一、城市更新的下半場(chǎng)——“63號(hào)文”政策解讀

2021年8月31日，住建部下發(fā)了《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問(wèn)題的通知》【建科(2021)63號(hào)文】(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》)。《通知》對(duì)于城市更新給出了明確的紅線標(biāo)準(zhǔn)，為今后城市更新工作推進(jìn)提供了重要指引。

一、政策內(nèi)容《通知》主要聚焦于三大層面，一是劃定了標(biāo)準(zhǔn)底線，二是指明了更新原則，三是提出了推進(jìn)要求。

1. 劃定了標(biāo)準(zhǔn)底線。《通知》給出了四條紅線，也是此次《通知》內(nèi)容的核心關(guān)鍵。具體如下:嚴(yán)格控制大規(guī)模拆除，除違法建筑和經(jīng)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)鑒定為危房且無(wú)修繕保留價(jià)值的建筑外，不大規(guī)模、成片集中拆除現(xiàn)狀建筑，原則上城市更新單元(片區(qū))或項(xiàng)目?jī)?nèi)拆除建筑面積不應(yīng)大于現(xiàn)狀總建筑面積的20%;嚴(yán)格控制大規(guī)模增建，除增建必要的公共服務(wù)設(shè)施外，不大規(guī)模新增老城區(qū)建設(shè)規(guī)模，不突破原有密度強(qiáng)度，不增加資源環(huán)境承載壓力，原則上城市更新單元(片區(qū))或項(xiàng)目?jī)?nèi)拆建比不應(yīng)大于2;嚴(yán)格控制大規(guī)模搬遷。要尊重居民安置意愿，鼓勵(lì)以就地、就近安置為主，改善居住條件，保持鄰里關(guān)系和社會(huì)結(jié)構(gòu)，城市更新單元(片區(qū))或項(xiàng)目居民就地、就近安置率不宜低于50%;確保住房租賃市場(chǎng)供需平穩(wěn)。同步做好保障性租賃住房建設(shè)，統(tǒng)籌解決新市民、低收入困難群眾等重點(diǎn)群體租賃住房問(wèn)題，城市住房租金年度漲幅不超過(guò)5%。

2. 指明了更新原則。《通知》對(duì)于保留利用既有建筑、保持老城格局尺度、延續(xù)城市特色風(fēng)貌等層面均提出了要求。如何留住城市記憶，避免生搬硬套式的造城模式，將是未來(lái)城市治理與建設(shè)者需要思考的重點(diǎn)問(wèn)題。

3. 提出了推進(jìn)要求。《通知》要求各地量力而行，穩(wěn)妥推進(jìn)改造提升。城市更新不同于傳統(tǒng)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，無(wú)法產(chǎn)生較大的土地收益，部分項(xiàng)目甚至存在公益性質(zhì)，需要地方政府投入資金開(kāi)展。因此，要求政府做好頂層設(shè)計(jì)，統(tǒng)籌考慮，并完善整體實(shí)施流程計(jì)劃。

二、政策解讀(一)城市更新納入國(guó)家頂層設(shè)計(jì)，將進(jìn)入高質(zhì)量城市更新階段

      根據(jù)全國(guó)第七次人口普查數(shù)據(jù)，2020年我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到63.89%，城市發(fā)展已由增量擴(kuò)張為主轉(zhuǎn)為存量更新為主的新階段。2021年的全國(guó)兩會(huì)中，城市更新首次被寫(xiě)入政府工作報(bào)告。2021年3月發(fā)布的《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》中，在國(guó)家層面對(duì)“城市更新”工作提出了要求:加快轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式，統(tǒng)籌城市規(guī)劃建設(shè)管理，實(shí)施城市更新行動(dòng)，推動(dòng)城市空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化和品質(zhì)提升。《通知》是對(duì)國(guó)家關(guān)于城市更新工作戰(zhàn)略部署的落實(shí)和推進(jìn)。

城市更新是國(guó)家實(shí)現(xiàn)碳中和目標(biāo)的重要舉措

      2021年3月的政府工作報(bào)告提出了碳達(dá)峰與碳中和的具體目標(biāo)。而以房地產(chǎn)為代表的建筑業(yè)，是碳排放的重要組成部分，數(shù)據(jù)顯示，2018年全國(guó)建筑全過(guò)程碳排放總量為49.3億tCO2，占全國(guó)碳排放的比重為51.3%。傳統(tǒng)的“拆、改、留”模式下，大規(guī)模的城市建設(shè)，對(duì)于實(shí)現(xiàn)碳達(dá)峰存在一定阻礙。《通知》中提出的防止大拆大建，應(yīng)留盡留，“留、改、拆”更新模式一方面會(huì)較大程度減少建筑材料的使用與建設(shè)行為的發(fā)生，另一方面通過(guò)對(duì)老舊建筑的綠色升級(jí)也將使建筑在使用階段的能耗顯著降低。

(二)新政要求下的國(guó)企風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇并存

一方面國(guó)企將更多承擔(dān)城市更新的職責(zé)。 “留、改、拆”更新模式下，城市更新的資金回籠周期普遍較長(zhǎng)，同時(shí)公益性質(zhì)的更新項(xiàng)目增加，未來(lái)的更新實(shí)施主體將更多的出現(xiàn)國(guó)有企業(yè)身影，國(guó)有企業(yè)在城市更新中將更多的體現(xiàn)國(guó)企擔(dān)當(dāng)。但“留、改、拆”更新模式中項(xiàng)目的實(shí)施內(nèi)容、實(shí)施程序都與傳統(tǒng)的建設(shè)開(kāi)發(fā)不同，對(duì)資金和運(yùn)營(yíng)的要求更高，對(duì)國(guó)有企業(yè)的組織能力、協(xié)調(diào)能力、投資開(kāi)發(fā)能力、融資能力、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)能力將提出更高要求。

另一方面城市更新資金來(lái)源渠道監(jiān)管日益嚴(yán)格。2021年7月《銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)進(jìn)一步做好地方政府隱性債務(wù)防范化解工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》(銀保監(jiān)會(huì)〔2021〕15號(hào)文)下發(fā)，文中要求，守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的底線，堅(jiān)持“財(cái)政不兜底”，拒絕債務(wù)財(cái)政化。而“留、改、拆“更新方式的資金平衡是個(gè)需要思考的難點(diǎn)，對(duì)于參與各方而言，尤其是未來(lái)潛在的城投類(lèi)主體，其在實(shí)施城市更新項(xiàng)目時(shí)如何既不增加政府隱性債務(wù)，又能夠獲取融資，確保項(xiàng)目有效推進(jìn)，需要實(shí)施主體更為強(qiáng)大的融資能力做保障。

(三)新政下的城市更新工作將面臨更大挑戰(zhàn)

      住建部部長(zhǎng)王蒙徽在《實(shí)施城市更新行動(dòng)》一文中提出:實(shí)施城市更新行動(dòng)，總體目標(biāo)是建設(shè)宜居城市、綠色城市、韌性城市、智慧城市、人文城市，不斷提升城市人居環(huán)境質(zhì)量、人民生活質(zhì)量、城市競(jìng)爭(zhēng)力，走出一條中國(guó)特色城市發(fā)展道路。在《通知》的規(guī)范下，要推進(jìn)城市更新工作，將面臨以下三大問(wèn)題:

一是項(xiàng)目立項(xiàng)問(wèn)題:未來(lái)城市更新項(xiàng)目的優(yōu)惠政策門(mén)檻將進(jìn)一步抬高。面對(duì)四條紅線要求，一個(gè)項(xiàng)目到底是否符合城市更新要求，是否可適用城市更新的相關(guān)政策，立項(xiàng)審批將更為嚴(yán)格。

二是頂層設(shè)計(jì)問(wèn)題:頂層設(shè)計(jì)既包含宏觀定位層面的研判，也包含區(qū)域整體推進(jìn)設(shè)想的計(jì)劃。加強(qiáng)政府主導(dǎo)，注重規(guī)劃引導(dǎo)，以更新單元為統(tǒng)籌，有計(jì)劃的分步實(shí)施，將成為城市更新項(xiàng)目資金平衡、規(guī)劃實(shí)施的破題方式。

三是實(shí)施落地問(wèn)題。城市更新項(xiàng)目推進(jìn)涉及面廣，實(shí)施程序復(fù)雜。項(xiàng)目的開(kāi)展會(huì)涉及到土地、資金、運(yùn)營(yíng)模式等多個(gè)核心環(huán)節(jié)。對(duì)土地權(quán)屬最終是否變更，變更方式如何實(shí)現(xiàn)，資金平衡模式如何架構(gòu)，資金來(lái)源渠道如何打通，未來(lái)運(yùn)營(yíng)如何持續(xù)發(fā)展、運(yùn)營(yíng)資源如何導(dǎo)入等，這些都需要通過(guò)提前謀劃，才能保障項(xiàng)目順利實(shí)施。

綜上所述，戴德梁行認(rèn)為，在新的形勢(shì)和政策約束下，城市更新工作將摒棄以往的大拆大建模式，進(jìn)入以保留優(yōu)先、注重運(yùn)營(yíng)、多方參與的下半場(chǎng)。

三、武漢更新工作推進(jìn)思考武漢城市更新工作當(dāng)前也正步入快車(chē)道發(fā)展，2020年7月30日《武漢市城市更新中心組建方案》(武政辦〔2020〕73號(hào))正式發(fā)布，文件提出了“市城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組—市城市更新中心—市城市更新投資有限公司”的三級(jí)管理運(yùn)行模式，次日，武漢市城市更新中心正式揭牌成立。國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行湖北省分行也與武漢市城市更新中心簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，“十四五”期間將授信2000億元支持武漢城市更新工作。

      武漢市建成區(qū)尤其是老城區(qū)，其建成歷史較為悠久，且受制于歷史規(guī)劃局限，待更新區(qū)域中既有建筑密集、基礎(chǔ)設(shè)施不全，同時(shí)穿插部分具有保留意義的歷史建筑，眾多復(fù)雜因素使武漢城市更新難度較高。那么未來(lái)武漢城市更新工作如何更好開(kāi)展，戴德梁行認(rèn)為需聚焦于以下四大層面。

一是頂層設(shè)計(jì)上。通過(guò)整體統(tǒng)籌、片區(qū)平衡、分片實(shí)施的思路，統(tǒng)籌考慮各區(qū)平衡，并協(xié)調(diào)政府-社會(huì)參與方-社會(huì)-個(gè)人之間的利益關(guān)系，通過(guò)制定上位規(guī)劃、明晰更新流程、鼓勵(lì)社會(huì)資本參與等方式，對(duì)城市更新工作進(jìn)行整體協(xié)調(diào)。

二是資金獲取上。在資金上既用好國(guó)家各項(xiàng)資金支持，也嘗試探索多方入股模式，降低單方資金壓力的同時(shí)調(diào)動(dòng)參與各方的積極性，并探索成立城市更新基金等方式拓寬資金來(lái)源。

三是運(yùn)營(yíng)協(xié)調(diào)上。在運(yùn)營(yíng)上注重協(xié)調(diào)存量資源，引入專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)方，有效發(fā)揮實(shí)施者的協(xié)調(diào)能力，為可持續(xù)開(kāi)展的更新模式提供資源保障。

四是政策完善上。在政策上加強(qiáng)保障，針對(duì)城市更新涉及的用地、資金、運(yùn)營(yíng)等重要環(huán)節(jié)出臺(tái)相對(duì)應(yīng)的指導(dǎo)政策，使城市更新工作更有章可循，有序推進(jìn)。

      戴德梁行在城市更新領(lǐng)域有著多年的經(jīng)驗(yàn)積累，作為具有國(guó)際影響力的咨詢機(jī)構(gòu)，多年來(lái)一直持續(xù)關(guān)注武漢的城市更新工作。在戴德梁行國(guó)企改革平臺(tái)的支持下，后續(xù)將結(jié)合武漢城市更新的具體案例分析，探索武漢特有的城市更新模式以及新的政策下的應(yīng)對(duì)之道。

二、城市更新政策 ？

法律分析：

文件中提到城市更新主要內(nèi)容包括完善生活功能、補(bǔ)齊公共設(shè)施短板，完善產(chǎn)業(yè)功能、打造就業(yè)創(chuàng)新載體，完善生態(tài)功能、保護(hù)修復(fù)綠地綠廊綠道，完善人文功能、積淀文化元素魅力，完善安全功能、增強(qiáng)防災(zāi)減災(zāi)能力。

法律依據(jù)：

《重慶市城市更新管理辦法》

第二條 本辦法所稱(chēng)城市更新，是指對(duì)我市城市建成區(qū)城市空間形態(tài)和功能進(jìn)行整治提升的活動(dòng)。

主城都市區(qū)范圍內(nèi)的城市更新工作適用本辦法，其他區(qū)縣（自治縣）城市更新工作參照本辦法執(zhí)行。

第三條 城市更新應(yīng)當(dāng)遵循“政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作，改革創(chuàng)新、統(tǒng)籌推進(jìn)，以人為本、共建共享”的原則。

第四條

城市更新主要內(nèi)容包括完善生活功能、補(bǔ)齊公共設(shè)施短板，完善產(chǎn)業(yè)功能、打造就業(yè)創(chuàng)新載體，完善生態(tài)功能、保護(hù)修復(fù)綠地綠廊綠道，完善人文功能、積淀文化元素魅力，完善安全功能、增強(qiáng)防災(zāi)減災(zāi)能力。

三、

城市更新是否是拆遷

城市更新并不完全等于拆遷。城市更新的定義：指特定主體根據(jù)城市規(guī)劃，在特定的城市建成區(qū)內(nèi)，現(xiàn)有土地功能和資源利用不符合社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求的活動(dòng)。城市更新的方式可分為再開(kāi)發(fā)、整治改善及保護(hù)三種。而拆遷僅指因建筑需要，拆除單位或居民房屋，使遷往別處，或暫遷別處等新屋建成后回遷。簡(jiǎn)而言之城市更新的方式包含拆遷。

成都限售政策解讀

在全市范圍內(nèi)新購(gòu)買(mǎi)的商品住房或二手住房，須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿3年后方可轉(zhuǎn)讓。二手房的契稅為：首套房面積在90平方米以下的1%，90平方米以上的1.5%。二套房面積在90平方米以下的1.5，90平方米以上的2%。三套以上的3%。手續(xù)費(fèi)兩塊錢(qián)一平米，工本費(fèi)為20元，賣(mài)方增值稅為5.5%，滿兩年可免收個(gè)稅1%，滿五年且是唯一一套房的免收手續(xù)費(fèi)兩塊一平米。

城市更新是拆遷嗎

城市更新并不完全等于拆遷。城市更新的定義：指特定主體根據(jù)城市規(guī)劃，在特定的城市建成區(qū)內(nèi)，現(xiàn)有土地功能和資源利用不符合社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求的活動(dòng)。城市更新的方式可分為再開(kāi)發(fā)、整治改善及保護(hù)三種。而拆遷僅指因建筑需要，拆除單位或居民房屋，使遷往別處，或暫遷別處等新屋建成后回遷。簡(jiǎn)而言之城市更新的方式包含拆遷。

先進(jìn)制造業(yè)留抵退稅政策解讀

先進(jìn)制造業(yè)留抵退稅政策解讀包含有以下幾點(diǎn)：1、將先進(jìn)制造業(yè)按月退還增量留抵稅額的政策范圍擴(kuò)大到所有小微企業(yè)和六個(gè)重點(diǎn)行業(yè)，并作為一項(xiàng)長(zhǎng)期性政策。2、對(duì)所有符合條件的小微企業(yè)和制造業(yè)等行業(yè)企業(yè)在2019年4月1日前形成的存量留抵稅額予以退還。這項(xiàng)存量留抵退稅政策是一次性政策。這里的“一次性”，是指納稅人在獲得存量留抵退稅后，將不再有存量留抵稅額。

企業(yè)研發(fā)費(fèi)用加計(jì)扣除政策解讀

企業(yè)開(kāi)展研發(fā)活動(dòng)中實(shí)際發(fā)生的研發(fā)費(fèi)用，未形成無(wú)形資產(chǎn)計(jì)入當(dāng)期損益的，在按規(guī)定據(jù)實(shí)扣除的基礎(chǔ)上，在2018年1月1日至2020年12月31日期間，再按照實(shí)際發(fā)生額的75%在稅前加計(jì)扣除；形成無(wú)形資產(chǎn)的，在上述期間按照無(wú)形資產(chǎn)成本的175%在稅前攤銷(xiāo)。

《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第二十九條，城市的建設(shè)和發(fā)展，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先安排基礎(chǔ)設(shè)施以及公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)，妥善處理新區(qū)開(kāi)發(fā)與舊區(qū)改建的關(guān)系，統(tǒng)籌兼顧進(jìn)城務(wù)工人員生活和周邊農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展、村民生產(chǎn)與生活的需要。

該內(nèi)容由 龐娟律師 和 律說(shuō)律答 共創(chuàng)回答

h3>四、城市更新政策 ？

法律分析：

文件中提到城市更新主要內(nèi)容包括完善生活功能、補(bǔ)齊公共設(shè)施短板，完善產(chǎn)業(yè)功能、打造就業(yè)創(chuàng)新載體，完善生態(tài)功能、保護(hù)修復(fù)綠地綠廊綠道，完善人文功能、積淀文化元素魅力，完善安全功能、增強(qiáng)防災(zāi)減災(zāi)能力。

法律依據(jù)：

《重慶市城市更新管理辦法》

第二條 本辦法所稱(chēng)城市更新，是指對(duì)我市城市建成區(qū)城市空間形態(tài)和功能進(jìn)行整治提升的活動(dòng)。

主城都市區(qū)范圍內(nèi)的城市更新工作適用本辦法，其他區(qū)縣（自治縣）城市更新工作參照本辦法執(zhí)行。

第三條 城市更新應(yīng)當(dāng)遵循“政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作，改革創(chuàng)新、統(tǒng)籌推進(jìn)，以人為本、共建共享”的原則。

第四條

城市更新主要內(nèi)容包括完善生活功能、補(bǔ)齊公共設(shè)施短板，完善產(chǎn)業(yè)功能、打造就業(yè)創(chuàng)新載體，完善生態(tài)功能、保護(hù)修復(fù)綠地綠廊綠道，完善人文功能、積淀文化元素魅力，完善安全功能、增強(qiáng)防災(zāi)減災(zāi)能力。

北京圣運(yùn)律師為您整理關(guān)于本文的法律熱搜話題

●城市更新38號(hào)文

●城市更新暫行措施2016

●城市更新292文

●城市更新導(dǎo)則

●城市更新政策匯編

●城市更新草案

●城市更新法

●城市更新暫行措施2016

●城市更新條例

●城市更新辦法實(shí)施意見(jiàn)

北京圣運(yùn)律師事務(wù)所為您推薦與本文相關(guān)內(nèi)容閱讀

●城市更新的下半場(chǎng)——“63號(hào)文”政策解讀,請(qǐng)問(wèn)城市更新政策解讀:今日城市更新在線法律咨詢

內(nèi)容審核：馮興元教授

來(lái)源：中國(guó)法院網(wǎng)-城市更新的下半場(chǎng)——“63號(hào)文”政策解讀，