一、強制拆遷的風險防范

（一）依法實施征收拆遷

《條例》和《規定》的出臺，從司法審查和監督的角度，對被征收人合法權益賦予了多重保護。被征收人對于征收決定不服可以起訴；對補償決定不服可以起訴；政府申請強制執行需要經過司法審查和裁定；執行中存在違法情形可以起訴。要順利通過這重重關卡，唯一的法寶就是依法實施征收拆遷。

從申請強制執行的立案要求和審查內容看，人民法院作出準予強制執行的前提是征收行為程序合法、正當，補償公平、合理。行政機關只要從源頭上抓起，嚴格按照法定程序實施征收行為，通常都會得到老百姓的理解和支持。即便出現個別釘子戶，也可以向人民法院申請強制執行。人民法院也賦予了行政機關權利救濟途徑，對于人民法院作出的不予受理或不準予執行的裁定，行政機關可以向上一級人民法院申請復議。

值得注意的是，行政機關在走到申請強制拆遷的程序時，往往已經歷了較長時間。在這過程中，經常要查閱或使用相關文件，如果對這些文件疏于管理，遺失了部分作出征收補償決定的證據和依據，人民法院就可能因申請不符合形式要件而不予受理。因此，行政機關應建立一套健全的檔案管理機制。

（二）做好社會穩定風險評估

《條例》第十二條規定，市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當按照有關規定進行社會穩定風險評估。社會穩定風險評估不僅是作出征收決定的必備程序，也是人民法院審查強制拆遷申請的必備要素。上海交通大學國際與公共事務學院教授徐家良在回答瀟湘晨報記者時指出，社會穩定風險，是指政府與公民之間出現的各種矛盾和沖突，一旦超越底線，損害公民基本權利和合法利益，可能會引發信任危機和制度危機，嚴重威脅社會的可持續發展。

社會穩定風險評估是征收行為的重要環節，不是簡單以風險評定等級作為征收決策的依據，而是通過從合法、合理、可行、安全等方面進行調查、論證，對征收項目中可能出現的困難、矛盾集中的問題等提前把握，擬定應對措施，并在具體實施過程中有針對性的解決。例如，在入戶調查時，就可以對被征收人進行政策宣講，聽取并記錄被征收人的意見，了解被征收人的家庭、生活情況。調查結果匯總后，就可以初步把握項目實施過程中可能遇到的問題，可能無法達成補償協議的被征收人及原因，根據不同原因采取不同措施。在征收實踐中，沒有在簽約期內達成征收補償協議的，并不都是因為被征收人提出過高的補償要求。有的是因歷史遺留問題產生權屬糾紛，有的是因繼承權糾紛無法達成一致。像這種情況，行政機關申請強制執行時，應加強與被執行人的溝通，保障其征收補償利益不受損失，一般在強拆過程中或強拆后不會引發更大的矛盾。而對于哪些補償要求明顯超出政策標準的釘子戶，在強拆后往往會再提起訴訟要求賠償。因此，強拆過程中一定要做好財產保全和證據保全工作。

（三）建立有效的強制執行工作程序

行政機關依據法院準予強制執行裁定組織實施強制拆遷時，也應當制定嚴格的工作程序。包括但不限于：

（1）發出執行通知，要求被執行人限期搬遷；

（2）發出執行公告，告知強制拆遷的時間，要求被執行人自行遷出房屋；

（3）制定周密詳細的執行預案，作好執行前的準備工作；

（4）清點被執行人物品，制作物品清單?？梢匝埍粓绦腥藛挝?、社區工作人員現場見證或者由公證處進行公證，做好保全工作；

（5）將物品遷至指定地點，清點、交接財物。做好證據保全；

（6）發出執行情況告知書，告知被執行人執行情況、領取補償款或安置房的方式，告知被執行人申請行政復議或提起行政訴訟的權利救濟途徑等。

二、如何防范拆遷風險？

如今，房屋不是正在被拆遷，就是在將被拆遷的途中。

而一旦涉及到拆遷，就是一家人的身家財產面臨著被“瓜分”。

古人講：未雨綢繆，就是在即將發生的事情面前做好萬全準備，以備不時之需，這也是現今講的風險意識。

面對拆遷，你也只有做好萬全的準備，才能在拆遷中獲得更高的利益，保全自己原有房屋的價值。

1.了解拆遷項目的背景主要包括拆遷項目的性質，是屬于集體土地上的拆遷，還是國有土地上的拆遷？拆遷的主體是誰，項目的規劃內容是什么？拆遷的期限，拆遷的規模、是否和公共利益相關聯？拆遷的補償總額是多少？

(這對企業客戶確定心理價位很重要)項目是否得到區、縣及以上人民政府的批準、是否履行了相關征收補償條例的法律文件？是否在征收開始的時候征詢了相關公眾的意見、是否按照2011年公布的《國有土地上征收和補償條例》規定的法律程序？以上內容都是在拆遷征收時容易讓拆遷證收方鉆“法律空子”的地方。

拆遷征收方往往會混淆主體，模糊事實等，以達到以最快的速度、最低補償拆遷的目的，而這也是拆遷戶維權爭理的點，拆遷戶在拆遷開始前就該足夠熟悉和了解這些內容。

2.吃透各項拆遷安置補償的政策雖然拆遷方所制定的各項補償政策的標準都普遍偏低，在我們確定補償要求的時候僅有參考價值，但是還是要對具體的政策進行細細的研讀，因為只有在充分了解的情況下，才能質疑其中政策的不合理、不合法之處。

在拆遷過程中，經常遇到補償項目補償缺漏項的情況，比如明對公攤面積的缺省遺漏，對院落面積的忽略等，這些都直接損害被拆遷戶、被征收方的合法利益。

被拆遷戶、被征收方也只有在充分了解政策的前提下，才能明了該如何讓自己的相關利益都能納入補償中。

3.進行自我體檢，消除法律隱患拆遷征收房屋一般會涉及到各種有關證件，一旦有遺缺或者手續不全的證件，會很快被定義為“違建”，補償自然而然落空，這也是政府慣常的伎倆。

所以，在拆遷征收前，一定要保證自己房屋證件齊全，手續完備。

在國有土地上：按照我國土地及房產管理法律、法規規定，土地使用權證、土地規劃證、城市建筑規劃許可證三證齊全，可以辦理房屋產權證，成為完全合法的建筑。

這是拆遷戶在拆遷前必須要解決的證件、手續問題。

在集體土地上：我國2008年1月1日城鄉規劃法實施以來，在自家宅基地上建房子，也要經過政府部門的審批并按照規劃建造，方屬于合法建筑。

這里面因各地方的政策不同，審批程序也有一定差異。

對比以上條件，看看你的房屋是否達到合法程度，這是對拆遷風險防控的必要措施。

4、擴寬信息渠道，儲備法律專業人員在拆遷中，要有意識地建立信息渠道，要做到隨時能夠了解拆遷進展的相關信息，包括拆遷方的信息和其他被拆遷方的信息。

有了準確的情報才能進行決策，知己知彼才能勝券在握。

所以聽到要拆遷開始的信息后，就要考慮怎么建立信息來源渠道，切勿因為信息不對稱導致自己錯失獲得有利補償的良機。

且要通過多方位的信息渠道表達自己的合理需求，充分發揮自己的知情權、參與權。

一旦有了拆遷消息，就要開始對自己的房屋進行預算和評估，然后準備好談判方案和應急預案。

三、強制拆遷所面臨的風險

（一）不予受理的風險

《規定》第二條規定，行政機關向人民法院申請強制執行，除《條例》規定的強制執行申請書及附具材料外，還應當提供：征收補償決定及相關證據和所依據的規范性文件；征收補償決定送達憑證、催告情況及房屋被征收人、直接利害關系人的意見；社會穩定風險評估材料；申請強制執行的房屋狀況；被執行人的姓名或者名稱、住址及與強制執行相關的財產狀況等具體情況；法律、行政法規規定應當提交的其他材料。

上述規定是人民法院對強制執行申請形式要件的審查，若形式要件不符合規定或者材料不全，應當限期補正。不符合形式要件或者逾期無正當理由不補正材料的，人民法院不予受理。

除形式要件外，《規定》在申請期限上也作出了限定。強制執行的申請應當自被執行人的法定起訴期限屆滿之日起三個月內提出；逾期申請的，除有正當理由外，人民法院不予受理。

（二）不準予執行的風險

人民法院在審查期間，可以根據需要調取相關證據、詢問當事人、組織聽證或者進行現場調查。對于征收補償決定存在以下情形之一的，法院裁定不準予執行：

1、明顯缺乏事實根據；

2、明顯缺乏法律、法規依據；

3、明顯不符合公平補償原則，嚴重損害被執行人合法權益，或者使被執行人基本生活、生產經營條件沒有保障；

4、明顯違反行政目的，嚴重損害公共利益；

5、嚴重違反法定程序或者正當程序；

6、超越職權；

7、法律、法規、規章等規定的其他不宜強制執行的情形。

過去，人民法院對行政行為的審查主要是看行政行為是否違反法定程序?！兑幎ā烦雠_后，加入了正當程序、明顯不符合公平補償原則，嚴重損害被執行人合法權益，或者使被執行人基本生活、生產經營條件沒有保障，大大加強了人民法院對行政行為的審查力度，充分體現了對被執行人權益的保護。

不準予執行的七種情形，實際上就是行政機關在征收過程中容易出現的違法情形，法院以此作為審查是否準予執行的標準，進一步實現對權力的制約和監督。審判實踐中，人民法院在組織聽證時，除要求提供征收補償決定合法性的證據和法律依據，往往還要求行政機關提供作出征收決定的證據和依據。如果行政機關的征收補償行為違反法定程序，或者雖不違反法定程序，但是補償決定明顯違反公平原則、損害被征收人合法權益的，人民法院就可能裁定不準予執行。

（三）實施強拆過程中的風險

人民法院裁定準予執行的，一般由作出征收決定的市、縣級人民政府組織實施。這是從現實可行性出發，經有關國家機關反復協商后形成的共識。一是考慮法院的執行能力問題；二是社會穩定風險評估是由市、縣級人民政府做的，由政府組織實施更容易控制風險。但從另一方面可以看出，強制拆遷是個燙手的山芋，政府在組織實施強制拆遷時將面對更加激化的矛盾，極易引發暴力沖突和訴訟風險。

向法院申請強制拆遷是政府在無法與被征收人達成協議情況下的無奈之舉，這就意味著雙方之間的對話、溝通路徑已全部關閉。在這樣對抗的情境中實施強拆本就困難重重。實踐中，經常出現強制拆除房屋后，被執行人提起行政賠償之訴，要求行政機關賠償因強拆導致的財產損失。甚至有一些被執行人主張房屋中有大量金條、現金遺失，要求巨額賠償。此外，執行人員的政治、業務素質也極大地影響強制拆遷的效果。在工作中的一個小小失誤就可能造成程序錯誤。一些執行人員作風不嚴謹，態度不當，也容易讓被執行人產生誤會，甚至引發激烈對抗。

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內容審核：黎雪雁律師

來源：臨律-強制拆遷的風險防范，