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一、寧波廠房拆遷怎么選擇2025,拆遷重新評估

法律主觀：

一、廠房遇拆遷,需要評估哪些項依據(jù)我國相關(guān)法律的規(guī)定，對廠房進(jìn)行拆遷時，需要評估的項目包括廠房的價值、停產(chǎn)停業(yè)損失、裝飾裝修價值、設(shè)備搬遷損失等。《國有土地上房屋征收評估辦法》第十三條注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進(jìn)行評估。被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場法評估;被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評估;被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評估。可以同時選用兩種以上評估方法評估的，應(yīng)當(dāng)選用兩種以上評估方法評估，并對各種評估方法的測算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分析后，合理確定評估結(jié)果。第十四條被征收房屋價值評估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價值的因素。被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價值，機器設(shè)備、物資等搬遷費用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補償，由征收當(dāng)事人協(xié)商確定;協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)通過評估確定。二、拆遷評估簽字程序有哪些步驟房屋拆遷評估步驟如下：1、拆遷當(dāng)事人共同選擇評估機構(gòu)。市、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)向社會公示一批資質(zhì)等級高、綜合實力強、社會信譽好的估價機構(gòu)，供拆遷當(dāng)事人選擇。2、拆遷人出資委托評估機構(gòu)。拆遷估價機構(gòu)確定后，一般由拆遷人委托。委托人應(yīng)當(dāng)與估價機構(gòu)簽訂書面拆遷估價委托合同。3、評估機構(gòu)勘察測量。4、初步估價報告公示。估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)將分戶的初步估價結(jié)果向被拆遷人公示7日，并進(jìn)行現(xiàn)場說明，聽取有關(guān)意見。公示期滿后，估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)向委托人提供委托范圍內(nèi)被拆遷房屋的整體估價報告和分戶估價報告。委托人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人轉(zhuǎn)交分戶估價報告。5、復(fù)核申請。拆遷當(dāng)事人對估價結(jié)果有異議的，自收到估價報告之日起5日內(nèi)，可以向原估價機構(gòu)書面申請復(fù)核估價，也可以另行委托估價機構(gòu)評估。以上知識就是小編對相關(guān)法律問題進(jìn)行的解答，依據(jù)我國相關(guān)法律的規(guī)定，對廠房進(jìn)行拆遷時，需要評估的項目包括廠房的價值、停產(chǎn)停業(yè)損失、裝飾裝修價值、設(shè)備搬遷損失等。如果需要法律方面的幫助，歡迎讀者到進(jìn)行法律咨詢。

法律客觀：

《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十條房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預(yù)。

二、拆遷評估的有關(guān)問題

一、關(guān)于拆遷評估價格：

目前寧波市住宅拆遷評估共有三種價格，即：市場價評估、結(jié)算價評估、基準(zhǔn)價評估。如果選擇貨幣補償，一般采用市場價評估較為合算；如果選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換，那么采用結(jié)算價評估更為有利。

二、三種評估價格的計算公式：

1．市場價評估金額＝［市場價格×結(jié)構(gòu)系數(shù)×使用年限系數(shù)×（1＋＿層次差價）×（1＋＿朝向差價）］×建筑面積

2．結(jié)算價評估金額＝［結(jié)算價格×（1＋＿層次差價）×（1＋＿朝向差價）－鋼混二等重置價格＋被拆房屋重置價格×成新率］×建筑面積

3．基準(zhǔn)價評估金額＝［基準(zhǔn)價格×（1＋＿層次差價）×（1＋＿朝向差價）－鋼混二等重置價格＋被拆房屋重置價格×成新率］×建筑面積

注：高塘四村屬于寧波市三類地段，2005年5月份寧波市三類地段的二手房均價為5279元，平均房齡13．5年。

三、關(guān)于結(jié)構(gòu)系數(shù)、年限系數(shù)、成新率的確定：

根據(jù)《寧波市城市房屋拆遷價格評估暫行辦法》第十、十一條相關(guān)規(guī)定如下：

1．結(jié)構(gòu)系數(shù)的規(guī)定：鋼混二等結(jié)構(gòu)系數(shù)為1．1，鋼混三等和磚混一等結(jié)系數(shù)為1．05，磚混二等結(jié)構(gòu)系數(shù)為1．0，磚混三等結(jié)構(gòu)系數(shù)為0．95，磚木結(jié)構(gòu)系數(shù)為0．9，木結(jié)構(gòu)及簡易結(jié)構(gòu)系數(shù)為0．85．

2．年限系數(shù)的規(guī)定：使用年限調(diào)整系數(shù)用于修正被拆遷住房的使用年限與公布的市場價格住房的平均使用年限之間的差額，按下列公式計算確定：使用年限系數(shù)＝1－（被拆遷住房使用年限－公布的市場價格住房的平均使用年限）×折舊率。被拆遷住宅使用年限大于公布的市場價格住房的平均使用年限時，折舊率按0．5％確定；被拆遷住宅使用年限小于公布的市場價格住房的平均使用年限時，折舊率按2％確定。鋼混、磚混結(jié)構(gòu)的被拆遷住房使用年限超過25年的按25年計算，磚木結(jié)構(gòu)、木結(jié)構(gòu)和簡易結(jié)構(gòu)的被拆遷住房使用年限超過30年的按30年計算。

3、成新系數(shù)的規(guī)定：按使用年限每年2％折舊計算確定。但鋼混結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)低于五成的，按五成計算；磚木結(jié)構(gòu)、木結(jié)構(gòu)、簡易結(jié)構(gòu)低于四成的，按四成計算。

四、案例分析：

假設(shè)李某住三類地段磚混二等6層中的5層（底層無自行車房），朝向非東首朝南的成套私有住房，建筑面積為50平方米，使用年限為16年，其評估金額可以如下：

注：由于采用基準(zhǔn)價評估不合算，本案例中不予考慮。

1．采用市場價評估的金額＝［市場價格×結(jié)構(gòu)系數(shù)×使用年限系數(shù)×（1＋＿層次差價）×（1＋＿朝向差價）］×建筑面積

＝［5279×1×0．9875×（1＋0．02）×（1＋0）］×50＝265863元

被拆房屋補償資金可以按評估金額增加25％的比例系數(shù)

265863×1．25＝332329元

2．采用結(jié)算價評估金額＝［結(jié)算價格×（1＋＿層次差價）×（1＋＿朝向差價）－鋼混二等重置價格＋被拆房屋重置價格×成新率］×建筑面積

＝［3750×（1＋0．02）×（1＋0）－1200＋880×0．68］×50＝161170元

可增加20％成套房補貼費：161170×1．2＝193404元

根據(jù)拆遷人提供的房屋結(jié)算新老住房差價。

三、評估完了拆遷就快了

一、拆遷評估后多長時間補償拆遷

沒有具體時間。

評估之后，拆遷方和被拆遷方應(yīng)就補償問題進(jìn)行協(xié)商談判，如果能達(dá)成一致意見則簽訂拆遷安置補償協(xié)議，如果達(dá)不成一致意見，雙方都可以請求行政裁決，裁決書下達(dá)后，拆遷方可以申請強制拆遷之前的聽證程序，再下來就是強拆了。

二、拆遷評估會直接影響補償多少嗎

拆遷評估價值對拆遷補償多少是有直接影響的，但最終拆遷補償是多少，要由拆遷人與被拆遷人協(xié)商確定的。

《國有土地上房屋征收評估辦法》

第十九條對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。

對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。

房屋征收評估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當(dāng)向社會公開征求意見。

第二十五條房屋征收部門與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協(xié)議。

補償協(xié)議訂立后，一方當(dāng)事人不履行補償協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方當(dāng)事人可以依法提起訴訟。

拆遷評估后多長時間補償拆遷?拆遷評估的過程中，拆遷戶也可以去爭取自己的權(quán)益，不知道怎么樣爭取完全可以找個專業(yè)律師來輔助。拆遷評估的當(dāng)下想要爭取更多拆遷賠償金額時，無法解決的時候應(yīng)該要找專業(yè)法妞問答網(wǎng)律師幫助你。

四、拆遷評估報告到正式拆遷多久

法律分析：拆遷最快在205天左右。具體情況具體分析，拆遷現(xiàn)在被稱為征用,調(diào)查和評估房屋拆除計劃的時間不計。從市人民政府作出征收決定之日起,一般在五個工作日內(nèi)發(fā)布征收通知。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

五、拆遷評估不合理怎么辦

拆遷評估不合理應(yīng)當(dāng)自收到評估結(jié)果之日起10日內(nèi)向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)提出書面復(fù)核評估申請，指出評估報告存在的問題，復(fù)核結(jié)果應(yīng)當(dāng)書面告知復(fù)核評估申請人或予以公告。房屋拆遷評估的方式有：1、市場評估價是指被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格，是由符合規(guī)定的專業(yè)估價機構(gòu)，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進(jìn)行估算和判定的活動；2、商品房交易均價是指同區(qū)域同類型普通住宅商品房交易平均價格，由相關(guān)部門每季度定期匯總測定并公布；3、重置價是指由估價機構(gòu)采用估價時點的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價時點的價格水平，判定出重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價格。【法律依據(jù)】：《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。房屋征收評估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當(dāng)向社會公開征求意見。

六、房屋拆遷怎么評估

一般采用市場比較法，未來收益法，以及基準(zhǔn)地價法 進(jìn)行房屋拆遷的評估。 還有成本材料法等，但是因社會變遷以及實踐需要一般不會采用。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收評估辦法》第九條房屋征收評估前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)單位對被征收房屋情況進(jìn)行調(diào)查，明確評估對象。評估對象應(yīng)當(dāng)全面、客觀，不得遺漏、虛構(gòu)。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向受托的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋情況，包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認(rèn)定、處理結(jié)果情況。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn);房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。對于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照市、縣級人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評估。

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投稿：滕奕

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