拆遷評(píng)估規(guī)范要求，北京圣運(yùn)律師事務(wù)所為您整理拆遷評(píng)估規(guī)范要求的相關(guān)法律知識(shí)，猜您可能還想了解關(guān)于●拆遷評(píng)估規(guī)范要求是什么●拆遷評(píng)估規(guī)范要求標(biāo)準(zhǔn)●拆遷評(píng)估規(guī)定。
依據(jù)《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》(建住房[2003]234號(hào)) 第四條 拆遷估價(jià)由具有房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估資格的估價(jià)機(jī)構(gòu)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)估價(jià)機(jī)構(gòu)）承擔(dān)，估價(jià)報(bào)告必須由專(zhuān)職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字。 第五條 拆遷估價(jià)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正、合法的原則。任何組織或者個(gè)人不得非法干預(yù)拆遷估價(jià)活動(dòng)和估價(jià)結(jié)果。 第六條 市、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公示一批資質(zhì)等級(jí)高、綜合實(shí)力強(qiáng)、社會(huì)信譽(yù)好的估價(jià)機(jī)構(gòu)，供拆遷當(dāng)事人選擇。 拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開(kāi)、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式。 房屋拆遷許可證確定的同一拆遷范圍內(nèi)的被拆遷房屋，原則上由一家估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估。需要由兩家或者兩家以上估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估的，估價(jià)機(jī)構(gòu)之間應(yīng)當(dāng)就拆遷估價(jià)的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取等進(jìn)行協(xié)調(diào)并執(zhí)行共同的標(biāo)準(zhǔn)。 第七條 拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)確定后，一般由拆遷人委托。委托人應(yīng)當(dāng)與估價(jià)機(jī)構(gòu)簽訂書(shū)面拆遷估價(jià)委托合同。 第十四條 拆遷估價(jià)應(yīng)當(dāng)參照類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格和市、縣人民政府或者其授權(quán)部門(mén)定期公布的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，結(jié)合被拆遷房屋的房地產(chǎn)狀況進(jìn)行。 第十五條 拆遷估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，做好實(shí)地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料。 實(shí)地查勘記錄由實(shí)地查勘的估價(jià)人員、拆遷人、被拆遷人簽字認(rèn)可。 因被拆遷人的原因不能對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行實(shí)地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷人不同意在實(shí)地查勘記錄上簽字的，應(yīng)當(dāng)由除拆遷人和估價(jià)機(jī)構(gòu)以外的無(wú)利害關(guān)系的第三人見(jiàn)證，并在估價(jià)報(bào)告中作出相應(yīng)說(shuō)明。 第十六條 拆遷估價(jià)一般應(yīng)當(dāng)采用市場(chǎng)比較法。不具備采用市場(chǎng)比較法條件的，可以采用其他估價(jià)方法，并在估價(jià)報(bào)告中充分說(shuō)明原因。 第十八條 估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將分戶(hù)的初步估價(jià)結(jié)果向被拆遷人公示7日，并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)明，聽(tīng)取有關(guān)意見(jiàn)。 公示期滿后，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向委托人提供委托范圍內(nèi)被拆遷房屋的整體估價(jià)報(bào)告和分戶(hù)估價(jià)報(bào)告。委托人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人轉(zhuǎn)交分戶(hù)估價(jià)報(bào)告。 第十九條 拆遷人或被拆遷人對(duì)估價(jià)報(bào)告有疑問(wèn)的，可以向估價(jià)機(jī)構(gòu)咨詢(xún)。估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向其解釋拆遷估價(jià)的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取和估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生的過(guò)程。 第二十條 拆遷當(dāng)事人對(duì)估價(jià)結(jié)果有異議的，自收到估價(jià)報(bào)告之日起5日內(nèi)，可以向原估價(jià)機(jī)構(gòu)書(shū)面申請(qǐng)復(fù)核估價(jià)，也可以另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估。 第二十一條 拆遷當(dāng)事人向原估價(jià)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核估價(jià)的，該估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書(shū)面復(fù)核估價(jià)申請(qǐng)之日起5日內(nèi)給予答復(fù)。估價(jià)結(jié)果改變的，應(yīng)當(dāng)重新出具估價(jià)報(bào)告；估價(jià)結(jié)果沒(méi)有改變的，出具書(shū)面通知。 拆遷當(dāng)事人另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估的，受托估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)出具估價(jià)報(bào)告。 第二十二條 拆遷當(dāng)事人對(duì)原估價(jià)機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議或者另行委托估價(jià)的結(jié)果與原估價(jià)結(jié)果有差異且協(xié)商達(dá)不成一致意見(jiàn)的，自收到復(fù)核結(jié)果或者另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)報(bào)告之日起5日內(nèi)，可以向被拆遷房屋所在地的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)估價(jià)專(zhuān)家委員會(huì)）申請(qǐng)技術(shù)鑒定。 第二十三條 估價(jià)專(zhuān)家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起10日內(nèi)，對(duì)申請(qǐng)鑒定的估價(jià)報(bào)告的估價(jià)依據(jù)、估價(jià)技術(shù)路線、估價(jià)方法選用、參數(shù)選取、估價(jià)結(jié)果確定方式等估價(jià)技術(shù)問(wèn)題出具書(shū)面鑒定意見(jiàn)。 估價(jià)報(bào)告不存在技術(shù)問(wèn)題的，應(yīng)維持估價(jià)報(bào)告；估價(jià)報(bào)告存在技術(shù)問(wèn)題的，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯(cuò)誤，重新出具估價(jià)報(bào)告。
1:你所講的第一條太籠統(tǒng)了,應(yīng)遵循的原則實(shí)在太多.建議你認(rèn)真閱讀一下城市房屋拆遷管理?xiàng)l例(國(guó)務(wù)院305號(hào)令) 2: 城市房屋拆遷評(píng)估，先由拆遷人委托房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行分類(lèi)評(píng)估，并出具分類(lèi)評(píng)估委托書(shū)。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)被拆遷房屋的具體區(qū)位、地段、用途、結(jié)構(gòu)、環(huán)境等因素，對(duì)該拆遷范圍內(nèi)被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)平均價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，出具分類(lèi)評(píng)估報(bào)告書(shū)。分類(lèi)評(píng)估一般不含裝飾、裝修、設(shè)施等方面的室內(nèi)評(píng)估，拆遷范圍內(nèi)被拆遷戶(hù)數(shù)較少的除外。拆遷估價(jià)一般應(yīng)當(dāng)采用市場(chǎng)比較法。不具備采用市場(chǎng)比較法條件的，可以采用其他估價(jià)方法，并在估價(jià)報(bào)告中充分說(shuō)明原因。 拆遷評(píng)估價(jià)格應(yīng)當(dāng)以人民幣為計(jì)價(jià)的貨幣單位，精確到元。 估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將分戶(hù)的初步估價(jià)結(jié)果向被拆遷人公示7日，并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)明，聽(tīng)取有關(guān)意見(jiàn)。 公示期滿后，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向委托人提供委托范圍內(nèi)被拆遷房屋的整體估價(jià)報(bào)告和分戶(hù)估價(jià)報(bào)告。委托人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人轉(zhuǎn)交分戶(hù)估價(jià)報(bào)告。 3:具體程序簡(jiǎn)單點(diǎn)說(shuō)1,拆遷人上門(mén)進(jìn)行摸底調(diào)查2,提交相關(guān)資料申請(qǐng)房屋拆遷主管部門(mén)發(fā)放拆遷許可證3,拆遷人請(qǐng)?jiān)u估機(jī)構(gòu)對(duì)被拆遷區(qū)域進(jìn)行分類(lèi)評(píng)估4,在分類(lèi)評(píng)估基礎(chǔ)上結(jié)合被拆遷房屋進(jìn)行協(xié)商.5,協(xié)商不成的共同確定評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)單棟被拆遷房屋進(jìn)行分戶(hù)評(píng)估,協(xié)商不成由房屋拆遷主管部門(mén)抽簽決定.6,雙方當(dāng)事人申請(qǐng)復(fù)估或申請(qǐng)專(zhuān)家鑒定.7,申請(qǐng)房屋拆遷主管部門(mén)行政裁決.大概就是這些步驟.
《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定了對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。也就是說(shuō)從現(xiàn)在開(kāi)始拆遷（即新條例中的房屋征收）的，應(yīng)當(dāng)考慮周邊差不多房產(chǎn)的市場(chǎng)售價(jià)。如果是商鋪的話，還要考慮你有無(wú)營(yíng)業(yè)執(zhí)照有無(wú)納稅，如果有的話還應(yīng)當(dāng)給予停產(chǎn)停業(yè)的補(bǔ)償。具體的標(biāo)準(zhǔn)，新條例授權(quán)當(dāng)?shù)厥〖?jí)人民政府制定。
一、房屋拆遷評(píng)估流程1、具有相關(guān)資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)接受評(píng)估任務(wù)。專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)的工作人員在接到上級(jí)主管部門(mén)或委托單位的委托后開(kāi)展具體評(píng)估工作。2、房屋評(píng)估前的準(zhǔn)備。就是準(zhǔn)備好產(chǎn)權(quán)登記資料、房屋建筑資料、土地資料等必須的資料。3、評(píng)估人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查。就是指評(píng)估人員對(duì)被拆遷房屋的各項(xiàng)技術(shù)資料進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)測(cè)定。4、相關(guān)資料的綜合分析。這一程序的主要目的是合理地確定被拆遷房屋作價(jià)補(bǔ)償?shù)幕緮?shù)據(jù)，為補(bǔ)償提供可靠的依據(jù)。5、編寫(xiě)相關(guān)評(píng)估報(bào)告。評(píng)估人員綜合被拆遷房屋資料，提出作價(jià)評(píng)估意見(jiàn)，具體確定被拆遷房屋價(jià)格的重要過(guò)程。6、評(píng)估復(fù)核和審批。在評(píng)估工作人員完成評(píng)估工作后，由復(fù)核員到實(shí)在進(jìn)行復(fù)核，復(fù)核后報(bào)審批人員進(jìn)行審批。二、房屋拆遷評(píng)估方法（一）市場(chǎng)法按照現(xiàn)行規(guī)定，農(nóng)民對(duì)農(nóng)村宅基地只享有使用權(quán)，其所有權(quán)屬于所屬集體經(jīng)濟(jì)組織，所以無(wú)法形成類(lèi)似城市房屋的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，房屋買(mǎi)賣(mài)僅僅局限在集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間，也就不存在統(tǒng)一的市場(chǎng)價(jià)格。因此，在房屋價(jià)值評(píng)估中無(wú)法使用市場(chǎng)法。但是市場(chǎng)法在日前實(shí)踐中大量出現(xiàn)的小產(chǎn)權(quán)房交易中應(yīng)用較多。（二）收益法農(nóng)村房屋價(jià)值評(píng)估從理論上應(yīng)該可以采用收益法，收集果體土地類(lèi)似企業(yè)的收人和投人成本等用以計(jì)算客觀收益，但是實(shí)踐中農(nóng)村沒(méi)有形成統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場(chǎng)，可以收集的資料很少，導(dǎo)致收益法也不適用農(nóng)村房屋價(jià)值評(píng)估。（三）假設(shè)開(kāi)發(fā)法假設(shè)開(kāi)發(fā)法又被稱(chēng)為“剩余法”，預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常開(kāi)發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。主要適用于具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)。運(yùn)用此方法應(yīng)把據(jù)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)在投資開(kāi)發(fā)前后的狀態(tài)，以及投資開(kāi)發(fā)后的房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)方式。然而，農(nóng)村房屋并沒(méi)有明確再開(kāi)發(fā)計(jì)劃，自然就無(wú)法適用。（四）成本法指求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。在目前農(nóng)村房屋價(jià)值評(píng)估中多采用這種方法。
一般農(nóng)村的房屋評(píng)估是什么標(biāo)準(zhǔn)：1. 房子拆遷評(píng)估是拆遷辦委托評(píng)估公司評(píng)估的，他們說(shuō)你的房子值多少錢(qián)1平米就是多少錢(qián)1平米，沒(méi)有老百姓說(shuō)話的余地。2. 你家兩百多平米面積可以拿兩套一百多平米的房子，如果只要一套150平米的房子，那剩下的50平米面積就白白浪費(fèi)，拱手送人了。不過(guò)你浪費(fèi)的只是面積，兩百多平米拆遷補(bǔ)償款你還是拿到了。3. 你家裝修的費(fèi)用拆遷辦會(huì)按他們的霸王條款折舊補(bǔ)償給你。4. 拆遷補(bǔ)償計(jì)算;總面積乘以評(píng)估價(jià)+過(guò)度費(fèi)(面積乘以比例)+搬遷費(fèi)(面積乘以比例)+鼓勵(lì)獎(jiǎng)(這一項(xiàng)費(fèi)用純屬忽悠人的，目的是讓你早搬家，最后遲搬早搬都得給你，千萬(wàn)別上當(dāng))+裝修補(bǔ)償+空調(diào)、電視、網(wǎng)絡(luò)、電話的拆裝費(fèi)+大件電器拆遷損耗+花草樹(shù)木以及其他今后無(wú)法享受、無(wú)法恢復(fù)的損失等等。5. 可以放心的是，政府拆完之后一定不會(huì)虧欠你的。
吳少博律師：這個(gè)問(wèn)題應(yīng)該進(jìn)行區(qū)別對(duì)待。在實(shí)踐中體現(xiàn)出來(lái)的補(bǔ)償辦法、法律依據(jù)、企業(yè)的客觀狀況可能會(huì)不一致，我主要談一談企業(yè)拆遷補(bǔ)償總體原則的問(wèn)題。一、企業(yè)拆遷總體補(bǔ)償基本原則按照國(guó)務(wù)院2011年1月19日的《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》(國(guó)務(wù)院令第590號(hào))，整體補(bǔ)償必須是按照市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估，住建部配套的房地產(chǎn)評(píng)估規(guī)范中也出現(xiàn)了類(lèi)似要求，也就是講補(bǔ)償是按照市場(chǎng)比較法的原則進(jìn)行實(shí)際評(píng)估。市場(chǎng)比較法如何確認(rèn)？說(shuō)通俗了就是按照所在的區(qū)域、地段、用途、性質(zhì)、年限以及相關(guān)具有市場(chǎng)主體因素的房屋所體現(xiàn)出的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行實(shí)際評(píng)估。房地產(chǎn)評(píng)估規(guī)范也講到了所參考的周邊類(lèi)似的房屋價(jià)值。特別是租賃土地的企業(yè)不具有完整的土地使用權(quán)，在進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估的時(shí)候所謂的類(lèi)似房地產(chǎn)價(jià)值往往體現(xiàn)不到承租人身上，承租人只有獲得地上附著物補(bǔ)償?shù)臋?quán)利，對(duì)于土地使用權(quán)補(bǔ)償沒(méi)有權(quán)利獲得。但是一旦你有完整的土地使用權(quán)，并且有房產(chǎn)手續(xù)也用于商業(yè)、工業(yè)等經(jīng)營(yíng)，都是按照實(shí)有的用途進(jìn)行補(bǔ)償。實(shí)際在進(jìn)行評(píng)估的時(shí)候不可能完全參照當(dāng)?shù)刂苓叺目陀^狀況進(jìn)行補(bǔ)償，在進(jìn)行實(shí)際補(bǔ)償?shù)綍r(shí)候還要進(jìn)行分割，土地、廠房、停產(chǎn)停業(yè)損失等要分別補(bǔ)償。特別是土地加廠房就是一個(gè)完整的不動(dòng)產(chǎn)的狀態(tài)，在補(bǔ)償?shù)臅r(shí)候要按照市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償。在實(shí)踐中可能各個(gè)企業(yè)面臨的情況都不一樣，具體到實(shí)際補(bǔ)償中會(huì)有一些區(qū)別。二、企業(yè)拆遷評(píng)估的時(shí)候，每一塊的評(píng)估價(jià)值如何確定？（一）土地的補(bǔ)償土地所有權(quán)的形式是集體所有制和國(guó)有土地，集體是集體建設(shè)用地，國(guó)有土地分商業(yè)、工業(yè)、住宅，工礦倉(cāng)儲(chǔ)、教育娛樂(lè)等。在實(shí)際評(píng)估的時(shí)候可能會(huì)有區(qū)別。集體土地現(xiàn)在還不能上市交易，只是在北京十八個(gè)縣市區(qū)試點(diǎn)。市場(chǎng)價(jià)值如何體現(xiàn)呢？我們就要參考市場(chǎng)評(píng)估規(guī)范當(dāng)中的類(lèi)似原則了。集體建設(shè)用地類(lèi)似于國(guó)有工業(yè)用地，因?yàn)榧w建設(shè)用地也是建設(shè)了廠房，跟國(guó)有工業(yè)用地是一個(gè)道理，這也符合“類(lèi)似原則”中的同用途、同種類(lèi)、同區(qū)域。如果標(biāo)有了國(guó)有土地住宅用途，即便寫(xiě)著“住宅用途”但是卻用于實(shí)際經(jīng)營(yíng)。這個(gè)時(shí)候要區(qū)分是符合廠房的實(shí)際經(jīng)營(yíng)還是商業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)，因?yàn)檫@兩項(xiàng)補(bǔ)償差距非常大，商業(yè)的補(bǔ)償比工廠補(bǔ)償最高可高出7-10倍。現(xiàn)在在實(shí)際補(bǔ)償中有“就高不就低”的原則，價(jià)值排序是：商業(yè)＞住宅＞工業(yè)，如果是住宅卻用于工業(yè)，實(shí)際據(jù)應(yīng)該按照住宅的方式來(lái)補(bǔ)償，如果住宅用于商業(yè)，應(yīng)該按照商業(yè)的方式來(lái)補(bǔ)償。（二）廠房的補(bǔ)償以前的評(píng)估規(guī)范中劃定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，要根據(jù)種類(lèi)、結(jié)構(gòu)、材質(zhì)以及形態(tài)進(jìn)行不同方式的評(píng)估。廠房有磚木的、磚混的、木質(zhì)的、鋼構(gòu)的等，價(jià)值怎么衡量呢？就是現(xiàn)在的建安成本（房屋建筑成本和房屋設(shè)施設(shè)備安裝成本的簡(jiǎn)稱(chēng)），在實(shí)踐中有很多廠房的高度、寬度和結(jié)構(gòu)都不一樣，我見(jiàn)過(guò)最寬的廠房達(dá)到十五米以上，高度在六米五以上，這樣的廠房就是一層抵兩層。根據(jù)廠房用途結(jié)構(gòu)不一致補(bǔ)償也有區(qū)別，比如講冷庫(kù)不是按照平方算的，是按照立方算的，因?yàn)槔鋷?kù)四周都進(jìn)行了設(shè)備添置。（三）廠房跟土地有空余的怎么補(bǔ)償？如果你有完整的土地使用權(quán)，空余的土地也要進(jìn)行土地市場(chǎng)價(jià)值補(bǔ)償。在此要糾正一個(gè)問(wèn)題，各個(gè)地方以前公布的區(qū)位補(bǔ)償價(jià)，市場(chǎng)價(jià)值永遠(yuǎn)是循環(huán)變動(dòng)的，除非區(qū)位補(bǔ)償價(jià)每年都調(diào)整，如果不調(diào)整無(wú)法反映市場(chǎng)價(jià)值。（四）停產(chǎn)停業(yè)損失停產(chǎn)停業(yè)損失的問(wèn)題往往不納入房地產(chǎn)評(píng)估規(guī)范，而是單獨(dú)的制定政策。以前是根據(jù)納稅額進(jìn)行推算，現(xiàn)在在實(shí)踐中用的不多了，大部分是按每平方米直接補(bǔ)償多少錢(qián)。我覺(jué)得在進(jìn)行一次性停產(chǎn)停業(yè)損失的時(shí)候要進(jìn)行區(qū)別對(duì)待，要根據(jù)企業(yè)的具體狀況。這應(yīng)該是作為企業(yè)而言最主要的補(bǔ)償項(xiàng)目，其他的就是裝修附屬物、可移動(dòng)和不可移動(dòng)的機(jī)器設(shè)備等等，這些都是據(jù)實(shí)評(píng)估。在此給企業(yè)主提一點(diǎn)個(gè)人建議，在進(jìn)行評(píng)估的時(shí)候一定要非常謹(jǐn)慎，而且要消息靈通，多參考市場(chǎng)價(jià)值。轉(zhuǎn)自北京吳少博律師事務(wù)所文章
一、住宅房屋評(píng)估通常由四部分組成：1、房屋占用范圍內(nèi)的土地價(jià)格；2、建筑物重置價(jià)格；3、建安費(fèi)用；4、裝修裝飾部分的費(fèi)用。二、計(jì)算公式：估價(jià)對(duì)象價(jià)格=某類(lèi)型房屋的基準(zhǔn)價(jià)格×（1+樓層修正系數(shù)）×（1+朝向修正系數(shù)）×（1+其他因素修正系數(shù)）+房屋裝修部分價(jià)格三、基準(zhǔn)價(jià)格修正法主要是對(duì)于成片或成棟被拆遷房屋使用，評(píng)估機(jī)構(gòu)可以用市場(chǎng)比較法或成本法確定某類(lèi)型房屋的基準(zhǔn)價(jià)格，然后根據(jù)不同房屋的樓層、朝向、采光、通風(fēng)、功能布局、成新度、維護(hù)保養(yǎng)等因素，對(duì)該基準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚纱说贸霾煌课莸脑u(píng)估價(jià)格。一、朝向修正朝向以廳房陽(yáng)臺(tái)為準(zhǔn)。成片密集的磚木結(jié)構(gòu)房屋，一般不進(jìn)行朝向修正。四、住宅房屋評(píng)估的市場(chǎng)比較法就是在被拆遷房屋同一供需圈收集成交時(shí)間不超過(guò)1年的市場(chǎng)交易案例，并確定與估價(jià)對(duì)象的區(qū)位、建筑結(jié)構(gòu)等相同或相近的3個(gè)以上的可比實(shí)例。五、房屋裝修裝飾部分價(jià)格=房屋裝修裝飾重置價(jià)格×（耐用年限-實(shí)際使用年限）÷耐用年限。房屋裝修裝飾重置價(jià)格應(yīng)按照本市房屋裝修裝飾工程定額標(biāo)準(zhǔn)的有關(guān)規(guī)定評(píng)估。各類(lèi)房屋裝修裝飾的耐用年限：住宅8年；辦公用房7年；商場(chǎng)、店鋪、餐館等營(yíng)業(yè)性用房5年；廠房、倉(cāng)庫(kù)5年。估價(jià)人員可結(jié)合實(shí)地查勘情況，根據(jù)裝修裝飾檔次、質(zhì)量、維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況以及功能、經(jīng)濟(jì)等方面的折舊因素綜合確定折舊率或成新率。但與按直線折舊計(jì)算的差異不宜超過(guò)30%。另外，建筑物重置價(jià)格的費(fèi)用構(gòu)成應(yīng)符合《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定。建安費(fèi)用應(yīng)按照本市建筑工程定額標(biāo)準(zhǔn)的有關(guān)規(guī)定評(píng)估。六、非住宅房屋宜采用兩種以上的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，比如市場(chǎng)比較法、成本法和收益法。前兩種方法都跟住宅房屋的方法一樣。如確有困難，只能采用一種方法的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明理由。能收集充分市場(chǎng)交易實(shí)例的，應(yīng)優(yōu)先采用市場(chǎng)比較法。沒(méi)有條件采用市場(chǎng)比較法的，可采用收益法。采用收益法評(píng)估時(shí)，房屋的收益、費(fèi)用計(jì)算應(yīng)符合《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定。資本化率的選取可采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值，風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值不宜超過(guò)5%。
拆遷評(píng)估是我們通常說(shuō)的拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估。拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估指的是在拆遷公告下發(fā)后，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法對(duì)拆遷區(qū)域內(nèi)的房產(chǎn)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估確定的行為。我國(guó)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》中第三章第十九條規(guī)定：房屋征收評(píng)估辦法由國(guó)務(wù)院住建部制定，制定過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。因拆遷造成停業(yè)損失：補(bǔ)償拆遷款的5%因征收非住宅房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的，按被征收房屋價(jià)值的5%進(jìn)行補(bǔ)償，如果被征收人認(rèn)為損失超過(guò)5%的，可由選定的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)停產(chǎn)停業(yè)損失進(jìn)行評(píng)估，并按照評(píng)估結(jié)果予以補(bǔ)償。而以前關(guān)于停產(chǎn)停業(yè)的損失補(bǔ)償，是按被拆遷人上年度的平均工資水平，對(duì)被拆遷范圍內(nèi)直接從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的在冊(cè)人員，補(bǔ)償6個(gè)月費(fèi)用。承租人補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)提高10%征收直管公房、自管公房的補(bǔ)助款，支付給承租人，承租人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模o予承租人90%補(bǔ)償，給予被征收人10%補(bǔ)償。原拆遷政策是補(bǔ)償承租人80%，補(bǔ)償產(chǎn)權(quán)人10%。被征地的村或者村民小組建制撤銷(xiāo)的補(bǔ)償安置：（1）可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇與貨幣補(bǔ)償金額同等價(jià)值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。（2）貨幣補(bǔ)償金額計(jì)算公式為：（被拆除房屋建安重置單價(jià)結(jié)合成新＋同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價(jià)＋價(jià)格補(bǔ)貼）×被拆除房屋的建筑面積。（3）被拆除房屋評(píng)估如選用重置法的，按重置單價(jià)結(jié)合成新，由征地單位委托具有房屋拆遷評(píng)估資格的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估；同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價(jià)及價(jià)格補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，由被拆除房屋所在地的市、縣人民政府根土地市場(chǎng)的實(shí)際情況制定并公布。被征地的村或者村民小組建制不撤銷(xiāo)的補(bǔ)償安置：（1）對(duì)未轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)戶(hù)籍的被拆遷人應(yīng)當(dāng)按下列規(guī)定予以補(bǔ)償安置：（2）具備易地建房條件的區(qū)域，可以在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的中心村或居民點(diǎn)范圍內(nèi)申請(qǐng)宅基地新建住房，并獲得相應(yīng)的貨幣補(bǔ)償；（3）貨幣補(bǔ)償金額計(jì)算公式為：（被拆除房屋建安重置單價(jià)結(jié)合成新＋價(jià)格補(bǔ)貼）×被拆除房屋的建筑面積；被拆遷人使用新宅基地所需的費(fèi)用，由建設(shè)單位支付給被征地的村或者村民小組。被拆遷人申請(qǐng)宅基地新建房屋的審批程序，按照國(guó)家和當(dāng)?shù)剞r(nóng)村住房建設(shè)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。（4）不具備易地建房條件的區(qū)域，可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇與貨幣補(bǔ)償金額同等價(jià)值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。被拆遷人不得再申請(qǐng)宅基地新建住房。其原則應(yīng)當(dāng)是使被拆遷人的居住水平不因拆遷而降低。房屋拆遷補(bǔ)償及安置費(fèi)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)：房屋拆遷貨幣補(bǔ)償＝合法擁有房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格＋房屋裝修裝飾商定補(bǔ)償金額（或經(jīng)評(píng)估確定的房屋裝修裝飾補(bǔ)償金額）；房屋拆遷補(bǔ)償差價(jià)＝合法擁有房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格＋房屋裝修裝飾商定補(bǔ)償金額或經(jīng)評(píng)估確定的房屋裝修裝飾補(bǔ)償金額）－被拆遷人獲得調(diào)換產(chǎn)權(quán)的房屋的評(píng)估價(jià)格；（被拆遷人或承租人）房屋拆遷安置費(fèi)＝搬遷補(bǔ)助費(fèi)＋沒(méi)有提供周轉(zhuǎn)房情況下的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)＋超過(guò)過(guò)渡期限的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)＋非住宅房屋因停產(chǎn)、停業(yè)造成的損失賠償費(fèi)。（以上回答發(fā)布于2015-07-21，當(dāng)前相關(guān)購(gòu)房政策請(qǐng)以實(shí)際為準(zhǔn)）點(diǎn)擊查看更多房產(chǎn)信息
2011年6月3日住建部公布了《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》。根據(jù)該辦法規(guī)定，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，對(duì)市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法等評(píng)估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。被征收房屋的類(lèi)似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場(chǎng)法評(píng)估；被征收房屋或者其類(lèi)似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益，應(yīng)當(dāng)選用收益法評(píng)估；被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估。可以同時(shí)選用兩種以上評(píng)估方法評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)選用兩種以上評(píng)估方法評(píng)估，并對(duì)各種評(píng)估方法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分析后，合理確定評(píng)估結(jié)果。
您好：可以跟政府或開(kāi)發(fā)商協(xié)商確定的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。目前沒(méi)有非常明確的對(duì)裝修款的補(bǔ)償。現(xiàn)有的補(bǔ)償是針對(duì)房屋，例如：城市的房子有兩種補(bǔ)償方式：1.房屋置換，相同地段最低拆多少補(bǔ)多少；2.貨幣補(bǔ)償，最低是周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)。更多拆遷知識(shí)建議您關(guān)注京平拆遷。
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投稿：孔婷
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