長安區西崔拆遷補償規定2025,買小產權房：擔心被違約，起訴要求賣家“表態”不違約，法院裁定,作者｜張茂榮房地產大要案法律專家，粵灣律所主任 首席律師溫馨提示：為防迷路，如您感興趣，請關注并點贊，以免收不到我們的推文這是筆者代理的一個真實案
作者｜張茂榮
房地產大要案法律專家，粵灣律所主任 首席律師
溫馨提示：為防迷路，如您感興趣，請關注并點贊，以免收不到我們的推文
這是筆者代理的一個真實案例：
涉案整棟農民樓為深圳版小產權房——歷史遺留違法建筑（涉案房產）。
2014年12月，買賣雙方簽署《房產轉讓協議書》，買家支付了全部購房款并占有使用涉案房產，后又要求賣家出具了以其指定人員為受托人的辦證、轉讓的公證委托書。
2019年2月，買家持賣家公證委托，在賣家不知情的情況下，為涉案房產確權，辦理了賣家名下的《不動產權證書》，附記載明：“非市場商品房”。
2022年4月，買家因擔心賣家違約，起訴要求賣家配合辦理過戶手續。
因“非市場商品房”不能上市交易、不能過戶，經法官詢問，買家當庭承認起訴原因就是怕賣家違約，目的就想讓賣家“表個態”，同意繼續履行合同（不違約）。
深圳市龍華區人民法院審理認為：
原告（買家）要求被告（賣家）做出同意協助原告辦理涉案房產轉移登記手續（過戶）的表態，訴訟請求不明確且不具有可履行性和可執行性，依法應當駁回起訴。
2023年6月27日裁定：駁回原告的起訴。
張律說：不符合受理條件，不應辦證！
起訴必須符合《民事訴訟法》122條規定，要有具體的訴訟請求，僅僅因為擔心賣家違約，就起訴要求賣家“表態”不會違約，不符合起訴條件，法院不予受理，已經受理的裁定駁回起訴。
另，相對于不能過戶的有證房（綠本房），無證的歷史違建之于買家更安全：因為沒有產證，法律上無法確認所有權，而一旦辦證后，賣家即為法定所有權人，存在被賣家債權人查封執行的巨大風險，這也是深圳小產權房領域有證房比無證房便宜也少有人買的原因。
——涉案房產屬歷史違建，2014年簽約時并沒有產證，買家持有賣家委托公證書于2019年辦證到賣家名下，實在是作繭自縛，自己給自己挖坑！
可以憑借買賣合同，寫好起訴狀，去法院起訴，要求對方返還購房款和賠償違約損失。法律規定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。
一、請問股權轉讓是否違約了
股權轉讓一方構成違約，另一方可以要求對方繼續履行股權轉讓協議。根據2021年生效的《民法典》第五百七十七條的規定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。第五百七十八條規定，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務的，對方可以在履行期限屆滿前請求其承擔違約責任。第五百八十三條規定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，在履行義務或者采取補救措施后，對方還有其他損失的，應當賠償損失。
二、購車合同沒有約定違約金是否可以主張違約金
合同未約定違約金，也可以主張違約金。當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，在履行義務或者采取補救措施后，對方還有其他損失的，應當賠償損失。
三、合同違約責任的法律規定
根據我國法律規定，一方不履行合同或者履行合同不符合約定的，應當承擔違約責任。違約責任包括繼續履行、采取補救措施、賠償損失等。
根據2021年實施的《民法典》第五百七十七條規定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。
第五百八十一條規定，當事人一方不履行債務或者履行債務不符合約定，根據債務的性質不得強制履行的，對方可以請求其負擔由第三人替代履行的費用。
【本文關聯的相關法律依據】
《民法典》第二百零九條，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。
依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。
的出現與城市房價的飆升密不可分，雖然價格相對產權房便宜，但因該類房沒有國家發放的土地使用證和預售許可證，購房合同并不受法律保護，為此也衍生出不少糾紛。擅自買賣小產權房,法院判決合同無效案情簡介：2013年12月，盧某將其在農村自建的188平方米住房以23萬元價格賣給邱某;雙方簽訂了房屋買賣合同，并于簽訂當日邱某向盧某支付了20萬元。當邱某要求交付房屋并辦理房屋產權過戶手續時，盧某卻以未付清余款為由多次拒絕交房。心生余慮的邱某通過土地及房產管理部門查詢才得知，盧某所賣房屋無權無證，純屬違章建筑。為此，邱某多次向盧某提出解除合同退還本金的要求，盧某均以拖延推諉之詞應對。今年5月，邱某向法院提起訴訟。法院審理及判決：邱某認為，盧某隱瞞事實真相，采取欺詐手段誘騙其簽署了根本不可能辦理房屋過戶手續的買賣合同;盧某察覺后又長期占有其購房款拒不歸還，其行為不僅有違民法“誠實信用”的基本原則，而且嚴重侵犯了其合法財產權益。被告盧某在法定期限內則未作答辯。法院經審理認為，原、被告之間簽訂的房屋買賣合同所基于的買賣標的系農村房屋，該房屋買賣合同中原告并非涉案房屋所在村集體經濟組織成員，且該房屋買賣未辦理農村使用權的審批手續，該合同違反了法律禁止性規定，應屬無效。合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還，故被告需返還原告已支付的購房款20萬元。法律分析：“小產權房”并不是一個法律上的概念，它只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。目前通常所謂的“小產權房”，也稱“鄉產權房”，是指由鄉鎮政府而不是國家頒發產權證的房產。所以，“小產權”其實就是“鄉產權”“集體產權”，它并不真正構成嚴格法律意義上的產權。說的再直白一些，“小產權房”是一些村集體組織或者開發商打著新農村建設等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農民自行組織建造的“商品房”。2011年11月，《關于農村集體土地確權登記發證的若干意見》政策發布，明確指出小產權房不得登記發證。
買小產權房賣方違約的處理方式是：
1、買方可先與賣方溝通，要求其繼續履行義務，并承擔違約責任；
2、如果違約行為導致合同目的不能實現的，買方可以主張解除合同；
3、賣方配合的，買方可以依法向人民法院起訴。
起訴的流程如下：
1、起草起訴狀；
2、準備證據材料；
3、向有管轄權的法院遞交起訴狀和證據；
4、法院決定是否受理該訴訟；
5、法院受理該訴訟案件之后，在法定時間內向對方發送起訴狀副本；
6、法院安排開庭時間并向雙方發送傳票；
7、開庭；
8、作出判決。
《中華人民共和國民法典》第五百七十七條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。 《中華人民共和國民法典》第五百七十八條 當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務的，對方可以在履行期限屆滿前請求其承擔違約責任。
可以憑借買賣合同，寫好起訴狀，去法院起訴，要求對方返還購房款和賠償違約損失。
法律規定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。
【法律依據】
《民法典》第二百零九條，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。
依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。
作為問題樓盤之都、爛尾樓之都，南陽轄區的業主們是否能通過法律途徑進行維權？通過以下著名爛尾樓案例，解析市縣各法院對爛尾樓的意見，得到的竟是一致的結論。那就是，法院通過各種理由，用裁定的方式不予受理。
案例一：新野縣儒林新城
樓盤名稱：新野縣儒林新城，開發商：南陽市儒林置業有限公司，已經列入新野縣問題樓盤整治項目。業主起訴要求支付交房違約金、逾期辦證費、退還初裝費等。
法院裁定：駁回起訴。
來源：新野縣法院2022年4月24日出具（2021）豫1329民初5990號民事裁定書。
案例二：新野縣奧通福地名鉆
樓盤名稱：新野縣奧通福地名鉆，開發商：新野縣瑞祥房地產開發有限責任公司、新野奧通房地產開發有限公司，已經列入新野縣問題樓盤整治項目。
法院裁定：駁回起訴。
來源：新野縣法院2022年4月22日出具（2021）豫1329民初5527號民事裁定書。
案例三：唐河縣紫東社區
樓盤名稱：唐河縣紫東社區，開發商：南陽紫城置業有限公司，未列入問題樓盤，屬于新型農村社區房產。
法院裁定：駁回起訴。
原因：新型農村社區建設是政府為深化農村改革，改善農村生產生活條件而推動的惠民政策工程，項目所用土地為農村集體土地，在農村集體土地上建設開發房地產，我國目前尚無明確的立法規定，由此產生的爭議是否可以通過民事訴訟程序處理，也缺少明確的立法依據，人民法院受理此類民事訴訟于法無據。
案例四：社旗金桂花園小區
樓盤名稱：社旗金桂花園小區，開發商：南陽金盟房地產開發有限公司，涉案商品房所在的社旗金桂花園小區已被社旗縣人民政府列入問題樓盤，法院判決不符合起訴條件，駁回起訴。
社旗縣人民法院于2022年3月15日作出2022）豫1327民初874號民事裁定書
案例五：凱璟.清華園
樓盤名稱：凱璟.清華園，開發商：河南凱璟置業有限公司，涉案房屋所在的凱璟.清華園項目已被南陽市人民政府列入中心城區房地產整治302項目第211號整治項目。
河南省南陽市宛城區人民法院（2021）豫1302民初8870號駁回起訴。
案例六：龍達·新天地
樓盤名稱：龍達·新天地，開發商：鴻發商貿集團龍達置業有限公司，本院經審查認為，本案涉案房屋所在的龍達·新天地項目已被南陽市人民政府列入中心城區房地產整治302項目第74號整治項目，一審法院對本案“暫不予處理”，并裁定駁回上訴人的起訴，符合本案實際及法律規定的情形，應予以維持。
南陽市宛城區人民法院作出的(2021)豫1302民初9660號民事裁定書
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文章來源參考：【頭條】2025長安區西崔家莊拆遷，長安區西崔家莊安置房戶型圖本文到此結束，希望對您有所幫助，歡迎我們的本網站以便快速找到！
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