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一、寧波廠房拆遷怎么選擇2025,拆遷重新評估

法律主觀：

一、廠房遇拆遷,需要評估哪些項依據我國相關法律的規定，對廠房進行拆遷時，需要評估的項目包括廠房的價值、停產停業損失、裝飾裝修價值、設備搬遷損失等。《國有土地上房屋征收評估辦法》第十三條注冊房地產估價師應當根據評估對象和當地房地產市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。被征收房屋的類似房地產有交易的，應當選用市場法評估;被征收房屋或者其類似房地產有經濟收益的，應當選用收益法評估;被征收房屋是在建工程的，應當選用假設開發法評估。可以同時選用兩種以上評估方法評估的，應當選用兩種以上評估方法評估，并對各種評估方法的測算結果進行校核和比較分析后，合理確定評估結果。第十四條被征收房屋價值評估應當考慮被征收房屋的區位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權等影響被征收房屋價值的因素。被征收房屋室內裝飾裝修價值，機器設備、物資等搬遷費用，以及停產停業損失等補償，由征收當事人協商確定;協商不成的，可以委托房地產價格評估機構通過評估確定。二、拆遷評估簽字程序有哪些步驟房屋拆遷評估步驟如下：1、拆遷當事人共同選擇評估機構。市、縣房地產管理部門應當向社會公示一批資質等級高、綜合實力強、社會信譽好的估價機構，供拆遷當事人選擇。2、拆遷人出資委托評估機構。拆遷估價機構確定后，一般由拆遷人委托。委托人應當與估價機構簽訂書面拆遷估價委托合同。3、評估機構勘察測量。4、初步估價報告公示。估價機構應當將分戶的初步估價結果向被拆遷人公示7日，并進行現場說明，聽取有關意見。公示期滿后，估價機構應當向委托人提供委托范圍內被拆遷房屋的整體估價報告和分戶估價報告。委托人應當向被拆遷人轉交分戶估價報告。5、復核申請。拆遷當事人對估價結果有異議的，自收到估價報告之日起5日內，可以向原估價機構書面申請復核估價，也可以另行委托估價機構評估。以上知識就是小編對相關法律問題進行的解答，依據我國相關法律的規定，對廠房進行拆遷時，需要評估的項目包括廠房的價值、停產停業損失、裝飾裝修價值、設備搬遷損失等。如果需要法律方面的幫助，歡迎讀者到進行法律咨詢。

法律客觀：

《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十條房地產價格評估機構由被征收人協商選定；協商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區、直轄市制定。房地產價格評估機構應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預。

二、拆遷評估的有關問題

一、關于拆遷評估價格：

目前寧波市住宅拆遷評估共有三種價格，即：市場價評估、結算價評估、基準價評估。如果選擇貨幣補償，一般采用市場價評估較為合算；如果選擇產權調換，那么采用結算價評估更為有利。

二、三種評估價格的計算公式：

1．市場價評估金額＝［市場價格×結構系數×使用年限系數×（1＋＿層次差價）×（1＋＿朝向差價）］×建筑面積

2．結算價評估金額＝［結算價格×（1＋＿層次差價）×（1＋＿朝向差價）－鋼混二等重置價格＋被拆房屋重置價格×成新率］×建筑面積

3．基準價評估金額＝［基準價格×（1＋＿層次差價）×（1＋＿朝向差價）－鋼混二等重置價格＋被拆房屋重置價格×成新率］×建筑面積

注：高塘四村屬于寧波市三類地段，2005年5月份寧波市三類地段的二手房均價為5279元，平均房齡13．5年。

三、關于結構系數、年限系數、成新率的確定：

根據《寧波市城市房屋拆遷價格評估暫行辦法》第十、十一條相關規定如下：

1．結構系數的規定：鋼混二等結構系數為1．1，鋼混三等和磚混一等結系數為1．05，磚混二等結構系數為1．0，磚混三等結構系數為0．95，磚木結構系數為0．9，木結構及簡易結構系數為0．85．

2．年限系數的規定：使用年限調整系數用于修正被拆遷住房的使用年限與公布的市場價格住房的平均使用年限之間的差額，按下列公式計算確定：使用年限系數＝1－（被拆遷住房使用年限－公布的市場價格住房的平均使用年限）×折舊率。被拆遷住宅使用年限大于公布的市場價格住房的平均使用年限時，折舊率按0．5％確定；被拆遷住宅使用年限小于公布的市場價格住房的平均使用年限時，折舊率按2％確定。鋼混、磚混結構的被拆遷住房使用年限超過25年的按25年計算，磚木結構、木結構和簡易結構的被拆遷住房使用年限超過30年的按30年計算。

3、成新系數的規定：按使用年限每年2％折舊計算確定。但鋼混結構、磚混結構低于五成的，按五成計算；磚木結構、木結構、簡易結構低于四成的，按四成計算。

四、案例分析：

假設李某住三類地段磚混二等6層中的5層（底層無自行車房），朝向非東首朝南的成套私有住房，建筑面積為50平方米，使用年限為16年，其評估金額可以如下：

注：由于采用基準價評估不合算，本案例中不予考慮。

1．采用市場價評估的金額＝［市場價格×結構系數×使用年限系數×（1＋＿層次差價）×（1＋＿朝向差價）］×建筑面積

＝［5279×1×0．9875×（1＋0．02）×（1＋0）］×50＝265863元

被拆房屋補償資金可以按評估金額增加25％的比例系數

265863×1．25＝332329元

2．采用結算價評估金額＝［結算價格×（1＋＿層次差價）×（1＋＿朝向差價）－鋼混二等重置價格＋被拆房屋重置價格×成新率］×建筑面積

＝［3750×（1＋0．02）×（1＋0）－1200＋880×0．68］×50＝161170元

可增加20％成套房補貼費：161170×1．2＝193404元

根據拆遷人提供的房屋結算新老住房差價。

三、評估完了拆遷就快了

一、拆遷評估后多長時間補償拆遷

沒有具體時間。

評估之后，拆遷方和被拆遷方應就補償問題進行協商談判，如果能達成一致意見則簽訂拆遷安置補償協議，如果達不成一致意見，雙方都可以請求行政裁決，裁決書下達后，拆遷方可以申請強制拆遷之前的聽證程序，再下來就是強拆了。

二、拆遷評估會直接影響補償多少嗎

拆遷評估價值對拆遷補償多少是有直接影響的，但最終拆遷補償是多少，要由拆遷人與被拆遷人協商確定的。

《國有土地上房屋征收評估辦法》

第十九條對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。

對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。

房屋征收評估辦法由國務院住房城鄉建設主管部門制定，制定過程中，應當向社會公開征求意見。

第二十五條房屋征收部門與被征收人依照本條例的規定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協議。

補償協議訂立后，一方當事人不履行補償協議約定的義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟。

拆遷評估后多長時間補償拆遷?拆遷評估的過程中，拆遷戶也可以去爭取自己的權益，不知道怎么樣爭取完全可以找個專業律師來輔助。拆遷評估的當下想要爭取更多拆遷賠償金額時，無法解決的時候應該要找專業法妞問答網律師幫助你。

四、拆遷評估報告到正式拆遷多久

法律分析：拆遷最快在205天左右。具體情況具體分析，拆遷現在被稱為征用,調查和評估房屋拆除計劃的時間不計。從市人民政府作出征收決定之日起,一般在五個工作日內發布征收通知。

法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；

（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；

（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；

（五）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；

（六）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。

五、拆遷評估不合理怎么辦

拆遷評估不合理應當自收到評估結果之日起10日內向房地產價格評估機構提出書面復核評估申請，指出評估報告存在的問題，復核結果應當書面告知復核評估申請人或予以公告。房屋拆遷評估的方式有：1、市場評估價是指被拆遷房屋的房地產市場價格，是由符合規定的專業估價機構，根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動；2、商品房交易均價是指同區域同類型普通住宅商品房交易平均價格，由相關部門每季度定期匯總測定并公布；3、重置價是指由估價機構采用估價時點的建筑材料和建筑技術，按估價時點的價格水平，判定出重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態的建筑物的正常價格。【法律依據】：《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。房屋征收評估辦法由國務院住房城鄉建設主管部門制定，制定過程中，應當向社會公開征求意見。

六、房屋拆遷怎么評估

一般采用市場比較法，未來收益法，以及基準地價法 進行房屋拆遷的評估。 還有成本材料法等，但是因社會變遷以及實踐需要一般不會采用。

法律依據：《國有土地上房屋征收評估辦法》第九條房屋征收評估前，房屋征收部門應當組織有關單位對被征收房屋情況進行調查，明確評估對象。評估對象應當全面、客觀，不得遺漏、虛構。房屋征收部門應當向受托的房地產價格評估機構提供征收范圍內房屋情況，包括已經登記的房屋情況和未經登記建筑的認定、處理結果情況。調查結果應當在房屋征收范圍內向被征收人公布。對于已經登記的房屋，其性質、用途和建筑面積，一般以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準;房屋權屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。對于未經登記的建筑，應當按照市、縣級人民政府的認定、處理結果進行評估。

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投稿：滕奕

內容審核：馮立影律師