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一、廠房連土地整體拆遷要交土增稅嗎2025,廠房拆除費用可以計入土地增值稅清算成本嗎

廠房拆除費用可以計入土地增值稅清算成本。
在廠房土地增值稅的清算過程中，拆除費用作為與土地轉(zhuǎn)讓相關(guān)的一項成本，是可以被計入清算成本的。這一處理符合土地增值稅的計稅原則，即計算增值額時應(yīng)當(dāng)扣除與土地轉(zhuǎn)讓相關(guān)的各項成本。
具體來說：
廠房拆除費用屬于土地轉(zhuǎn)讓過程中的實際支出，按照土地增值稅的計稅規(guī)定，可以將其作為扣除項目之一。這有助于準(zhǔn)確反映土地轉(zhuǎn)讓的真實增值情況，確保稅負的公平與合理。
在進行土地增值稅清算時，納稅人應(yīng)提供拆除費用的相關(guān)憑證，如發(fā)票、合同等，以證明其真實性和合法性。這些憑證將作為稅務(wù)部門審核的依據(jù)，確保稅款的正確計算與征收。
因此，廠房拆除費用可以計入土地增值稅清算成本，但納稅人需確保相關(guān)憑證的完整性與合規(guī)性，以順利通過稅務(wù)部門的審核。

二、土地增值稅清算后又發(fā)生的成本

一、土地增值稅清算后又發(fā)生的成本

一、定期計提

印花稅法第十六條規(guī)定，印花稅按季、按年或者按次計征。實行按季、按年計征的，納稅人應(yīng)當(dāng)自季度、年度終了之日起十五日內(nèi)申報繳納稅款；實行按次計征的，納稅人應(yīng)當(dāng)自納稅義務(wù)發(fā)生之日起十五日內(nèi)申報繳納稅款。這也意味著，印花稅應(yīng)當(dāng)采取“計提、繳納”方式進行會計核算。

借：稅金及附加

貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交印花稅

注（一）：“財會〔2016〕22號”文件明確，全面試行營業(yè)稅改征增值稅后，“營業(yè)稅金及附加”科目名稱調(diào)整為“稅金及附加”科目，該科目核算企業(yè)經(jīng)營活動發(fā)生的消費稅、城市維護建設(shè)稅、資源稅、教育費附加及房產(chǎn)稅、土地使用稅、車船使用稅、印花稅等相關(guān)稅費；利潤表中的“營業(yè)稅金及附加”項目調(diào)整為“稅金及附加”項目。

問題（一）：非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂土地出讓合同，繳納的印花稅是構(gòu)成無形資產(chǎn)的一部分還是入稅金及附加科目核算？

財政部會計司答復(fù)（2020－06－24）：企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照企業(yè)會計準(zhǔn)則和《增值稅會計處理規(guī)定》（財會［2016］22號）的相關(guān)規(guī)定進行會計處理。

問題（二）：房地產(chǎn)公司銷售不動產(chǎn)的印花稅，應(yīng)當(dāng)計入稅金及附加和管理費用中哪個會計科目？

財政部會計司同樣給出了依照上述“財會［2016］22號”有關(guān)規(guī)定執(zhí)行的答復(fù)（2020－06－23）。

綜上所述，企業(yè)計提的應(yīng)交印花稅，應(yīng)當(dāng)計入“稅金及附加”科目。

二、申報繳納

借：應(yīng)交稅費——應(yīng)交印花稅

貸：銀行存款

補充（一）：補提補交以前年度印花稅賬務(wù)處理

借：以前年度損益調(diào)整（企業(yè)會計準(zhǔn)則）或者稅金及附加（小企業(yè)會計準(zhǔn)則）

貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交印花稅

借：應(yīng)交稅費——應(yīng)交印花稅

營業(yè)外支出（滯納金、罰款等）

貸：銀行存款

三、稅收減免

關(guān)于這個問題，我們可以參考一下財政部會計司關(guān)于房產(chǎn)稅、土地使用稅減免如何進行會計處理的相關(guān)答復(fù)（房產(chǎn)稅、土地使用稅與印花稅性質(zhì)差不多，皆歸入“財產(chǎn)行為稅”這一大類）：對于當(dāng)期直接免征的房產(chǎn)稅和土地使用稅，企業(yè)無需進行賬務(wù)處理。對于當(dāng)期計提后直接減免的房產(chǎn)稅和土地使用稅，企業(yè)應(yīng)當(dāng)沖減相關(guān)費用或直接計入當(dāng)期損益。

也就是說，如果計提時已經(jīng)明確免征或者減征印花稅，可以直接不用計提或者按照減征后的金額計提；如果已經(jīng)全額計提，則可以沖減計提時所計入的“稅金及附加”這個科目（本身這也是一個損益類科目，與“直接計入當(dāng)期損益”也不矛盾）。

借：應(yīng)交稅費——應(yīng)交印花稅

貸：稅金及附加（小企業(yè)會計準(zhǔn)則或者企業(yè)會計準(zhǔn)則沖減當(dāng)年計提）或者以前年度損益調(diào)整（企業(yè)會計準(zhǔn)則沖減以前年度計提）。

三、土地增值稅清算允許扣除的開發(fā)成本

法律分析：

“可以抵扣的成本”指:

1、取得土地使用權(quán)所支付的金額。

2、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本(簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本),是納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本。

3、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用(簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用)。

4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。

法律依據(jù):《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第七條

土地增值稅實行四級超率累進稅率：

增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。

增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。

增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。

增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

四、土地增值稅清算土地成本扣除

法律主觀：土地增值稅一般以預(yù)征為主，符合條件的進行清算，土地增值稅清算條件是指應(yīng)繳土地增值稅的開發(fā)項目進行清算應(yīng)達到的條件。一、土地增值稅清算的條件有哪些土地增值稅的清算條件有兩種，一種是“應(yīng)該清算”的條件，一種是“可以清算”的條件。1、“應(yīng)該清算”的條件《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）第九條：納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進行土地增值稅的清算。（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。2、“可以清算”的條件《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）第十條：對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算。（1）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（3）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（4）省（自治區(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。對前款所列第（3）項情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。如果滿足“應(yīng)該清算”條件中的任何一條，企業(yè)都必須進行土地增值稅清算；如果滿足“可以清算”條件中的任何一條，稅務(wù)機關(guān)可以要求企業(yè)進行土地增值稅清算。二、土地增值稅的清算期限是多久對于符合清算條件，應(yīng)進行土地增值稅清算的項目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續(xù)。對于符合第二種清算條件，稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算的項目，由主管稅務(wù)機關(guān)確定是否進行清算;對于確定需要進行清算的項目，由主管稅務(wù)機關(guān)下達清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。應(yīng)進行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)確定需要進行清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理。

法律客觀：土地增值稅清算稅率是多少？土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項目金額后的增值額作為計稅依據(jù)，并按照四級超率累進稅率進行征收。土地增值稅清算征收方法：（1）增值額未超過扣除項目金額50％部分，稅率為30％；（2）增值額超過扣除項目金額50％，未超過扣除項目金額100％的部分，稅率為40％；速算扣除系數(shù)為5％；（3）增值額超過扣除項目金額100％，未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％；速算扣除系數(shù)為15％；（4）增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％；速算扣除系數(shù)為35％；（5）房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)普通住宅出售的，增值額未超過扣除金額20％的，免征土地增值稅。財法字［1995］第6號《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條規(guī)定。其計算公式為：應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)征收辦法。

五、土地增值稅清算規(guī)程土地成本包括拆遷補償嗎

1、是否因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用2、如屬于“城市實施規(guī)劃”而搬遷，還需要確定是否因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民(指產(chǎn)生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害)，而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進行搬遷。此案中，企業(yè)財務(wù)人員向稅收管理員提供了政府進行“舊城改造”批復(fù)文件、具體規(guī)劃等相關(guān)文件，企業(yè)此項搬遷補償收入可以認定為土地增值稅的免稅收入，應(yīng)到稅務(wù)機關(guān)辦理相關(guān)減免稅手續(xù)。

一、企業(yè)拆遷補償需要交稅嗎

當(dāng)企業(yè)土地被國家征收之后，因此獲得的企業(yè)拆遷補償需要納稅的。只要企業(yè)符合以下的兩個條件以后，所取得的搬遷補償收入可以不用在當(dāng)年進行確認收入，根據(jù)搬遷的相關(guān)進展，可在規(guī)劃搬遷次年起的五年之內(nèi)確認，因政府城市規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等政策性原因搬遷。有新的投入計劃或立項報告。此案中，因為企業(yè)及時提供了政府的相關(guān)搬遷文件、搬遷協(xié)議、搬遷計劃和重置固定資產(chǎn)的立項報告。

二、公司收到動遷補償款后應(yīng)如何處理

企業(yè)因城鎮(zhèn)整體規(guī)劃、庫區(qū)建設(shè)、棚戶區(qū)改造、沉陷區(qū)治理等公共利益進行搬遷，收到政府從財政預(yù)算直接撥付的搬遷補償款，應(yīng)作為專項應(yīng)付款處理。其中，屬于對企業(yè)在搬遷和重建過程中發(fā)生的固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)損失、有關(guān)費用性支出、停工損失及搬遷后擬新建資產(chǎn)進行補償?shù)模瑧?yīng)自專項應(yīng)付款轉(zhuǎn)入遞延收益，并按照《企業(yè)會計準(zhǔn)則第16號——政府補助》進行會計處理。

企業(yè)取得的搬遷補償款扣除轉(zhuǎn)入遞延收益的金額后如有結(jié)余的，應(yīng)當(dāng)作為資本公積處理。

《企業(yè)會計準(zhǔn)則第16號——政府補助》

第八條

與資產(chǎn)相關(guān)的政府補助，應(yīng)當(dāng)沖減相關(guān)資產(chǎn)的賬面價值或確認為遞延收益。與資產(chǎn)相關(guān)的政府補助確認為遞延收益的，應(yīng)當(dāng)在相關(guān)資產(chǎn)使用壽命內(nèi)按照合理、系統(tǒng)的方法分期計入損益。按照名義金額計量的政府補助，直接計入當(dāng)期損益。

相關(guān)資產(chǎn)在使用壽命結(jié)束前被出售、轉(zhuǎn)讓、報廢或發(fā)生毀損的，應(yīng)當(dāng)將尚未分配的相關(guān)遞延收益余額轉(zhuǎn)入資產(chǎn)處置當(dāng)期的損益。

第九條與收益相關(guān)的政府補助，應(yīng)當(dāng)分情況按照以下規(guī)定進行會計處理：

(一)用于補償企業(yè)以后期間的相關(guān)成本費用或損失的，確認為遞延收益，并在確認相關(guān)成本費用或損失的期間，計入當(dāng)期損益或沖減相關(guān)成本；

(二)用于補償企業(yè)已發(fā)生的相關(guān)成本費用或損失的，直接計入當(dāng)期損益或沖減相關(guān)成本。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《中華人民共和國增值稅暫行條例》第一條在中華人民共和國境內(nèi)銷售貨物或者加工、修理修配勞務(wù)（以下簡稱勞務(wù)），銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)以及進口貨物的單位和個人，為增值稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納增值稅。

六、土地增值稅清算時允許扣除的開發(fā)成本

法律分析：土地增值稅額，可以稅前扣除的項目包括：

1、取得土地使用權(quán)所支付的金額；

2、開發(fā)土地的成本、費用；

3、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等。

土地增值稅的特點如下：

1、以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為計稅根據(jù)。土地增值稅的增值額是以交稅目標(biāo)的所有出售收入額扣除與其相關(guān)的資金、費用、稅金及其他項目金額后的余額，與增值稅的增值額有所不同；

2、交稅面比較廣。凡在我國境內(nèi)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并獲得收入的單位和個人，除稅法規(guī)則免稅的外，均應(yīng)依照土地增值稅法令規(guī)則交納土地增值稅。換言之，凡出現(xiàn)應(yīng)稅行為的單位和個人，不管其經(jīng)濟性質(zhì)，也不本分、外資企業(yè)或中、外籍人員，不管專營或兼營房地產(chǎn)事務(wù)，均有交納增值稅的責(zé)任；

3、實施超率累進稅率。土地增值稅的稅率是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值率為根據(jù)來承認，依照累進準(zhǔn)則規(guī)劃，實施分級計稅，增值率高的，稅率高，多交稅；增值率低的，稅率低，少交稅；

4、實施按次征收。土地增值稅在房地產(chǎn)出現(xiàn)轉(zhuǎn)讓的環(huán)節(jié)，實施按次征收，每出現(xiàn)一次轉(zhuǎn)讓行為，就應(yīng)根據(jù)每次獲得的增值額征一次稅。

法律依據(jù)：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第六條

計算增值額的扣除項目：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；

（二）開發(fā)土地的成本、費用；

（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；

（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

（五）財政部規(guī)定的其他扣除項目。

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文章來源參考：【頭條】2025廠房土地拆遷賠償款要交稅嗎?，廠房土地 征收

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投稿：金春

內(nèi)容審核：張曙光教授