廠房拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)案例,廠房征收補(bǔ)償案例

現(xiàn)在很多地方的廠房都會遇到被征服征收的問題，而也有不少人因?yàn)檫@個(gè)征收的問題打了官司，至于為什么會產(chǎn)生矛盾，甚至打官司，今天圣運(yùn)小編給大家舉一個(gè)廠房征收補(bǔ)償案例，并且給大家詳細(xì)分析一下。

一、廠房征收補(bǔ)償案例

甲在本市宣武區(qū)a地區(qū)北房一間，房屋面積為10.9平方米，甲在他處另有承租公房三間，甲的戶口在a地。

2001年10月乙拆遷公司對宣武區(qū)東起虎坊路、南華東街，西至粉房琉璃街、黑窯廠街，南起雙柳胡同，北至規(guī)劃道路中心線進(jìn)行拆遷，甲在a地之房屋在拆遷范圍內(nèi)。乙拆遷公司在2001年10月發(fā)布了拆遷公告，拆遷公告載明，此次拆遷適用北京市政府16號令，對被拆遷人實(shí)行拆遷房屋貨幣補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)調(diào)換相結(jié)合的方式。經(jīng)過入戶調(diào)查、房屋作價(jià)，及雙方協(xié)商，甲因家庭經(jīng)濟(jì)條件和其他情況限制，不能購買就地安置房屋也無法選擇異地安置房屋，故向乙拆遷公司申請要求貨幣補(bǔ)償，向乙拆遷公司出具了申請書一份，并與乙拆遷公司簽訂《a地改造貨幣補(bǔ)償協(xié)議》一份，約定乙拆遷公司給付甲私房所有權(quán)補(bǔ)償款6696元，貨幣補(bǔ)償款12萬元，提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)1萬元。后乙拆遷公司于簽訂協(xié)議的次日將上述拆遷補(bǔ)償款共計(jì)136696元給付甲，甲將房屋交乙拆遷公司拆除。

2004年2月，甲以在拆遷時(shí)，乙拆遷公司應(yīng)對作為房屋使用權(quán)人的甲進(jìn)行安置，甲是被拆除房屋的使用人享有被安置的權(quán)利，但乙拆遷公司未對甲進(jìn)行拆遷安置，違反了相應(yīng)法規(guī)的規(guī)定;在未安置的情況下，乙拆遷公司應(yīng)對其實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，但乙拆遷公司未按照相關(guān)規(guī)定對甲原有房屋作價(jià)，其所出示的房屋重置價(jià)格的作價(jià)報(bào)告未按照規(guī)定的程序進(jìn)行，存在嚴(yán)重的欺詐，房屋作價(jià)價(jià)值與房屋的實(shí)際價(jià)值不符，導(dǎo)致甲取得的補(bǔ)償款減少，因此無法選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換，只能領(lǐng)取補(bǔ)償款，失去了產(chǎn)權(quán)調(diào)換的機(jī)會，乙拆遷公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。訴訟要求：

（1）確認(rèn)甲與乙拆遷公司簽訂的《a地改造貨幣補(bǔ)償協(xié)議》并非甲的真實(shí)意思表示，應(yīng)認(rèn)定無效。

（2）要求乙拆遷公司按照規(guī)定對甲進(jìn)行拆遷安置。

（3）重新對甲原有房屋按照相關(guān)的規(guī)定進(jìn)行作價(jià)，計(jì)算補(bǔ)償款，由乙拆遷公司支付給甲;由甲選擇是否進(jìn)行貨幣補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換或貨幣補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)調(diào)換相結(jié)合的方式。乙拆遷公司辯稱，雙方已經(jīng)達(dá)成了《a地改造貨幣補(bǔ)償協(xié)議》，為雙方的真實(shí)意思表示，甲主張《a地改造貨幣補(bǔ)償協(xié)議》存在欺詐與事實(shí)不符;對于貨幣補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)調(diào)換或兩種方式的結(jié)合，甲只能選擇其中的一種，選擇貨幣補(bǔ)償是甲的真實(shí)意思表示;現(xiàn)甲主張乙拆遷公司對其進(jìn)行安置，因甲已經(jīng)在簽訂《a地改造貨幣補(bǔ)償協(xié)議》之前選擇了貨幣補(bǔ)償?shù)霓k法，沒有選擇回遷安置，故甲現(xiàn)在訴訟主張要求回遷安置，法院應(yīng)判決駁回其訴訟請求。

二、一審法院審理后確認(rèn)：

乙拆遷公司在拆遷之前取得了拆遷許可證，并已經(jīng)按照相關(guān)法規(guī)的規(guī)定張貼了公告，公告載明此次拆遷按照市政府16號令的規(guī)定執(zhí)行，對拆遷戶回遷安置，在不愿選擇回遷安置或異地安置的情況下，經(jīng)雙方協(xié)商，可以進(jìn)行貨幣補(bǔ)償。在甲的房屋經(jīng)過作價(jià)后，甲與乙拆遷公司簽訂了《a地改造貨幣補(bǔ)償協(xié)議》，甲自愿放棄了回遷安置房，對此，為甲的自愿行為，系其真實(shí)意思表示，現(xiàn)甲主張?jiān)诓疬w當(dāng)時(shí)，其原有房屋未按照規(guī)定的程序作價(jià)，導(dǎo)致其對房屋價(jià)值產(chǎn)生誤解，從而無法選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式，因未提供相應(yīng)證據(jù)，法院對此不予認(rèn)定;現(xiàn)在雙方已經(jīng)按照《a地改造貨幣補(bǔ)償協(xié)議》履行完畢的情況下，甲主張確認(rèn)《a地改造貨幣補(bǔ)償協(xié)議》無效，依據(jù)不足，法院對其請求不予支持。

三、當(dāng)事人的上訴請求及答辯理由：

甲對原審法院判決不服，上訴至二審法院，上訴理由：根據(jù)現(xiàn)行拆遷法規(guī)規(guī)定，拆遷公司應(yīng)對被拆遷房屋的所有權(quán)人實(shí)行貨幣補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換，或兩種方式結(jié)合的補(bǔ)償辦法，而拆遷公司應(yīng)對房屋的使用權(quán)人實(shí)行安置。拆遷貨幣補(bǔ)償是對被拆遷人原有房屋的作價(jià)補(bǔ)償，該作價(jià)補(bǔ)償應(yīng)由相關(guān)部門進(jìn)行，而本案中甲的房屋是由誰進(jìn)行的作價(jià)，甲并不知情，對于房屋作價(jià)結(jié)論是否公正無法得知，乙拆遷公司主張其經(jīng)過相關(guān)部門作價(jià)，但始終未向甲提供相應(yīng)的作價(jià)依據(jù)，在房屋價(jià)值無法確定的情況下，原審法院認(rèn)定簽訂的貨幣補(bǔ)償協(xié)議是甲的真實(shí)意思表示，依據(jù)不足，拆遷補(bǔ)償協(xié)議存在欺詐，應(yīng)認(rèn)定為無效;乙拆遷公司對甲負(fù)有補(bǔ)償、安置的義務(wù)，乙拆遷公司對甲實(shí)行拆遷貨幣補(bǔ)償，是對甲原有房屋的補(bǔ)償，而其未按照現(xiàn)行《城市房屋拆遷管理辦法》的規(guī)定，對于甲今后的居住給予解決，故乙拆遷公司有義務(wù)對甲實(shí)行安置，現(xiàn)原審法院對此適用法律不當(dāng)，對此應(yīng)予以改判。上訴要求，依法改判確認(rèn)甲與乙拆遷公司簽訂的《a地改造貨幣補(bǔ)償協(xié)議》無效;由乙拆遷公司對甲進(jìn)行回遷安置。

乙拆遷公司辯稱，乙拆遷公司進(jìn)行拆遷，完全符合本次拆遷適用的法律法規(guī)的規(guī)定。甲自愿選擇的貨幣補(bǔ)償方式，《a地改造貨幣補(bǔ)償協(xié)議》為甲真實(shí)意思表示，現(xiàn)甲反悔，法院不應(yīng)支持其請求，原審法院認(rèn)定雙方協(xié)議有效并無不當(dāng)，甲上訴要求由乙拆遷公司對其安置，因甲已經(jīng)選擇了貨幣補(bǔ)償，乙拆遷公司不再負(fù)有對其安置的義務(wù)，現(xiàn)二審法院應(yīng)判決駁回甲的上訴請求。

四、二審法院的判決：

二審法院經(jīng)審理后確認(rèn)：乙拆遷公司經(jīng)批準(zhǔn)對本市西城區(qū)a地區(qū)進(jìn)行拆遷。甲在拆遷范圍內(nèi)有私有產(chǎn)權(quán)房屋一處，乙拆遷公司應(yīng)按照此次拆遷執(zhí)行的拆遷法規(guī)的規(guī)定，對甲進(jìn)行補(bǔ)償貨幣補(bǔ)償或產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式。在拆除甲的房屋之前，乙拆遷公司應(yīng)委托房地產(chǎn)管理部門設(shè)立的估價(jià)機(jī)構(gòu)對甲的房屋進(jìn)行價(jià)值評估，現(xiàn)依據(jù)房地產(chǎn)管理部門的評估報(bào)告，甲的房屋價(jià)值確定，甲收到評估報(bào)告，并未對評估程序及報(bào)告結(jié)論提出異議;甲主張乙拆遷公司在拆遷前未按照相關(guān)規(guī)定對其房屋進(jìn)行價(jià)格評估，與事實(shí)不符。甲給乙拆遷公司出具了放棄安置房屋的《申請書》，同時(shí)甲與乙拆遷公司之間達(dá)成了《a地改造貨幣補(bǔ)償協(xié)議》，根據(jù)《a地改造貨幣補(bǔ)償協(xié)議》及《申請書》可以認(rèn)定，甲選擇的是貨幣補(bǔ)償?shù)男问剑羌椎恼鎸?shí)意思表示，《a地改造貨幣補(bǔ)償協(xié)議》和《申請書》應(yīng)認(rèn)定為有效。甲主張乙拆遷公司在拆遷時(shí)對其進(jìn)行欺詐，依據(jù)不足。根據(jù)此次拆遷所適用的法規(guī)的規(guī)定，甲有權(quán)選擇貨幣補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換、以及二者相結(jié)合的方式，甲主張?jiān)谄溥x擇了拆遷的貨幣補(bǔ)償之后，乙拆遷公司仍舊有義務(wù)對其進(jìn)行安置，依據(jù)不足。對甲的上訴請求，法院不予支持。判決：駁回上訴，維持原判。

五、對本案的解析：

拆遷補(bǔ)償協(xié)議是否有效的一般認(rèn)定方法。

拆遷補(bǔ)償協(xié)議中拆遷人與被拆遷人就拆遷安置補(bǔ)償事宜達(dá)成的民事協(xié)議。有效的民事協(xié)議受法律保護(hù)，無效的民事協(xié)議，不受法律保護(hù)。

無效民事協(xié)議是指，民事主體之間達(dá)成的協(xié)議因不符合國家法律的規(guī)定，經(jīng)法律規(guī)定的機(jī)關(guān)確認(rèn)后，其自訂立時(shí)起就沒有法律拘束力，拆遷協(xié)議的無效是指拆遷人與被拆遷人所達(dá)成的拆遷協(xié)議因其不符合有關(guān)法律規(guī)范的規(guī)定，經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)后，該協(xié)議自訂立時(shí)起就沒有法律拘束力。

根據(jù)我國《民法通則》的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合房屋拆遷的行政法規(guī)、規(guī)章、拆遷地方性法規(guī)和地方性規(guī)章的規(guī)定，造成拆遷協(xié)議無效的情形主要有以下幾類：

1、不具備拆遷民事權(quán)利能力的拆遷人與被拆遷人訂立的拆遷協(xié)議無效;拆遷人與其他不在拆遷范圍內(nèi)的當(dāng)事人訂立的拆遷協(xié)議為無效。

2、被拆遷人是無民事行為能力人，或者被拆遷人是限制行為能力人，其與拆遷人對方所訂立的拆遷協(xié)議為無效。

3、代理人超越代理權(quán)限或者無代理權(quán)限所簽訂的拆遷協(xié)議無效。

4、拆遷協(xié)議違反法律法規(guī)規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為無效。

拆遷人和被拆遷人在協(xié)商拆遷安置補(bǔ)償事宜時(shí)，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)的規(guī)定，對于違反國家法律法規(guī)規(guī)定的，依據(jù)《民法通則》第五十八條的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為無效的拆遷協(xié)議。違反法律法規(guī)規(guī)定的拆遷協(xié)議，主要包括形式和內(nèi)容違反法律的規(guī)定兩類。拆遷人和被拆遷人所達(dá)成的拆遷協(xié)議的形式必須符合拆遷法律規(guī)范的規(guī)定。本次拆遷公告的時(shí)間在《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定，2001年1開始施行，故本次拆遷應(yīng)適用1991年的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》。依據(jù)1991年《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第十二條的規(guī)定，拆遷協(xié)議應(yīng)當(dāng)采用書面形式，對于拆除依法代管的房屋，當(dāng)代管人是房屋拆遷主管部門的，拆遷安置和補(bǔ)償協(xié)議必須經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證。6月13日國務(wù)院發(fā)布的現(xiàn)行《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第十三條的規(guī)定，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定，就補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金、安置用房面積和安置地點(diǎn)，搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項(xiàng)，訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。可見，兩次拆遷法規(guī)都規(guī)定，拆遷協(xié)議應(yīng)當(dāng)采用書面形式。

拆遷協(xié)議的內(nèi)容違反國家法律法規(guī)規(guī)定，是指拆遷人和被拆遷人所簽訂的房屋拆遷協(xié)議的內(nèi)容不符合拆遷法律規(guī)范和其他法律規(guī)范的規(guī)定。主要有以下八種情況：

(1)法律規(guī)定對于特定的房屋及其附屬物在拆遷時(shí)應(yīng)當(dāng)經(jīng)過其他行政主管部門批準(zhǔn)后房屋拆遷主管部門才能核發(fā)拆遷許可證的，該房屋及其附屬物的拆除未經(jīng)有關(guān)主管部門批準(zhǔn)，拆遷人和被拆遷人已經(jīng)就拆遷安置和補(bǔ)償事宜達(dá)成一致意見并訂立房屋拆遷協(xié)議的。

(2)拆遷人和被拆遷人所達(dá)成的協(xié)議不符合有關(guān)批準(zhǔn)文件的規(guī)定。

拆遷人拆除房屋及其附屬物應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照房屋拆遷主管部門批準(zhǔn)的拆遷范圍、拆遷期限、拆遷方案、拆遷計(jì)劃進(jìn)行拆遷，如果拆遷人和被拆遷人所簽訂的拆遷協(xié)議不符合房屋拆遷主管部門和其他有關(guān)部門對于被拆除房屋及其附屬物的批準(zhǔn)文件規(guī)定的，可以認(rèn)定拆遷人和被拆遷人違反法律規(guī)定的行政管理秩序，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。

(3)拆遷協(xié)議規(guī)定的拆遷補(bǔ)償形式和補(bǔ)償金額不符合拆遷法律法規(guī)規(guī)定的。我國拆遷法律規(guī)范規(guī)定的拆遷補(bǔ)償方式有三種，即產(chǎn)權(quán)調(diào)換、作價(jià)補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換與作價(jià)補(bǔ)償相結(jié)合的方式。如果拆遷人與被拆遷人之間所訂立的拆遷協(xié)議規(guī)定對于被拆遷人采取其他補(bǔ)償方式的，這種協(xié)議規(guī)定的補(bǔ)償方式違反了拆遷行政法規(guī)對于拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞降囊?guī)定，為無效。

(4)拆遷安置用房的面積和安置地點(diǎn)不符合拆遷法律法規(guī)的規(guī)定的。

(5)拆遷人和被拆遷人所訂立的拆遷協(xié)議確定的周轉(zhuǎn)過渡的有關(guān)規(guī)定與拆遷法律規(guī)范的規(guī)定不相符合的。

(6)拆遷協(xié)議是在房屋拆遷主管部門規(guī)定拆遷期限之外訂立的。根據(jù)本案爭議當(dāng)時(shí)拆遷法規(guī)的規(guī)定，實(shí)施城市房屋拆遷不得超過經(jīng)批準(zhǔn)的拆遷范圍和經(jīng)批準(zhǔn)的拆遷期限。依據(jù)現(xiàn)行的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第九條的規(guī)定，拆遷人應(yīng)當(dāng)在房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍和拆遷期限內(nèi)，實(shí)施房屋拆遷。

(7)拆遷人與房屋拆遷范圍之外的當(dāng)事人訂立房屋拆遷協(xié)議的，拆遷協(xié)議無效。

(8)拆遷協(xié)議的其他條款違反法律規(guī)定的。

5、拆遷當(dāng)事人中一方以欺詐、脅迫等方式，使對方在違背真實(shí)意思表示的情況下所簽訂的拆遷協(xié)議無效。

依據(jù)《民法通則》第四條的規(guī)定，民事活動應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價(jià)有償、誠實(shí)信用的原則。拆遷人與被拆遷人在訂立拆遷協(xié)議的過程中，均應(yīng)當(dāng)尊重對方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，一方當(dāng)事人采取脅迫、欺詐或者乘人之危的情況下，使他方違背真實(shí)意思表示所訂立的拆遷協(xié)議，經(jīng)人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)查明，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為無效。本案中，某甲主張簽訂《a地改造貨幣補(bǔ)償協(xié)議》并非其真實(shí)意思表示，乙拆遷公司在簽訂協(xié)議時(shí)未告知某甲關(guān)于補(bǔ)償方式及被拆除房屋重置價(jià)格的真實(shí)情況，對其構(gòu)成欺詐，則本案中審查重點(diǎn)是乙拆遷公司是否對某甲構(gòu)成了欺詐。

欺詐是指拆遷人或被拆遷人故意告知對方虛假的情況、或者故意隱瞞真實(shí)情況，誘使對方當(dāng)事人作出違背真實(shí)意思表示的情況下訂立的拆遷協(xié)議。 拆遷人對被拆遷人的欺詐主要包括兩方面：

(1)拆遷人故意告知被拆遷人有關(guān)事實(shí)的虛假情況或者隱瞞有關(guān)事實(shí)真相，使被拆遷人在違背真實(shí)意思表示的情況下訂立拆遷協(xié)議。

(2)拆遷人故意告知被拆遷人有關(guān)拆遷法律規(guī)范的虛假情況或者故意隱瞞有關(guān)拆遷法律規(guī)范的規(guī)定，使被拆遷人在對法律規(guī)范的錯(cuò)誤認(rèn)識的情況下作出違背其真實(shí)意思表示而訂立的拆遷協(xié)議。

拆遷人故意告知被拆遷人有關(guān)拆遷法律規(guī)范的虛假情況的一般表現(xiàn)為：

第一，拆遷人故意告知被拆遷人有關(guān)拆遷補(bǔ)償方式法律規(guī)定的虛假情況的。

第二，拆遷人故意告知被拆遷人有關(guān)產(chǎn)權(quán)調(diào)換價(jià)格法律規(guī)定的虛假情況的。

第三，拆遷人故意告知被拆遷人關(guān)于房屋重置價(jià)格作價(jià)程序法律規(guī)定的虛假情況的，拆遷人故意告知被拆遷人關(guān)于房屋重置價(jià)格法律規(guī)定的虛假情況的。

第四，拆遷人故意告知被拆遷人關(guān)于安置方面的法律規(guī)定的虛假情況的。

第五，拆遷人故意告知被拆遷人有關(guān)其他法律規(guī)定的虛假情況，致使被拆遷人在違背真實(shí)意思表示的情況下訂立房屋 拆遷協(xié)議的，被拆遷人可以訴請有關(guān)部門認(rèn)定協(xié)議無效。

本案中，如果乙拆遷公司已經(jīng)履行了相關(guān)的告知義務(wù)，并且所作陳述均與事實(shí)及法律規(guī)定相符，則某甲主張欺詐依據(jù)不足。

6、以合法形式掩蓋非法目的的協(xié)議無效。

上述是對于拆遷補(bǔ)償協(xié)議是否有效的一般認(rèn)定方法，無效協(xié)議的確認(rèn)只能由人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)認(rèn)定。

本案中，乙拆遷公司對甲所有房屋進(jìn)行拆遷時(shí)，是否按照程序?qū)自蟹课莸闹刂脙r(jià)格按照規(guī)定進(jìn)行評估，并告知甲真實(shí)情況，雙方簽訂的《a地改造貨幣補(bǔ)償協(xié)議》是否有效。

如果本案中乙拆遷公司告知甲有關(guān)拆遷法律規(guī)范的虛假情況的，對雙方簽訂的《a地改造貨幣補(bǔ)償協(xié)議》也應(yīng)認(rèn)定為無效。這主要包括上述五點(diǎn)乙拆遷公司不得違反的拆遷人故意告知被拆遷人有關(guān)拆遷法律規(guī)范的虛假情況的一般表現(xiàn)，針對本案尤其要審查乙拆遷公司是否故意告知被拆遷人拆遷補(bǔ)償形式及房屋重置價(jià)格作價(jià)程序及價(jià)格法律規(guī)定的虛假情況的。筆者認(rèn)為， 如果乙拆遷公司未按照規(guī)定告知某甲此次拆遷的補(bǔ)償形式或未按照規(guī)定程序?qū)Ψ课莸闹刂脙r(jià)格進(jìn)行評估，則甲無法得知房屋重置價(jià)格的真實(shí)情況，在上述兩種情況下，均應(yīng)視為乙拆遷公司故意告知甲關(guān)于房屋重置價(jià)格作價(jià)方面法律規(guī)定的虛假情況，《a地改造貨幣補(bǔ)償協(xié)議》應(yīng)認(rèn)定無效，所以審查甲享有所有權(quán)的房屋的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也是本案審查的重點(diǎn)之一。

拆遷補(bǔ)償形式是指拆遷人依照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，在拆除被拆遷人房屋時(shí)給予被拆遷人補(bǔ)償?shù)姆椒?。本案中拆遷依據(jù)的北京市人民政府令(第16號)《北京市城市房屋拆遷管理辦法》中第二十七條規(guī)定 拆遷補(bǔ)償方式，由拆遷人與被拆遷人協(xié)商確定，可以貨幣補(bǔ)償，也可以房屋補(bǔ)償。本案中爭議焦點(diǎn)之一，是乙拆遷公司與甲簽訂的拆遷協(xié)議中采用的拆遷補(bǔ)償形式，是否符合當(dāng)時(shí)的法規(guī)的規(guī)定?乙拆遷公司是否應(yīng)給甲安置?

拆遷補(bǔ)償?shù)膶ο髲娜说慕嵌戎v，拆遷補(bǔ)償?shù)膶ο笫潜徊鸪课菁捌涓綄傥锏乃袡?quán)人。到目前為止，國務(wù)院頒布過兩次《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，在這兩次立法中的“被拆遷人”有所不同，1991年的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》中的“被拆遷人”是指被拆除房屋及其附屬物的所有人(包括代管人、國家授權(quán)的國有房屋及其附屬物的管理人)和被拆除房屋及其附屬物的使用人。現(xiàn)行《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》中規(guī)定的“被拆遷人”，是指被拆除房屋的所有人。兩次拆遷法規(guī)規(guī)定的不同，導(dǎo)致被拆遷人的定義發(fā)生了很大的區(qū)別。

依據(jù)1991年的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第五條的規(guī)定，“拆遷人必須對被拆遷人給予補(bǔ)償和安置”;第十九條規(guī)定“拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆除房屋及其附屬物的所有人(包括代管人、國家授權(quán)的國有房屋及其附屬物的管理人)，依照本條例的規(guī)定給予補(bǔ)償。第二十條規(guī)定，拆遷補(bǔ)償實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換、作價(jià)補(bǔ)償，或者產(chǎn)權(quán)調(diào)換和作價(jià)補(bǔ)償相結(jié)合的形式。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的面積按照所拆房屋的面積計(jì)算。作價(jià)補(bǔ)償?shù)慕痤~按照所拆房屋建筑面積的重置價(jià)格結(jié)合成新進(jìn)行結(jié)算。”

而依據(jù)現(xiàn)行的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第二十三條的規(guī)定“拆遷補(bǔ)償方式可以實(shí)行貨幣補(bǔ)償,也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換”。

雖然在兩次立法中規(guī)定的“被拆遷人”不同，對于所有權(quán)人的補(bǔ)償方式也有所變更，但是從上述法規(guī)可知，我國拆遷補(bǔ)償?shù)幕痉绞桨▋深悾簇泿叛a(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換。被拆遷人有權(quán)選擇拆遷補(bǔ)償形式。

所謂“貨幣補(bǔ)償”，是指被拆遷人根據(jù)房地產(chǎn)評估確定的價(jià)格，要求拆遷人支付貨幣，自行到房地產(chǎn)市場購買居住房屋，這實(shí)際上就是，被拆遷人與拆遷人之間是一種現(xiàn)金補(bǔ)償?shù)年P(guān)系，拆遷人不提供實(shí)物住房，由被拆遷人自己解決。

所謂“房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換”，是指由拆遷人向被拆遷人提供住房，被拆遷人根據(jù)自己的實(shí)際需要和現(xiàn)有住房情況進(jìn)行選擇，最后結(jié)算新舊房屋的差價(jià)。

在城市房屋拆遷補(bǔ)償制度中，貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞酱_實(shí)能更準(zhǔn)確反映被拆遷房屋的實(shí)際價(jià)值，特別是在一些經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的地區(qū)，采取這種方式更加普遍，貨幣補(bǔ)償方式使得被拆遷人自行調(diào)節(jié)住房標(biāo)準(zhǔn)、居住的地點(diǎn)以及適合自身?xiàng)l件的住房，從而滿足不同層次的被拆遷人的實(shí)際需求。同時(shí)，也可以加快拆遷速度，避免因安置房不落實(shí)，被拆遷人長期在外過渡的情況，從而減少糾紛。維護(hù)社會穩(wěn)定。貨幣補(bǔ)償方式也有利于轉(zhuǎn)換住房機(jī)制，盤活房地產(chǎn)市場，笑話安置商品房，避免住宅房屋的重復(fù)建設(shè)，并簡化了房屋拆遷程序，增加了補(bǔ)償安置政策的透明度，有利于拆遷當(dāng)事人對政府行政行為的監(jiān)督。貨幣補(bǔ)償中合理的補(bǔ)償原則和標(biāo)準(zhǔn)，使城市中心區(qū)而你口向新區(qū)流動，降低中心區(qū)人口密度，有利于城市總體規(guī)劃，改善城市總體環(huán)境。

本案中,甲主張乙拆遷公司應(yīng)當(dāng)對其進(jìn)行安置，依據(jù)1991年的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第二十七條的規(guī)定:“拆遷人對應(yīng)當(dāng)安置的被拆除房屋的使用人，依照本條例的規(guī)定給予安置。安置用房不能一次解決的，應(yīng)當(dāng)在協(xié)議中明確過渡期限”。這是我國拆遷法規(guī)對于拆遷安置的規(guī)定，因此拆遷安置是指拆遷人依據(jù)拆遷法律法規(guī)的規(guī)定，將被拆除房屋的使用人安排到由拆遷人新建、購置或其他由拆遷人支配的房屋中居住或者使用，而將被拆遷人在拆遷范圍內(nèi)所使用的房屋及其附屬物拆除的拆遷法律行為。

拆遷安置對象是被拆除房屋及其附屬物的使用權(quán)人，被拆遷人包括兩類，即被拆除房屋及其附屬物的所有權(quán)人和被拆除房屋及其附屬物的使用權(quán)人，依據(jù)1991年的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l》，對所有權(quán)人要給予補(bǔ)償，對使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予安置，也就是說，拆遷安置對象是被拆除房屋及其附屬物的使用權(quán)人。

在貨幣補(bǔ)償后，拆遷人不再另行撥付房屋給被拆遷人。本案的拆遷發(fā)生在是新的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》發(fā)布之后，實(shí)施之前，故應(yīng)適用舊的拆遷管理?xiàng)l例，本案中，甲要求適用新法規(guī)依據(jù)不足。原審法院對案件審理中適用的拆遷法規(guī)并無不當(dāng)。而且無論適用哪次拆遷法規(guī)的規(guī)定，被拆遷人都不可能在拆遷人對其已完成了貨幣補(bǔ)償之后，再得到拆遷安置。

本案中，乙拆遷公司在拆遷時(shí)張貼了拆遷公告，作為被拆遷人甲有權(quán)選擇拆遷補(bǔ)償形式，甲也行使了這一選擇權(quán)。甲出具了《申請書》，表明其放棄回遷安置房屋，其選擇了簽訂貨幣補(bǔ)償?shù)霓k法，后甲與乙拆遷公司簽訂《a地改造貨幣補(bǔ)償協(xié)議》，以及甲按照協(xié)議領(lǐng)取補(bǔ)償款的行為，都應(yīng)認(rèn)定為甲選擇的必然結(jié)果。

拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是由城市房屋拆遷法規(guī)授權(quán)，當(dāng)?shù)胤课莶疬w行政主管部門起草，城市人民政府批準(zhǔn)頒布，專門用于房屋拆遷補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)。本案爭議的另一焦點(diǎn)是乙拆遷公司是否按照法律法規(guī)規(guī)定給被拆除房屋的重置價(jià)格進(jìn)行估價(jià)，其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是否符合法律法規(guī)的規(guī)定。

一般理論界認(rèn)為房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有以下幾種情況：一是政府認(rèn)定批準(zhǔn)房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，表現(xiàn)為政府具體確定了房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn);二是拆遷人有權(quán)允許范圍內(nèi)認(rèn)定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，也就是拆遷人愿意補(bǔ)償被拆遷人的標(biāo)準(zhǔn);三是被拆遷人要求補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，即被拆遷人要求補(bǔ)償?shù)南Ｍ?四是實(shí)際產(chǎn)生的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，也就是拆遷人實(shí)際給予被拆遷人的補(bǔ)償數(shù)額。以上四種情況雖然相互影響，但最終的結(jié)果，應(yīng)當(dāng)符合政府制定的標(biāo)準(zhǔn)。拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容包括區(qū)位、用途、建筑面積、拆遷費(fèi)用等。區(qū)位是指某一房屋的地理位置，主要包括在城市或區(qū)域中的地位，與其他地方往來的便捷性，與重要場所(與市中心、商業(yè)區(qū)、政府機(jī)關(guān))等的距離，周圍環(huán)境、景觀等。用途是指被拆遷房屋所有權(quán)證書上標(biāo)明的用途，所有權(quán)證書上未標(biāo)明的，以產(chǎn)權(quán)檔案中記錄的用途為準(zhǔn)，產(chǎn)權(quán)檔案中未記明用途的，應(yīng)以房屋的實(shí)際用途為準(zhǔn)。

確定拆遷補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)的方法為房地產(chǎn)價(jià)格評估的辦法。根據(jù)本案拆遷當(dāng)時(shí)的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第二十三條的規(guī)定，拆除住宅房屋實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，償還住宅房屋建筑面積與原房屋建筑面積的差價(jià)的結(jié)算部分，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況確定。根據(jù)1998年《北京市城市房屋拆遷管理辦法》的規(guī)定，對被拆遷人所有的房屋作價(jià)補(bǔ)償?shù)模鲀r(jià)補(bǔ)償金額按照被拆遷人所有的房屋的建筑面積的重置價(jià)格結(jié)合成新結(jié)算。根據(jù)現(xiàn)行《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定，貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價(jià)格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。因此，無論何時(shí)，在拆遷的實(shí)踐中，確定被拆除房屋及其附屬物的重置價(jià)格是進(jìn)行拆遷補(bǔ)償?shù)年P(guān)鍵因素，也是拆遷補(bǔ)償?shù)牡谝徊健?/p>

重置價(jià)格，是指按照當(dāng)前的房屋生產(chǎn)條件和價(jià)格水平重新建造該類房屋所需要的全部費(fèi)用的總和。

重置價(jià)格確定的原則依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的第三十條的規(guī)定：房地產(chǎn)價(jià)格的評估，應(yīng)當(dāng)遵循公平、公正、公開的原則。

重置價(jià)格的估價(jià)機(jī)構(gòu)依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第六條規(guī)定，應(yīng)該由房地產(chǎn)行政主管部門設(shè)立的價(jià)格評估機(jī)構(gòu)承辦，房地產(chǎn)行政主管部門設(shè)立的價(jià)格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)指派取得估價(jià)師資格并經(jīng)注冊的房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)行價(jià)格評估。依據(jù)1998年《北京市城市房屋拆遷管理辦法》四十四條的規(guī)定，對被拆除房屋的評估，由市或區(qū)、縣房地局認(rèn)定的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行。評估機(jī)構(gòu)對被拆除房屋進(jìn)行評估，應(yīng)當(dāng)通知被拆除房屋所有人到場，被拆除房屋所有人應(yīng)當(dāng)予以配合。被拆除房屋所有人或者其委托人不到場或者不予配合的，評估機(jī)構(gòu)也可以進(jìn)行評估。

重置價(jià)格的確定程序，根據(jù)《城市房地產(chǎn)市場估價(jià)管理暫行辦法》的規(guī)定，房地產(chǎn)管理部門設(shè)立的價(jià)格評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行拆遷房屋的重置價(jià)格評估，應(yīng)當(dāng)遵循以下程序：

1、由拆遷人向房地產(chǎn)管理部門設(shè)立的估價(jià)機(jī)構(gòu)提出估價(jià)申請。

2、房地產(chǎn)管理部門設(shè)立的估價(jià)機(jī)構(gòu)接到拆遷人的估價(jià)申請后，應(yīng)當(dāng)對其申請進(jìn)行審查，經(jīng)審查符合有關(guān)規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)受理拆遷人的估價(jià)申請，并指派注冊房地產(chǎn)估價(jià)師承辦;對于不符合有關(guān)規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)告知拆遷人補(bǔ)齊手續(xù)后予以受理，或者決定不予受理，并告知拆遷人理由。

3、現(xiàn)場勘驗(yàn)估價(jià)。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)受理拆遷人的估價(jià)申請后，應(yīng)當(dāng)指派不少于二人的估價(jià)人員(應(yīng)當(dāng)是注冊房地產(chǎn)估價(jià)師)承辦。估價(jià)師接受指派后，應(yīng)當(dāng)依法制定估價(jià)方案，到房屋及其附屬物所在地進(jìn)行現(xiàn)場勘察，核對各項(xiàng)數(shù)據(jù)和有關(guān)資料，并做好被評估房屋的各種記錄。如果估價(jià)師發(fā)現(xiàn)被評估的房屋與實(shí)際情況不符的，應(yīng)當(dāng)即使核查房屋檔案，對房屋的所有權(quán)人進(jìn)行詢問，并將勘察結(jié)果記錄在案。

4、綜合作業(yè)。房地產(chǎn)估價(jià)師在進(jìn)行現(xiàn)場勘察評估后，應(yīng)當(dāng)按照擬定的估價(jià)方案，結(jié)合有關(guān)資料，并依據(jù)國家法律法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行綜合作業(yè)，全面分析，提出估價(jià)結(jié)果。

5、房地產(chǎn)估價(jià)師作出估價(jià)結(jié)果后，由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在估價(jià)結(jié)果書上加蓋印章，并制作若干副本，并書面送達(dá)給當(dāng)事人以及有關(guān)部門。

6、拆遷人或者被拆遷人在接到估價(jià)結(jié)果后，對估價(jià)機(jī)構(gòu)作出的估價(jià)結(jié)果有異議的，可以在受到估價(jià)結(jié)果書之日起十五日內(nèi)，向原估價(jià)機(jī)構(gòu)申請復(fù)核。

從上述論證可知，本案中甲在乙拆遷公司委托北京市西城區(qū)房地產(chǎn)評估部門所作的評估報(bào)告上簽署了意見，在接到該評估報(bào)告后，至簽訂拆遷協(xié)議之前，未提出異議，對此，為甲對乙拆遷公司所作房屋的評估結(jié)果的認(rèn)可。后甲在訴訟中主張乙拆遷公司對其隱瞞了被拆除房屋的重置價(jià)格，并對其構(gòu)成欺詐，顯然沒有事實(shí)依據(jù)。

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投稿：賀月

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