一、北京市城市房屋拆遷管理辦法

律師分析:

北京市城市房屋拆遷，必須符合城市規(guī)劃，適應(yīng)城鎮(zhèn)住房制度改革，促進(jìn)危舊房改造，有利于改善生態(tài)環(huán)境和保護(hù)文物古跡。北京市危舊房改造采取多種形式推進(jìn)，鼓勵(lì)居民結(jié)合住房制度改革實(shí)施危舊房改造。拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償。被拆遷人和被拆遷租賃房屋的承租人應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。

【法律依據(jù)】:

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第八條 為了保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定：

（一）國(guó)防和外交的需要；

（二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

二、北京市搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

北京市搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，具體如下：

1、農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)，由宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)、被拆遷房屋重置成新價(jià)構(gòu)成；

計(jì)算公式為：房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)=宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)*宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價(jià)宅基地面積按照《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》確定；

2、宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)按下列公式計(jì)算：宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)=（當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價(jià)-房屋重置成新均價(jià)）*戶均安置面積戶均宅基地面積；

其中的當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價(jià)，由區(qū)縣人民政府參照一定時(shí)間、一定區(qū)域內(nèi)普通商品住宅均價(jià)、城市規(guī)劃等情況綜合確定；

房屋重置成新均價(jià)，是指一定時(shí)間、一定區(qū)域內(nèi)的被拆遷宅基地房屋重置成新平均價(jià)，具體標(biāo)準(zhǔn)由區(qū)縣人民政府按照前述區(qū)域內(nèi)農(nóng)村房屋建設(shè)情況在400～700元/平方米幅度內(nèi)確定；

戶均安置面積，按照100～150平方米控制，具體安置標(biāo)準(zhǔn)由區(qū)縣人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)剞r(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、農(nóng)民居住情況確定；

戶均宅基地面積，原則上暫統(tǒng)一按0.3畝（200平方米）計(jì)算。

宅基地：

宅基地是僅限本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部符合規(guī)定的成員，按照法律法規(guī)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)享受使用，用于建造自己居住房屋的農(nóng)村土地。農(nóng)村宅基地是僅限本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部符合規(guī)定的成員，按照法律法規(guī)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)享受使用，用于建造自己居住房屋的農(nóng)村土地。農(nóng)民對(duì)宅基地只有使用權(quán)，土地則屬于農(nóng)民集體所有。

綜上所述，農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)，由宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)、被拆遷房屋重置成新價(jià)構(gòu)成；法律上明確規(guī)定了宅基地的使用和管理規(guī)定，特別是對(duì)于宅基地的申請(qǐng)也明確了一戶只能申請(qǐng)一處農(nóng)村宅基地，是可以嚴(yán)格根據(jù)法律規(guī)定的程序來(lái)認(rèn)定的。

【法律依據(jù)】：

《中華人民共和國(guó)土地管理法》第四十三條

農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。

農(nóng)村村民新建住宅，其宅基地的面積標(biāo)準(zhǔn)：

（一）城郊、農(nóng)村集鎮(zhèn)和圩區(qū)，每戶不得超過(guò)160平方米；

（二）淮北平原地區(qū)，每戶不得超過(guò)220平方米；

（三）山區(qū)和丘陵地區(qū)，每戶不得超過(guò)160平方米；利用荒山、荒地建房的，每戶不得超過(guò)300平方米。

第四十四條

農(nóng)村村民符合下列條件之一的，可以申請(qǐng)使用宅基地：

（一）因結(jié)婚等原因，確需建房分戶，原宅基地面積低于分戶標(biāo)準(zhǔn)的；

（二）因自然災(zāi)害或者實(shí)施村鎮(zhèn)規(guī)劃需要搬遷的；

（三）經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)回原籍落戶，沒(méi)有住宅需要新建住宅的；

（四）原有宅基地被依法征用的；

（五）縣級(jí)以上人民政府規(guī)定的其他條件。

三、北京拆遷補(bǔ)償政策是什么？

法律分析：根據(jù)北京市的相關(guān)規(guī)定，北京市的被拆遷人可以選擇貨幣補(bǔ)償或產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種補(bǔ)償方式中的任意一種，如選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模瑒t拆遷征收部門會(huì)根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)向被拆遷人支付補(bǔ)償；如選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)戶的，則根據(jù)房屋價(jià)值評(píng)估結(jié)果補(bǔ)償相應(yīng)價(jià)款的房屋。

法律依據(jù)：《北京市城市房屋拆遷管理辦法》

第二十一條　房屋拆遷可以實(shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對(duì)房屋承租人進(jìn)行安置的，拆遷人對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償；被拆遷人與房屋承租人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。

拆遷租賃房屋實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，拆遷人提供的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋在規(guī)劃市區(qū)內(nèi)(在規(guī)劃市區(qū)外的房屋拆遷除外)、與原房屋價(jià)格相當(dāng)并且使用面積不低于原房屋使用面積的，被拆遷人、房屋承租人應(yīng)當(dāng)服從。

第二十二條　實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)模a(bǔ)償款根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)確定。被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)包括房屋的重置成新價(jià)和區(qū)位補(bǔ)償價(jià)，具體評(píng)估規(guī)則由市國(guó)土房管局制定公布。

第二十四條　實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)按照本辦法第二十二條的規(guī)定，計(jì)算被拆遷房屋的補(bǔ)償金額與所調(diào)換房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)款，結(jié)算差價(jià)。

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內(nèi)容審核：劉佳律師

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