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一、房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格評估2025,拆遷補(bǔ)償價(jià)值類型的評估方法

拆遷補(bǔ)償價(jià)值類型的評估方法主要包括市場評估價(jià)、商品房交易均價(jià)和重置價(jià)三種。這些方法都是拆遷補(bǔ)償?shù)姆ǘㄒ罁?jù)，但用途各有不同，在不同情形下分別適用。

市場評估價(jià)：是指被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價(jià)格。這是由符合規(guī)定的專業(yè)估價(jià)機(jī)構(gòu)，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。

商品房交易均價(jià)：是指同區(qū)域同類型普通住宅商品房交易平均價(jià)格，由相關(guān)部門每季度定期匯總測定并公布。這是一種反映一定區(qū)域內(nèi)房屋價(jià)格水平的方式，可以作為拆遷補(bǔ)償?shù)膮⒖家罁?jù)。

重置價(jià)：是指由估價(jià)機(jī)構(gòu)采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，判定出重新建造與估價(jià)對象具有同等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價(jià)格。這是一種從成本角度考慮房屋價(jià)值的方式，也是拆遷補(bǔ)償中的重要依據(jù)之一。

以上三種評估方法在實(shí)踐中可能會(huì)結(jié)合使用，以確保拆遷補(bǔ)償?shù)墓?、公平和合理。具體的評估方法和程序可能會(huì)因地區(qū)和具體情況而有所不同，因此在實(shí)際操作中需要遵循當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)法規(guī)和政策。

請注意，以上內(nèi)容僅供參考，如有任何疑問或需要進(jìn)一步的法律建議，請咨詢專業(yè)的律師或法律機(jī)構(gòu)。

二、拆遷補(bǔ)償評估的價(jià)值類型有哪些

1、重置成本法。重置成本法最常見的評估方式，也就是所謂企業(yè)的地上建筑物、廠房進(jìn)行重置。選擇一個(gè)評估時(shí)間點(diǎn)，假如要求五月一日起進(jìn)行實(shí)地征收，由這個(gè)實(shí)際的評估時(shí)間點(diǎn)所得出的重置價(jià)值。例如，土建的價(jià)值人工的價(jià)值相關(guān)稅費(fèi)的價(jià)值＝所得重置價(jià)值，再扣除相應(yīng)的折損率（70％或80％等）。

成本法在以前運(yùn)用相當(dāng)廣泛，土地價(jià)值，房屋價(jià)值都可以運(yùn)用成本法進(jìn)行評估，但現(xiàn)在590號令以及建設(shè)部的房屋征收評估辦法都要求按照市場比較法。

2、收益法。在590號令當(dāng)中是有相關(guān)的要求，如果用于生產(chǎn)經(jīng)營的對于其生產(chǎn)經(jīng)營的評估要運(yùn)用收益法，其實(shí)也就是預(yù)估一下未來預(yù)期收益，選取適當(dāng)?shù)馁Y本化率來體現(xiàn)，把資本投入到不動(dòng)產(chǎn)所帶來的收益率。資本化率的概念在實(shí)踐當(dāng)中不常運(yùn)用，意思是把不動(dòng)產(chǎn)房屋、土地投入到相關(guān)的收益當(dāng)中所產(chǎn)生的利潤率。

收益法主要評估一些在實(shí)踐當(dāng)中進(jìn)行實(shí)際生產(chǎn)經(jīng)營的商業(yè)性質(zhì)的主體，一些勞動(dòng)附加值比較大、勞動(dòng)性密集的行業(yè)、專利技術(shù)性行業(yè)可帶來的勞動(dòng)收益成幾何倍增長的行業(yè)，原則上對其行業(yè)企業(yè)應(yīng)按照收益法進(jìn)行實(shí)際評估。

收益法在實(shí)踐的過程中運(yùn)用不是很多，在實(shí)踐過程中與評估公司進(jìn)行交涉的同時(shí)評估公司未涉及收益法部分，評估公司運(yùn)用較多的是成本法和市場比較法兩種。

3、市場比較法。需要注意的是，參照類似的房地產(chǎn)市場價(jià)值，意思就是要根據(jù)同區(qū)位、同地段、同性質(zhì)（國有、集體）、同用途（商業(yè)、工業(yè)、住宅），商品房包括住宅和商業(yè)用途。在實(shí)踐的過程中需要注意的是屬于什么用地，要參考附地范圍之內(nèi)相同性質(zhì)的用地價(jià)值，主要是參照類似房地產(chǎn)市場的價(jià)值。

4、假設(shè)開發(fā)法。假設(shè)開發(fā)法在實(shí)踐中運(yùn)用不多，例如我所律師在貴州云巖區(qū)遇到的案例，開發(fā)商反過來作為被拆遷人與政府交流，必然運(yùn)用到假設(shè)開發(fā)法來進(jìn)行實(shí)際評估，開發(fā)商需要土地利用實(shí)際開發(fā)，土地開發(fā)后目的可能作為商業(yè)、住宅也有可能是廠房，需要運(yùn)用土地開發(fā)滿足開發(fā)的主體要件。

一、房屋拆遷補(bǔ)償計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)是多少

市場評估價(jià)：是指被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價(jià)格，是由符合規(guī)定的專業(yè)估價(jià)機(jī)構(gòu)，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。

商品房交易均價(jià)：是指同區(qū)域、同類型普通住宅商品房交易平均價(jià)格，由相關(guān)部門每季度定期匯總測定并公布。

重置價(jià)：是指由估價(jià)機(jī)構(gòu)采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，判定出重新建造與估價(jià)對象具有同等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價(jià)格。

二、房屋拆遷補(bǔ)償安置辦法是什么

1、規(guī)劃管理部門在核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，確定拆遷范圍后，通知被拆遷房屋所在地的區(qū)、縣政府機(jī)關(guān)。

2、區(qū)、縣政府機(jī)關(guān)通知房屋所在地的公安機(jī)關(guān)控制居民常住戶口的遷入，停止辦理居民常住戶口分戶手續(xù)；房管部門和房屋經(jīng)營單位停止辦理房屋的買賣、交換、析產(chǎn)、分割、贈(zèng)予、分戶等手續(xù)；被拆遷單位停止建筑物、構(gòu)作物的改建、擴(kuò)建和裝修等工程；所在地的工商行政管理部門停止核發(fā)營業(yè)執(zhí)照。

3、房屋征收部門擬定征收補(bǔ)償方案，報(bào)市、縣級人民政府。市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。

4、因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合本條例規(guī)定的，市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會(huì)，并根據(jù)聽證會(huì)情況修改方案。

5、拆遷人與被拆遷人簽訂《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》，就拆遷事項(xiàng)的權(quán)利義務(wù)，如補(bǔ)償形式、金額、應(yīng)安置人口、應(yīng)安置面積、安置地點(diǎn)、層次、搬遷過渡形式、期限、違約責(zé)任等作明確規(guī)定。

三、如何評估房屋拆遷價(jià)值

拆遷房屋價(jià)值的評估：被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價(jià)格，是由符合規(guī)定的專業(yè)估價(jià)機(jī)構(gòu)，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定。【法律依據(jù)】《國有土地上房屋征收評估辦法》第九條房屋征收評估前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)單位對被征收房屋情況進(jìn)行調(diào)查，明確評估對象。評估對象應(yīng)當(dāng)全面、客觀，不得遺漏、虛構(gòu)。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向受托的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋情況，包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認(rèn)定、處理結(jié)果情況。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn);房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯(cuò)誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。對于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照市、縣級人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評估。

四、住宅拆遷的價(jià)值評估怎么計(jì)算

1、房屋占用范圍內(nèi)的土地價(jià)格；2、建筑物重置價(jià)格；3、建安費(fèi)用；4、裝修裝飾部分的費(fèi)用。住宅拆遷的價(jià)值評估計(jì)算公式是：估價(jià)對象價(jià)格=某類型房屋的基準(zhǔn)價(jià)格×（1+樓層修正系數(shù)）×（1+朝向修正系數(shù)）×（1+其他因素修正系數(shù)）+房屋裝修部分價(jià)格。法律依據(jù)：《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第十三條規(guī)定，拆遷租賃房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。也就是說拆遷公有租賃房屋的，拆遷人要和房屋的承租人簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議，該房屋內(nèi)的其他居住人，雖然也享有被拆遷房屋的補(bǔ)償安置利益，但無權(quán)和拆遷人簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議。

五、房屋拆遷補(bǔ)償評估的標(biāo)準(zhǔn)有哪些

房屋拆遷補(bǔ)償評估的方法有：1.根據(jù)實(shí)際評估時(shí)間點(diǎn)計(jì)算重置價(jià)值；2.預(yù)估預(yù)期收益進(jìn)行計(jì)算；3.參照類似的房地產(chǎn)市場價(jià)值；4.預(yù)估土地開發(fā)后扣除相應(yīng)稅費(fèi)的價(jià)值進(jìn)行計(jì)算；5.評估土地在進(jìn)行實(shí)際區(qū)位確定的價(jià)值。【法律依據(jù)】《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條對被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。對評估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評估專家委員會(huì)申請鑒定。房屋征收評估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公開征求意見。

六、拆遷補(bǔ)償評估方法

實(shí)際拆遷補(bǔ)償根據(jù)實(shí)際評估方法選擇的不同而產(chǎn)生差異很大，按照房地產(chǎn)評估規(guī)范、2011年《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》以及建設(shè)部頒發(fā)的《國有土地上房屋征收評估辦法》當(dāng)中一共列舉五種評估方法。在實(shí)踐當(dāng)中有四種是頻繁使用的，今天著重介紹一下這幾種評估方法。評估的方法直接影響了最后所得出來的評估價(jià)值以及認(rèn)定房屋土地價(jià)值所在。到底選用哪種評估方法來進(jìn)行實(shí)際評估對被拆遷企業(yè)來講是很重要的，因選取的評估方法不同在實(shí)踐當(dāng)中補(bǔ)償價(jià)格相差數(shù)十倍之多都是很正常的。征地拆遷中五種評估方法分別是：重置成本法、收益法、市場比較法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法。

第一、重置成本法。重置成本法最常見的評估方式，也就是所謂企業(yè)的地上建筑物、廠房進(jìn)行重置。選擇一個(gè)評估時(shí)間點(diǎn)，假如要求五月一日起進(jìn)行實(shí)地征收，由這個(gè)實(shí)際的評估時(shí)間點(diǎn)所得出的重置價(jià)值。例如，土建的價(jià)值＋人工的價(jià)值＋相關(guān)稅費(fèi)的價(jià)值＝所得重置價(jià)值，再扣除相應(yīng)的折損率（70％或80％等）。成本法在以前運(yùn)用相當(dāng)廣泛，土地價(jià)值，房屋價(jià)值都可以運(yùn)用成本法進(jìn)行評估，但現(xiàn)在590號令以及建設(shè)部的房屋征收評估辦法都要求按照市場比較法。

第二、收益法。在590號令當(dāng)中是有相關(guān)的要求，如果用于生產(chǎn)經(jīng)營的對于其生產(chǎn)經(jīng)營的評估要運(yùn)用收益法，其實(shí)也就是預(yù)估一下未來預(yù)期收益，選取適當(dāng)?shù)馁Y本化率來體現(xiàn)，把資本投入到不動(dòng)產(chǎn)所帶來的收益率。資本化率的概念在實(shí)踐當(dāng)中不常運(yùn)用，意思是把不動(dòng)產(chǎn)房屋、土地投入到相關(guān)的收益當(dāng)中所產(chǎn)生的利潤率。收益法主要評估一些在實(shí)踐當(dāng)中進(jìn)行實(shí)際生產(chǎn)經(jīng)營的商業(yè)性質(zhì)的主體，一些勞動(dòng)附加值比較大、勞動(dòng)性密集的行業(yè)、專利技術(shù)性行業(yè)可帶來的勞動(dòng)收益成幾何倍增長的行業(yè)，原則上對其行業(yè)企業(yè)應(yīng)按照收益法進(jìn)行實(shí)際評估。收益法在實(shí)踐的過程中運(yùn)用不是很多，在實(shí)踐過程中與評估公司進(jìn)行交涉的同時(shí)評估公司未涉及收益法部分，評估公司運(yùn)用較多的是成本法和市場比較法兩種。

第三、市場比較法。需要注意的是，參照類似的房地產(chǎn)市場價(jià)值，意思就是要根據(jù)同區(qū)位、同地段、同性質(zhì)（國有、集體）、同用途（商業(yè)、工業(yè)、住宅），商品房包括住宅和商業(yè)用途。在實(shí)踐的過程中需要注意的是屬于什么用地，要參考附地范圍之內(nèi)相同性質(zhì)的用地價(jià)值，主要是參照類似房地產(chǎn)市場的價(jià)值。

第四、假設(shè)開發(fā)法。假設(shè)開發(fā)法在實(shí)踐中運(yùn)用不多，例如我所律師在貴州云巖區(qū)遇到的案例，開發(fā)商反過來作為被拆遷人與政府交流，必然運(yùn)用到假設(shè)開發(fā)法來進(jìn)行實(shí)際評估，開發(fā)商需要土地利用實(shí)際開發(fā)，土地開發(fā)后目的可能作為商業(yè)、住宅也有可能是廠房，需要運(yùn)用土地開發(fā)滿足開發(fā)的主體要件。

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投稿：尤月

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