一、農(nóng)村房屋連環(huán)買賣合同的效力認(rèn)定

農(nóng)村房屋買賣合同有效的情形

(1)出賣人和買受人均是同一村的村民。如果出賣人和買受人均是同一個村的村民，那么該合同是符合法律規(guī)定的，買賣合同當(dāng)然有效。

(2)買受人在買賣房屋時與出賣人不是同一個村的村民，但是，之后將戶口遷入到該村。那么，由于買受人具備了同一個村村民的資格，屬于同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員，買賣合同有效。

(3)房屋買賣合同經(jīng)過多次流轉(zhuǎn)，最后流轉(zhuǎn)到同一個村村民手里，那么該房屋買賣合同也有效。

(4)農(nóng)村房屋買賣合同的買受人在購買房屋時是村民，后又轉(zhuǎn)為居民的，不影響合同的效力。農(nóng)村房屋買賣合同無效的情形

(1)農(nóng)村村民將房屋賣給城鎮(zhèn)居民。農(nóng)村房屋買賣合同的買受人無論是將房屋出賣給本市的居民還是外省市的居民，合同都是無效的。

(2)農(nóng)村村民將房屋出賣給其他村的村民。農(nóng)村房屋買賣合同的購買人無論是本市的村民還是外省市的村民，都是無效的。

一、城鎮(zhèn)居民買農(nóng)村房屋可以嗎

(一)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民個人對農(nóng)村房屋享有所有權(quán)，對宅基地享有合法的使用權(quán)。按照民法典中所有權(quán)的基本理論，應(yīng)對其所有房屋享有完全處分的權(quán)能。根據(jù)房地一體的原則，房屋宅基地使用權(quán)在買賣中一并發(fā)生轉(zhuǎn)移，所以，應(yīng)當(dāng)允許農(nóng)村房屋出售，但應(yīng)當(dāng)禁止宅基地使用權(quán)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓給城鎮(zhèn)居民。

(二)農(nóng)村的房屋是農(nóng)民最重要的財產(chǎn)，非農(nóng)業(yè)人口可以繼承其親屬遺留在農(nóng)村的房屋。同樣是農(nóng)村的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，既然允許非農(nóng)業(yè)人口繼承農(nóng)村的房屋，應(yīng)當(dāng)也允許農(nóng)村房屋買賣，因?yàn)橘I賣和繼承是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的不同形式。

(三)現(xiàn)行法律并未禁止農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織與其他組織通過聯(lián)營合資等形式對農(nóng)村房屋共有。聯(lián)營、合資經(jīng)營這種形式亦是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的變相形式，而且按照《民法典》的有關(guān)規(guī)定，這種轉(zhuǎn)讓的形式并未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，因而所簽合同在法律上是有效的。

(四)允許農(nóng)村房屋出賣給非農(nóng)業(yè)人口，也是農(nóng)村和城市房地產(chǎn)市場統(tǒng)一的需要。農(nóng)村村民享有的住房所有權(quán)與城市居民的住房在所有權(quán)的權(quán)屬方面并無二致，如果對村民售房采取限制性政策，對村民來說是不公平的。如果農(nóng)村房地產(chǎn)永遠(yuǎn)被貼上農(nóng)村的標(biāo)簽，不能轉(zhuǎn)化為城市土地，或者城市人口不能通過合法的買賣獲得農(nóng)村房屋，那么，農(nóng)村就無法吸引外部投資，使其城市化。

二、宅基地轉(zhuǎn)讓需要什么手續(xù)？

轉(zhuǎn)讓宅基地的法定條件是：出賣人和買受人必須均是同一村的村民；買受人在買賣房屋時與出賣人不是同一個村的村民，但是之后將戶口遷入到該村；買受人符合宅基地申請標(biāo)準(zhǔn)；所出售的房屋建造合法，符合當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)；房屋買賣需集體經(jīng)濟(jì)組織批準(zhǔn)同意。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《中華人民共和國民法典》第一百四十三條具備下列條件的民事法律行為有效：

(一)行為人具有相應(yīng)的民事行為能力;

(二)意思表示真實(shí);

(三)不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗。

《中華人民共和國民法典》第四百六十五條依法成立的合同，受法律保護(hù)。

依法成立的合同，僅對當(dāng)事人具有法律約束力，但是法律另有規(guī)定的除外。

二、農(nóng)村房屋連環(huán)買賣合同

(一)違反一戶一宅的農(nóng)村房屋買賣合同的效力。(二)非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員間農(nóng)村房屋買賣合同效力。(三)共有人一方未經(jīng)他方同意出售農(nóng)村房屋的情形。(四)農(nóng)村拆遷安置房買賣合同糾紛。(五)小產(chǎn)權(quán)房買賣問題。(六)新農(nóng)村建設(shè)中的房屋買賣引發(fā)的糾紛，等等。

一、縣城宅基地買賣規(guī)定

農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。”農(nóng)村村民一戶只能申請一處宅基地，農(nóng)民宅基地使用權(quán)由于是村民基于其身份而無償取得的與集體經(jīng)濟(jì)組織成員的資格是聯(lián)系在一起的。在一定程度上，宅基地具有社會福利和社會保障的功能。所以，農(nóng)村房屋宅基地可以在本村村民之間互相買賣流轉(zhuǎn)，賣給非本村人的屬于無效的買賣。

農(nóng)村房屋宅基地買賣合同無效怎么辦，受房價或者其他原因的影響，總有人無視法律規(guī)定，暗地里交易，擅自與他人簽訂合同購買宅基地使用權(quán)。從表面看來，購房者占了很大的便宜，但是由于買賣合同屬于無效合同，農(nóng)村房屋宅基地的買賣行為不受法律的保護(hù)。因此，一旦發(fā)生糾紛則會被要求返還房屋，造成一定的經(jīng)濟(jì)損失，這就啞巴吃黃連了。所以，在此建議各位想要購買農(nóng)村宅基地房屋的朋友們，慎重考慮。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《中華人民共和國土地法》

第十一條農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會經(jīng)營、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營、管理。

第十二條土地的所有權(quán)和使用權(quán)的登記，依照有關(guān)不動產(chǎn)登記的法律、行政法規(guī)執(zhí)行。依法登記的土地的所有權(quán)和使用權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個人不得侵犯。

法規(guī)有效性校驗(yàn)：2024年6月17日

三、農(nóng)村房屋連環(huán)交易合同的效力認(rèn)定

農(nóng)村房屋連環(huán)交易合同的效力認(rèn)定

作者：廣東乾敬律師事務(wù)所 湛萬楊律師

規(guī)則總結(jié)

農(nóng)村村民出售其宅基地上的房屋給城市居民或者非本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，該房屋買賣合同違反國家土地管理政策，損害農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織利益，一般應(yīng)認(rèn)定無效。

農(nóng)村村民出售其宅基地上的房屋給本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，或連環(huán)交易最后一手買受人為本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，相關(guān)房屋買賣合同可以認(rèn)定有效。

案例導(dǎo)入

甲系村集體成員，將其擁有的宅基地房房出售給村外人乙，后乙將該宅基地房賣給該村集體成員丙。

甲去世后，其繼承人丁訴至法院，要求法院確定甲與乙的交易無效，并要求乙返還房屋。

乙辯稱已將房屋出售給丙，丙辯稱該案訴爭與其無關(guān)。

法院判決駁回甲的訴訟請求。

案件分析

該案例涉及非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間進(jìn)行農(nóng)村房屋“連環(huán)買賣”的法律效力認(rèn)定問題。

我國《土地管理法》第六十二條第一款、第二款規(guī)定，“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)； 農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。”該條規(guī)定了我國農(nóng)村宅基地申請取得應(yīng)適用“一戶一宅”原則，即農(nóng)村村民以“戶”為單位可通過申請，在符合相關(guān)條件及要求的情況下可向本集體經(jīng)濟(jì)組織申請一處宅基地，強(qiáng)調(diào)了農(nóng)村宅基地社會保障職能以及基于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份的福利屬性。

該條第三款、第四款規(guī)定，“農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)； 農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。”該條重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)了農(nóng)村宅基地居住使用的保障性性質(zhì)，“出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)”，更鮮明體現(xiàn)了我國現(xiàn)行法律對農(nóng)村宅基地非營利性物權(quán)屬性的硬性規(guī)定和制度引領(lǐng)。

關(guān)于宅基地作為一種特殊不動產(chǎn)用益物權(quán)的法律規(guī)定，在我國《物權(quán)法》中亦有所體現(xiàn)。該法第一百五十二條規(guī)定，“宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。”該條即對應(yīng)《土地管理法》第六十二條第四款之規(guī)定，特意將宅基地使用權(quán)這種特殊形式的不動產(chǎn)用益物權(quán)的“收益”權(quán)能予以廢除，作為同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員的本村村民，僅對集體所有的宅基地享有占有、使用之權(quán)利；該法第一百五十三條規(guī)定，“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。”至此，《物權(quán)法》作為劃分不動產(chǎn)及動產(chǎn)權(quán)利歸屬狀態(tài)的“靜態(tài)法”，對類似宅基地使用權(quán)這種政策性較強(qiáng)的特殊不動產(chǎn)用益物權(quán)進(jìn)行了內(nèi)斂收縮性規(guī)定，將宅基地使用權(quán)取得、行使即轉(zhuǎn)讓等“動態(tài)”變化過程的立法賦予了《土地管理法》等法律法規(guī)以及國家相關(guān)規(guī)定。可見，我國現(xiàn)行法律對宅基地的取得、行使以及轉(zhuǎn)讓等均嚴(yán)格控制在同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員范圍內(nèi)。可是，如果非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間進(jìn)行農(nóng)村房屋及院落的“連環(huán)買賣”的話，究竟是單獨(dú)認(rèn)定每一個買賣行為均因違反法律的強(qiáng)制性或禁止性規(guī)定而一律認(rèn)定為無效，還是應(yīng)從立法原意處罰，在整體性考量“連環(huán)買賣”的前因后果的前提下，加以綜合認(rèn)定呢？

就本案而言，甲作為A村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，將該集體經(jīng)濟(jì)組織擁有所有權(quán)、自己擁有使用權(quán)的宅基地向非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員的本案被告乙轉(zhuǎn)讓，該行為明顯違背我國現(xiàn)行法律之規(guī)定；然而被告乙又將該處宅院流轉(zhuǎn)到同為A村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的本案第三人丙手中這一舉措，又糾正了非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員卻擁有該集體經(jīng)濟(jì)組織成員理應(yīng)享有宅基地使用權(quán)這一關(guān)鍵錯誤，在“房地一體”原則下，又達(dá)到了農(nóng)村集體所有的土地與該村集體經(jīng)濟(jì)組織成員特定身份相掛鉤的理想狀態(tài)和立法初衷。

故，孤立來看，貌似前后兩個農(nóng)村房屋買賣行為均因違反國家相關(guān)政策以及法律的強(qiáng)制性規(guī)定而歸于無效；但綜合來看，前后兩個房屋“連環(huán)買賣”之行為已經(jīng)將非同一農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員卻擁有宅基地使用權(quán)的不法狀態(tài)予以消除，客體法益回歸本位、立法原意得以彰顯，可以認(rèn)定連環(huán)交易有效。

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內(nèi)容審核：羅娟律師

來源：臨律-農(nóng)村房屋連環(huán)買賣合同的效力認(rèn)定，