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1、房屋補償費(房屋重置費):補償被拆遷房屋所有權人的損失,以被拆遷房屋的結構和折舊程度劃檔,按平方米單價計算。
2、周轉補償費:用于補償被拆遷房屋住戶臨時居住房或自找臨時住處的不便,以臨時居住條件劃檔,按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼。
3、獎勵性補償費。計算公式:房屋拆遷補償價=宅基地區位補償價×宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價。
一、簽訂房屋拆遷補償協議的注意事項有哪些
1、審查簽訂合同的主體是否合法我們簽訂拆遷協議的一定要是拆遷人,具有法人資格,否則合同的簽訂會因為主體不明確、主體沒有承擔法律責任的能力而面臨無法履行的風險。比如拆遷指揮部、拆遷辦公室之類的機構,是不具備法人的主體資格的,拆遷一結束就撤了,找都找不著,更不要說以后履行的問題了。
2、合同的主要條款內容要明確很多被拆遷人都是第一次經歷拆遷,在合同細節應當怎么約定沒有經驗,經常簽訂的合同內容不明確,導致以后的履行的過程中存在麻煩。拆遷協議里比較重要必須明確的內容有:
(1)補償款的總金額及各項補償內容的具體明細,如果存在廠房出租的情況,這個各項補償內容的具體明細就尤為重要,這涉及到雙方以后分割拆遷補償款的份額確定。
(2)補償款的支付時間及支付方式。
(3)安置房、安置土地的面積及具體位置、土地性質因為地理位置決定了土地的區位價值,土地性質是住宅、工業還是商業也直接決定土地的價值,如果雙方在合同中沒有明確的約定,在實際履行中很容易產生糾紛。
(4)如果簽訂補充協議,補償協議上的內容必須合法,與主合同條款不沖突,如果對主合同有重大改動,須明確約定以補償協議約定為準。
二、房屋拆遷的相關制度有哪些
1、公示制度。拆遷實施單位必須在拆遷基地內設立公示欄,內容為:基地的拆遷補償方案;基地最低補償價和價格補貼系數;按面積標準房屋調換的有關規定;按時搬遷的獎勵政策和其他補助政策;評估單位名稱、評估人員姓名;房屋評估基準價;評估鑒定機構;拆遷公司名稱、基地負責人姓名、上崗工作人員工號;基地工作時間、公司和基地聯系電話等等。
2、信訪接待制度。
3、舉報制度。各區縣房地局拆遷管理部門,應在每一個拆遷基地設立舉報箱。舉報箱由專人定期開啟,對舉報反映的問題根據職責由有關部門進行調查、核實和處理。在舉報箱上告示市、區縣房地局管理部門的投訴電話。
4、承諾書制度。承諾書必須明確拆遷電位的責任,嚴格依法動遷,嚴禁對動遷戶哄、嚇、騙,嚴禁對未簽約居民戶斷水、電、氣、通信,嚴禁動遷工作人員打人、罵人等行為。
5、監管制度。
可以向當地人民政府、房屋征收部門投訴。
《國有土地上房屋征收與補償條例》
第七條
任何組織和個人對違反本條例規定的行為,都有權向有關人民政府、房屋征收部門和其他有關部門舉報。接到舉報的有關人民政府、房屋征收部門和其他有關部門對舉報應當及時核實、處理。
監察機關應當加強對參與房屋征收與補償工作的政府和有關部門或者單位及其工作人員的監察。
一、征地違法強拆可能存在哪些犯罪行為?
1、故意傷害被拆遷人身體的,構成故意傷害罪的,視情節可能被判處有期徒刑、無期徒刑直至死刑。
2、造成被拆遷人財物損毀的,數額較大或有其他特別嚴重情節的,可能構成故意毀壞財物罪,將受到7年以下有期徒刑的刑事處罰。
3、采用侮辱、誹謗的手段對被拆遷人的進行人身攻擊的,情節嚴重的,處三年以下有期徒刑、拘役、管制或者剝奪政治權利。
二、征地拆遷公告需載明哪些基本內容?
(一)征地批準機關、批準文號、批準時間和批準用途;
(二)被征用土地的所有權人、位置、地類和面積;
(三)征地補償標準和農業人員安置途徑;
(四)辦理征地補償登記的期限、地點。
三、征地拆遷的基本流程有哪些?
1、辦理用地申請。
用地單位需要征用土地進行項目建設的,應當向土地所在地的區縣國土房管局提交相關文件、資料,提出用地申請。
2、擬定征地方案。
行政主管部門收到用地單位提出的用地申請后,應自申請之日起30日內擬定農用地轉用方案、補充耕地方案、征用土地方案、工地方案。
3、征地審查。
國土房管局根據各項征地相關方案編制建設項目呈報說明書,并報送同級人民政府審核。
4、征地審核與批復。
行政主管部門收到建設項目呈報說明書和有關方案后,對文件資料齊全符合條件的,應當在5日內報經同級人民政府審核。
5、征用土地方案的公告。
征用農民集體所有土地的,征用土地方案應當在被征用土地所在的村、組內以書面形式公告,其中征用鄉(鎮)農民集體所有土地的,在鄉(鎮)人民政府所在地進行公告。
6、制定征地補償安置方案。
區縣國土房管局根據征用土地方案和征地補償登記情況,擬定征地補償、安置方案。
7、征地補償、安置方案的公告。
有關人民政府的國土房管部門會同有關部門根據批準的征收土地方案,在征收土地公告之日起45日內以被征收土地的所有權人為單位擬定征地補償、安置方案并予公告。
8、補償安置的實施。
關于印發蘇州市城市房屋拆遷治理條例實施辦法的通知
各區、民政府,蘇分工業園區、蘇州高新區管委會;市各委辦局/公司),各直屬單位:
現將《蘇州幣城.市房屋拆遷治理條例》實施辦法印發給你們,請認真貫徹執行。
《蘇州市城市房屋拆遷管理條例》實施辦法
《蘇州市城市房屋拆遷管理條例》(以下簡稱《市條例》)己由市人大常委會第36次會議制定并經省人大常委會第31次會議批準,自2002年11月五日起施行。為準確理解和運用《市條例》,規范拆遷行為和統一操作方法,特制定本實施辦法。
一、關于委托管理的分工和審批程序
(一)蘇州市人民政府城市房屋拆遷管理辦公室(以下簡稱市拆遷辦)受市建設局委托對全市城市房屋拆遷工作實施監督管理;吳中區、相城區建設局受市建設局委托對本區城市房屋拆遷工作實施監督管理。受委托的單位,不得再委托其他單位行使拆遷管理職能。
(二)受委托單位在報批拆遷許可證、公告、裁決書、行政處罰決定書時,應當連同報批的文件資料一起送市拆遷辦審查。市拆遷辦審查后報市建設局批準。
二、拆遷許可證、停辦通知等審批程序
(一)拆迂管理部門對申請拆遷事宜進行審查時,按分段審查形式進行。
1.當申請人提供《市條例》第六條第二款第二項文件后,由拆遷管理部門會同申請人對規劃紅線范圍進行勘查核對,確定拆遷范圍。現場勘查應當制作勘查意見書。
2.勘查確定拆遷范圍后,拆遷管理部門應當書面通知評估等工作,以便申請人預備資金。房源和制定切實可行的拆遷計劃和方案。
3.申請人提供全部文件資料后,拆遷管理部門應當在《市條例》規定的審查期限內完成審查工作,審查工作應圍情況和拆遷計劃方案的可行性來進行。
(二)《市條例》第七條規定的“拆遷范圍確定后”是指頒發拆遷許可證之日起。拆遷管理部門應當在折過項目驗收合格后,15個工作7內書面通知工商、規劃、房管、國土等有關部門及時辦理解凍手續。
三、其他管理問題
拆遷項目結束后,拆遷人和拆遷實施單位應及時通知拆遷管理部門,由拆遷管理部門進行審查驗收。驗收合格后,拆遷管理部門應當制作驗收合格單。對驗收不合格的,拆遷管理部門應責成拆遷人和拆遷實施單位及時整改,有違法行為的,經查實,依法予以處罰。
四、補償形式及相關拆遷協議的簽訂
(一)直管公房由房產管理局與承租戶解除租賃關系。拆遷人憑承租人的退租手續,分別與房產管理局和承租人簽訂貨幣補償安頓協議。單位房和私房需事前征求被拆遷人意見。
(二)拆遷人提供的房源作為產權調換房源,除此以外不作產權調換。選擇產權調換的,拆遷人與被拆遷人應當簽訂產權調換協議書。
(三)折遷人在交付產權調換房屋時,必須向被拆遷人提供房屋所有權登記證實、國有土地使用權分割證、國有土地使用權轉讓合同、住宅質量保證書、住宅使用說明書的原
件和拆遷許可證的復印件。
用二手房進行產權調換的,必須向被拆遷人提供原房屋所有權證和國有土地使用權證。
(四)有租賃關系的被拆遷人選擇貨幣補償的,必須向拆迂人提供已解除租賃關系的證實,或者另行安頓承租人的合同后,方可與拆迂人簽訂貨幣補償協議書。
(五)單位承租直管公房分配給職工居住且未變更戶名的,拆迂人根據原承租單位出具的分配證明和劃定各戶分配面積后,確定新的承租人,并與其簽訂貨幣補償協議書。
單位承租直管非居住用房分配給職工居住的(含單位自有非居住用房),按居住用房確認。職工得到居住后另行開店經營的,按照《市條例》第二十四條規定予以界定。
(六)直管公房承租人死亡后未變更承租人戶名的,可由同住的配偶憑戶籍證明與拆遷人簽訂貨幣補償協議書。配偶不同住或者也死亡的,可由同住子女憑戶籍證明并出具具結書后,與拆遷人簽訂貨幣補償協議書。承租人死亡后,沒有同住家庭成員的或者轉讓未變更戶名的,必須先到房管部門辦理戶名變更。被拆遷人憑變更手續與拆遷人簽訂貨幣補償協議書。
五、被拆遷房屋的用途界定與面積認定
(一)公益事業用房。《市條例》第二十七條規定的公益事業用房是指不以盈利為目的的文教衛生以及社會公共福利性非生產經營性事業用房。不包括民營。
公益事業用房在實行貨幣補償時,按其所在區位的住宅房拆遷計算辦法結算。如實行異地重建的,當新建房屋與被拆除房屋出現不同結構時,拆遷人與被拆遷人應當依據重生價格結算結構差價。被拆遷人需超出原規模進行建
設的,超出部分的費用由被拆遷人按市場價承擔。
(二)《市條例》第二十四條規定的住宅改作非住宅使用的,是指已實際開業經營使用的。對僅有變更手續,從未實際開業經營的或者已停業半年以上的,不予認定為非住宅(以營業稅單為依據)。
(三)《市條例》第二十四條第二款非商業用房改作商業用房自營或者出租營業的參照標準:自營開業的,開業部位在房屋所有權證記載的合法建筑面積內,并已辦理土地使用權用途變更手續,有營業執照和稅務登記證等有效批準文件。出租開業的,還需提供房屋租賃許可證、土地使用權準租許可證后方能認定。
(四)改變房屋用途的面積認定:
l自營開業的,以土地用途變更面積確認營業面積。
如樓層也確為經營場所的,以實際丈量為準。
2.出租開業和直管公房原租戶開業的,以房屋租賃許可證批準的面積認定。
3.變更面積或者批準面積明顯大于實際經營面積的,以實際經營面積認定。
(五)商業用房和非商業用房的分類詳見下表:
使用性質--單位性質--說明
商業
商業:指食品、飲料、煙草、日用百貨、紡織品、服裝、鞋帽、日用雜貨、五金、交電、化工、藥品、醫療器械、圖書報刊、家具、石油制品、汽車、摩托車及其零件、煤炭、計算機及軟件、辦公設備、首飾、生產資料等批零業店面
金融保險業:指各類銀行、信用社、信托公司、證券交易所、證券公司、保險公司、融資租賃公司經營部位
娛樂業:指歌舞廳、電子游戲廳、游樂園(場)、夜總會等娛樂場所
餐飲業:指飯店、酒店、飯館、快餐店、小吃店(鋪)、冷飲店、茶館等
服務業:指理發及美容化妝業、淋浴業、洗染業、攝影及擴印業、托兒所、日用品修理業、家務服務業、殯葬業、刻字、印名片、曬圖、復印、譽寫、旅館業(各類賓館、旅館、招待所、大車店)、租賃服務業、旅游服務等經營店面
非商業
工業、倉儲業:工業指各類工廠、車間、手工業作坊等,詳細包括:食品加工制造業、飲料制造業、煙草加工業、紡織業、服裝及其他纖維制品制造業、皮革、毛皮、羽絨及其制品制造業、木材加工及竹、藤、棕、草制品業、家具制造業、造紙及紙制品業、印刷業、紀錄媒介的復制、文教體育用品制造業、石油加工及煉焦業、化工原料及化學制品制造業、醫藥制造業、
化學纖維制造業、橡膠制品業、塑料制品業、非金屬礦物制品業、金屬冶煉及壓延加工業、金屬制品業、各類機械設備制造業、武器彈藥制造業、儀器業表制造業等倉儲業指國家或地方的倉備、中轉、外貿、供給等各種倉庫、油庫、材料廠等
辦公:指寫字樓、非營業性的公司用房
其他:以上未包括的非住宅使用性質
六、竣工不滿5年的住宅的認定標準:
(一)整幢房屋為多層住宅的和企事業單位建造的住宅以竣工驗收合格之日起計算。
(二)城市居民建造的住宅以核發建筑執照的日期為正式竣工日期。
(三)已征為國有土地的原集體土地上所建的住宅,被拆遷人能提供原始竣工驗收單的,以竣工驗收單的日期為準;被拆遷人不能提供原始竣工驗收單的,以原所在地人民
政府核發的建房批復日期加6個月建設期為正式竣工日期。
(四)增加10%的貨幣補償金額是指評估總額的10%(單指房屋合法面積)。
七、無地隊居民的房屋所有人和面積認定
已依法征用為國有土地的原集體土地上所建的房屋,以原所在地人民政府建房批復或者建設工程規劃許可證認定所有人和建筑面積;土地使用面積以宅基地證或者當地人民政府批準的用地面積認定。
八、居住困難戶補償安置原則
《市條例》第二十人.條規定的不小于原住房面積是下限規定,實際安置中應實事求是,充分考慮以下原則:
(一)有限解決居住困難。所謂有限是指在原面積的基礎上適當解決居住困難。因此,拆遷人要排除戶籍中不居住在內的人員(包括租賃他人住房居住的)。
(二)安置房源可用非成套房,但安置房的價值不得低于被拆遷人應得的貨幣補償款。
九、被拆遷人(承租人)購房契稅和辦證問題
(一)被拆遷人產權調換或者貨幣撲償后自行購房的,其調換房或自購房價值與被拆遷房屋原面積評估價值相等部分(以評估總額為準)的契稅免征。超過等值部分的,全額征收。
(二)被拆遷人可憑拆遷協議書、納稅申報通知單、拆遷許可證復印件、購房合同、發票等材料到市契稅征管所申報納稅。
十、其他有關問題
(一)《市條例》中規定辦理相關手續的期限均為工作
日。
(二)《市條例》第三十二條中規定的搬遷期限內提前搬遷的,是指拆遷人在拆遷現場宣布的提前搬遷期。
(三)各縣級市可以參照本辦法執行,也可以根據當地實際情況另行制定貫徹辦法。
(四)本辦法自2002年11月1日起實施。
(五)《市條例》及本辦法實施前已批準的拆遷項目,仍按原規定執行。2001年11月30日蘇州市人民政府印發關于貫徹《城市房屋拆遷管理條例》的若干意見的通知(蘇府[2001]77號文件)同時廢止。
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農村拆遷投訴電話是:12319。
主要接收以下情形的舉報:
1、土地違法行為違法批地,違法占地,違法轉讓土地使用權,破壞耕地,其他土地違法行為;
2、礦產資源違法行為違法勘查,違法開采,違法批準探礦權、采礦權,違法轉讓礦業權,其他礦產資源違法行為;
3、規劃違法行為未批先建行為、未按規劃許可建設行為、未報送竣工驗收資料行為、未驗線或驗線不合格繼續建設行為、未設置公示牌行為。
征收下列土地的,由國務院批準:
1、基本農田;
2、基本農田以外的耕地超過三十五公頃的;
3、其他土地超過七十公頃的。
1、報警處理。
2、打12348紀檢、法律、信訪舉報專線電話進行舉報。于違法建筑物、構筑物、設施:縣級以上地方政府,可責成有關部門或鄉、鎮政府,依法組織強拆。作出國有土地上房屋征收補償決定的市、縣級政府,經人民法院裁定,準予組織強拆。有管轄權的人民法院,可以依法組織的強拆。
國土資源違法行為舉報電話:
12336,征收農村集體土地必須經過省級以上人民政府批準,未經批準任何單位和個人不鞥使用集體土地進行建設,如果政府征收土地價格極低的話可以通過法律手段維護自身合法權益。
一、一般拆遷安置過渡費怎么算
拆遷超過三年過渡費的計算。拆遷過渡費是拆遷后,給被拆遷方的臨時安置租房費用。具體計算如下:
1.對于住宅房屋拆遷的過渡費,從逾期之日起,逾期1年以上的,按月增加2倍臨時安置補助費。增加的標準在原簽訂協議中的標準上增加;
2.拆遷生產、經營用房超過過渡期限的,其臨時安置補助費,按拆遷協議確定的標準,或評估機構確定的標準照發;
3.拆遷生產、經營用房超過過渡期限的,超過一年以上的,每年加發一次停產停業經濟損失補助費,也可按月發放。
二、拆遷安置費包括哪些
拆遷安置費包括:
1.房屋的補償
房屋價值的補償一般可以依照房屋的新舊程度和結構,按照平米進行計算,最終的價值需要評估機構根據評估辦法評估得來,需要注意的是,對房屋價值的補償,不能低于房屋征收公告日,被拆遷房屋周邊房地產的市場價格。
2.搬遷費
因為房屋拆遷導致的搬遷費用,一般會在補償方案中給出一個標準,具體的搬遷費用需要結合當地的物價。
3.安置費用
房屋拆遷后,安置房屋會在幾年后交付給拆遷戶,在這期間拆遷戶需要自己租房住,那么安置費用補償的就是這一部分,一般是按照被安置人口的數量計算,如果拆遷方已經提供周轉房屋的,則沒有安置費用。
4.停產停業
停產停業主要針對的是企業,因為拆遷導致企業停產停業,那么此時需要根據企業以往的經營情況給予補償。
5.獎勵補助
為了鼓勵拆遷戶們積極配合拆遷,一般的拆遷項目中都會有獎勵政策,這里需要拆遷戶注意的是,拆遷獎勵是在合理補償的基礎上。
三、沒有房產證能否享受拆遷安置
沒有產權證的房屋拆遷一般不能獲得補償。因為房屋拆遷補償是針對房屋產權,即所有權進行的補償。如果不能提供自己是合法房屋所有權人的證明文件(通常是指房屋所有權證),從法律意義上說,也就不是拆遷當事人,所以不能獲得補償。根據《國有土地上房屋征收與補償條例》規定,被征收人是指“被拆遷房屋的所有人。
拆遷過渡費的計算與拆遷安置費的包括內容是被拆遷方關注的重點。對于拆遷過渡費,逾期一年以上的住宅房屋拆遷,臨時安置補助費按月增加2倍;對于拆遷生產、經營用房超過過渡期限的,臨時安置補助費按協議或評估機構確定的標準發放。拆遷安置費包括房屋補償、搬遷費、安置費用、停產停業補償和獎勵補助。需要注意的是,沒有產權證的房屋一般不能享受拆遷安置補償。根據相關法規,只有被拆遷房屋的合法所有人才有權獲得補償。
拆遷可以向拆遷的監管部門投訴,如果是非法強拆,當事人可以去紀委舉報,也可以去信訪部門投訴。此外,根據法律法律規定,當事人還可以申請行政復議,或者向人民法院起訴。
法律客觀:
《國有土地上房屋征收與補償條例》第三十條市、縣級人民政府及房屋征收部門的工作人員在房屋征收與補償工作中不履行本條例規定的職責,或者濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的,由上級人民政府或者本級人民政府責令改正,通報批評;造成損失的,依法承擔賠償責任;對直接負責的主管人員和其他直接責任人員,依法給予處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任。《國有土地上房屋征收與補償條例》第三十一條采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷,造成損失的,依法承擔賠償責任;對直接負責的主管人員和其他直接責任人員,構成犯罪的,依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的,依法給予處分;構成違反治安管理行為的,依法給予治安管理處罰。
拆遷補償糾紛解決途徑
拆遷補償糾紛解決途徑通常有多種選擇。首先,當您遇到拆遷補償問題時,可以嘗試與相關部門進行溝通和協商,例如當地政府拆遷辦公室或城市規劃部門。他們可能會提供補償方案或解決方案。其次,您可以尋求法律援助,咨詢專業的律師或法律機構,以了解您的權益和法律途徑。此外,您還可以考慮通過仲裁或調解來解決糾紛,這是一種相對快速和低成本的解決方式。最后,如果以上途徑無法解決問題,您可以考慮提起訴訟,通過法院來解決爭議。總之,選擇適合您情況的解決途徑是解決拆遷補償糾紛的關鍵。
拆遷補償糾紛解決途徑多樣。可向監管部門投訴,非法強拆可向紀委舉報或信訪部門投訴。法律規定還可申請行政復議或向法院起訴。《國有土地上房屋征收與補償條例》明確對違法行為追責。解決糾紛可與相關部門協商,尋求法律援助,考慮仲裁或調解。無法解決可提起訴訟。選擇適合的途徑是關鍵。
強拆停水停電的投訴方法如下:
1、打電話給供水部門和供電局詢問其斷水斷電的原因;將斷水斷電的行為向當地的政府及部門,省委省政府進行舉報。
2、強拆停水停電可以向當地的房屋拆遷管理部門的或者是其他的相關行政主管提出投訴舉報意見。
3、向房屋拆遷管理部門和其他相關行政主管部門提出查出申請。
4、向違法行政主體的上級行政機關或有關部門責令改正,對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分。被拆遷人可以依據此條款去尋求救濟。
依據我國相關法律的規定,拆遷人、接受委托的拆遷單位在實施拆遷中采用恐嚇、脅迫以及停水、停電等方式強迫搬遷的,房屋拆遷管理部門責令停止拆遷給予處罰,構成犯罪的追究刑事責任。
維權指南:如何應對強制拆遷和停水停電問題
強制拆遷和停水停電問題是許多人面臨的困擾。在應對這些問題時,首先要了解自己的權利和法律保護。針對強制拆遷,可以尋求法律援助機構的幫助,咨詢相關法律專家以了解自己的權益和可行的救濟途徑。同時,保留相關證據和文件,如拆遷通知、合同等,以便日后維權。對于停水停電問題,可以先與相關部門聯系,了解停水停電的原因和預計恢復時間。如若問題得不到解決,可向消費者權益保護組織投訴,或尋求法律途徑解決。維權過程中,要保持冷靜,合法合規地行使自己的權益,以期取得公正的結果。
在面對強制拆遷和停水停電問題時,我們應該深入了解自身的權利和法律保護。針對強制拆遷,可以尋求法律援助機構的幫助,咨詢專業法律專家以了解自己的權益和可行的救濟途徑。同時,保留相關證據和文件,如拆遷通知、合同等,以備日后維權之需。對于停水停電問題,可以先與相關部門聯系,了解停水停電的原因和預計恢復時間。如問題未能解決,可向消費者權益保護組織投訴,或尋求法律途徑解決。在維權的過程中,保持冷靜,合法合規地行使自己的權益,以期獲得公正的結果。
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投稿:祁夏
內容審核:羅娟律師
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