一、征地拆遷的要點有哪些？

第一要點：公開征收文件

拆遷政策，也就是政府文件，不知道農民朋友見過沒?很多時候拆遷方不會主動公開的這些信息，由于農民朋友沒有這方面的意識，也不知道如何申請信息公開，這就導致征收時信息不透明，拆遷方了如指掌，而被拆戶卻都蒙在鼓里，在拆遷過程中被牽著鼻子走。

拆遷政策一般包括征收范圍、征收單位、征收公告、征收對象、補償安置方案及評估機構的選定等。這些都屬于必須向被拆遷的農民公開的信息，否則就會導致信息不對稱，對被拆遷人來說，只有明確知道本次征收的政策才能知道自己享有哪些權利，增加談判的籌碼。

第二要點：查看工作證件

很多被拆遷的人都有這樣的經驗，拆遷時有很多“來歷不明”的人參與，他們看起來人多勢眾，氣勢洶洶，瞬間就擠滿了房子，然后其中就有代表出來與被拆戶進行商談，如果被拆戶能夠“乖乖配合”，那么一切好說。如果被拆戶拒絕簽字，這時在一旁的吃瓜群眾就會出手，威脅逼迫，語言攻擊，甚至大打出手，迫使被拆遷人在協議上簽字。

一般來說，商談拆遷補償的應該是政府工作人員，有相應的商談資格，而非臨時聘用的人。所以被拆戶一定要注意查看對方證件，對于那些沒有佩戴證件或者證件與人不符的，可以拒絕和他們商談補償事宜。

第三要點：房屋價值評估

房屋價值評估是確定被拆戶能得到多少補償款的關鍵，所以對這個環節要更加注意。

房地產價格評估機構應由被征收人協商確定，按照《國有土地上房屋征收與補償條例》以及《國有土地上房屋征收評估辦法的規定》，在國有土地房屋征收過程中，首先應當確定征收范圍，征收范圍確定之后應當由房屋征收部門來組織房地產價格評估機構列入選定的范圍，由被征收人在房屋征收部門確定的時間內進行協商確定、選定房地產價格評估機構，如果被征收人在確定的時間內協商不成的話，可以采用少數服從多數的原則采用投票確定或者搖號抽簽的方式來確定評估機構。

另外，最終的評估結構需要雙方都同意簽字后才能生效，所以被拆戶如果對評估結果不滿，可以在收到評估報告結果后十日內向房屋征收評估機構申請復核，如果對復核結果不滿意，還可以在收到復核結果十日內向房地產專家委員會申請鑒定。

總而言之，一定要自己滿意后再在評估結果上簽字。

第四要點：不要輕信承諾

在拆遷中，拆遷方為了能盡早實施項目工程，就會對被拆戶許下各種不切實際的承諾，比如：別擔心，你的要求沒有問題，你盡管簽字。一旦在補償安置協議上簽了字按了手印，以后這種口頭承諾很難兌現。

所以，不要輕信拆遷方的口頭承諾，到嘴邊的鴨子都可能飛走，更何況這種沒有法律效力的承諾。

第五要點：簽訂補償協議

補償安置協議是農民能夠獲得多少補償的決定性文件，因此簽字的農民一定要當心，認真核對協議上的每一項條款，如果對于補償金額不滿可以拒絕簽訂。

但如果被拆戶拒絕簽訂協議，此時就要注意了。一般情況下征收部門會針對這些拒簽的人作出限期拆除通知、限期拆除決定等文件，一旦被拆戶收到這些文件，沒有在法定期限內申請復議或提起訴訟，就要面臨行政強拆了，所有拒簽協議的農民一定要注意這些政府文件，并及時維權。

另外千萬不要在空白協議上簽字，這一點很重要。

二、土地征收和拆遷的區別

法律分析：一是適用的法律程序不同。國家建設征收土地適用《土地管理法》及其配套法規中關于國家建設征收土地的規定;城市房屋拆遷適用《國有土地上房屋征收與補償條例》的規定。

二是適用范圍不同。國家建設征收土地的適用范圍是農村集體所有的土地;城市房屋拆遷的適用范圍是城市規劃區內的國有土地。

三是行為所指向的標的不同。國家建設征收土地指向的標的是農村集體土地所有權;城市房屋拆遷指向的標的是房屋。

四是法律后果不同。國家建設征收土地導致的法律后果是農村集體土地所有權的消滅;城市房屋拆遷導致的法律后果是被拆遷房屋所有權的消滅以及房屋產權的等價調整或者價值的交換。

法律依據：《中華人民共和國土地管理法》

第二條 中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。

全民所有，即國家所有土地的所有權由國務院代表國家行使。

任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地使用權可以依法轉讓。

國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償。

國家依法實行國有土地有償使用制度。但是，國家在法律規定的范圍內劃撥國有土地使用權的除外。

第四十六條　征收下列土地的，由國務院批準：

（一）永久基本農田；

（二）永久基本農田以外的耕地超過三十五公頃的；

（三）其他土地超過七十公頃的。

征收前款規定以外的土地的，由省、自治區、直轄市人民政府批準。

征收農用地的，應當依照本法第四十四條的規定先行辦理農用地轉用審批。其中，經國務院批準農用地轉用的，同時辦理征地審批手續，不再另行辦理征地審批；經省、自治區、直轄市人民政府在征地批準權限內批準農用地轉用的，同時辦理征地審批手續，不再另行辦理征地審批，超過征地批準權限的，應當依照本條第一款的規定另行辦理征地審批。

《國有土地上房屋征收與補償條例》 第二條　為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權人（以下稱被征收人）給予公平補償。

三、征地拆遷有哪些常見方法

征地拆遷工作方法有：

1.領導重視，權責明確，健全工作機構；

2.尊重民意、深入調研，制定科學方案；

3.接近群眾，關口前移，做好準備工作；

4.保障民利，注重方法，確保拆遷順利推進；

5.人文關懷，周到全面，做好拆遷安置工作。

【法律依據】

《土地管理法》第四十八條

征收土地應當給予公平、合理的補償，保障被征地農民原有生活水平不降低、長遠生計有保障。

征收農用地的土地補償費、安置補助費標準由省、自治區、直轄市通過制定公布區片綜合地價確定。制定區片綜合地價應當綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產值、土地區位、土地供求關系、人口以及經濟社會發展水平等因素，并至少每三年調整或者重新公布一次。

征收農用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補償標準，由省、自治區、直轄市制定。

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內容審核：楊建峰律師

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