一、關于土地登記費問題

國家土地管理局、國家測繪局、原國家物價局、財政部《關于土地登記收費及其管理辦法》（〔1990〕國土〔籍〕字第93號）對土地登記收費的收費標準及免收范圍均有明確規定，土地管理部門不得自行提高收費標準，不得對屬于免收范圍的用地單位收取土地登記費。土地管理部門在進行換證登記過程中，對屬于因土地出讓、轉讓引起土地使用權變更的，應當按規定的初始登記收費標準收取土地變更登記費；對屬于單純換發證書的，只能收取證書工本費。除此之外，土地管理部門不得以任何名目收取其它費用。

一、土地收益金與出讓金區別土地收益金

土地收益金與土地出讓金區別如下：

1、土地收益金指土地使用者將所使用土地使用權轉讓給第三者時，轉讓土地交易額向財政部門繳納的價款，土地出讓金指各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，向受讓人收取的土地出讓的全部價款；

2、土地收益金主要分為商業用地、住宅用地、工業用地等幾大類，不同用途收費標準不一樣，土地出讓金為地面價，地面價為每平方米土地的單價，即以出讓金總額除以土地總面積。

二、買房需要繳納的費用

1、印花稅

對房屋買賣雙方要繳納印花稅，印花稅要貼在房屋買賣契約正本上，按照房屋買賣成交價的0.3‰交納。轉讓土地使用權、銷售不動產的單位和個人，為營業稅的納稅義務人，應納稅額為轉讓土地使用權、銷售不動產及其他附著物營業額的5%。

2、城市維護建設稅

它以納稅人實際繳納的增值稅、營業稅稅額為計稅依據，分別與增值稅、營業稅同時交納。納稅人所在地在市區的，稅率為營業稅稅額的7%；納稅人所在地在縣城、鎮的，稅率為5%納稅人所在地不在市區、縣城、鎮的，稅率為1%教育費附加這是國家為發展教育事業、籌集教育經費而征收的一種附加費，依營業稅額為計費依據，稅率為3%。

3、房產稅

房產稅是對坐落在城市、縣城、建制鎮和工礦區范圍內的房產征收的一種稅收。房產稅實行的是比例稅率

①以房產余值為計稅依據的，稅率為1.2%。

②以租金收入為計稅依據的，稅率為12%.計算公式：

①房產稅應納稅額=房產評估值×70%×1.2%或：房產原值×70%×1.2%

②房產稅應納稅額=租金收入×12%

辦理了房屋買賣過戶手續后，由買賣雙方向房地產管理部門交納手續費，征收的標準是按照國家房屋買賣成交價或保護價的1%，由買賣雙方各繳納一半。

4、房屋所有權登記費

對住房收取的，從現行按房屋價值量定率計收、按房屋建筑面積定率或定額計收、按套定額計收等，統一規范為按套收取，每套收費標準為80元。住房以外其他房屋所有權登記費，統一規范為按宗定額收取，具體收費標準由省、自治區、直轄市價格、財政部門核定。

5、證書工本費

每件收費4元；共有權執照及他項權利執照，每件收費2元。印花稅，每件5元。

房屋共用設施設備維修基金維修基金商品住房在銷售時，購房者與售房單位應當簽訂有關維修基金繳交定。購房者應當按購房款2%-3%的比例向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業主共同所有，不計入住宅銷售收入。

維修基金收取比例由省、自治區、直轄市人民房地產行政主管部門確定。

6、土地出讓金

指各級土地出讓主管部門將國有土地使用權出讓給單位或個人，按規定向單位或個人收取的土地轉讓價款。

土地有償使用費是指國務院或省級人民在批準農用地轉用、征用土地時，向取得出讓等有償使用方式的新增建設用地的縣、市人民收取的平均土地純收益。

7、土地增值稅

轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，都要繳納土地增值稅，土地增值稅實行四級超額累進稅率。

應納稅額=增值額×適用稅率增值額=轉讓收入-扣除項目金額

轉讓收入包括貨幣收入、實物收入和其它收入。

8、土地收益金

土地收益金按房地產交易建筑面積計收。在房地產買賣中，從超過房產評估價格以外的收益中收取，超過房產評估價格一倍以內的按不超過20%收??；二倍以內的按不超過30%收取；三倍以內的按不超過40%收取；三倍以上的按50%以上收取。對出租的房屋，參照上述比例從超過限額標準租金以外的收益中收取、具體收取標準由省、自治區、直轄市物價部門會同建設部門確定。

9、土地稅費

征用土地管理費的收取分

(一)全包征地方式

(二)實行半包方式

(三)實行單包方式征地

(四)只辦理征地手續不負責征地工作。

10、土地證書

工本費普通證書，個人每證5元，單位每證10元；國家特制證書，單位和個人均為每證20元；對三資”企業頒發土地證書的工本費收費標準為每證20元。土地權屬調查費、地籍測繪費城鎮居住房用地面積在100平方米以下每宗地收13元，每超過50平方米以內加收5元，不超過30元。農村居民生活用地面積在200平方米以下每宗地收5元，200平方米以上每宗地收10元。

二、土地登記費收費標準是什么?

土地登記規則中的土地登記收費：發證個人每證五元，單位每證十元。三資企業和其他國家特制證書的，每證二十元。軍用土地登記收費標準，仍按《關于軍隊土地詳查有關問題的通知》中有關規定執行。

一、如何定義國有土地使用證

國有土地使用證是證明土地使用者（單位或個人）使用國有土地的法律證明，受法律保護。城市住房用地登記發證的范圍包括城市住房改造、經濟適用住房、商品房等住房用地是房屋所有權和國有土地使用權轉讓后的變更土地登記，發證對象為擁有房屋所有權的房屋所有人。

以出讓或者劃撥方式取得土地使用權，應當向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府頒發土地使用權證書。

在依法取得的房地產開發用地上建成房屋的，應當憑土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產管理部門核實并頒發房屋所有權證書。

二、房屋買賣該怎樣繳納稅款

一、契稅：支付方：買方。征收標準：(1)首套房且面積90平米以下，成交價*1%;(2)首套房且面積在90-144平米之間，成交價*1.5%;(3)其他：成交價*3%。二、個人所得稅：支付方：賣方。征收標準：應納個人所得稅=計稅價格*1%(或1.5%、3%);(普通住房1%，非普通住房或非住宅類房產為1.5%，拍賣房產為3%。)對于個人轉讓自用2年以上、并且是家庭住宅，免征個人所得稅。三、營業稅：征收方式：個人出售購買2年以上(含2年)的普通住房的，免征營業稅。此項營業稅由城市維護建設稅、地方附加和銷售營業稅組成，征收稅率為5.6%。四、印花稅：征收標準：買賣雙方各0.05%。五、土地增值稅：目前對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。征收標準：應納土地增值稅額=計稅價格*核定征收率。一般城市土地增值稅核定征收標準：商鋪、寫字樓、酒店為10%，其他非住宅類房產為5%。六、登記費：征收標準：(1)個人住房登記收費標準為每件80元;(2)非住房房屋登記收費標準為每件550元。七、房地產交易手續費：征收標準：(1)新建商品房按照3元/平方米收取，由轉讓方承擔。(2)經濟適用房減半收取，由買方承擔。(3)其他情況按6元/平方米收取，由交易雙方各承擔50%。

三、上海宅基地確權

1、申報，凡是擁有宅基地的土地使用權人，須領取由土地部門統一印發的《農村宅基地使用權申報登記表》，以戶為單元，每宗宅基地填寫一份。

2、權屬調查，國土部門根據土地使用權人的申請，對宅基地范圍、界線、界址、權屬性質、用途等情況進行實地調查、記錄并經相鄰各方認定，填寫宅基地地籍調查表，繪制宗地草圖，為地籍測量作準備。

3、審核與公告，經土地行政主管部門審核，對認為符合登記要求的宗地進行公告，公告內容主要包括土地使用者的名稱、地址、準予登記的土地權屬性質、面積、坐落、四至范圍等。

4、審批，公告期滿，土地權利者及其他土地權益有關者對土地登記審核結果未提出異議的，在農村宅基地使用權登記審批表上簽署同意登記發證的意見，由市(縣)人民政府領導簽章，并加蓋市(縣)人民政府土地登記專用章。

5、登記注冊，根據農村宅基地登記審批表結果，以宗地(宅基地)為單位逐項填寫土地(宅基地)登記卡、土地(宅基地)歸戶卡及土地證書，并由登記人員和土地行政主管部門主管領導分別在兩卡上簽字。

6、頒發土地證

【本文關聯的相關法律依據】

《中華人民共和國土地管理法實施條例》規定，國家依法實行土地登記發證制度。依法登記的土地所有權和土地使用權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。

三、土地登記費

法律分析：土地登記費是指各地方政府為了有效開展對土地所有權和土地使用權的調查、登記和頒發證書而對土地所有者和使用者收取的費用。土地登記費由縣、市人民政府土地管理部門收取。在收取前，必須向當地物價部門領取收費許可證，并使用財政部門統一印制的收費票據。用地單位交納的土地登記費在有關科目中列支。土地登記費原則上按宗地收取。對一個地塊內有幾個土地使用者共用使用難以劃清權屬界線進行地籍測繪的，按各自獨立使用和分攤面積收取;自成系統的單位，按具有法人資格的土地使用者收取。

法律依據：《中華人民共和國土地管理法》

第十三條 農民集體所有和國家所有依法由農民集體使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于農業的土地，采取農村集體經濟組織內部的家庭承包方式承包，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等，可以采取招標、拍賣、公開協商等方式承包，從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產。家庭承包的耕地的承包期為三十年，草地的承包期為三十年至五十年，林地的承包期為三十年至七十年；耕地承包期屆滿后再延長三十年，草地、林地承包期屆滿后依法相應延長。國家所有依法用于農業的土地可以由單位或者個人承包經營，從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產。發包方和承包方應當依法訂立承包合同，約定雙方的權利和義務。承包經營土地的單位和個人，有保護和按照承包合同約定的用途合理利用土地的義務。

第十四條 土地所有權和使用權爭議，由當事人協商解決；協商不成的，由人民政府處理。單位之間的爭議，由縣級以上人民政府處理；個人之間、個人與單位之間的爭議，由鄉級人民政府或者縣級以上人民政府處理。當事人對有關人民政府的處理決定不服的，可以自接到處理決定通知之日起三十日內，向人民法院起訴。在土地所有權和使用權爭議解決前，任何一方不得改變土地利用現狀。

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