企業廠房拆遷如何評估2025,廠房拆遷怎樣評估經營企業,在廠房拆遷評估經營企業時，主要會考慮以下幾個方面：拆遷資產補償、拆遷費用補償、基于拆遷政策發生的獎勵費用以及停產停業損失。以下是具體的評估要點和法律依據：一、拆遷資產補償這包括無法搬遷
在廠房拆遷評估經營企業時，主要會考慮以下幾個方面：拆遷資產補償、拆遷費用補償、基于拆遷政策發生的獎勵費用以及停產停業損失。以下是具體的評估要點和法律依據：
一、拆遷資產補償
這包括無法搬遷的土地、房屋、建筑物和地上附著物，以及因搬遷而發生損失的機器設備等的補償。在評估時，會根據這些資產的實際價值、使用年限、重置成本等因素進行綜合考慮。《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條規定，被征收房屋的價值應由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。
二、拆遷費用補償
這包括搬遷前期費用和搬遷過程中發生的停工費用、機器設備調試修復費用以及物資的拆卸、包裝和運輸、解聘員工補償費等費用。這些費用都是因拆遷而直接產生的額外費用，需要在評估時予以充分考慮。
三、基于拆遷政策發生的獎勵費用
這包括速遷費、拆遷獎勵費等。這些費用是為了鼓勵企業積極配合拆遷工作而設定的，評估時會根據企業的配合程度、拆遷進度等因素進行確定。
四、停產停業損失
《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十三條規定，對因征收房屋造成停產停業損失的補償，根據房屋被征收前的效益、停產停業期限等因素確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。因此，在評估停產停業損失時，會考慮企業被拆遷前的經營狀況、利潤水平、市場前景等因素，以及停產停業期間可能產生的經濟損失。
綜上所述，廠房拆遷評估經營企業時，需要全面考慮企業的各項損失和費用，并依據相關法律法規和政策進行公正、合理的評估。
法律分析：依據我國相關法律的規定，對廠房進行拆遷時，如果是在國有土地上興建的，不對土地價值進行評估，如果是集體土地的，由省、自治區、直轄市通過制定公布區片綜合地價確定，而房屋的價值，不低于征收時同類房屋價值標準。法律明確規定，征收農用地的土地補償費、安置補助費標準由省、自治區、直轄市通過制定公布區片綜合地價確定。制定區片綜合地價應當綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產值、土地區位、土地供求關系、人口以及經濟社會發展水平等因素，并至少每三年調整或者重新公布一次。
法律依據：《中華人民共和國土地管理法》 第四十八條 征收土地應當給予公平、合理的補償，保障被征地農民原有生活水平不降低、長遠生計有保障。
征收土地應當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農民的社會保障費用。
征收農用地的土地補償費、安置補助費標準由省、自治區、直轄市通過制定公布區片綜合地價確定。制定區片綜合地價應當綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產值、土地區位、土地供求關系、人口以及經濟社會發展水平等因素，并至少每三年調整或者重新公布一次。
一、拆遷評估公司怎么選
拆遷評估公司上門評估范圍包括：
1、被征收房屋價值的補償；
2、因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；
3、因征收房屋造成的停產停業損失的補償。拆遷評估公司上門評估被征收房屋價值評估應當考慮被征收房屋的區位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權等影響被征收房屋價值的因素。
拆遷評估流程：
1、拆遷當事人向估價機構如實提供拆遷估價所必需的資料，協助估價機構進行實地查勘；
2、受托估價機構和估價人員需要查閱被拆遷房屋的房地產權屬檔案和相關房地產交易信息的，房地產管理部門應當允許查閱；
3、對被拆遷房屋進行實地查勘，做好實地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內部狀況的影像資料；
4、實地查勘記錄由實地查勘的估價人員、拆遷人、被拆遷人簽字認可。
《中華人民共和國城市房地產管理法》第六條為了公共利益的需要，國家可以征收國有土地上單位和個人的房屋，并依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。具體辦法由國務院規定。
《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：（一）被征收房屋價值的補償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；（三）因征收房屋造成的停產停業損失的補償。市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。
二、房屋征收評估機構應該如何選擇
依據國有土地上房屋征收與補償條例的規定，房地產價格評估機構由被征收人協商選定;協商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定。
相關法律規定
《國有土地上房屋征收與補償條例》
第十九條對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。
對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。
房屋征收評估辦法由國務院住房城鄉建設主管部門制定，制定過程中，應當向社會公開征求意見。
第二十條房地產價格評估機構由被征收人協商選定;協商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
房地產價格評估機構應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預。
三、廠房拆遷中,企業可否有權利選擇評估公司
依據我國相關法律的規定，對廠房進行拆遷時，被拆遷企業是有權選擇評估公司的，房地產價格評估機構由被征收人在規定時間內協商選定。
《國有土地上房屋征收評估辦法》
第四條房地產價格評估機構由被征收人在規定時間內協商選定;在規定時間內協商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
房地產價格評估機構不得采取迎合征收當事人不當要求、虛假宣傳、惡意低收費等不正當手段承攬房屋征收評估業務。
第五條同一征收項目的房屋征收評估工作，原則上由一家房地產價格評估機構承擔。房屋征收范圍較大的，可以由兩家以上房地產價格評估機構共同承擔。
兩家以上房地產價格評估機構承擔的，應當共同協商確定一家房地產價格評估機構為牽頭單位;牽頭單位應當組織相關房地產價格評估機構就評估對象、評估時點、價值內涵、評估依據、評估假設、評估原則、評估技術路線、評估方法、重要參數選取、評估結果確定方式等進行溝通，統一標準。
法律分析：拆遷企業應由拆遷人或被拆遷人選擇評估公司。可以由拆遷人推舉估價機構，也可以由拆遷人與被拆遷人一同選擇估價機構，無法達成一致的由拆遷管理部門出面干涉，還可以由被拆遷人自行選擇已公示并符合條件的估價機構。
法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：
（一）國防和外交的需要；
（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；
（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；
（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；
（五）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；
（六）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。
法律分析：拆遷評估的方式包括市場法、收益法、成本法、假設開發法等，評估機，機構可以選擇一種或者多種方法進行評估。
法律依據：《國有土地上房屋征收評估辦法》第十三條注冊房地產估價師應當根據評估對象和當地房地產市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。
被征收房屋的類似房地產有交易的，應當選用市場法評估;被征收房屋或者其類似房地產有經濟收益的，應當選用收益法評估;被征收房屋是在建工程的，應當選用假設開發法評估。
企業拆遷日益頻繁，搬遷涉及到企業的各項資產，拆遷涉及的利益巨大，對于企業可以說是在經營過程中面對的最大的一筆生意。如果拆遷補償合理且順利到位了，企業就可以繼續正常的經營發展；如果拆遷補償不合理或者不能順利到位，企業就將面臨無以為繼的窘境。作為企業的經營者，在面臨拆遷問題時，一定要搞清楚企業自身的補償情況，分析企業拆遷有哪些影響，對于政府的拆遷手段更要了解透徹，做到知己知彼。
隨著我國城市規模的不斷擴大，以及對城市污染控制的要求越來越嚴格，使得越來越多的工廠需要搬遷。此外，因不少企業在不斷擴大生產規模，當原生產場地達不到發展需求時，也需要搬遷。工廠搬遷，必須停止生產，必定給企業造成一定的損失。因工廠搬遷而造成的生產經營損失的評估，對于拆遷賠償的計量以及企業搬遷的財務預算，都是十分必要的。工廠搬遷，涉及企業的人、財、物，產、供、銷，影響到企業的方方面面，因此，對于企業這一損失的評估也比較復雜。這不但關系到需要工廠搬遷的政府，還涉及作為當事人的企業，因此，又不能不予以重視。
一般來說，企業搬遷對企業的影響或者說對企業生產經營方面造成的損失，可分為三個階段，即：搬遷準備階段、搬遷階段和搬遷后恢復正常生產階段。這三個階段的損失可以一條曲線來表示，即開始從零開始逐漸上升(搬遷準備階段)，上升至最高值(搬遷階段)，然后從最大值逐漸下降至零(搬遷后生產恢復階段)。
一、搬遷準備階段
1、因工廠的客戶得知該企業搬遷的消息，從而對其交貨能力缺乏信心，因此定單會逐步減少轉移；
2搬遷企業不能在原地上新產品和擴大生產規模，喪失了發展的贏利機會；
3、由于工廠將要搬遷，對原材料的定貨將逐步減少，這勢必在與原材料供應商的價格談判中處于不利地位；
4、由于工廠將要搬遷，企業管理層必然為此投入精力，因此影響了工廠搬遷前的生產管理；
5、工廠新址建設的一系列費用，包括征地、規劃設計、廠房基建、裝修、工廠配套設施的建設等等。在這個階段，企業所受到的影響和損失是從零開始，并曲線上升。
二、搬遷階段
在搬遷階段，工廠完全停工停產。業務收入為零，但，企業的另一些開支仍需要支付，包括：
1、生產經營中仍需要支付的費用：
(1)職工的薪酬(包括工資、福利、社保)以及當涉及職工后勤服務的建筑也需搬遷時、還需要保障職工的后勤需求；
(2)生產設備、運輸設備、辦公設備按月計提的折舊費用；
(3)管理費用；
(4)不在搬遷范圍內的銷售、營業網點的日常開支(房租費等)。
2、財務費用：
因工廠搬遷貸款的利息支出。在這一階段，搬遷對企業的影響和導致的損失曲線上升，可能達到峰值。
三、拆遷后生產恢復階段
設備的安裝調試工作將逐步完成，生產和管理秩序逐步恢復；客戶對企業交貨能力的信心逐步得到恢復；原材料供貨渠道逐步穩定；企業管理層主要精力逐步轉移；員工的情緒也逐步穩定；最后使工廠的生產效率達到搬遷前的水平，或因工廠新址各種條件的改善，而超過了過去。在這個階段，企業搬遷的影響和損失的曲線是下降的，直至零。
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