案情簡介

       江蘇張先生多年前從政府處購入土地，隨后在土地上合法建造房屋。隨后該自建房屋用于商業經營，張先生也及時去辦理了營業執照。三年前，村委會突然開始組織測量房屋，并口頭告知張先生其房屋被納入了征收范圍。拆遷公司依據十年前的補償標準與張先生溝通了補償相關事宜，補償標準明顯過低。不久后，相關人員竟然為了逼迫搬遷，對張先生的房屋采取了強制遮擋、圍障措施，使張先生日常生活和合法經營都無法繼續。帶著無奈與氣憤的心情，張先生委托了圣運律師尋求法律幫助，期望圣運律師能在王有銀主任的帶領下給自己帶來維權的希望。

涉嫌未批先征，推進高效維權

       秉持高效專業的辦案態度，王有銀主任在接受委托后24小時內制定了嚴密的階段性維權策劃，專業辦案律師隨即依據策劃展開高效維權。

       征收部門的種種逼迫搬遷、推進征收進程的行為，讓王有銀主任對涉案征收項目的合法性持懷疑態度，辦案律師也因此依據策劃分別向規劃、審批、立項的部門進行政府信息公開申請，要求公開案涉征收項目的征地批文及申報材料。各個部門的答復果然與王有銀主任所懷疑的如出一轍，無論是征地批文還是征地紅線圖等其他材料都不存在，征收行為沒有合法的征收決定作為基礎，屬于未批先征的典型案例！

        隨后，依據信息公開申請答復，辦案人員針對非法占地、建立圍擋、逼迫搬遷等諸多違法點策略性地先提起了查處、復議的程序。與此同時，因擔心張先生的維權引起當地征收部門注意，為推進征收對其房屋實施強制拆除，圣運律師及時為張先生申請了人身及財產保護。在有效的保護其人身、財產權益的同時，辦案律師也為張先生準備了詳細有效的取證攻略，一旦真的發生強拆，張先生可依此進行有效取證，為后續維權奠定基礎。

以訴促談，達成滿意補償

        面對律師有理有據的質證，違法部門明顯缺乏有力證據辯駁。經過這一系列的維權舉措，維權進程按照策劃積極推進，關鍵性的涉案《建設用地規劃許可證》在復議過程中直接被依法撤銷，這也引起了當地征收部門的重視。征收方主動提出和當事人協商解決，專程派人來圣運律師事務所就張先生安置補償事宜進行協商溝通。此時，律師早已準備好的證據為張先生增加了協商的籌碼。

        在多輪協商過程中，圣運律師始終從委托人的需求出發，秉持有效化解糾紛的原則，有理有據。值得一提的是，在圣運律師的協商技巧加持下，張先生最終不僅獲得了滿意的補償數額，律師委托費用也由對方一并承擔，此時距離張先生的委托才僅僅過去了七個月！張先生針對這樣的結果十分滿意，結案過去數月后依舊難掩心中的感激之清，特向圣運律師送上一面錦旗。

        針對此案，王有銀律師分析道，在詳細了解案件相關信息后，就發現此案存在著征拆案件中時常出現的幾大明顯違法之處。

        第一、口頭通知拆遷。法律規定征收集體土地，須在政府的統一組織和領導下依法有序開展，征地前要及時進行公告，征求意見。口頭通知要拆房子的行為在程序方面明顯不符合法律規定。第二、強制圍擋房屋實行逼遷。在《國務院辦公廳進一步嚴格征地拆遷管理工作切實維護群眾合法權益的緊急通知》中明令禁止通過阻斷交通等野蠻手段逼迫搬遷的強行征收行為。為實施征收對張先生房屋實施強制遮擋、圍障的行為明顯違法。第三、按十年前的補償標準談補償。根據我國相關規定,對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋周邊的市場價格，以被征收人房屋被征收后居住條件、生活質量不降低為宜。十年間，周邊房價早已發生了翻天覆地的變化，用十年前的標準進行補償明顯違背了相關法律規定。