一、最高法院關于農村宅基地買賣新規

農村宅基地僅持有使用權，其所有權保留歸屬至所在的鄉村集體。

在宅基地上的附作物，農戶擁有遺傳物質所有權，并具有出售以及出租的優先權，不受任何外部勢力的壟斷侵犯。

然而，當房屋進行交易或者租賃之后，宅基地的使用權自然轉移至新的接收者或是租用者手中，但是宅基地的所有權永遠無法脫離它所屬的鄉村集體。

若出讓或者出租房屋后再申請宅基地的，將會被拒絕批準。

農民在建造房屋以及小型庭院過程中所使用的土地，均需遵守各省級行政單位出臺的具體標準。

對于農村宅基地的繼承：

政府明確指出，土地與房屋應予以分離管理。

依據相關規定，宅基地乃是農民作為集體經濟組織成員之一的特權，可合法用于修建自家住宅的集體建設用地，農民無需支付任何土地費用便能獲得這些特殊待遇，這實質性體現了福利性的原則。

通常而言，這種特殊權利是無法有效傳承的。

然而，由宅基地上建設起來的房屋卻屬于每一個個體的私產，可依法繼承。

在實際操作過程中，農民宅基地的繼承問題可歸納為以下幾種常見情況：

如果繼承人同樣隸屬于本集體經濟組織范圍內，且自身條件符合宅基地申請條件的話，那么經過審批程序他們仍可以有權取得被繼承房屋所依靠的宅基地；

相反地，如果繼承人的條件不滿足申請宅基地的要求，那便視同沒有宅基地的繼承權，這個時候只能選擇將房子出售給出價合理的本村其他符合申請條件的村民。

如果繼承人出于各種原因不愿意出賣房屋，那么本房屋便不能開展翻新、改造、擴建等活動，直到其變成不可居住的程度為止，宅基地將自動回到集體經濟組織的懷抱。

如果繼承人來自于城市生活圈，則其繼承原則參照上述不符合宅基地申請條件的情況處理。

總而言之，宅基地使用權的取得、執行以及轉讓，都要嚴格按照土地管理的相關規定來落實實施。

同時，宅基地使用權人需依法對集體擁有的土地，負有占有與使用的權力，且有權依據相關法律法規，合理地利用此片土地來建設自家房屋及配套相關設施?！吨腥A人民共和國土地管理法》第九條農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。第十一條農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理；已經分別屬于村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體所有的，由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組經營、管理；已經屬于鄉（鎮）農民集體所有的，由鄉（鎮）農村集體經濟組織經營、管理。

二、民法典城中村農村宅基地能買賣嗎

民法典規定，宅基地可以允許買賣，但只能由本村的村民之間買賣，外村人不能購買本村的宅基地。我國《民法典》規定，宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理的法律和國家有關規定。而土地管理法規定，宅基地可以在本村村民之間進行買賣。《土地管理法》第六十二條

農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。

人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區，縣級人民政府在充分尊重農村村民意愿的基礎上，可以采取措施，按照省、自治區、直轄市規定的標準保障農村村民實現戶有所居。

農村村民建住宅，應當符合鄉(鎮)土地利用總體規劃、村莊規劃，不得占用永久基本農田，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。

編制鄉(鎮)土地利用總體規劃、村莊規劃應當統籌并合理安排宅基地用地，改善農村村民居住環境和條件。

農村村民住宅用地，由鄉(鎮)人民政府審核批準;其中，涉及占用農用地的，依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。農村村民出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的，不予批準。

國家允許進城落戶的農村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵農村集體經濟組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。國務院農業農村主管部門負責全國農村宅基地改革和管理有關工作。

法律的力量不僅僅在于它的約束力，更在于它的教育和引導作用。它教育我們如何正確地行事，如何尊重他人的權益，如何維護社會的公正和公平。正如本文的標題所提出的問題，“最高法院關于農村宅基地買賣新規”，我們可以從中得到許多有價值的啟示和教訓。我們應該珍視這些教訓，將它們內化為我們的行為準則，以便更好地遵守法律，更好地生活在這個法治社會中。北京圣運律師有在線律師，如果您有任何的疑惑，歡迎您隨時咨詢。

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內容審核：王四新律師

來源：臨律-最高法院關于農村宅基地買賣新規，民法典城中村農村宅基地能買賣嗎