扣除;如果實際發生額高于“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的5%，按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的5%計算扣除。
另一種觀點認為，土地增值稅的計算有別于其他稅種，既然規定是計算扣除，也明確規定了計算的基數.應該就是按5%的比例計算，而不按實際發生的費用來扣除。凡不能轉讓房地產項目計算分攤利息，支出或不提供金融機構證明的情況下，也無法據實扣除，只能按10%的比例計算扣除。
上述關于“其他房地產開發費用”扣除比例的爭議來自從不同角度的理解。其實上述兩種觀念的理解均不全面，均未深刻領會其中關鍵詞的含義。
關鍵詞一:“計算扣除”。第二種觀點表達出了“計算扣除”的意思。由于房地產開發項目歷時周期較長，所發生的管理費用、銷售費用、財務費用可能要跨多個年度且不為某一項目單獨發生，按照實際發生數扣除勢必存在數據匯總期間的確認和不同項目之間如何分攤的問題。徒增征納雙方之間的矛盾紛爭，不利于實際操作執行。而“計算扣除”可以解決這一問題，只要按照既定比例和既定的計算公式計算即可，不必考慮實際發生的開發費用多寡，無論主管稅務機關還是房地產開發企業，都簡便易行。
關鍵詞二:“之內”。第一種觀點提到了“之內”，第二種觀點忽視了“之內”，“之內”的漢語言意思為“在一定的數量、時間、處所、范圍的界限之內”。既然規定5%或10%以內，就表示只要不超過5%或10%的比例都是可以的，至于具體比例該是多少，同樣有規定即“上述具體適用的比例按省級人民政府此前規定的比例執行”。例如，《四川省人民政府關于貫徹〈中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則〉的補充規定》規定:其他房地產開發費用，按《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第(一)(二)項規定計算的金額之和的4%計算扣除。第二種觀點忽視“之內”的提法，主要還是因為很多地方實施政策直接選取了比例上限5%或10%。
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法律分析：納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算：1：房地產開發項目全部竣工、完成銷售的;2：整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的;3：直接轉讓土地使用權的(二) 同時，對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。
法律依據：《中華人民共和國稅收征收管理法》
第一條 為了加強稅收征收管理，規范稅收征收和繳納行為，保障國家稅收收入，保護納稅人的合法權益，促進經濟和社會發展，制定本法。
第二條 凡依法由稅務機關征收的各種稅收的征收管理，均適用本法。
第三條 稅收的開征、停征以及減稅、免稅、退稅、補稅，依照法律的規定執行;法律授權國務院規定的，依照國務院制定的行政法規的規定執行。
任何機關、單位和個人不得違反法律、行政法規的規定，擅自作出稅收開征、停征以及減稅、免稅、退稅、補稅和其他同稅收法律、行政法規相抵觸的決定。
第四條 法律、行政法規規定負有納稅義務的單位和個人為納稅人。
法律、行政法規規定負有代扣代繳、代收代繳稅款義務的單位和個人為扣繳義務人。納稅人、扣繳義務人必須依照法律、行政法規的規定繳納稅款、代扣代繳、代收代繳稅款。
法律分析：土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規及土地增值稅有關政策規定，計算房地產開發項目應繳土地增值稅，填寫《土地增值稅清繳申報表》。并向主管稅務機關提供相關的資料，并辦理土地增值稅清繳手續，以及結清房地產項目應繳土地增值稅。納稅人還應當如實申報應繳納的土地增值稅稅額，保證清算申報的真實性、準確性和完整性。
法律依據：《中華人民共和國稅收征收管理法》
第一條 為了加強稅收征收管理，規范稅收征收和繳納行為，保障國家稅收收入，保護納稅人的合法權益，促進經濟和社會發展，制定本法。
第二條 凡依法由稅務機關征收的各種稅收的征收管理，均適用本法。
第三條 稅收的開征、停征以及減稅、免稅、退稅、補稅，依照法律的規定執行;法律授權國務院規定的，依照國務院制定的行政法規的規定執行。
任何機關、單位和個人不得違反法律、行政法規的規定，擅自作出稅收開征、停征以及減稅、免稅、退稅、補稅和其他同稅收法律、行政法規相抵觸的決定。
第四條 法律、行政法規規定負有納稅義務的單位和個人為納稅人。
法律、行政法規規定負有代扣代繳、代收代繳稅款義務的單位和個人為扣繳義務人。納稅人、扣繳義務人必須依照法律、行政法規的規定繳納稅款、代扣代繳、代收代繳稅款。
第一，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第六條規定：“計算增值額的扣除項目”：
（一）取得土地使用權所支付的金額；
（二）開發土地的成本、費用；
（三）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；
（四）與轉讓房地產有關的稅金；
（五）財政部規定的其他扣除項目。”第二，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條規定：“條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：
（一）取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。
（二）開發土地和新建房及配套設施（以下簡稱房地產開發）的成本，是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本（以下簡稱房地產開發成本），包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。前期工程費，包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發生的建筑安裝工程費。基礎設施費，包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。開發間接費用，是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。
（三）開發土地和新建房及配套設施的費用（以下簡稱房地產開發費用），是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按本條
（一）、
（二）項規定計算的金額之和的5％以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條
（一）、
（二）項規定計算的金額之和的10％以內計算扣除。上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區、直轄市人民政府規定。
法律主觀：土地增值稅計算增值額的扣除項目有取得土地使用權所支付的金額、開發土地的成本、費用、與轉讓房地產有關的稅金等。土地增值稅納稅期限為房地產合同簽訂之日起七日內。一、土地增值稅計算增值額有哪些扣除項目土地增值稅計算增值額的扣除項目如下：1.取得土地使用權所支付的金額；2.開發土地的成本、費用；3.新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；4.與轉讓房地產有關的稅金；5.財政部規定的其他扣除項目。二、土地增值稅納稅期限為多長時間土地增值稅納稅期限為簽訂房地產合同之日起七日內。土地增值稅納稅的納稅人應當自房地產合同簽訂之日起7天以內向房地產所在地的稅務機關進行納稅申報，并提交房屋及建筑物產權、土地使用權證書，土地轉讓、房產買賣合同，房地產評估報告和其他有關資料，然后按照稅務機關核定的稅額和規定的期限繳納土地增值稅。三、我國的土地增值稅如何征收我國的土地增值稅按照取得的收入扣除規定的項目后的增值額進行征收以及按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和相應的稅率計算征收。土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減去法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據向國家繳納的一種稅賦《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第三條規定，土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和本條例第七條規定的稅率計算征收。
法律客觀：一、房地產土地增值稅扣除項目有哪些？納稅人財務制度健全，能真實準確核算收入和成本費用的，按照《條例》和《細則》的有關規定，確認其扣除項目金額。（1）獲得土地使用權的數額。它包括納稅人為取得土地使用權支付的土地費用和國家統一規定支付的有關費用。（2）成本，開發土地和新建筑及配套設施（以下簡稱房地產開發成本），包括土地征用及拆遷補償費、初始工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共設施配套費和間接成本的發展。這些費用可以根據實際數額扣除。（3）開發土地和新建住房及其附屬設施的費用、利息支出的財務費用，可以通過房地產項目的轉讓進行評估，并提供金融機構的證明，允許扣除，但不能超過商業銀行同期貸款計算出的最高貸款額。其他房地產開發費用在土地使用權支付金額和房地產開發成本的5％以內扣除。（4）與房地產轉讓有關的稅收。指營業稅、城市維護建設稅和房地產轉讓時的印花稅。轉讓給房地產轉讓的教育費的附加費也可以從稅收中扣除。（5）增加扣除額。從事房地產開發的納稅人可以扣除土地使用權和房地產開發成本支付的20％。二、房地產土地增值稅扣除項目能減免嗎？《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條規定：“有下列情形之一的，免征土地增值稅：1、納稅人建設普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額百分之二十的。2、因國家建設需要依法征收回的房地產。”（1）要注意開發的房地產是否屬于普通標準住宅，凡是從事工業、商業用房以及娛樂用房地產，如高爾夫球場、娛樂城、游樂中心等都不屬于免稅范圍；雖屬住宅但造價昂貴，裝修超豪華，占地很大，建筑面積大大超過正常水平的花園別墅、度假村、高級洋樓、高級公寓等，也不屬于免稅范圍。（2）要注意增值額是否低于扣除項目20％的，雖然是普通標準住宅開發的，但取得的增值額（即毛利潤）高于扣除項目（即成本）20％以上的，也不能予以免稅，而應對其全部增值額按規定征稅。（3）對因國家建設需要依法征用、收回的房地產，要注意對房地產的征用是否符合《土地管理法》和《城市房屋拆遷管理條例》以及各地區制訂的具體拆遷規定和征用辦法。只有屬于政府行為（包括政府委托）的征用拆遷，被征用房地產補償收入才免征土地增值稅，而那些屬于商業性收購和開發的則不屬于土地增值稅的免稅范圍。土地增值稅是國家的政策是不能夠減免的，如果大家有不知道的，可以去先關機構咨詢工作人員，土地增值稅的管理細則都有所差異，具體的細則按照當地的規定執行。
土地增值稅額，可以稅前扣除的項目包括：1、取得土地使用權所支付的金額；2、開發土地的成本、費用；3、與轉讓房地產有關的稅金等。土地增值稅的特點如下：1、以轉讓房地產的增值額為計稅根據。土地增值稅的增值額是以交稅目標的所有出售收入額扣除與其相關的資金、費用、稅金及其他項目金額后的余額，與增值稅的增值額有所不同；2、交稅面比較廣。凡在我國境內轉讓房地產并獲得收入的單位和個人，除稅法規則免稅的外，均應依照土地增值稅法令規則交納土地增值稅。換言之，凡出現應稅行為的單位和個人，不管其經濟性質，也不本分、外資企業或中、外籍人員，不管專營或兼營房地產事務，均有交納增值稅的責任；3、實施超率累進稅率。土地增值稅的稅率是以轉讓房地產增值率為根據來承認，依照累進準則規劃，實施分級計稅，增值率高的，稅率高，多交稅；增值率低的，稅率低，少交稅；4、實施按次征收。土地增值稅在房地產出現轉讓的環節，實施按次征收，每出現一次轉讓行為，就應根據每次獲得的增值額征一次稅。法律依據：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第六條 計算增值額的扣除項目：（一）取得土地使用權所支付的金額；（二）開發土地的成本、費用；（三）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；（四）與轉讓房地產有關的稅金；（五）財政部規定的其他扣除項目。
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