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一、房屋拆遷補償款的執(zhí)行異議之訴2025,全國法院：關于涉房產(chǎn)執(zhí)行糾紛的25則裁判要旨

以下法律法規(guī)（裁判案例）均已收錄于艾特律寶|法律大數(shù)據(jù)庫

01、指導性案例155號：中國建設銀行股份有限公司懷化市分行訴中國華融資產(chǎn)管理股份有限公司湖南省分公司等案外人執(zhí)行異議之訴案

【裁判要旨】：

在抵押權強制執(zhí)行中，案外人以其在抵押登記之前購買了抵押房產(chǎn)，享有優(yōu)先于抵押權的權利為由提起執(zhí)行異議之訴，主張依據(jù)《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》排除強制執(zhí)行，但不否認抵押權人對抵押房產(chǎn)的優(yōu)先受償權的，屬于民事訴訟法第二百二十七條規(guī)定的“與原判決、裁定無關”的情形，人民法院應予依法受理。

【案例文號】：（2019）最高法民終603號

02、指導性案例156號：王巖巖訴徐意君、北京市金陛房地產(chǎn)發(fā)展有限責任公司案外人執(zhí)行異議之訴案

【裁判要旨】：

《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定了不動產(chǎn)買受人排除金錢債權執(zhí)行的權利，第二十九條規(guī)定了消費者購房人排除金錢債權執(zhí)行的權利。案外人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房請求排除強制執(zhí)行的，可以選擇適用第二十八條或者第二十九條規(guī)定；案外人主張適用第二十八條規(guī)定的，人民法院應予審查。    

【案例文號】：（2016）最高法民申254號

03、指導性案例154號：王四光訴中天建設集團有限公司、白山和豐置業(yè)有限公司案外人執(zhí)行異議之訴案

【裁判要旨】：

在建設工程價款強制執(zhí)行過程中，房屋買受人對強制執(zhí)行的房屋提起案外人執(zhí)行異議之訴，請求確認其對案涉房屋享有可以排除強制執(zhí)行的民事權益，但不否定原生效判決確認的債權人所享有的建設工程價款優(yōu)先受償權的，屬于民事訴訟法第二百二十七條規(guī)定的“與原判決、裁定無關”的情形，人民法院應予依法受理。

【案例文號】：（2019）最高法民再39號

04、參考案例：山東某某公司與廣東某公司股權轉讓糾紛執(zhí)行復議案

【裁判要旨】：

案外人執(zhí)行異議之訴審理期間，人民法院不得對執(zhí)行標的進行處分。該規(guī)定僅限制人民法院在案外人執(zhí)行異議之訴審理期間進行處分行為，但并不禁止人民法院采取查封、扣押、凍結等非處分性執(zhí)行措施。執(zhí)行法院對執(zhí)行標的物委托評估，未改變案涉房屋的權屬關系及實際狀態(tài)，不屬于執(zhí)行處分行為。當事人以執(zhí)行標的物正處于案外人執(zhí)行異議之訴審理期間為由，主張不得對執(zhí)行標的物進行評估或者評估無效，沒有事實和法律依據(jù)，人民法院應不予支持。    

【案例文號】：（2021）最高法執(zhí)復34號

05、參考案例：某甲銀行某分行與臨沂某公司執(zhí)行復議案

【裁判要旨】：

執(zhí)行過程中，執(zhí)行法院查封了被執(zhí)行人多套房產(chǎn)，在審查是否存在超標的查封時，需要對涉案房產(chǎn)的價值進行估算。對于一手房的價值，可以參照新建商品房網(wǎng)簽備案管理子系統(tǒng)顯示的擬售單價、專業(yè)房產(chǎn)APP、新建商品房買賣合同成交價，并結合涉案財產(chǎn)的查封順序、確定拍賣保留價時可能降價的幅度等因素，綜合進行估算，進而確定是否存在超標的查封。

【案例文號】：（2021）魯13執(zhí)復257號

06、參考案例：朱某花案外人執(zhí)行異議案

【裁判要旨】：

拍賣被執(zhí)行人名下唯一住房時，應當根據(jù)比例原則，依次審查拍賣的適當性、必要性及衡量性。可用比例原則的三個子原則以“三步法”對拍賣行為予以規(guī)范審查。其一，拍賣涉案房屋難以實現(xiàn)執(zhí)行到位的執(zhí)行目的，不符合適當性原則；其二，可選擇其他替代執(zhí)行措施而減少對權益的侵害的，不符合必要性原則；其三，拍賣涉案房屋對被執(zhí)行人及案外人權益的損害后果，與拍賣可達目的之間不成比例的，不符合衡量性原則。若有其一不符合，則不宜對被執(zhí)行人名下唯一住房予以拍賣，保障被執(zhí)行人基本生存與居住權益。

【案例文號】：（2022）桂02執(zhí)復60號

07、參考案例：某銀行股份有限公司成都分行與成都某置業(yè)有限公司執(zhí)行實施案    

【裁判要旨】：

強化善意文明執(zhí)行理念，在依法保障勝訴當事人合法權益同時，最大限度減少對被執(zhí)行人權益影響。在具體個案中，對于資金周轉困難、暫時無力償還債務的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，靈活采取查封措施，對能“活封”的財產(chǎn)，盡量不進行“死封”，使查封財產(chǎn)能夠物盡其用，避免社會資源浪費。查封在建商品房或現(xiàn)房后，在確保能夠控制相應價款的前提下，可以監(jiān)督被執(zhí)行人在一定期限內(nèi)按照合理價格自行銷售房屋。人民法院在確定期限時，應當明確具體的時間節(jié)點，避免期限過長影響執(zhí)行效率、損害執(zhí)行債權人合法權益。

【案例文號】：（2022）川01執(zhí)4769號

08、參考案例：廈門某公司訴李某水等案外人執(zhí)行異議之訴案

【裁判要旨】：

買受人與被執(zhí)行人簽訂多份合法有效的書面房地產(chǎn)買賣合同時，人民法院可以結合多份合同的總金額、買受人總共已支付金額等情況，對買受人的付款情況是否滿足《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條第三項的規(guī)定，進行審查判斷。

【案例文號】：（2020）最高法民申5716號

09、參考案例：趙某某與定州某貸款公司執(zhí)行監(jiān)督案

【裁判要旨】：

預查封未進行不動產(chǎn)登記的土地的，預查封效力及于該土地上的房產(chǎn)；預查封轉為正式查封后，二者效力同時起算。

【案例文號】：（2021）最高法執(zhí)監(jiān)283號

10、參考案例：鄭某某申請執(zhí)行監(jiān)督案    

【裁判要旨】：

在執(zhí)行程序中，房屋承租人僅以沒有接到司法拍賣通知導致其優(yōu)先購買權受侵害為由，主張拍賣程序無效或要求撤銷拍賣的，不應予以支持。

【案例文號】：（2021）最高法執(zhí)監(jiān)424號

11、參考案例：胡某與宋某執(zhí)行異議案

【裁判要旨】：

Ⅰ、對于案外人主張承租權成立的條件應進行嚴格審查。需同時符合以下兩個條件方能成立：其一，在法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同；其二，在法院查封之前承租人已占有使用該不動產(chǎn)。

Ⅱ、在案外人異議案件的審查中，應該綜合是否實際繳納租金、租金是否嚴重偏離市場價格、繳納方式是否符合一般交易習慣、物業(yè)管理繳費憑證等因素綜合進行認定，以防止承租人與被執(zhí)行人惡意串通拖延執(zhí)行。在涉及房屋買賣以及抵押登記的情形時，也可以參考相關合同中是否有關于房屋出租情況的表述。

Ⅲ、案外人承租在先的租賃權成立仍不能阻卻拍賣等強制執(zhí)行措施，其產(chǎn)生的法律后果是簽署租賃協(xié)議及合法占有的承租人能在租賃期內(nèi)阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行人的不動產(chǎn)，即繼續(xù)承租涉案房屋直至租賃期滿。實踐中，需要予以明確的是該項異議屬于案外人針對執(zhí)行標的提出的異議，執(zhí)行法院應當對此進行立案審查，并作出裁定，不可直接認定租賃權成立并予以執(zhí)行。

【案例文號】：（2019）京0102執(zhí)異144號

12、參考案例：鄒某某申請某法院錯誤執(zhí)行國家賠償案

【裁判要旨】：    

Ⅰ、人民法院在執(zhí)行過程中，對已知悉的被執(zhí)行人可供執(zhí)行的財產(chǎn)，僅作出公告而未采取適當措施加以控制，致使該財產(chǎn)被轉移，造成申請執(zhí)行人的債權利益無法實現(xiàn)的，屬于錯誤執(zhí)行行為，應當承擔相應的賠償責任。

Ⅱ、人民法院對被執(zhí)行人相關房產(chǎn)違法拖延執(zhí)行，造成申請執(zhí)行人的金錢債權無法實現(xiàn)，應以該錯誤執(zhí)行行為所致未受清償?shù)膫鶛嘟痤~及相應利息，作為賠償標準予以賠償。賠償請求人要求賠償未予執(zhí)行的涉案房產(chǎn)價值的，依法不予支持。

【案例文號】：（2014）冀委賠監(jiān)字第5號

13、參考案例：贛州某房地產(chǎn)公司與楊某某、贛州某開發(fā)公司執(zhí)行復議案

【裁判要旨】：

簽訂買賣合同后的網(wǎng)簽備案是行政強制性行為，是商品房買賣的公示而非抵押擔保的公示，并不具有物權預告登記的公示效力。作為政府部門規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房屋中介公司等相關主體進行商品房預售管理的網(wǎng)上備案登記行為，與人民法院依照民事訴訟法等法律在保全或執(zhí)行階段對被保全人或被執(zhí)行人的不動產(chǎn)等財產(chǎn)進行控制的查封行為從性質(zhì)到效力完全不同，非經(jīng)人民法院的法定程序，相關民事主體無法通過網(wǎng)簽備案登記獲得查封的效力。

【案例文號】：（2021）最高法執(zhí)復90號

14、參考案例：葉某、朱某與某集團有限公司執(zhí)行異議案

【裁判要旨】：

買受人雖支付了商鋪的全部購房款且實際占有使用，但商鋪屬于投資經(jīng)營用房，不屬于消費者生存權特別保護的范疇，其權利不能對抗施工人的建設工程價款優(yōu)先受償權。施工人請求法院強制執(zhí)行享有優(yōu)先權的建設工程價款債權，人民法院強制執(zhí)行登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的該商鋪，買受人提出排除執(zhí)行異議的，法院不予支持。    

【案例文號】：（2023）川05民初38號

15、參考案例：周某某與甲公司執(zhí)行異議案

【裁判要旨】：

《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定：“金錢債權執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”房屋尚未辦理備案手續(xù)，客觀上不具備辦理產(chǎn)權過戶登記的條件，買受人未取得案涉房屋所有權，并非其自身原因?qū)е拢瑧J定其對案涉房屋未辦理過戶登記手續(xù)并無過錯。

【案例文號】：（2021）魯1191執(zhí)異13號

16、參考案例：蔣某訴鄭某某、莊某某、海口某擔保有限公司、王某及第三人海南某投資咨詢有限公司案外人執(zhí)行異議之訴案

【裁判要旨】：

人民法院依據(jù)《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議與復議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條的規(guī)定審查案外人對被執(zhí)行的房產(chǎn)是否享有足以排除執(zhí)行的民事權益時，不應機械理解該條第三項“買受人名下無其他用于居住的房屋”的規(guī)定。當案外人購買的房產(chǎn)是用于必要的居住需求，且并非用于商業(yè)性投資時，仍屬滿足生存權的合理消費范疇，可以適用該規(guī)定排除執(zhí)行。    

【案例文號】：（2018）瓊民終873號

17、參考案例：某帝公司訴某省高速公司、吳某案外人執(zhí)行異議之訴案

【裁判要旨】：

除法律另有規(guī)定外，不動產(chǎn)物權的變動應履行變更登記程序才能發(fā)生相應的法律效力。《物權法》第9條所指的“法律另有規(guī)定”，指非基于法律行為導致物權變動、法律規(guī)定不以登記為生效要件或者登記錯誤等情形，并不包括當事人故意將不動產(chǎn)登記在他人名下的情形。被執(zhí)行人與案外人簽訂的房產(chǎn)代持協(xié)議只能在二者之間產(chǎn)生債權債務法律關系，不能直接導致物權變動，案外人不能基于代持協(xié)議所享有的債權排除強制執(zhí)行。

【案例文號】：（2021）最高法民終391號

18、參考案例：信某與某建筑安裝公司、某不動產(chǎn)登記中心、某房地產(chǎn)開發(fā)公司案外人執(zhí)行異議之訴案

【裁判要旨】：

案外人與被執(zhí)行人就執(zhí)行標的簽訂房屋買賣合同之時，雖然人民法院已向不動產(chǎn)登記中心送達查封裁定，但由于不動產(chǎn)登記中心與房地產(chǎn)交易所并未實現(xiàn)數(shù)據(jù)信息實時共享，對不動產(chǎn)登記中心送達的查封裁定效力尚未及于房地產(chǎn)交易所，故可以認定案外人與被執(zhí)行人簽訂房屋買賣合同的時間（與在房地產(chǎn)交易所進行商品房銷售備案登記時間為同一天）早于人民法院的查封，案外人符合“在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同”這一要件，有權排除法院強制執(zhí)行。    

【案例文號】：（2023）黑民再429號

19、參考案例：杜某某訴天津某百貨站、天津某物業(yè)公司案外人執(zhí)行異議之訴案

【裁判要旨】：

案外人針對人民法院作出的保全裁定或者保全裁定實施過程中的執(zhí)行行為不服，基于實體權利對被保全財產(chǎn)提出書面異議，提起案外人執(zhí)行異議之訴的前提條件為被保全財產(chǎn)為“對訴訟爭議標的以外的財產(chǎn)”。本案原告的訴訟請求為金錢債權，與被保全查封房產(chǎn)不屬同一爭議標的。案外人起訴主張排除對保全房屋的查封行為，屬于“對訴訟爭議標的以外的財產(chǎn)”提出異議，人民法院應予受理。

【案例文號】：（2021）最高法民終581號

20、參考案例：郭某等訴沈某、廣州市某房地產(chǎn)公司、張某案外人執(zhí)行異議之訴案

【裁判要旨】：

法律維護被拆遷（征收）人合法權益的精神是一以貫之的。被拆遷人與拆遷人按照所有權調(diào)換形式簽訂房屋拆遷協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、面積等特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，被拆遷人在法院查封前已實際占有案涉房屋，其對拆遷補償安置房屋享有的民事權益足以排除對該房屋的強制執(zhí)行。

【案例文號】：（2020）最高法民申1586號

21、參考案例：臨清某公司與許某執(zhí)行異議案

【裁判要旨】：

商品房預售資金監(jiān)管賬戶是預售人在竣工驗收前出售其開發(fā)的商品房時，于該項目所在地的銀行設立的專用賬戶，人民法院可以依法凍結商品房預售資金監(jiān)管賬戶。    

【案例文號】：（2022）魯1581執(zhí)異139號

22、參考案例：某供應鏈公司、某配送公司與王某某、某貿(mào)易公司、鄺某某執(zhí)行監(jiān)督案

【裁判要旨】：

Ⅰ、對于未辦理權屬登記的房屋，被執(zhí)行人仍對其享有相關財產(chǎn)權益，經(jīng)評估該權益具有相應的財產(chǎn)價值的，執(zhí)行法院可以根據(jù)該執(zhí)行標的物的現(xiàn)狀依法進行處置。

Ⅱ、關于網(wǎng)絡司法拍賣程序中一拍流拍后是否可以直接以物抵債的問題，應繼續(xù)適用《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》中的相關規(guī)定，即在司法拍賣中，當拍賣財產(chǎn)流拍后，期間有申請執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債權人申請或者同意以該次拍賣保留價抵債的，人民法院應予準許。

【案例文號】：（2021）最高法執(zhí)監(jiān)89號

23、參考案例：河南某置業(yè)有限公司與周某、劉某案外人執(zhí)行異議之訴案

【裁判要旨】：

執(zhí)行標的被查封后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依據(jù)人民法院另案作出的解除合同的生效法律文書，提出案外人執(zhí)行異議之訴，請求排除強制執(zhí)行的，人民法院不予支持。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為被執(zhí)行人的按揭貸款提供反擔保或階段性擔保并為被執(zhí)行人償還的按揭貸款部分，可以從該房屋變賣價款中優(yōu)先支付。    

【案例文號】：（2020）最高法民申1103號

24、參考案例：李某某訴某信托公司、某地產(chǎn)公司等案外人執(zhí)行異議之訴案

【裁判要旨】：

購房人與被執(zhí)行人簽訂購房《意向書》的時間如果早于案涉房屋的查封時間，且《意向書》約定了房屋的具體房號、面積，購房款的交付方式及交付時間，具備了房屋買賣合同的主要條款，應視為雙方在法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同。購房人在法院查封之前，已實際入住案涉房屋的，屬于合法占有該不動產(chǎn)。購房人依據(jù)《意向書》的約定，已經(jīng)將案涉購房款全部支付完畢，雖未對案涉房屋未辦理過戶登記手續(xù)，但現(xiàn)有證據(jù)不能證明購房人存在過錯的，購房人對案涉房屋享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益。

【案例文號】：（2021）最高法民終63號

25、參考案例：青島某福利廠訴姜某、青島某公司案外人執(zhí)行異議糾紛案

【裁判要旨】：

案涉房產(chǎn)及土地使用權是否因兼并而歸屬實施兼并的公司所有，應從案涉房屋及土地使用權的登記情況、實施兼并的公司整體接管被兼并企業(yè)的沿革過程，以及相關法律法規(guī)的規(guī)定等情況進行綜合分析和判定。

【案例文號】：（2020）最高法民再68號

本文轉載自“類案同判規(guī)則”，如侵刪。

二、最高院民一庭 ：關于房地產(chǎn)糾紛案件意見匯總（2018最新整理）

本意見匯總摘錄自《民事審判指導與參考》(總第34輯-總第66輯)中署名為“最高人民法院民一庭”的有關房地產(chǎn)糾紛案件的意見，以方便廣大同仁及房地產(chǎn)相關從業(yè)人員參考。

　　14、限制業(yè)主專有部分所有權的業(yè)主公約或章程的效力問題

　15、未經(jīng)抵押權人同意是否影響轉讓不動產(chǎn)合同的效力

　借款合同到期借款人并未按約歸還借款，雙方當事人經(jīng)對賬協(xié)商，決定終止借款合同關系并建立商品房買賣合同關系，除存在法定無效情形的，應當按照當事人意思表示，確定雙方法律關系轉化為商品房買賣合同關系。對于雙方約定轉化為購房款的借款本金及利息的數(shù)額，應當根據(jù)雙方之間原借款合同及借款、還款等證據(jù)予以審查認定，不宜僅按照雙方合同約定直接確認轉為購房款的欠款數(shù)額。

三、最高院民一庭房產(chǎn)糾紛指導案例選

案例問題1：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進入破產(chǎn)程序的，買受人已支付全部購房款但未完成所有權轉移登記的，房屋是否屬于債務人財產(chǎn)及其權利實現(xiàn)順位

指導意見：最高法院民一庭傾向性意見認為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進入破產(chǎn)程序的，買受人已支付全部購房款但未完成所有權轉移登記的房屋應認定為債務人財產(chǎn)。支付了全部房款的消費者買受人就所購房屋對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)享有的債權具有特定性和優(yōu)先性，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在破產(chǎn)程序中有限履行商品房屋買賣合同約定的交付已建成房屋并協(xié)助辦理所有權轉移登記的義務，該行為不構成破產(chǎn)法第十六條所稱的無效的個別清償行為。

案例問題2：被拆遷人對拆遷安置房屋的優(yōu)先取得權能否阻止其后設定抵押權的強制執(zhí)行

指導意見：最高法院民一庭傾向性意見認為，被拆遷人與拆遷人按照產(chǎn)權調(diào)換方式簽訂的拆遷補償安置協(xié)議，明確了拆遷安置房屋的位置和用途，此后該拆遷安置房產(chǎn)設定抵押權，被拆遷人請求排除抵押權人申請的強制執(zhí)行，應予支持。

案例問題3：使用已故配偶工齡購買“房改房”糾紛的處理規(guī)則

指導意見：最高法院民一庭傾向性意見認為，“房改房”不同于普通商品房，其房屋價格不是單純的市場價格。夫妻一方使用已故配偶工齡優(yōu)惠購買的“房改房”，考慮到承租權轉化為所有權之間的承繼性，應將此類“房改房”認定為夫妻共同財產(chǎn)。

附典型案例：建設工程施工合同解除后，質(zhì)量保證金條款能否適用

中華人民共和國最高人民法院

民事判決書(2017)最高法民終252號

.........

本院認為，根據(jù)雙方當事人的訴辯情況，本案二審期間的爭議焦點問題為：一、案涉工程價款數(shù)額如何認定（原審判決認定的工程款數(shù)額是否遺漏了8577568元）；二、國泰紙業(yè)公司應向新興公司支付的損失費用數(shù)額如何認定（原審判決認定的損失數(shù)額是否遺漏了周轉材料閑置費用損失1705091元）；三、在認定國泰紙業(yè)公司應向新興公司支付的工程欠款數(shù)額時，應否扣除質(zhì)保金。

關于焦點一，案涉工程價款數(shù)額如何認定的問題。根據(jù)國泰紙業(yè)公司蓋章的《產(chǎn)值審核說明》以及雙方當事人蓋章的《工程已完產(chǎn)值審核匯總表》記載，經(jīng)雙方共同核對，對新興公司承建的案涉工程已完產(chǎn)值審核為278486147元，這是雙方的共同意思表示，根據(jù)民事活動中應遵循的誠實信用原則，雙方均應受到各自做出的意思表示的約束，故截至2016年2月2日（《產(chǎn)值審核說明》和《工程已完產(chǎn)值審核匯總表》形成的時間），案涉工程的已完產(chǎn)值應確定為278486147元。根據(jù)《工程已完產(chǎn)值審核匯總表》列明，278486147元包括土建工程、專業(yè)安裝工程、趕工費及鋼筋場內(nèi)運輸、現(xiàn)場剩余材料及已加工成型材料費、墊資利息和工程停工費這幾項，其中，土建工程、專業(yè)安裝工程、趕工費及鋼筋場內(nèi)運輸、現(xiàn)場剩余材料及已加工成型材料費可歸入工程價款，墊資利息和工程停工費可歸入損失費用。根據(jù)《工程已完產(chǎn)值審核匯總表》記載，土建工程、專業(yè)安裝工程、趕工費及鋼筋場內(nèi)運輸、現(xiàn)場剩余材料及已加工成型材料費的數(shù)額分別為243654519元、8577568元、7145159元、4723942元，四項相加，共計264101188元。故工程價款應認定為264101188元。原審判決對此計算錯誤，本院予以糾正。工程價款264101188元減去已付款38000000元后，為尚欠工程價款，故尚欠工程價款為226101188元，新興公司在此欠款數(shù)額范圍內(nèi)對案涉工程的折價或者拍賣價款享有優(yōu)先受償權。國泰紙業(yè)公司雖然在答辯意見中認為其不應支付新興公司工程款，但未對原審判決提起上訴，故本院在二審程序中對其相關意見不予審查。

關于焦點二，國泰紙業(yè)公司應向新興公司支付的損失費用數(shù)額如何認定的問題。根據(jù)《工程已完產(chǎn)值審核匯總表》記載，墊資利息和工程停工費分別為8543389元、5841570.5元。另外，2016年5月27日的會議紀要記載國泰紙業(yè)公司愿意支付給新興公司的周轉材料閑置費為1705091元，因該會議紀要上有國泰紙業(yè)公司的副總經(jīng)理和負責項目的工程師簽字，其行為屬于職務行為，故該會議紀要對于國泰紙業(yè)公司具有約束力，該1705091元周轉材料閑置費應算入國泰紙業(yè)公司應向新興公司支付的損失費用。除此之外，原審判決對新興公司訴請的995119元停工期間管理費、220575元機械設備閑置費、103725元工程材料調(diào)撥款和50000元裝修工程保證金均予以了認定和支持，新興公司對此未提出異議，國泰紙業(yè)公司亦未對此提起上訴，故應予以認定。綜上，國泰紙業(yè)公司應向新興公司支付的損失費用數(shù)額為：8543389元+5841570.5元+1705091元+995119元+220575元+103725元+50000元=17459469.5元。原審判決對此計算錯誤，本院予以糾正。

關于焦點三，在認定國泰紙業(yè)公司應向新興公司支付的工程欠款數(shù)額時，應否扣除質(zhì)保金的問題。根據(jù)雙方于2013年12月10日簽訂的《建設工程施工合同》專用條款第68條約定“質(zhì)量保證金是用于承包人對工程質(zhì)量的擔保。承包人未按約定及有關法律法規(guī)的規(guī)定履行質(zhì)量保修義務

四、最高院民一庭：關于房地產(chǎn)糾紛案件意見匯總之二

最高院民一庭：關于房地產(chǎn)糾紛案件意見匯總之二

16、夫妻一方父母以子女名義購置房屋，應認定贈與的是房屋還是購房款

　　父母出全資以其已婚子女的名義購買并已向子女作出贈與之意思表示的房屋，應視為父母對子女的贈與。在房屋未交付使用且產(chǎn)權登記尚未完成前，作為贈與人的父母有權撤銷該項贈與。在尚未付清該房屋的全部款項、房屋產(chǎn)權登記尚未完成，父母即表示撤銷贈與的情況下，子女因離婚或離婚后分割夫妻共同財產(chǎn)問題進行的訴訟中，不宜認定父母贈與的只是已經(jīng)實際支付的購房款，進而將上述購房款作為夫妻共同財產(chǎn)進行分割。

　　(執(zhí)筆人：韓玫 余國英 沈妙)

　　索引：《民事審判指導與參考》(第44輯)第185-189頁

　　17、房屋抵押權存續(xù)期間，出賣人(抵押人)未經(jīng)抵押權人同意簽訂房屋買賣合同的效力及履行

　　房屋抵押權存續(xù)期間，出賣人(抵押人)未經(jīng)抵押權人同意轉讓抵押房屋的，不影響房屋買賣合同的效力。出賣人在合同約定的履行期限屆滿時仍未履行消滅抵押權的義務，致使買受人無法辦理房屋所有權轉移登記，買受人可以請求解除合同。買受人同意并能夠代為清償債務消滅抵押權的，抵押權人應當協(xié)助辦理抵押注銷登記，出賣人應當在抵押權消滅后為買受人辦理房屋所有權轉移登記手續(xù)。

　　(執(zhí)筆人：左峰 陳旻)

　　索引：《民事審判指導與參考》(第45輯)第130-134頁

　　18、土地行政主管部門與競得人簽署國有土地使用權競得成交確認書的行為屬于民事行為

　　土地行政主管部門與競得人簽署國有土地使用權競得成交確認書的行為，是土地行政主管部門代表國有土地所有權人與國有土地使用權受讓人，對雙方民事權利義務的約定，其性質(zhì)屬于民事行為，由此引起糾紛訴至人民法院的，屬于民事案件范疇。

　　(執(zhí)筆人：沈丹丹)

　　索引：《民事審判指導與參考》(第45輯)第148-152頁

　　19、以合開發(fā)項目國有土地使用權抵押所得的貸款的歸屬

　　合作開發(fā)房地產(chǎn)過程中，對以合作開發(fā)項目建設用地使用權作抵押所取得的用于項目開發(fā)的貸款，如果合作開發(fā)協(xié)議未對該貸款歸屬進行約定，則在分配合作開發(fā)項目權益時，該貸款既不能作為雙方當事人的共同投資，也不能認定為合作開發(fā)房地產(chǎn)當事人的投資;基于該融資產(chǎn)生的負債亦非合作開發(fā)房地產(chǎn)的單方負債，應屬于項目負債。

　　(執(zhí)筆人：仲偉珩)

　　索引：《民事審判指導與參考》(第52輯)第133-138頁

　　20、如何理解農(nóng)村土地承包經(jīng)營糾紛調(diào)解仲裁法第二條規(guī)定的“訂立”農(nóng)村土地承包合同發(fā)生的糾紛

　　農(nóng)村土地承包經(jīng)營糾紛調(diào)解仲裁法第二條規(guī)定的“訂立”土地承包合同發(fā)生的糾紛，是指合同訂立過程中，圍繞當事人締約能力、合同形式、合同訂立時間的確認、格式條款的理解與適用、締約過失責任的認定與承擔等發(fā)生的糾紛，不包括農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員因未實際取得土地承包經(jīng)營權與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織發(fā)生的糾紛。對農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員因未實際取得土地承包經(jīng)營權而提起的民事訴訟，人民法院應按照《最高人民法院關于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》第一條第二款的規(guī)定，告知當事人向有關行政主管部門申請解決。

　　(執(zhí)筆人：沈丹丹)

　　索引：《民事審判指導與參考》(第52輯)第139-142頁

　　21、案件判決生效后，劃撥土地經(jīng)有批準權的人民政府批準辦理土地使用權出讓手續(xù)的，當事人以此為由主張合同有效，申請再審的，人民法院不予支持

　　土地使用權人未經(jīng)有批準權的人民政府批準，與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權的，應當認定合同無效，但起訴前經(jīng)有批準權的人民政府批準辦理土地使用權出讓手續(xù)的，應當認定合同有效。而在案件判決生效后，劃撥土地經(jīng)有批準權的人民政府批準、辦理土地使用權出讓手續(xù)的，當事人以劃撥土地已經(jīng)由有批準權的人民政府批準、辦理土地使用權出讓手續(xù)為由，主張劃撥土地使用權轉讓合同有效，申請再審的，人民法院不應支持。

　　(執(zhí)筆人：仲偉珩)

　　索引：《民事審判指導與參考》(第52輯)第148-155頁

　　22、出讓人按照聯(lián)合競買人的約定與其中一方簽訂土地使用權出讓合同的，另一方聯(lián)合競買人不屬于必須共同進行訴訟的當事人

　　當事人簽訂聯(lián)合競買協(xié)議約定雙方出資競買建設用地使用權，并由一方辦理土地摘牌手續(xù)，領取土地成交確認書，簽訂土地使用權出讓合同。出讓人向該方當事人發(fā)出成交確認書并與其簽訂土地使用權出讓合同后，簽訂合同的競買人就出讓土地的履行、解除等單獨起訴出讓人的，另一方聯(lián)合競買人不屬于必須共同進行訴訟的當事人。

　　(執(zhí)筆人：辛正郁 沈丹丹)

　　索引：《民事審判指導與參考》(第55輯)第97-100頁

　　23、當事人就他人承包的土地主張權利，人民法院應當受理并作出裁判

　　未獲得土地承包經(jīng)營權的當事人，不向村民委員會要求承包土地，而以自己是該村某一土地承包經(jīng)營戶的家庭成員為由，針對他人已經(jīng)承包經(jīng)營的土地，主張成為該農(nóng)戶土地承包經(jīng)營權共有人的，屬于平等主體之間的民事權益之爭，人民法院應當作為民事案件受理，并依據(jù)農(nóng)村土地承包法第二十六條之規(guī)定，對其是否屬于該戶土地承包經(jīng)營權的共有人作出裁判。

　　(執(zhí)筆人：韓玫)

　　索引：《民事審判指導與參考》(第56輯)第110-114頁

　　24、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權依法轉讓后土地被征收，征地補償款是否歸受讓方所有

　　農(nóng)村土地承包經(jīng)營權依法轉讓后，原承包人即退出承包關系，受讓方與發(fā)包方形成新的承包關系，土地承包經(jīng)營權的權利主體發(fā)生變更，受讓方成為新的土地承包經(jīng)營權人。土地被征收后，受讓方有權享有相應的土地補償費。

　　(執(zhí)筆人：王丹)

　　索引：《民事審判指導與參考》(第56輯)第124-127頁

五、房地產(chǎn)糾紛裁判思路與規(guī)范指引 -法律知識

法律分析：

房地產(chǎn)糾紛的處理方法如下：1、協(xié)商；2、調(diào)解：即在第三者的主持下，糾紛當事人經(jīng)過自愿協(xié)商，排除爭端，達成和解；3、仲裁：房地產(chǎn)糾紛發(fā)生后，公民可以提請仲裁機關居中判明事實，分清責任，依法作出裁決；4、訴訟

法律依據(jù)：

《中華人民共和國民法典》 第二百二十一條 當事人簽訂買賣房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動產(chǎn)物權的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起九十日內(nèi)未申請登記的，預告登記失效。

六、人民法院受理的房產(chǎn)糾紛案件

房產(chǎn)案件起訴需滿足以下條件：1、房產(chǎn)相關的買房、租賃、典當、確權等民事行為糾紛；2、違章建筑引發(fā)的房產(chǎn)糾紛；3、單位內(nèi)部分配公房使用權引發(fā)的糾紛；4、有關部門審批建筑執(zhí)照不當，影響他人通風、采光引發(fā)的糾紛。根據(jù)《民事訴訟法》第三十三條規(guī)定，不動產(chǎn)糾紛由不動產(chǎn)所在地法院管轄，港口作業(yè)糾紛由港口所在地法院管轄，繼承遺產(chǎn)糾紛由被繼承人死亡時住所地或主要遺產(chǎn)所在地法院管轄。

法律分析

以下房產(chǎn)案件可以向法院起訴：

1、因以房產(chǎn)為標的買房、租賃、典當、確權等民事行為發(fā)生糾紛的；

2、因違章建筑引起的房產(chǎn)糾紛；

3、因單位內(nèi)部分配公房使用權而產(chǎn)生糾紛的；

4、因有關部門審批建筑執(zhí)照不當，影響他人通風、采光引起糾紛的。

根據(jù)《民事訴訟法》第三十三條規(guī)定，下列案件，由本條規(guī)定的人民法院專屬管轄：

（一）因不動產(chǎn)糾紛提起的訴訟，由不動產(chǎn)所在地人民法院管轄；

（二）因港口作業(yè)中發(fā)生糾紛提起的訴訟，由港口所在地人民法院管轄；

（三）因繼承遺產(chǎn)糾紛提起的訴訟，由被繼承人死亡時住所地或者主要遺產(chǎn)所在地人民法院管轄。

拓展延伸

人民法院審理的房產(chǎn)糾紛案件：解決財產(chǎn)權糾紛的法律爭議

人民法院審理的房產(chǎn)糾紛案件旨在解決涉及財產(chǎn)權的法律爭議。在這些案件中，人民法院充當著公正、中立的裁判者角色，根據(jù)相關法律法規(guī)和司法解釋，對糾紛雙方的權益進行評估和保護。這些案件可能涉及房屋所有權、土地使用權、租賃合同、房屋交易等方面的爭議。人民法院會依法聽取雙方的陳述和證據(jù)，并進行合法、公正的判斷和裁決，以確保公民的財產(chǎn)權益得到合理保護。通過審理這些房產(chǎn)糾紛案件，人民法院不僅解決了爭議雙方之間的矛盾，還維護了社會的穩(wěn)定和法治的權威。

結語

通過審理房產(chǎn)糾紛案件，人民法院充當公正、中立的裁判者，依法保護雙方權益。涉及財產(chǎn)權的爭議，如房屋所有權、土地使用權、租賃合同等，得到合理保護。法院聽取雙方陳述和證據(jù)，進行公正判斷和裁決，維護公民財產(chǎn)權益。審理這些案件不僅解決矛盾，還維護社會穩(wěn)定和法治權威。

法律依據(jù)

《民事訴訟法》第三十三條

下列案件，由本條規(guī)定的人民法院專屬管轄：

（一）因不動產(chǎn)糾紛提起的訴訟，由不動產(chǎn)所在地人民法院管轄；

（二）因港口作業(yè)中發(fā)生糾紛提起的訴訟，由港口所在地人民法院管轄；

（三）因繼承遺產(chǎn)糾紛提起的訴訟，由被繼承人死亡時住所地或者主要遺產(chǎn)所在地人民法院管轄。

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投稿：方若安

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