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企業(yè)拆遷補償三部分,企業(yè)拆遷補償款的稅收:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

  • 發(fā)布時間:

    2024-07-26 10:19:56
  • 作者:

    圣運律師
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企業(yè)拆遷補償三部分,1、拆遷資產(chǎn)補償,包括無法搬遷的土地、房屋、建筑物和地上附著物,以及確因搬遷而發(fā)生損失的機器設(shè)備而生的補償;2、拆遷費用補償,包括搬遷前期費用和搬遷過程中發(fā)生的停工費用、機器設(shè)備調(diào)試修復(fù)費用以及物資的拆卸、包裝和運輸、解

企業(yè)拆遷補償三部分,企業(yè)拆遷補償款的稅收:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

一、企業(yè)拆遷補償三部分

1、拆遷資產(chǎn)補償,包括無法搬遷的土地、房屋、建筑物和地上附著物,以及確因搬遷而發(fā)生損失的機器設(shè)備而生的補償;

2、拆遷費用補償,包括搬遷前期費用和搬遷過程中發(fā)生的停工費用、機器設(shè)備調(diào)試修復(fù)費用以及物資的拆卸、包裝和運輸、解聘員工補償費等費用;

3、基于拆遷政策發(fā)生的獎勵費用,包括速遷費、拆遷獎勵費等。

法律依據(jù):

根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》第三十三條,因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)停業(yè)的,拆遷人可以給予適當(dāng)補償。

一、廠房拆遷賠償是多少

1、房屋拆遷費:要按廠房的標(biāo)準(zhǔn)給予補償,標(biāo)準(zhǔn)各地不一,不能按農(nóng)房的標(biāo)準(zhǔn),如果你沒有房產(chǎn)證,至少也要爭取參照廠房或是靠近廠房標(biāo)準(zhǔn)。

2、構(gòu)附著著物補償費:包括地壩、水池、植物、道路、堡坎等等,各類標(biāo)準(zhǔn)不一,但都是政策規(guī)定死了的,清點時不遺漏時就行。

3、設(shè)備折舊處理。廠房內(nèi)不能搬遷的設(shè)備、設(shè)施,由你提供購入發(fā)票(收據(jù)),作折舊處理補償。

4、搬遷費。可以移動的設(shè)備、廠房內(nèi)的其他設(shè)施搬遷費用,由你自己根據(jù)搬遷數(shù)量、距離做測算,雙方商定。若提前搬遷還有獎勵費用。

5、談判,如果你有合法手續(xù),如果你租地合同未到期,完全可以通過與政府談判,爭取更大的補償。因為作為廠房,搬遷必然影響生產(chǎn)從而造成損失,在補償中也會相應(yīng)加以考慮,但不是瞞天喊價,不然雙方談不攏。

6、廠房重置成新價

廠房重置成新價就是廠房重置后再建起來需要多少錢,被拆遷房屋拆遷時幾成新也有重置成新的問題。實踐中出現(xiàn)的客觀狀態(tài)有建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施物,只要滿足正規(guī)廠房的固定形態(tài)都應(yīng)該按照房屋來計算。實踐中由于房屋的結(jié)構(gòu)、寬度、高度都不一樣,補償價格也不一樣。有一些廠房使用磚木結(jié)構(gòu)臨時搭建的,可能不滿足四面都有墻的要求,但是用于了正常的生產(chǎn)經(jīng)營,原則上也應(yīng)該按照建筑物的房屋重置成新價標(biāo)準(zhǔn)來計算。基本上有一種廠房外在固體屬性,那么就可以按照廠房重置成新價來補償。

7、停產(chǎn)停業(yè)損失費

因為拆遷造成企業(yè)的停產(chǎn)停業(yè)損失的費用。一般情況下要滿足有營業(yè)執(zhí)照、納稅登記、納稅記錄、實際經(jīng)營的行為等等這些才能滿足一個正常的企業(yè)廠房進行生產(chǎn)經(jīng)營的條件,這樣才能獲得一次性停產(chǎn)停業(yè)損失費。還有一個問題需要提醒大家,就是在實踐中有很多企業(yè)注冊地址和實際經(jīng)營地址不一致,這是不行的,注冊地址和實際經(jīng)營地址是一致的才能滿足合法的經(jīng)營主體。

二、企業(yè)拆遷的補償規(guī)定

法律主觀:

根據(jù)相關(guān)規(guī)定,就企業(yè) 拆遷補償 標(biāo)準(zhǔn)如下:一是 拆遷 資產(chǎn)的補償費用,包括:無法搬遷的土地、房屋、建筑物和地上附著物,以及確因搬遷而發(fā)生損失的機器設(shè)備而生的補償?shù)? 二是停產(chǎn)停業(yè)損失,以實際情況而定,一般既包括實際經(jīng)營損失也可酌情包括預(yù)期經(jīng)營損失; 三是拆遷補償費用,包括搬遷前期費用和搬遷過程中發(fā)生的停工費用、機器設(shè)備調(diào)試修復(fù)費用以及物資的拆卸、包裝和運輸、解聘員工補償費等費用; 四是基于拆遷政策發(fā)生的獎勵費用,包括速遷費、拆遷獎勵費等。 (一)拆遷資產(chǎn)補償費用 1、實踐中關(guān)于土地補償費用存在的問題。 企業(yè)的經(jīng)營場地一般是通過租賃得來。租賃的土地分為租賃國有土地和租賃 集體土地 兩種。企業(yè)拆遷必然會導(dǎo)致這種租賃關(guān)系的終止,那么企業(yè)在 租賃合同 中的期待利益如何保障根據(jù)《條例》規(guī)定,拆遷補償對象是國有土地上的建筑物及附屬物,對空地或凈地的補償,拆遷 法規(guī) 并沒有做出統(tǒng)一的規(guī)定。對集體土地上的建筑物拆遷也沒用規(guī)定。 也有直接通過招拍掛或劃撥的方式取得國有 土地使用權(quán) 的。但土地管理法中關(guān)于國有土地使用權(quán)收回方面,僅規(guī)定給予適當(dāng)補償,但沒有詳細的規(guī)定。 全國各地方的拆遷土地補償,往往與房屋、建筑物補償計算在一起,不明晰、不透明的情況大量存在,使得權(quán)利人的權(quán)益無法獲得相應(yīng)的合理補償。同時,這也是我們立法機關(guān)和行政機關(guān)在制訂法律、法規(guī)和政策性文件的時候,應(yīng)當(dāng)加以保護的地方,希望有關(guān)部門能夠引起重視。 2、房屋、建筑物補償費用確定問題。 對于房屋、建筑物的補償,應(yīng)當(dāng)以相關(guān) 房產(chǎn)證 明登記的建筑面積為計算標(biāo)準(zhǔn)。因為歷史原因無法 辦理房產(chǎn)證 明和土地證明的,可經(jīng)實際丈量確定。房屋、建筑物的價值一般應(yīng)由拆遷人、被拆遷人共同委托評估公司,評估公司根據(jù)相關(guān)評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),確定房屋、建筑物的實際價值。 3、設(shè)備補充費用按照重置成新價計算 設(shè)備搬遷安裝費用應(yīng)當(dāng)按國家和當(dāng)?shù)匾?guī)定的貨物運輸價格、設(shè)備安裝價格計算。機器設(shè)備分為兩類:一類是可搬遷設(shè)備;二是不可搬遷設(shè)備;可搬遷設(shè)備因拆遷而引起的損失費又可分為實物損失費和功能損失費。實物損失費包括拆卸費用、運輸費用、安裝費用、調(diào)試費用等。功能損失費用包括搬遷引起的機器精度下降、不合格產(chǎn)品的增多。對于不可搬遷設(shè)備,拆遷會導(dǎo)致該設(shè)備的廢棄,故應(yīng)結(jié)合其成新和重置價,計算設(shè)備重置成新價,對所有人進行補償。 在拆遷的實際操作中,拆遷非住宅房屋,其設(shè)備搬遷和安裝費用,每個地方應(yīng)當(dāng)有確定的標(biāo)準(zhǔn);無法恢復(fù)使用的設(shè)備,按照設(shè)備重置價結(jié)合成新給予補償。 (二)停產(chǎn)停業(yè)損失 該部分是法律實踐中出現(xiàn)爭執(zhí)較大的部分,我認(rèn)為停產(chǎn)停業(yè)費用不僅應(yīng)當(dāng)包括原材料、半成品等物品的實際損失,還應(yīng)當(dāng)包括按照往年同一時期的實際銷售額或利潤額確定補償數(shù)額。這部分費用,往往是直接影響企業(yè)賠償總額的部分,因此,也是 律師 維權(quán)的重中之重。 《條例》第二十三條規(guī)定對因 征收房屋 造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補償,根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。具體標(biāo)準(zhǔn)和計算方法該條例并沒有統(tǒng)一規(guī)定,其他法律、行政法規(guī)也沒有進行規(guī)定。在法律實踐中,補償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)、依據(jù)常常由市一級地方政府以政策性文件規(guī)定,各地補償標(biāo)準(zhǔn)不同,計算方法也不同,這在立法上未免是一個遺憾。 (三)拆遷補償費用 1、設(shè)備搬遷安裝費 對于可搬遷的設(shè)備,應(yīng)當(dāng)本著繼續(xù)利用的原則,進行異地搬遷安裝, 繼承 投入使用。據(jù)此產(chǎn)生的設(shè)備搬遷和安裝費用是拆遷引起的必然損失,拆遷人應(yīng)當(dāng)予以補償。 2、解聘員工的安置補償費用。 因拆遷而解聘員工的安置補償費用,在法律法規(guī)政策性文件中并沒有詳細性規(guī)定,屬于拆遷當(dāng)事人相互協(xié)商爭取的項目。拆遷如果導(dǎo)致員工解聘,那么,應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體與員工簽訂的 勞動合同 ,結(jié)合 勞動法 有關(guān)規(guī)定給予補償。 (四)基于拆遷政策發(fā)生的獎勵費用 在拆遷的過程中,拆遷人為了加快拆遷進度,拆遷人往往會采取速遷獎勵的辦法鼓勵被拆遷人、承租人盡早簽訂 拆遷安置補償協(xié)議 ,搬出拆遷范圍。獎勵費用金額的大小,由拆遷人根據(jù)拆遷實際確定,也可由拆遷人、被拆遷人、實際承租人之間協(xié)商確定。應(yīng)當(dāng)注意的是,如果被拆遷廠房的所有人和使用人發(fā)生分離時,獎勵費用應(yīng)當(dāng)支付給實際使用被拆遷廠房的承租人,這已經(jīng)由政策性文件進行規(guī)定,也是合情合理的做法。 二、企業(yè)拆遷過程中,企業(yè)主應(yīng)當(dāng)如何維權(quán)(以承租企業(yè)為例) 事實上,拆遷人與被拆遷人在協(xié)商補償、訂立補償安置協(xié)議的過程中,承租人也沒有權(quán)利參與到其中來。這樣一來,一旦面臨拆遷,作為承租人的企業(yè)想獲取補償就會陷入非常被動的局面。在現(xiàn)實生活中,因歷史上的改制原因,國有企業(yè)改制不徹底、集體企業(yè)轉(zhuǎn)型不成功,企業(yè)產(chǎn)權(quán)、廠房產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)權(quán)屬混亂不清等情況,導(dǎo)致企業(yè)以承租人的身份從事生產(chǎn)經(jīng)營的情況非常之多。那么,承租企業(yè)面臨拆遷應(yīng)當(dāng)如何為自己爭取利益呢 1、承租企業(yè)在拆遷前的準(zhǔn)備 許多被拆遷企業(yè)、承租企業(yè)在面臨拆遷的時候,往往抱有一種“等”、“耗”、“拖”的態(tài)度。他們認(rèn)為,只要我能拖得住撐得久,動遷組終會因為拆遷進度的壓力而接受被拆遷人提出的補償條件。事實上,這是一種非常錯誤的想法。 首先,法律上規(guī)定了“久拖不搬”的強制手段。《 行政強制法 》和《條例》確立了行政強拆和司法強拆的兩種救濟手段,面臨被拆遷人、承租人“久拖不搬”的情況,拆遷人有權(quán)依照法律程度申請 強制拆遷 ,被拆遷人、拆遷關(guān)系人意圖想通過“拖”的方式而阻止拆遷人的拆遷,這是不現(xiàn)實的想法; 其次,在以前的拆遷案例中確實存在因時間拖得過久,拆遷人給予被拆遷人較高補償?shù)那闆r,但我們不能把給予較高補償?shù)脑蚝唵螝w于“等”、“耗”、“拖”。拆遷是一種依法而為之的法律行為,哪些項目應(yīng)當(dāng)補償、哪些情形應(yīng)當(dāng)照顧、基于何種標(biāo)準(zhǔn)補償,都是經(jīng)由法律、法規(guī)、地方政策性文件所規(guī)范的,所有的拆遷補償都是納入到法律、法規(guī)、政策性文件中的,而不是拆遷人自主決定的事情。 再次,抱有“等”、“耗”、“拖”想法的被拆遷人往往把全部精力集中于補償款的安置上,而忽視了補償款分割的法律風(fēng)險化解。律師在辦案的過程中,經(jīng)常會遇到這種情況:在補償款談妥之前,被拆遷人、承租人往往站成一線,共進共退,以圖爭取更多的利益。而一旦補償款落實之后,被拆遷人、承租人以及拆遷關(guān)系人會因為之前的權(quán)屬約定不明而再起 訴訟 ,請求法院依法為其進行動遷款的分割,拆遷之事本已麻煩甚多,再加上動遷款的分割,更容易出現(xiàn)親朋關(guān)系破裂、子女關(guān)系緊張的情況。而這一切,其實都可以通過拆遷前的準(zhǔn)備,通過約定各方權(quán)利的方式,很容易地把拆遷后的法律風(fēng)險給化解掉。但很多拆遷人、拆遷關(guān)系人并沒有注意到這一點,而徒增許多煩惱和糾紛。 2、承租企業(yè)在拆遷前可以做的準(zhǔn)備工作有: (1)深度審查拆遷中的各方權(quán)利義務(wù)關(guān)系,確定因拆遷而發(fā)生關(guān)系的各方主體 與住宅房屋拆遷相比,非住宅房屋拆遷(企業(yè)拆遷)因為土地、房屋的權(quán)屬關(guān)系復(fù)雜,在拆遷過程中會有更多的拆遷關(guān)系人在里面。如果被拆遷房屋是自有產(chǎn)權(quán)辦公用房,并享有完整的國有土地使用權(quán),被拆遷人就是被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)人,拆遷關(guān)系主體就是拆遷人、被拆遷人。有些房屋是租賃辦公用房,拆遷關(guān)系主體則有拆遷人、被拆遷人和承租人三方主體。值得引起注意的是,集體土地上的私有企業(yè)拆遷以及國有改制不徹底的企業(yè)拆遷,因原有權(quán)屬不明,甚至 土地轉(zhuǎn)讓合同 無效等各種在法律規(guī)范之外的事實出現(xiàn),使得各方主體權(quán)利義務(wù)不清楚,拆遷獲得補償款后往往更容易發(fā)生糾紛。由此,律師提示:對于產(chǎn)權(quán)歸屬不明確的企業(yè),在拆遷實施后、拆遷補償安置協(xié)議訂立前這段時間內(nèi),建議咨詢或者聘請律師介入,以合同約定或者其他法定形式把拆遷各方的權(quán)利、動遷款分割方案做民事權(quán)利的約定,以有效化解可能發(fā)生的法律風(fēng)險。 (2)積極準(zhǔn)備對被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)關(guān)系證明、現(xiàn)有設(shè)備清單、勞動合同的備案核查、裝修裝潢費用支出等相關(guān)材料證明 有很多當(dāng)事人并沒有預(yù)估到相關(guān)材料證明是件很復(fù)雜的事情,臨到限期,匆匆估算企業(yè)內(nèi)的設(shè)備數(shù)目,對因拆遷而引起的設(shè)備遷移費、哪些設(shè)備遷移動是損害設(shè)備價值的沒有進行精細的清點核查,而使被拆遷企業(yè)、承租企業(yè)在安置補償時相當(dāng)被動。常言道,破家值萬貫,對企業(yè)資產(chǎn)設(shè)備的核查應(yīng)當(dāng)是一個細致、認(rèn)真的工作,應(yīng)當(dāng)提前介入,為后來的評估做好準(zhǔn)備。被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)關(guān)系證明主要有房產(chǎn)證、土地證或者租賃合同、土地轉(zhuǎn)讓合同等文件;現(xiàn)有設(shè)備清單指企業(yè)運營過程中實際使用的設(shè)備價格、規(guī)格、數(shù)量、使用年限、有無 抵押 等情況的清單。 勞動合同的備案核查是指企業(yè)與本企業(yè)實際用工之間訂立的勞動合同,以證明本企業(yè)內(nèi)共有多少在職員工,勞動期限如何等。如有事實勞動情形的,建議應(yīng)盡快補充勞動合同,以證明雙方的 勞動關(guān)系 。另外, 社會保險 繳納情況、 工資 單等實際證明企業(yè)員工報酬情況的材料證明也應(yīng)一并整理并列清單。裝修裝潢費用的支出也應(yīng)當(dāng)有相應(yīng)的發(fā)票 證據(jù) 予以證明,如果協(xié)商確定裝修裝潢費用的補償,可依照裝修裝潢費用的原始支出、使用年限、現(xiàn)在狀況等參數(shù)進行協(xié)商;如果依照評估確定裝修裝潢費用的補償,也應(yīng)提交相應(yīng)數(shù)據(jù)及證明材料,以便對裝修裝潢費用進行合理的評估。 (3)聘請律師介入,在專業(yè)律師的指導(dǎo)下制定拆遷策略 拆遷涉及范圍廣、補償標(biāo)準(zhǔn)各有差異,而且拆遷人在拆遷中往往有著更優(yōu)勢的地位,使得很多被拆遷人、拆遷關(guān)系人 “怕”拆遷。“怕”的原因無外乎兩點:一是拆遷跨度時間長,繁瑣事情多,很多企業(yè)初次接觸拆遷,對此束手無策;二是缺乏相關(guān)的拆遷 法律知識 ,在與拆遷人交涉的過程中怕吃虧。鑒于拆遷的復(fù)雜性和專業(yè)性,對于法律關(guān)系復(fù)雜的拆遷聘請拆遷律師介入是非常有必要的。 3、拆遷實施中,拆遷人應(yīng)對承租企業(yè)補償?shù)捻椖?如前所述,在法律實踐中,企業(yè)拆遷補償主要分為四部分:一是拆遷資產(chǎn)補償,包括無法搬遷的土地、房屋、建筑物和地上附著物,以及確因搬遷而發(fā)生損失的機器設(shè)備而生的補償;二停產(chǎn)停業(yè)損失。三是拆遷費用補償,包括搬遷前期費用和搬遷過程中發(fā)生的停工費用、機器設(shè)備調(diào)試修復(fù)費用以及物資的拆卸、包裝和運輸、解聘員工補償費等費用。四是基于拆遷政策發(fā)生的獎勵費用,包括速遷費、拆遷獎勵費等。

法律客觀:

根據(jù)《國有土地上 房屋征收與補償條例 》第23條規(guī)定:對因 征收房屋 造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補償,根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

三、企業(yè)拆遷補償款的稅收

法律分析:企業(yè)根據(jù)搬遷規(guī)劃,異地重建后恢復(fù)原有或轉(zhuǎn)換新的生產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù),用企業(yè)搬遷或處置收入購置或建造與搬遷前相同或類似性質(zhì)、用途或者新的固定資產(chǎn)和土地使用權(quán)(以下簡稱重置固定資產(chǎn)),或?qū)ζ渌潭ㄙY產(chǎn)進行改良,或進行技術(shù)改造,或安置職工的,準(zhǔn)予其搬遷或處置收入扣除固定資產(chǎn)重置或改良支出、技術(shù)改造支出和職工安置支出后的余額,計入企業(yè)應(yīng)納稅所得額。

法律依據(jù):《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要,有下列情形之一,確需征收房屋的,由市、縣級人民政府作出房屋征收決定:

(一)國防和外交的需要;

(二)由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要;

(三)由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要;

(四)由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要;

(五)由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要;

(六)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

《中華人民共和國土地管理法》 第四十七條 國家征收土地的,依照法定程序批準(zhǔn)后,由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。

縣級以上地方人民政府?dāng)M申請征收土地的,應(yīng)當(dāng)開展擬征收土地現(xiàn)狀調(diào)查和社會穩(wěn)定風(fēng)險評估,并將征收范圍、土地現(xiàn)狀、征收目的、補償標(biāo)準(zhǔn)、安置方式和社會保障等在擬征收土地所在的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))和村、村民小組范圍內(nèi)公告至少三十日,聽取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員、村民委員會和其他利害關(guān)系人的意見。

多數(shù)被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員認(rèn)為征地補償安置方案不符合法律、法規(guī)規(guī)定的,縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)組織召開聽證會,并根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定和聽證會情況修改方案。

擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定期限內(nèi),持不動產(chǎn)權(quán)屬證明材料辦理補償?shù)怯洝?h級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門測算并落實有關(guān)費用,保證足額到位,與擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人就補償、安置等簽訂協(xié)議;個別確實難以達成協(xié)議的,應(yīng)當(dāng)在申請征收土地時如實說明。

相關(guān)前期工作完成后,縣級以上地方人民政府方可申請征收土地。

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來源:頭條-企業(yè)拆遷補償三部分,

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