一、顧某某訴王某房屋買賣合同糾紛案

入庫編號2023-07-2-091-009顧某某訴王某房屋買賣合同糾紛案——房屋出賣人單方變更購房款支付方式導致抵押權不能滌除買受人拒絕支付余款不構成違約關鍵詞民事

房屋買賣合同

抵押權滌除

單方變更房款支付方式

無擔保

設立新抵押

根本違約

買受人拒絕付款

合同解除

來源：最高人民法院案例庫 （用途：郜gào云律師個人學習研究）

基本案情本訴原告（反訴被告）顧某某訴稱：其與王某簽訂了房屋買賣合同，作為出賣方其已經按約定向王某交付房屋，王某未按約支付購房款，遂訴至法院請求判令：1.雙方簽訂的房屋買賣合同解除；2.王某支付違約金；3.王某支付房屋占用期間的使用費。

本訴被告（反訴原告）王某辯稱：顧某某單方變更付款方式，拒絕將購房款用于清償銀行貸款，并在案涉房屋上設定新的抵押，其若按約付款將有巨大風險，故中止付款，其行為不構成違約。同時提出反訴，請求判令：1.解除雙方簽訂的房屋買賣合同；2.顧某某賠償違約損失。

反訴被告顧某某辯稱：在付款期限已屆滿的情況下，其告知王某合同解除后才設定新的抵押；其不存在違約行為，無需賠償王某的損失。

法院經審理查明：2019年8月，顧某某與王某簽訂了房屋買賣合同，約定：王某購買顧某某名下一套房屋，成交價為93萬元，王某先行支付定金3萬元以及部分購房款65萬元，雙方約定顧某某向王某交付房屋并過戶后，王某支付剩余房款，還約定了違約責任條款。合同未就先行支付部分房款的支付方式作明確約定。后王某共計支付5萬元購房款（包含3萬元定金）。顧某某于2019年8月下旬將案涉房屋交付王某，后雙方就購房款支付方式發生爭議，合同未再繼續履行。2020年1月6日，顧某某告知王某，雙方房屋買賣合同解除。

2019年11月15日，雙方曾約定前往銀行歸還涉案房屋的貸款，但顧某某未赴約。11月18日，王某要求直接以購房款還貸，顧某某不同意；顧某某要求將購房款直接支付至其賬戶，王某未予同意。

案涉房屋設立有兩個抵押，一抵押債權金額為448000元，債務履行期限自2016年1月13日至2036年1月13日；另一抵押債權金額100萬元，債務履行期限自2020年1月10日至2020年6月10日止。江蘇省無錫市惠山區人民法院于2020年9月28日作出（2020）蘇0206民初25號民事判決：一、顧某某和王某簽訂的房屋買賣合同于本判決發生法律效力之日起解除；二、顧某某應于本判決發生法律效力之日起十五日內返還王某購房款5萬元，并賠償王某違約損失201900元；三、王某應于本判決發生法律效力之日起十五日內將案涉房屋返還顧某某，并向顧某某支付自2019年9月1日至實際返還日按照2200元/月計算的占有使用費； 四、駁回顧某某的其他訴訟請求。顧某某不服一審判決，提出上訴。因未在指定的期限內交納訴訟費，江蘇省無錫市中級人民法院于2020年11月24日作出（2020）蘇02民終5243號民事裁定：本案按上訴人自動撤回上訴處理。裁判理由法院生效裁判認為，案涉合同并未就65萬元首付款的支付方式作具體的約定。結合雙方出示的微信聊天記錄等證據來看，可以認定雙方對以購房款直接清償顧某某銀行貸款以滌除抵押權的履行方式達成了合意。在案涉房屋存在抵押貸款的情況下，該種約定有利于保護買賣雙方的交易安全和合同目的的實現，抵押權滌除亦為合同后續履行的前提基礎。故雙方就65萬元首付款的支付方式，以微信交流的形式作出的約定，應作為雙方合同的補充。王某按照雙方約定的時間和中介前往銀行，其提供的銀行余額查詢記錄也證明其具有履行合同的能力和意愿，而顧某某并未按約前往銀行，在事后不再配合辦理銀行還貸手續，而是單方提出直接將款項匯入其賬戶的支付方式。顧某某單方變更履行方式，且未提出任何擔保措施擔保其能夠在取得購房款后及時滌除抵押權，以確保合同順利履行，在此情況下，王某有權拒絕付款，其拒絕付款的行為并不構成違約。則顧某某在2020年1月6日解除合同的通知不能發生解除的效力。

顧某某于2020年1月為案涉房屋設定了新的抵押，且于抵押到期后明確表示不予滌除，造成合同無法繼續履行，該行為構成根本違約，應承擔相應違約責任。鑒于合同已無法繼續履行，故法院對顧某某、王某要求解除合同的訴訟請求予以支持。合同解除后，顧某某應向王某返還其取得的購房款。王某應向顧某某返還房屋，法院確認合理搬遷期限為15日。王某還需向顧某某支付從房屋交付后至實際返還日的占有使用費，按照雙方確認的金額計算。王某主張違約損失包括房屋差價損失，王某和顧某某商定了基準日，亦認可該基準日的評估市場價。則評估基準日價格與合同價的差價部分，應為王某的合理損失。裁判要旨1.關于房屋出賣人單方變更購房款支付方式導致抵押權不能滌除的違約責任認定。房屋買賣合同約定了抵押權滌除，出賣人單方變更履行方式，且未提供擔保措施擔保其能夠在取得購房款后及時滌除抵押權的，買受人有權拒絕付款，其拒絕付款的行為不構成違約。

2.關于房屋買賣合同履行期間出賣人為房屋設定新抵押且不能滌除的違約責任認定。房屋買賣合同履行期間，出賣人為房屋設定了新的抵押，且于抵押到期后明確表示不予滌除，造成合同無法繼續履行的，構成根本違約，應承擔相應違約責任。因此導致合同解除的，買受人有權向出賣人主張房屋差價損失等違約損失賠償。關聯索引《中華人民共和國民法典》第488條、第563條、第566條、第577條（本案適用的是1999年10月1日起施行的《中華人民共和國合同法》第30條、第94條、第97條、第107條）

一審：江蘇省無錫市惠山區人民法院（2020）蘇0206民初25號民事判決（2020年9月28日）

二審：江蘇省無錫市中級人民法院（2020）蘇02民終5243號民事裁定（2020年11月24日）（民一庭）

二、商品房買賣合同糾紛案件 site:rmfyb.chinacourt.org

法律客觀：

第八條：具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：(一)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;(二)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。第九條：出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：(一)故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明;(二)故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實;(三)故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。《中華人民共和國消費者權益保護法》第四十九條：經營者提供商品或者服務有欺詐行為的，應當按照消費者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償的金額為消費者購買商品的價款或者接受服務的費用的一倍。

三、房屋買賣合同糾紛案例判決書

法律分析：

首先寫答辯人的名字、年齡、電話、家庭住址等個人信息。然后開始寫答辯的內容，最后簽上自己的名字和代理律師的名字并寫明日期。

法律依據：

《中華人民共和國民事訴訟法》

第二十三條 因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或者合同履行地人民法院管轄。

第三十四條 合同或者其他財產權益糾紛的當事人可以書面協議選擇被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、標的物所在地等與爭議有實際聯系的地點的人民法院管轄，但不得違反本法對級別管轄和專屬管轄的規定。

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內容審核：索建國律師

來源：臨律-顧某某訴王某房屋買賣合同糾紛案，